RefMag.ru - работы по оценке: аттестационная, вкр, диплом, курсовая, тест, контрольная, практикум

Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных

Заказ курсовых, контрольных, дипломных работ

Сроки выполнения работ

Цены и оплата

Новости сайта

Полезные статьи

Популярные разделы:

Готовые работы:

- Антикризисное управление

- Аудит

- Бизнес планирование

- Бухгалтерский учет

- Деньги, кредит, банки

- Инвестиции

- Логистика

- Макроэкономика

- Маркетинг и реклама

- Математика

- Менеджмент

- Микроэкономика

- Налоги и налогообложение

- Рынок ценных бумаг

- Статистика

- Страхование

- Управление рисками

- Финансовый анализ

- Внутрифирменное планирование

- Финансы и кредит

- Экономика предприятия

- Экономическая теория

- Финансовый менеджмент

- Лизинг

- Краткосрочная финансовая политика

- Долгосрочная финансовая политика

- Финансовое планирование

- Бюджетирование

- Экономический анализ

- Экономическое прогнозирование

- Банковское дело

- Финансовая среда и предпринимательские риски

- Финансы предприятий (организаций)

- Ценообразование

- Управление качеством

- Калькулирование себестоимости

- Эконометрика

- Стратегический менеджмент

- Бухгалтерская отчетность

- Экономическая оценка инвестиций

- Инвестиционная стратегия

- Теория организации

- Библиотека








Поиск на сайте:

Заказать аналогичную работу автору? Краткое резюме: Сергей, 36 лет, Образование Высшее, профессиональный опыт выполнения студенческих работ на заказ - 10 лет, за это время было выполнено: 355 дипломных работ, 582 курсовые, 276 рефератов, 1030 контрольных. Помощь в решении тестов on-line на www.e-education.ru. тел. +7(495)795-74-78, admin@refmag.ru, .
группа Вконтакте: http://vk.com/refmag_ru

Здесь можно заказать подготовку теста, практикума, контрольной, реферата, курсовой, дипломной аттестационной работы:

Готовая работа.

Договор аренды - регулирование, учет и налогообложение

2005 г.

Похожие работы на тему "Договор аренды – нормативное регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение":

Другие работы:

Год написания: 2005 г.

Курсовая работа

Договор аренды – нормативное регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение


Содержание


Введение

Арендные операции - это проблемная область бухгалтерской практики. Рассуждения и споры о том, является или не является сдача имущества в аренду реализацией услуг, давно известны, пожалуй, каждому бухгалтеру. И если нормативные документы по бухгалтерскому учету в настоящее время дают более или менее ясный ответ по этой теме, то налоговый учет арендных сделок вызывает множество вопросов у практиков, а также споров с налоговыми органами. Это обстоятельство усугубляется тем, что большинство бухгалтеров стремится к совмещению бухгалтерского и налогового учета. Много неясностей существует и в порядке документального оформления арендных сделок. Поэтому актуальность темы курсовой работы не вызывает сомнения.

Целью курсовой работы является исследование нормативно-правового регулирования договора аренды, особенностей бухгалтерского учета и налогообложения. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:

  1. исследовать понятие договора;

  2. изучить виды предписаний законодательства относительно заключаемых организацией договоров;

  3. исследовать особенности нормативно-правового регулирования договора аренды;

  4. изучить особенности аренды по основной и не основной деятельности;

  5. исследовать особенности налогового учета у арендодателя и арендатора;

  6. изучить документальное оформление арендных сделок;

  7. проанализировать порядок налогообложения операций при аренде имущества у физических лиц;

  8. исследовать особенности учета платежей за регистрацию арендных сделок;

  9. исследовать особенности страхования арендованного имущества;

  10. привести пример бухгалтерского оформления операций по аренде.

Глава 1. Договорные отношения организаций и договор аренды

1.1. Договоры организаций

Большую часть объема хозяйственных операций организации составляют двух или многосторонние сделки - договоры1. Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Отсюда, п.2 ст. 420 ГК РФ специально устанавливает, что к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

Говоря о связи норм гражданского права, регулирующих порядок осуществления хозяйственных договоров организации с бухгалтерским законодательством, прежде всего, следует отметить, что все сказанное выше о зависимости бухгалтерии от гражданского законодательства вообще непосредственно относится и к договорам организации.

Так в разделе I ГК РФ содержатся главы о возникновении гражданских прав и обязанностей, одним из основных источников которых являются заключаемые организацией сделки, в том числе (в подавляющем большинстве случаев) договоры. Вступление в договорные отношения есть акт волеизъявления организации, предполагающий ее дееспособность. Следовательно, и соответствующие главы о юридических лицах также имеют непосредственное отношение к регулированию договора. Особенно это касается вопроса определения дееспособности юридического лица через обязательное лицензирование отдельных видов его деятельности. Так, например, фирма не может заключать договор на оказание аудиторских услуг, не имея соответствующей лицензии. Договор на проведение аудита фирмой, не имеющей лицензии, будет недействительным, а выданное по его результатам аудиторское заключение не будет иметь юридической силы.

Предметом договора являются вещи, включая ценные бумаги, недвижимость, имущественные права и другие объекты гражданских прав. Следовательно, нормы ГК относительно отдельных видов объектов гражданских прав, вещных прав на имущество (в том числе, права собственности на вещи), обязательств распространяются и на договоры. Так, например, одним из ключевых условий договоров купли-продажи и мены является момент перехода права собственности на реализуемое имущество.

Вместе с тем действующее законодательство и, прежде всего, ГК РФ содержит специальные нормы относительно порядка осуществления хозяйственных договоров юридических лиц.


1.2. Виды предписаний законодательства относительно заключаемых организацией договоров

Выделяют три уровня регулирования договорных отношений организаций:

  • императивные предписания законодательства;

  • диспозитивные предписания законодательства;

  • обычаи делового оборота.

Императивные предписания законодательства - это нормы закона, которым в обязательном порядке должны соответствовать собственно договоры, и должны подчиняться действия организаций по их исполнению и прекращению.

Значению таких норм закона посвящена специальная статья 422 "Договор и закон" ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения2.

При этом в п. 2 ст. 422 ГК РФ специально оговаривается, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение составляют случаи, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К императивным предписаниям законодательства, например, можно отнести:

  • установление обязательности регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст. 131 ГК РФ);

  • обязательной возмездности договора комиссии (ст. 991 ГК РФ);

  • обязанности продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора, в договоре купли-продажи (ст. 469 ГК РФ) и т.д. и т.д.

Диспозитивные предписания законодательства - это второй уровень правового регулирования договорных отношений.

Именно диспозитивные нормы гражданского права о договорах лежат в основе важнейшего принципа правового регулирования экономических отношений - принципа свободы договора. Этот принцип имеет двоякое выражение.

Во-первых, согласно принципу свободы договора, участники хозяйственного оборота вольны в выборе вида договора, оформляющего осуществляемые ими хозяйственные операции.

Во-вторых, в выборе конкретных условий заключаемых двусторонних сделок. При этом должно быть выполнено лишь одно условие - собственно договор и действия сторон по его исполнению не должны противоречить закону.

Первый элемент принципа свободы договора заключается в том, что часть II ГК РФ3 выделяет набор видов хозяйственных договоров, которые в ходе осуществления своей деятельности могут заключать организации. Однако при этом ст. 421 ГК РФ специально устанавливается, что

  • стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;

  • стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешенному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешенного договора.

Вторая составляющая принципа свободы договора выражается в том, что с помощью диспозитивных норм относительно конкретных условий договора, закон как бы предлагает участникам договора его шаблон. Эти предписания действуют в случае, если при заключении договора стороны "забыли" об регулируемых им вопросах, и относительно последних в их договоре ничего специально не сказано.

При этом ГК РФ устанавливается, что стороны договора своим соглашением могут установить условие, отличное от предусмотренного в диспозитивной норме, либо вообще исключить ее применение. И только при отсутствии такого соглашения условия договора определяются диспозитивным предписанием законодательства.

Таким образом, наличие диспозитивных норм, с одной стороны, обеспечивает реализацию такого важнейшего принципа гражданского права как принцип свободы заключаемых договоров, а с другой, освобождает стороны сделки от излишней работы по конструированию каждого конкретного договора организации.

Указанием на диспозитивный характер законодательного предписания служит формулировка "если иное не вытекает из существа (условий) договора".

Третий уровень регулирования договорных отношений организаций - это обычаи делового оборота.

Согласно п. 5 ст. 421 ГК РФ, если условия договора не определены сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон4.

Статья 5 ГК РФ определяет обычаи делового оборота как сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (имеется в виду нормативный документ или соглашение, не носящее нормативного характера). Таким образом, обычай делового оборота - это то, что делается на практике, и то, как это обычно делается участвующими в сделках лицами. Правовое значение обычаев делового оборота состоит в том, что они по очередности применения находятся после нормативных актов и договоров.

Прямая отсылка к обычаям делового оборота встречается уже в нормах ГК РФ, регулирующих общие вопросы договорных отношений, которые допускают возможность использования так называемых примерных условий договора. Согласно ст. 427 ГК РФ в договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати.

В случаях, когда в договоре не содержится отсылка к примерным условиям, такие примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота.

Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия.

В настоящее время обычаи делового оборота широко применяются и в международной практике хозяйственных отношений. Так, например, статьей 9 Конвенции Организации Объединенных наций о договорах международной купли-продажи товаров устанавливается, что стороны международных договоров купли-продажи связаны любым обычаем, относительно которого они договорились, и практикой, которую они установили в своих взаимных отношениях. При отсутствии договоренности об ином считается, что стороны подразумевали применение к их договору или его заключению обычая, о котором они знали или должны были знать и который в международной торговле широко известен и постоянно соблюдается сторонами в договорах данного рода в соответствующей области торговли.


1.3. Особенности нормативно-правового регулирования договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606)5. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136).

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК)6.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным. Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены данными правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК)7.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298).

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164), подлежит государственной регистрации8.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В главе 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, поскольку в главе 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие договор купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении определенного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться установленными Кодексом (ст. 612)9 способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Кодекс не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), Кодекс обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613)10.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному Кодексом на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст. 424 ГК).

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Кодексом.

Изменения арендной платы могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Заслуживает внимания введенная Кодексом новая мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.

Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

Некоторыми правами, предусмотренными Кодексом, арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения Кодекса нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

В статье 618 содержатся некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды подписания с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд ( арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

В Кодексе11 имеются положения (в виде диспозитивных норм), регулирующие обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст. 616). На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по содержанию арендованного имущества.

Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо возникает неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть сделан арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возместить произведенные затраты либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Стабильности арендных отношений будет способствовать закрепление в Кодексе правила, согласно которому переход права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617)12.

К числу несомненно положительных черт Кодекса необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда "в случаях, предусмотренных законодательными актами", а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон "в случаях нарушения другой стороной условий договора". Таким образом, судьба договора аренды, по существу, ставилась в зависимость от усмотрения суда.

Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало вероятным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие "существенное нарушение договора" все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора, если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Обращает на себя внимание, что Кодексом установлена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения.

Кодекс сохраняет за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621)13. Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения арендатор обязан возвратить сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором (ст. 622). Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Кодексом в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества (ст. 624). Кодекс устанавливает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством14.


Глава 2. Аренда: учет и налогообложение

2.1. Аренда: основная или не основная деятельность

В соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью. Минфин России в своем письме от 03.08.2000 № 04-05-11/69 указал, что при решении вопроса о порядке признания в бухгалтерском учете доходов в части обычных видов деятельности и операционных доходов следует учитывать не только характер хозяйственных операций, в связи с осуществлением которых признаются доходы, но и их размер (требование существенности).

Если доходы составляют по итогам отчетного года 5% и более от общей суммы доходов организации, то они отражаются как доходы от обычных видов деятельности.

Анализ ст. 249 и п. 4 ст. 250 НК РФ позволяет сделать вывод, что налогоплательщик для целей налогового учета может сам распределить арендную плату по статьям дохода15.

При этом необходимо учитывать положения подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, согласно которому для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.

Т.е. налогоплательщик имеет право включать в себестоимость расходы, связанные с содержанием сдаваемого в аренду имущества. Это позволяет сделать вывод, что фактически данная норма налогового законодательства подразумевает включение арендной платы (при сдаче имущества в аренду на систематической основе) в состав доходов от реализации продукции (работ, услуг). Это соответствует как решению Верховного Суда РФ от 24.02.1999 № ГКПИ 98-808, 809, так и нормативным актам, регулирующим вопросы бухгалтерского учета.

Однако возникает вопрос, что подразумевается под сдачей имущества в аренду на систематической основе? В данном случае можно систематически (например, в течение нескольких лет) сдавать стул в аренду с суммой арендной платы 1 руб. при общем объеме выручки от торговой деятельности в несколько миллионов рублей.

Включение этой суммы в состав доходов от реализации в данном случае, на наш взгляд, достаточно проблематично.

Итак, арендная плата может быть отражена в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) в случае сдачи за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности на постоянной основе. В этом случае в учете делаются следующие записи:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

Кредит 90 "Продажи" субсчет 1 "Выручка"

- отражается сумма арендной платы, причитающаяся к получению;

Дебет 90 "Продажи" субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

- начисление задолженности перед бюджетом по НДС по арендной плате на основании счета-фактуры;

Дебет 90 "Продажи"

Кредит 26 "Общехозяйственные расходы"

- списание расходов арендодателя;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

- отнесение на налоговые вычеты НДС, относящегося к произведенным арендодателем расходам;

Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"

Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

- получение арендной платы от арендатора.

Включение арендной платы в состав внереализационных доходов в бухгалтерском учете арендодателя отражается следующим образом:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

Кредит 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 1 "Прочие доходы"

- отражение сумм арендной платы;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 2 "Прочие расходы"

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

- начисление задолженности перед бюджетом по налогу на добавленную стоимость по арендной плате на основании счета-фактуры;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"

Кредит 26 "Общехозяйственные расходы"

- списание расходов арендодателя;

Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"

Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

- получение арендной платы от арендатора.

При получении арендной платы разовым платежом за весь период действия договора аренды, арендодатель должен ее учитывать в соответствии с планом счетов на счете 98 "Доходы будущих периодов".

2.2. Налоговый учет у арендодателя: начисление или кассовый метод

После вступления в действие главы 25 НК РФ налогоплательщики как и ранее могут использовать один из методов - начисления или кассовый. Выбранный метод распространяется как на доходы от реализации, так и на внереализационные доходы16.

Вместе с тем, в настоящее время кассовый метод могут использовать не все организации. В соответствии со ст. 273 НК РФ такое право предоставляется только тем организациям, у которых в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС и налога с продаж не превысила 1 млн. руб. за каждый квартал.

Все остальные налогоплательщики должны применять метод начисления. Причем данное правило распространяется как на выручку от реализации продукции (работ, услуг), так и на внереализационный доход.

Преимущество кассового метода с 01.01.2002 заключается в том, что затраты включаются в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли после их фактической оплаты.

При этом согласно п. 3 ст. 273 НК РФ материальные расходы, а также расходы на оплату труда учитываются в составе расходов в момент списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности - в момент такого погашения. Аналогичный порядок применяется в отношении оплаты процентов за пользование заемными средствами (включая банковские кредиты) и при оплате услуг третьих лиц. Расходы по приобретению сырья и материалов учитываются в составе расходов по мере списания данного сырья и материалов в производство.

Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за отчетный (налоговый) период. При этом допускается амортизация только оплаченного налогоплательщиком амортизируемого имущества, используемого в производстве. Аналогичный порядок применяется в отношении расходов на освоение природных ресурсов, расходов на научные исследования и (или) опытно-конструкторские разработки, расходов на формирование резервов по сомнительным долгам, расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.

Расходы на уплату налогов и сборов учитываются в составе расходов в размере их фактической уплаты налогоплательщиком. При наличии задолженности по уплате налогов и сборов расходы на ее погашение учитываются в составе расходов в пределах фактически погашенной задолженности и в те отчетные (налоговые) периоды, когда налогоплательщик погашает указанную задолженность.

Вместе с тем кассовый метод имеет также отрицательные для налогоплательщика моменты.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 249 НК РФ17 в состав дохода от реализации должны включаться все поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги). Исключение составляют имущество и (или) имущественные права, работы и (или) услуги, полученные от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

Другими словами, если арендодатель применяет кассовый метод, то авансы, полученные в счет арендной платы, он должен включить в состав доходов от реализации и, соответственно, исчислять с этих сумм налог на прибыль.

Во-вторых, в соответствии с п. 4 ст. 273 НК РФ18, налогоплательщик, применяющий кассовый метод и превысивший предельный размер суммы выручки от реализации товаров (работ, услуг), установленный для применения кассового метода, обязан перейти на определение доходов и расходов по методу начисления, причем с начала того налогового периода, в течение которого было допущено такое превышение.

Содержание п. 4 ст. 273 НК РФ позволяет сделать вывод, что налогоплательщику, у которого выручка превысит в декабре установленный предельный размер, обязан, начиная с начала года, практически восстановить налоговый учет и пересчитать налоговые обязательства.

После выхода постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 "О некоторых вопросах применения Части первой Налогового кодекса Российской Федерации" арбитражные суды стали признавать правомерным начисление пени, штрафных санкций по итогам отчетных периодов (квартал, полугодие, 9 месяцев).

Таким образом, в данной ситуации налогоплательщику необходимо, помимо дополнительных сумм налога на прибыль, уплатить пени, а в случае налоговой проверки - также штрафные санкции.

При использовании метода начисления и включении арендной платы в состав внереализационных доходов датой получения такого дохода согласно подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ считается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового). По нашему мнению, этими документами являются счета и счета-фактуры, которые налогоплательщик выставляет арендатору по факту оказания услуг.

2.3. Документальное оформление арендных сделок

Арендатор включает арендную плату в силу подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в состав расходов, связанных с производством и реализацией. При этом затраты на оплату аренду должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы.

Основным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем по передаче имущества и исполнение обязательств арендатора по принятию данного имущества в аренду, является акт приема-передачи здания, помещения и т.п. На основании этого документа определяется момент реальной передачи арендатору помещения или сооружения во владение и пользование. Если подписание договора совмещается с актом передачи помещения арендатору, то договор будет реально исполнен при его подписании.

Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания акта передачи здания (сооружения), то такие действия оцениваются как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта (ст. 655 ГК РФ). В этом случае договор аренды считается расторгнутым, так как передача объекта составляет суть договора аренды (ст. 453 ГК РФ). Это условие может быть и договорным. Вследствие прекращения договора объект аренды возвращается арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).

В акте приема-передачи имущества в аренду указывается наименование имущества, характеристика его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Передаточный акт подписывается сторонами, скрепление его печатями является необязательным.

Сторонам договора аренды следует обратить особое внимание на наличие и правильность составления акта приема-передачи имущества в аренду.

Арендодатель вправе требовать арендную плату только после передачи имущества в аренду, что должно фиксироваться актом приема-передачи имущества в аренду (постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96).

Отсутствие передаточного акта лишает права налогоплательщика-арендатора включать в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, арендные платежи.

Кроме того, на арендодателя как плательщика НДС возложена обязанность по составлению счетов-фактур на сумму арендной платы. Единственное исключение составляют арендодатели - органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления при сдачи в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества. В этом случае обязанность по составлению счетов-фактур возлагается на арендатора, который выписывает счет-фактуру на сумму начисленной арендной платы с выделением отдельной строкой налога на добавленную стоимость. Счет-фактура составляется в одном экземпляре и подписывается руководителем и главным бухгалтером организации арендатора. С 01.07.2002 на основании Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ скреплять печатью счет-фактуру не требуется. Кроме того, счет-фактура может быть подписана лицом, уполномоченным на то приказом или доверенностью организации.

В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендного платежа, который подлежит списанию в данном отчетном периоде на издержки производства и обращения и в соответствующей доле - НДС.

Отсутствие счетов-фактур является грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения, что влечет за собой применение ответственности, предусмотренной ст. 120 НК РФ, а именно19:

  • штраф в размере 5 тыс. руб. в случае отсутствия счетов-фактур в одном налоговом периоде (месяце или квартале);

  • штраф в размере 15 тыс. руб. в случае отсутствия счетов-фактур в течение более одного налогового периода;

  • штраф в размере 10 % от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 тыс. руб. в случае, если отсутствие счетов-фактур повлекло за собой занижение налоговой базы.

Согласно ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм налога к вычету или возмещению.

При отсутствии счета-фактуры налогоплательщик не вправе предъявлять суммы НДС к вычету или возмещению.

Более того, в соответствии с п. 2 этой же статьи счета-фактуры, составленные и выставленные с нарушением порядка, установленного Налоговым кодексом РФ, не являются основанием для принятия предъявленных покупателю продавцом сумм НДС к вычету или возмещению.

В случае, если арендуемое имущество используется для производства и реализации товаров (работ, услуг), облагаемых НДС, то суммы НДС, уплаченные в составе арендной платы подлежат налоговому вычету (ст. 171 НК РФ). Если арендуемое имущество используется для производства и реализации продукции, необлагаемой НДС, то сумма НДС, уплаченная арендодателю относится на издержки производства и обращения (ст. 170 НК РФ).

2.4. Бухгалтерский учет у организации-арендатора

В плане счетов для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, предусмотрен счет 97 "Расходы будущих периодов".

Однако в инструкции по применению плана счетов отсутствует указание, что данный счет может использоваться для отражения операций аренды, что дает право включать арендную плату в состав авансов уплаченных. Суть предварительных расходов по аренде не изменилась, тем более, что список операций, отражаемых по счету 97 "Расходы будущих периодов", не является закрытым.

Арендатор должен учитывать уплаченную разовым платежом арендную плату на данном счете:

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

Кредит 51 "Расчетные счета"

- оплачена аренда имущества;

Дебет 97 "Расходы будущих периодов"

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

- начисление произведенных затрат в счет будущих периодов;

Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

- начисление НДС, относящийся к арендной плате;

Дебет 20 "Основное производство"

Кредит 97 "Расходы будущих периодов"

- отнесение на себестоимость части арендной платы, приходящейся на отчетный период;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

- принятие к вычету из налоговых обязательств сумм НДС, приходящихся на часть арендной платы, списанной на себестоимость.

2.5. Порядок налогообложения операций при аренде имущества у физических лиц

В соответствии с подп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, включаются "арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество"20.

Норма налогового законодательства уже не содержит понятие основных производственных фондов, что позволяет в бесспорном порядке включать в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, затраты по аренде имущества у физических лиц, не являющихся предпринимателями.

Следует отметить, что суммы, выплаченные работникам по договору аренды (как штатным, так и нештатным, за исключением сумм, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), не включаются в объект налогообложения при исчислении единого социального налога на основании абз. 3 п. 1 ст. 236 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 225 НК РФ сумма налога определяется как процентная доля налоговой базы, определенной для доходов, облагаемых по ставке 13%. Налоговая база для доходов, в отношении которых установлена ставка 13%, уменьшается на налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ.

Профессиональные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам, получающим доход от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг). Согласно ст. 221 НК РФ профессиональные налоговые вычеты предоставляются налоговым агентом на основании письменного заявления физического лица.

В связи с этим при удержании налога на доходы физических лиц по ставке 13% с суммы выплачиваемой арендной платы налоговый агент должен учесть на основании письменного заявления арендодателя - физического лица произведенные последним расходы, связанные со сдачей имущества в аренду.

В случае аренды имущества у физического лица, не являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, налоговый агент в силу ст. 210 НК РФ удерживает сумму налога на доходы физических лиц с полной суммы арендной платы. Ставка налога на доходы физических лиц составит в этом случае 30%.

При аренде имущества у физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность без образования юридического лица, налог на доходы физических лиц с сумм арендной платы налоговым агентом не удерживается.

Индивидуальный предприниматель в порядке, определенным ст. 227 НК РФ, обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с полученной арендной платы.

2.6. Учет платежей за регистрацию арендных сделок

С 1 января 2002 года на основании пп. 40 п.1 ст. 264 НК РФ платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе и за регистрацию договора аренды) в полном объеме включаются в состав расходов, учитываемых при формировании налогооблагаемой прибыли организации21:

Дебет 20 "Основное производство"

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

- отражение затрат на регистрацию договора аренды;

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

Кредит 51 "Расчетные счета"

- оплата регистрации договора аренды;

Дебет 90 "Продажи"

Кредит 20 "Основное производство"

- списание затрат по регистрации договора аренды на себестоимость.

2.7. Страхование арендованного имущества

Договоры страхования имущества следует заключать только в пользу лица, несущего в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором риск утраты и повреждения, иначе в соответствии с п. 2 ст. 930 ГК РФ они окажутся недействительными.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21.04.1998 № 1540/98 отражена противоположная точка зрения, согласно которой интерес в сохранении имущества имеется не только у лица, несущего риск его утраты и повреждения, но также и у арендатора, независимо от того, передан ему по договору аренды риск утраты и повреждения арендованного имущества или нет.

С 1 января 2002 года на основании ст. 263 НК РФ22 арендатор вправе отнести затраты по страхованию арендованного имущества в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом он должен соблюсти следующие условия:

  • обязанность по страхованию предусмотрена договором аренды;

  • договор страхования арендованного имущества заключен между арендатором (страхователем) и страховой компанией (страховщиком);

  • страховые платежи уплачиваются арендатором от своего имени на счет страховой компании.

В состав прочих расходов налогоплательщик включает взносы на добровольное страхование арендованного имущества в размере фактических затрат.

Страховые платежи отражаются у стороны договора аренды, которой установлена такая обязанность, отражаются в учете записями:

Дебет 20 "Основное производство"

Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

- начисление страховых платежей;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

Кредит 51 "Расчетные счета"

- перечисление страховых взносов.

При наступлении страхового случая:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

Кредит счета учета утраченных ценностей или претензий, которые признаны страховым случаем и подлежит компенсации страховой компанией

- списание стоимости утраченных ценностей или претензий;

Дебет 51 "Расчетные счета"

Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

- получение суммы страхового возмещения;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"

Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

- отражение суммы ущерба, не компенсируемой страховой компанией.

Глава 3. Пример бухгалтерского учета операций по аренде

Имущество сдано в аренду сроком на год. Сдача имущества в аренду является предметом деятельности организации.

Согласно договору аренды сумма арендной платы за весь срок его действия составляет 35400 руб., в том числе НДС – 5400 руб., и уплачивается разовым платежом при передаче имущества в аренду. Арендная плата была внесена арендатором до передачи имущества.

В бухгалтерском учете арендодателя указанные операции в соответствии с планом счетов будут отражены следующими проводками:

Дебет 51 "Расчетные счета"

Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

- 35400 руб. - получена от арендатора предоплата за аренду имущества;

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

- 5400 руб. (30 000 руб. x 18%) - начислен к уплате НДС с полученной предоплаты;

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

Кредит 98 "Доходы будущих периодов" субсчет 1 "Доходы, полученные в счет будущих периодов"

- 30 000 руб. - отражается сумма полученной предоплаты на основании справки бухгалтера в составе доходов будущих периодов;

Дебет 98 "Доходы будущих периодов" субсчет 1 "Доходы, полученные в счет будущих периодов"

Кредит 90 "Продажи"

- 2 500 руб. (30 000 руб. : 12) - признаны в отчетном периоде в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) поступления от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90 "Продажи"

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

- 450 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы, приходящейся на отчетный период;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

- 450 руб. - восстановлен налог на добавленную стоимость с суммы предоплаты.

Заключение

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Арендная плата может быть отражена в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) в случае сдачи за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности на постоянной основе. В этом случае в учете делаются следующие записи:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

Кредит 90 "Продажи" субсчет 1 "Выручка"

- отражается сумма арендной платы, причитающаяся к получению;

Дебет 90 "Продажи" субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

- начисление задолженности перед бюджетом по НДС по арендной плате на основании счета-фактуры;

Дебет 90 "Продажи"

Кредит 26 "Общехозяйственные расходы"

- списание расходов арендодателя;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

- отнесение на налоговые вычеты НДС, относящегося к произведенным арендодателем расходам;

Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"

Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

- получение арендной платы от арендатора.

Включение арендной платы в состав внереализационных доходов в бухгалтерском учете арендодателя отражается следующим образом:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

Кредит 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 1 "Прочие доходы"

- отражение сумм арендной платы;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 2 "Прочие расходы"

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

- начисление задолженности перед бюджетом по налогу на добавленную стоимость по арендной плате на основании счета-фактуры;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"

Кредит 26 "Общехозяйственные расходы"

- списание расходов арендодателя;

Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"

Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

- получение арендной платы от арендатора.

При получении арендной платы разовым платежом за весь период действия договора аренды, арендодатель должен ее учитывать в соответствии с планом счетов на счете 98 "Доходы будущих периодов".

Арендатор должен учитывать уплаченную разовым платежом арендную плату на данном счете:

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

Кредит 51 "Расчетные счета"

- оплачена аренда имущества;

Дебет 97 "Расходы будущих периодов"

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

- начисление произведенных затрат в счет будущих периодов;

Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

- начисление НДС, относящийся к арендной плате;

Дебет 20 "Основное производство"

Кредит 97 "Расходы будущих периодов"

- отнесение на себестоимость части арендной платы, приходящейся на отчетный период;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

- принятие к вычету из налоговых обязательств сумм НДС, приходящихся на часть арендной платы, списанной на себестоимость.

платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе и за регистрацию договора аренды) в полном объеме включаются в состав расходов, учитываемых при формировании налогооблагаемой прибыли организации:

Дебет 20 "Основное производство"

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

- отражение затрат на регистрацию договора аренды;

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

Кредит 51 "Расчетные счета"

- оплата регистрации договора аренды;

Дебет 90 "Продажи"

Кредит 20 "Основное производство"

- списание затрат по регистрации договора аренды на себестоимость.

Страховые платежи отражаются у стороны договора аренды, которой установлена такая обязанность, отражаются в учете записями:

Дебет 20 "Основное производство"

Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

- начисление страховых платежей;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

Кредит 51 "Расчетные счета"

- перечисление страховых взносов.

При наступлении страхового случая:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

Кредит счета учета утраченных ценностей или претензий, которые признаны страховым случаем и подлежит компенсации страховой компанией

- списание стоимости утраченных ценностей или претензий;

Дебет 51 "Расчетные счета"

Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

- получение суммы страхового возмещения;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"

Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

- отражение суммы ущерба, не компенсируемой страховой компанией.


Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

  2. Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

  3. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21.11.96г. №129-ФЗ (в ред. Закона от 28.03.02 № 32-ФЗ). – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

  4. Положение по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» (ПБУ 4/99). Утверждено приказом Минфина РФ 6 июля 1999 г. № 43н – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

  5. Положение по бухгалтерскому учету “Расходы организации” (ПБУ 10/99). Утверждено приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 №33н – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

  6. Бухгалтерский учет: Учебник/Под ред. Безруких П.С. – М.: Бухгалтерский учет, 2001.- 389 с.

  7. Вахрушина М.А. Бухгалтерский управленчесский учет: Учебник для вузов. – М.: ЗАО “Финстатинформ”.- 2002.

  8. Кирьянова З.В. Теория бухгалтерского учета: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2002.- 374с.

  9. Козлова Е.П. и др. Бухгалтерский учет в организациях. М.: - Финансы и статистика, 2002.- 799с.

  10. Кондраков Н.П. Бухгалтерский учет. Учебное пособие. М.: Инфра-М, 2002.- 640с.

  11. Кондраков Н.П. Бухгалтерский учет, анализ хозяйственной де­ятельности и аудит.- М.: Перспектива,1999.- 462с.

  12. Корчагина Л.М. Управленческие аспекты бухгалтерского учета на пред­приятии // Бухгалтерский учет. -2000. -№ 7. –С.12-13.

  13. Нестеров В., Важное А. Управленческий учет как основа для принятия эффективных решений // Экономика и жизнь. -2001. -№ 31.-С.2-3.

  14. Бухгалтерская отчетность организации. М.: "НИТАР АЛЬЯНС", 2000

  15. Маренков Н.Л. Бухгалтерский учет и финансовая отчетность в коммерческих организациях. – М.: Экзамен, 2004.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

5 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

6 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

7 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

8 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

9 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

10 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

11 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

12 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

13 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

14 Гражданский кодекс Российской Федерации– Справочно-правовая система Гарант, 2005.

15 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

16 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

17 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

18 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

19 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

20 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

21 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.

22 Налоговый кодекс РФ: Части 1 и 2. – Справочно-правовая система Гарант, 2005.



Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки





© 2002 - 2017 RefMag.ru