RefMag.ru - работы по оценке: аттестационная, вкр, диплом, курсовая, тест, контрольная, практикум

Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных

Заказ курсовых, контрольных, дипломных работ

Сроки выполнения работ

Цены и оплата

Новости сайта

Полезные статьи

Популярные разделы:

Готовые работы:

- Антикризисное управление

- Аудит

- Бизнес планирование

- Бухгалтерский учет

- Деньги, кредит, банки

- Инвестиции

- Логистика

- Макроэкономика

- Маркетинг и реклама

- Математика

- Менеджмент

- Микроэкономика

- Налоги и налогообложение

- Рынок ценных бумаг

- Статистика

- Страхование

- Управление рисками

- Финансовый анализ

- Внутрифирменное планирование

- Финансы и кредит

- Экономика предприятия

- Экономическая теория

- Финансовый менеджмент

- Лизинг

- Краткосрочная финансовая политика

- Долгосрочная финансовая политика

- Финансовое планирование

- Бюджетирование

- Экономический анализ

- Экономическое прогнозирование

- Банковское дело

- Финансовая среда и предпринимательские риски

- Финансы предприятий (организаций)

- Ценообразование

- Управление качеством

- Калькулирование себестоимости

- Эконометрика

- Стратегический менеджмент

- Бухгалтерская отчетность

- Экономическая оценка инвестиций

- Инвестиционная стратегия

- Теория организации

- Библиотека








Поиск на сайте:

Заказать аналогичную работу автору? Краткое резюме: Сергей, 36 лет, Образование Высшее, профессиональный опыт выполнения студенческих работ на заказ - 10 лет, за это время было выполнено: 355 дипломных работ, 582 курсовые, 276 рефератов, 1030 контрольных. Помощь в решении тестов on-line на www.e-education.ru. тел. +7(495)795-74-78, admin@refmag.ru, .
группа Вконтакте: http://vk.com/refmag_ru

Здесь можно заказать подготовку теста, практикума, контрольной, реферата, курсовой, дипломной аттестационной работы:

Готовый диплом.

Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы

2008 г.

Похожие работы на тему "Проблемы и перспективы ипотечного кредитования":

Другие работы:

Год написания: 2008 г.

Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития


СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 6

1.1. Основная сущность, содержание и характеристика ипотечного кредитования 6

1.2. Инструменты и формы ипотечного кредитования 11

1.3. Правовые особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации 25

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО БАНК ИТБ 39

2.1. Краткая характеристика ОАО БАНК ИТБ 39

2.2. Технология составления договоров по ипотечным кредитам 47

2.3. Обеспечение возвратности кредита по ипотеке 65

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ 72

3.1. Развитие системы ипотечного кредитования как способ повышения инвестиционной активности в сфере жилищного строительства 72

3.2. Состояние ипотечного кредитования в России 75

3.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования 78

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 88
Приложение 1. Тарифы по кредитному продукту «Кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья под залог приобретаемого жилья» 91
Приложение 2. Заявка на получение ипотечного кредита 94
Приложение 3. Порядок действий Кредитно-кассовых офисов при выдаче Ипотечных кредитов 100
Приложение 4. Порядок действий Операционных офисов при выдаче Ипотечных кредитов 103
Приложение 5. Отчетность ОАО БАНК ИТБ 106

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в России ипотечный кредит постепенно из разряда предположительной возможности превратился в пусть не простую, но реальность. Во-первых, сформировалась законодательная база, достаточная для того, чтобы осуществлять ипотечные сделки. Она еще не полностью гарантирует всем участникам процесса безопасность вкладов и имущества, но уже позволяет совершать сделки. В частности, действуют законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Жилищный кодекс.

В октябре 2003 года Государственная дума приняла ключевой Закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Однако для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятие новых.

Сейчас на западном рынке происходит массовый ипотечный кризис, и пока аналитики не представляют, чем он может закончиться. Вполне возможно, что в итоге и России грозит что-то подобное. В связи с этим, на мой взгляд, грамотное использование зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования, адаптированного к условиям современной России, поможет ей избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы для граждан России. Таким образом, актуальность темы дипломной работы не вызывает сомнения.

Целью дипломной работы является исследование опыта развитых стран в сфере ипотечного кредитования. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:

- исследовать историю и содержание понятие ипотечного кредита;

- исследовать инструменты ипотечного кредитования;

- проанализировать инструменты обеспечения возвратности ипотечного кредита;

- исследовать российский и зарубежный опыт ипотечного кредитования;

- исследовать состояние и перспективы российского рынка ипотечного кредитования.

При подготовке дипломной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, научно-учебные пособия и монографии, публикации периодической печати.


ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Основная сущность, содержание и характеристика ипотечного кредитования

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).1 Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности2.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось «наложение руки».3 В России же основным способом обеспечения обязательств был «правеж», (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия).4 На Древнем Востоке, в частности в Вавилоне, должник также поступал в долговое рабство к кредитору. Однако в отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.)5 ограничивали произвол заимодавцев, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был превышать 20% при денежном и 30% при натуральном займе; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не должен был превышать 3-х лет; кредитор нес ответственность за приобретенного подобным способом раба-должника.6

Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте по историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия до н. э.7

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника давало возможность производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для погашения основного долга, так и для уплаты процентов за кредит. Однако производительное использование ипотечного кредита реализуется не всегда. В данном случае кредит, выданный под залог недвижимого имущества, по характеру своего использования ближе к потребительскому кредиту.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.


1.2. Инструменты и формы ипотечного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования — это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая — на выплату основной суммы долга.

В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. В настоящее время банки, выдающие ипотечные кредиты чаще всего используют три основных вида ипотечных инструментов: постоянный ипотечный кредит (аннуитетный); кредит с фиксированным платежом основной суммы; кредит с переменной ставкой процента. Основным отличием этих инструментов является график погашения ипотечного кредита. Целесообразно рассмотреть эти инструменты более детально.

Постоянный ипотечный кредит (аннуитетный) подразумевает, что заемщик выплачивает по кредиту каждый раз одинаковую сумму, которая включает проценты по кредиту и сумму, направляемую на погашение долга. В первоначальный момент в таком платеже основную часть составляют проценты и лишь небольшая часть идет на погашение основного долга. С течением времени сумма выплачиваемых процентов сокращается, а сумма, направляемая на погашение основного долга, возрастает, однако, общая сумма платежа всегда постоянна.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (LTV8, например 75-80%) от стоимости собственности, устанавливает срок кредита и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке. При этом во внимание принимаются три вышеназванных показателя9:

1) основная сумма ипотечного кредита.

2) кредитный период (оставшийся).

3) ставка процента по ипотечному кредиту.

Периодический платеж может рассматриваться как еще одна переменная. Таким образом, любой кредит описывается четырьмя показателями. При этом, если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Показатель, который в первую очередь интересует заемщика, - это сумма ежемесячного платежа. При выводе формулы для его расчета, предполагается, что известны три переменные:

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

n – кредитный период (количество лет);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту.

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет .

Кредитный период равен n лет, или nM=12n месяцев.

Постоянный кредит предполагает, что заемщик ежемесячно производит равновеликие платежи (ПМ). Ежемесячный платеж включает в себя взнос в счет погашения основной суммы и выплаты процентов. Так как сумма платежа остается постоянной, и выплаты происходят в конце каждого месяца, то величина ПМ представляет собой аннуитет постнумерандо. Текущая стоимость суммы таких аннуитетов равна сумме кредита К. Используя формулу суммы геометрической прогрессии, можно получить сумму ежемесячного платежа:

. (1)

Из этого соотношения получаем сумму ежемесячного платежа:

. (2)

Для наилучшего представления о потоках платежей по данному финансовому инструменту необходимо рассмотреть вопрос о графике погашения.

Амортизация (amortization) – это процесс погашения (ликвидации) долга. График амортизации (amortization schedule) показывает месяц за месяцем или год за годом остатки основной суммы кредита. С его помощью указывается, какая часть каждого платежа идет на выплату процента (доход на инвестиции) и какая часть на выплату основной суммы кредита.

Процент рассчитывается ежемесячно, исходя из остатка основной суммы на конец предшествующего месяца. Часть суммы месячного платежа, превышающая процент, идет на уменьшение остатка основной суммы долга предыдущего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. Со временем задолженность будет погашена полостью. График погашения кредита показан в табл. 1. Изменение структуры платежей по ипотечному кредиту показано на рис. 1.

Таблица 1

График амортизации постоянного ипотечного кредита

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года; ПМ=$922,90)

Месяц

Месячный платеж

Структура платежа

Остаток на конец месяца

Выплаты процента

Выплаты основной суммы

20000

1

922,9

166,67

756,23

19243,77

2

922,9

160,36

762,53

18481,23

3

922,9

154,01

768,89

17712,35

4

922,9

147,6

775,3

16937,05

5

922,9

141,14

781,76

16155,29

6

922,9

134,63

788,27

15367,02

7

922,9

128,06

794,84

14572,18

8

922,9

121,43

801,46

13770,72

9

922,9

114,76

808,14

12962,58

10

922,9

108,02

814,88

12147,7

11

922,9

101,23

821,67

11326,03

12

922,9

94,38

828,51

10497,52

13

922,9

87,48

835,42

9662,1

14

922,9

80,52

842,38

8819,72

15

922,9

73,5

849,4

7970,32

16

922,9

66,42

856,48

7113,84

17

922,9

59,28

863,62

6250,22

18

922,9

52,09

870,81

5379,41

19

922,9

44,83

878,07

4501,34

20

922,9

37,51

885,39

3615,95

21

922,9

30,13

892,77

2723,18

22

922,9

22,69

900,21

1822,98

23

922,9

15,19

907,71

915,27

24

922,9

7,63

915,27

0

Рис. 1. Платежи по ипотечному кредиту

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов (spring-field loans). В мировой практике существует множество разновидностей этого кредита. Выплаты по ним процентов и основной суммы могут изменяться.

Расчет суммы ежемесячного платежа осуществляется значительно проще, чем для предыдущего инструмента.

Предположим, что известны три переменные:

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

n – кредитный период (количество лет);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту;

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата или возмещения инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет .

Формула для определения суммы ежемесячного платежа выглядит следующим образом:

, (3)

где t - порядковый номер месяца (t = 1 ... 12n)

Сумма ежемесячного платежа с каждым месяцем уменьшается за счет уменьшения суммы выплат по проценту (табл. 2, рис. 2).


Таблица 2

График погашения «пружинного» ипотечного кредита

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года)

Месяц

Месячный платеж

Структура платежа

Остаток на конец месяца

Выплаты процента

Выплаты основной суммы

20000,00

1

1000,00

166,67

833,33

19166,67

2

993,06

159,72

833,33

18333,33

3

986,11

152,78

833,33

17500,00

4

979,17

145,83

833,33

16666,67

5

972,22

138,89

833,33

15833,33

6

965,28

131,94

833,33

15000,00

7

958,33

125,00

833,33

14166,67

8

951,39

118,06

833,33

13333,33

9

944,44

111,11

833,33

12500,00

10

937,50

104,17

833,33

11666,67

11

930,56

97,22

833,33

10833,33

12

923,61

90,28

833,33

10000,00

13

916,67

83,33

833,33

9166,67

14

909,72

76,39

833,33

8333,33

15

902,78

69,44

833,33

7500,00

16

895,83

62,50

833,33

6666,67

17

888,89

55,56

833,33

5833,33

18

881,94

48,61

833,33

5000,00

19

875,00

41,67

833,33

4166,67

20

868,06

34,72

833,33

3333,33

21

861,11

27,78

833,33

2500,00

22

854,17

20,83

833,33

1666,67

23

847,22

13,89

833,33

833,33

24

840,28

6,94

833,33

0,00


Рис. 2. Платежи по «пружинному» кредиту.


Кредиты с “шаровым” платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как “шаровой” платеж. В течении нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремяться заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока “шарового” платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Кредиты с участием являются обычными при финансировании приносящей доход собственности. Как правило. Они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс “кикер”. Смысл “кикера” состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых собственником.

Кикеры” принимают различные формы, включая:

  1. Часть ренты сверх базовой суммы.

  2. Часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы.

  3. Часть денежных поступлений до уплаты налога.

Ипотечные кредиты с участием аналогичны самоамортизирующимся ипотекам, за исключением “кикера”. Любой доход, полученный как “кикер”, должен анализироваться отдельно. Независимо от того, ожидается увеличение или уменьшение “кикера” или же она останется неизменной, данный доход из-за его неопределенности следует оценивать по более высокой ставке дисконта, чем выплаты минимальных процентов и основной суммы долга.

Ипотеки с нарастающими платежами (GMP) предусматривают переменные выплаты. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы по требуемой ставке отдачи.

GMP применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. В течение первых пяти лет платежи по ним остаются низкими, однако за пять – десять лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. На рис. Платежи по GMP сравниваются с платежами по стандартной ипотеке.

В течение первых лет GMP дают отрицательную амортизацию; в действительности остаток основной суммы увеличивается. Затем для проведения полной амортизации, платежи по GMP должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом (RAM) предоставлялись ушедшим на пенсию домовладельцам. В настоящее время непогашенной остается лишь их незначительная часть. RAM предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще отсутствие таковых вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пр пока, коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. С учетом предполагаемого периода погашения такие ипотеки могут оцениваться тем же методом, что и описанный ранее для “замороженных” кредитов. Предполагаемый. Временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, определенным контрактом. RAM могут быть структурированы таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости (SAM) является видом партисипативного кредита. Контракт позволяет кредитору участвовать в доходе от прироста капитала или в выручке, полученной при перепродаже собственности. В обмен на это кредитор обычно снижает ставку процента по кредиту. Например, кредитор может уменьшить процентную ставку на треть в обмен на получение трети суммы прироста стоимости. В случае если собственность не будет продана в течении установленного времени, доля кредитора в приросте стоимости может быть определена оценкой. Каждая сторона выбирает оценщика. В случае если стороны не могут прийти к соглашению, приглашается третий оценщик. Другие условия могут включать право кредитора на предъявление требования о досрочной выплате долга или право заемщика досрочно погашать долг, минимальные эффективные процентные ставки, отсрочку выплаты процентов, максимальное снижение процентов и максимальные доли участия.

Ипотечные обязательства с переменным процентом (VRMvariable rate mortgage, ARMadjustable rate mortgage) имеют процентную ставку изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный тип кредита был введен с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную на долгий срок ставку процента.

Для того, чтобы убедить заемщиков брать такие кредиты, обычно в первый год или два назначают искусственно низкую ставку процента за кредит. Эту первоначально низкую ставку называют «завлекающей» (teaser rate). Впоследствии ставка периодически пересчитывается, чтобы соответствовать рыночным условиям.

Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен. Может быть также установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или снижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. Обратное произойдет при снижении процентной ставки.

Механическая оценка VRM с использованием показателей отдачи затруднена вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена, исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки. При этом целесообразно привязать доходность по кредиту к заранее построенному индексу, удерживая ее в заданном диапазоне.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В США преобладает двухуровневая ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.

Существует несколько ипотечных моделей: депозитная, двухуровневая (американская), ссудосберегательная (немецкая). Эти модели могут развиваться одновременно.

При простой (депозитной) ипотечной модели банки, привлекая кредитные ресурсы, не используют первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Банк, как правило, изыскивает кредитные и обеспечивающие средства из собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и из этих средств выдает ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты остаются в кредитном портфеле банка до полного погашения кредита заемщиком. Для модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила ее достаточно широкое распространение в развивающихся странах, а также в Англии, Франции, Испании, Израиле и других державах с развитой экономикой.

Двухуровневая модель интересна тем, что здесь основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Максимального масштаба эта модель достигла в США, поэтому ее называют американской. Успешное функционирование этой модели возможно лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, где государство контролировало бы эмиссию ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Спрос и предложение денег в рамках этих моделей в основном регулируется двумя взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Ценные бумаги продаются инвесторам.

Рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными (MBS), стремительно развивался начиная с 1998-го и находился на переднем крае экспансии «рискованных» кредитов. В 2002 году их объем достигал 1 500 млрд дол., в 2004-м – 8 500 млрд дол., в 2005-м – 17 500 млрд дол., в 2006-м – 34 500 млрд дол. и в начале 2006 года – 45 500 млрд долларов. MBS широко использовались банками и фондами. Они превратились в важный финансовый инструмент в контексте высокой конкуренции, когда даже небольшое увеличение нормы прибыли существенно отражалось на котировках акций банка10.

До 2006 года на Западе наблюдалась тенденция к уверенному росту стоимости недвижимости, и накопить 20% на первоначальный платеж могли немногие. Кредиторы рассчитали, что эти 20% станут для них надежной защитой, на случай, если им придется изъять дом за неуплату и выставить его на продажу. Однако в период бума 2000-х, кредиторы и покупатели жилья на вторичном рынке решили, что они в состоянии оценить платежеспособность заемщика, исходя из его кредитной истории. В результате люди с весьма посредственной кредитной историей получили возможность покупать дома практически без первоначального платежа (первоначальный взнос составлял 3%). Такие кредиты получили название субстандартной ипотеки. Субстандартный ипотечный кредит выдается заемщику с плохой или ограниченной кредитной историей. Он может быть очень прибыльным для кредитора, который, с учетом дополнительного риска, повышает проценты. Большая их часть выдавалась на основании заявления заемщика о собственном финансовом положении, без каких-либо подтверждающих доказательств. Получить ипотечный кредит мог даже безработный, гасить проценты разрешалось за счет пособия по безработице.

Американские банки снизили требования к заемщикам до минимума, тем самым, повысив доступность ипотечного кредитования для малообеспеченных слоев населения. Американцы воспользовались ситуацией и массово набрали ипотечных кредитов. Однако со временем размер выплат стал расти, ведь в США банки кредитуют под так называемую «плавающую ставку», которая определяется как сумма средней ставки на межбанковском рынке (там банки берут деньги в долг), плюс 1-3% (собственно, заработок банка). Основная проблема, которая вызвала текущий кризис это удорожание выплат по ипотечным кредитам из-за цикла повышения процентных ставок ФРС, который начался летом 2004 года, а закончился летом 2006 г. Вместе со ставками ФРС росли ставки на межбанковском рынке и, соответственно, плавающая ставка по ипотечным кредитам.

Возросшие выплаты стали не по карману многим заемщикам. Как снежный ком вырос объем просрочек. А из-за снижения цен на жилье, которое происходило последние два года, банки не могли «закрыть» дефолтные кредиты: квартиры и дома, находящиеся в залоге, стали стоить дешевле, чем на момент покупки. Банки несли убытки, некоторые даже оказались на грани банкротства. «Совершенный» механизм ипотечного перекредитования в США только усугубил положение: американские банки, выдавая ипотечные кредиты, далее выпускают под них облигации, которые размещают на рынке. Таким образом, возвращаются потраченные на ипотеку средства, а инвесторы получают ценные бумаги, которые потенциально должны принести хорошую прибыль. По причине удешевления жилья и роста задолженности по кредитам, облигации стали стремительно дешеветь, цена упала значительно ниже той, по которой их приобретали. А так как многие финансовые корпорации имели таких бумаг на миллиарды, то и убытки исчисляются миллиардами.

Неплатежи по кредитам стабильно росли с начала 2007 года и к октябрю достигли 16 % непогашенного портфеля Subprime. К концу января 2008-го 24 % кредитов Subprime либо были просрочены, либо залог был передан в собственность кредитора. Однако поспешные продажи жилья, связанные с кризисом Subprime, отразились на всей ипотечной отрасли.

К концу сентября 2007 года почти 4 % стандартных ипотечных кредитов также или оказались просрочены, или залог был передан в собственность кредитора. Во всех несубстандартных классах кредитов средняя доля просроченных платежей установилась на уровне 2 % вместо обычных 0,5 %.

К концу января 2008 года цифра достигла 7,3 %, а во всех несубстандартных классах доля просроченных платежей и отчуждения жилья составляла 3,7 %, что почти в два раза выше, чем в сентябре. Это в семь раз превосходит «нормальную» долю неплатежей в секторе несубстандартных кредитов11.

Кризис ипотечного рынка повлек за собой кризис ликвидности, который, миновав американскую границу, распространился на мировой финансовый рынок, ведь скупкой американских ипотечных облигаций занимались многие финансовые корпорации в Европе и Азии.

Другой схемой ипотечного кредитования является ссудо-сберегательная модель. Ее принципиальной особенностью является заимствование совокупного портфеля кредитных ресурсов не на открытом рынке капиталов (как в предыдущих моделях), а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков (аналогично систем касс взаимопомощи). Ссуду можно получить после того, как заемщик положил на личный счет в ссудо-сберегательной кассе (ССК) денежные средства. Причем, размер ссуды примерно равен объему средств, хранящихся на счете заемщика. Но, важно то, что ссуда выдается не деньгами, а недвижимостью, стоимость которой составляет суммарную величину накоплений на счете заемщика и его займа. Эта модель с успехом используется в Германии, где создана целая “система стройсбережений”.

Рост количества кредитных организаций, занимающихся ипотекой, и количества ипотечных программ обусловило появление ипотечных брокеров. Если потенциальный заёмщик ипотечного кредита не может или не хочет самостоятельно разбираться в условиях кредитования по различным программам, то ему на помощь придёт ипотечный брокер, который предложит оптимальный вариант кредитования для конкретного заемщика.

Существуют как независимые ипотечные брокеры, так и отделы по ипотечному кредитованию в составе риэлторских агентств, сотрудники которых так же именуются ипотечными брокерами. Основное достоинство любого ипотечного брокера – наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и личных контактов в банках, предоставляющих ипотечный кредит. Основной минус – это платность услуг, которая может составить от $500 до $1500. Правда, в некоторых агентствах недвижимости услуги ипотечного брокера можно получить бесплатно, при условии, что заемщик будет искать и приобретать ипотечное жилье с помощью этого агентства.

Российскими банками иногда выдаются кредиты, в качестве названия которого может использоваться «целевой кредит на покупку жилья». Такой кредит приближается к ипотечному прежде всего по срокам — до 15 лет. В качестве гарантии возврата средств выступает не заложенная квартира, а привлеченные поручители. В случае невыплаты кредита банк будет требовать сатисфакции именно у них. Строго говоря, ипотечным не является и кредит на приобретение строящегося жилья, так как до оформления квартиры в собственность нет предмета залога. Ипотечным такой кредит станет только после регистрации права собственности и залога.


1.3. Правовые особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

Современная история ипотеки в России началось в июле 1997 года, когда вступил в силу федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом же году было зарегистрировано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — структура, которая на федеральном уровне призвана развивать систему ипотечного жилищного кредитования. Причем в основу функционирования АИЖК была положена американская модель ипотечного рынка.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется целым рядом законодательных актов, в том числе Гражданским кодексом РФ (части 1 и  2), законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и др.

Закон определяет ипотеку, как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами12.

Среди всех видов недвижимого имущества законодателем особо (как по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки. Прежде всего, по договору об ипотеке могут быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте. Участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности, представлен в Земельном кодексе РФ. Там же приведены виды земельных участков, которые ограниченны в обороте13.

Закон прямо запрещает в качестве предмета ипотеки использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности.

Закон не допускает ипотеки части земельного участка, если его площадь меньше установленного минимального размера. Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Глава I Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит основные положения об ипотеке. Предусмотрено, в частности, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В главе I Федерального закона содержатся также положения об обязательствах и требованиях, обеспечиваемых ипотекой (статьи 2 и 3); об обеспечении ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4); об имуществе, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); о праве отдавать имущество в залог по договору об ипотеке (ст. 6); об ипотеке имущества, находящегося в общей собственности (ст. 7).

В главе II Федерального закона регулируются вопросы заключения договора об ипотеке. Установлено, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона (ст. 8).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. До 2005 года требовалось также нотариальное удостоверение договора, но это требование было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на учреждение юстиции обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки совпадал с той же функцией, которая лежит на нотариате.

Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур – нотариального удостоверения и государственной регистрации. Данное обстоятельство увеличивало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования.

С другой стороны, данное нововведение предъявляет дополнительные требования к сторонам при заключении договора. Они должны надлежащим образом составить договор об ипотеке так, чтобы не возникли вопросы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Госрегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи. Данные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

На все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, которые содержат: полное наименование регистрирующего органа; указание на место государственной регистрации ипотеки; указание дату и номер государственной регистрации ипотеки.

Данные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа14. В целях удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки используется штамп регистрационной надписи на документах, в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указывается слово «ипотека». Территориальный орган Росрегистрации в штампе регистрационной надписи на документах место проведения государственной регистрации ипотеки отражает посредством внесения в данный штамп: своего полного наименования; номера регистрационного округа, с указанием после него населенного пункта, являющегося местом нахождения территориального органа или его обособленного подразделения (если государственная регистрация осуществлена обособленным подразделением территориального органа).

Завершение взаиморасчетов сторон по кредитному или иному договору, т.е. возврат заемщиком займодавцу суммы долга и выплата установленных договором процентов не означает снятия ипотеки с недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Для освобождения недвижимого имущества от установленного обременения необходимо совершить особое юридическое действие - погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае все лица, которые в будущем обратятся к сведениям Реестра, получат информацию о наличии обременения в виде ипотеки на определенное имущество.

Обычно регистрационная запись прекращается либо на основании заявления законного владельца закладной, либо на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. В отдельных случаях регистрационная запись погашается на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

На практике для избежания споров и толкований стороны договора об ипотеке в тексте договора указывается порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, включая определение сроков подписания совместного заявления займодавцем, а также ответственность стороны, которая уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи об ипотеке.

Стороны подают заявление в свободной форме, однако в нем должна быть ясно выражена воля сторон. Следует указать, что стороны исполнили свои обязательства по кредитному или иному договору, в обеспечение исполнения обязательств которого был заключен договор об ипотеке, не имеют претензий друг к другу и на этом основании ходатайствуют о погашении регистрационной записи об ипотеке в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В орган, осуществляющий госрегистрацию прав при погашении записи об ипотеке в Реестре, помимо одного из указанных заявлений представляется документ, подтверждающий полномочия руководителей организаций, либо документ, подтверждающий полномочия представителей сторон на подписание совместного обращения, если оно подписано представителями сторон договора, и документ, подтверждающий полномочия лица, выдавшего доверенность представителю стороны.

Законодатели предусмотрели ответственность органа, регистрирующего ипотеку. Данное положение опирается на общегражданское правило о праве гражданина или юридического лица требовать полного возмещения причиненных ему в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Кроме того, законодателями установлено особое правило об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым регистрирующие органы несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей15 .

Отношения по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, регулируются главой V Федерального закона. Так, в соответствии со статьей 29 залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Главой VI Федерального закона устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями главы IX Федерального закона. При этом предусмотрен судебный (ст. 51) и внесудебный (ст. 55) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, Федеральным законом регулируются последующая ипотека (гл. VII); уступка прав по договору об ипотеке, передача и залог закладной (гл. VIII); порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание (гл. X); особенности ипотеки земельных участков (гл. XI); особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений (гл. XII); особенности ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в качестве оператора на вторичном рынке было создано в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию”.

Основным уставным направлением деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Непосредственной целью Агентства являются:

  • создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

  • обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

  • создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

  • создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

  • формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Двух уровневая схема рефинансирования представлена на рис. 6.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

На основании Стандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

Схема рефинансирования действует следующим образом (рис. 3). Банк выдает кредит и оформляет закладную. Затем банк передает закладную региональному оператору. Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте и передает их АИЖК. АИЖК формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги. Средства от размещения на рынке ипотечных ценных бумаг – источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.



Рис. 3. Двухуровневая схема рефинансирования.


Агентство выкупает у Поставщиков только те ипотечные кредиты (займы, закладные), которые отвечают на момент выкупа (рефинансирования) Стандартам, в частности:

  • Ипотечные кредиты (займы) выданы в соответствии с требованиями к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения ипотечных кредитов (займов), а также к предмету залога (ипотеки), установленными в Стандартах.

  • Оформление Ипотечных кредитных сделок произведено в соответствии с Требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления Ипотечной кредитной сделки, и Требованиям к страховому обеспечению, установленными в Стандартах.

  • В регионе, где осуществляется приобретение закладных, созданы условия для их сопровождения.

  • На момент приобретения Агентством прав по закладным денежные обязательства заемщиков не имеют просроченных платежей и кредиты (займы) имеют дополнительное обеспечение в виде заключенных Договоров страхования имущества, страхования жизни и потери трудоспособности.

  • расчетные коэффициенты Кредит/Залог и Платеж/Доход соответствуют нормативным значениям, установленным Стандартами. Непогашенный размер денежного обязательства - не более 70 % и не менее 30% от стоимости приобретаемого Жилого помещения на дату выкупа закладной;

  • срок возврата кредита (займа) не превышает срока достижения Заемщиком возраста, определённого Стандартами;

  • минимальный срок денежного обязательства - не менее 12 месяцев с даты выкупа;

  • в Жилом помещении отсутствуют зарегистрированные лица, за исключением залогодателя и членов его семьи;

  • на Жилое помещение отсутствуют какие-либо ограничения (обременения);

  • на документах, сопровождающих сделку купли-продажи присутствуют все необходимые надписи, подписи и печати;

  • имеется письменное (нотариально удостоверенное) согласие супруга залогодателя (собственника) Жилого помещения, не названного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на ипотеку Жилого помещения.

Агентством аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 133 организации из 70 регионов РФ. Динамика объемов рефинансирования представлена на рис. 4.

Рис. 4. Динамика объемов выкупа16

В соответствие с представленной диаграммой Агентством по состоянию на 01.04.2008 рефинансировано 115 307 ипотечных кредита на общую сумму 84 млрд. 146 млн. руб.

***

Таким образом, ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости. В общем случае, схема ипотеки следующая - кредитор (например, банк) выдает кредит на приобретение недвижимости должнику. Должник приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании. В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. В настоящее время банки, выдающие ипотечные кредиты чаще всего используют три основных вида ипотечных инструментов: постоянный ипотечный кредит (аннуитетный); кредит с фиксированным платежом основной суммы; кредит с переменной ставкой процента. Основным отличием этих инструментов является график погашения ипотечного кредита. Правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации осуществляется целым рядом законодательных актов, в том числе Гражданским кодексом РФ (части 1 и  2), законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и др. Россия остановилась на модели ипотеки, которая близка к американской. Основой американской модели является продажа жилья с использованием банковского займа с последующим выпуском ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости. Практика ипотеки в западных странах свидетельствует о необходимости активного участия государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Государство считает своей обязанностью проводить льготную налоговую политику в рамках ипотечного кредитования. Например, во Франции существуют государственная процентная льгота в случае предварительного помещения денег в банк на жилищный счет и другие льготы, разработанные как для заемщика, так и для кредитора, позволяющие стимулировать со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, что жизненно важно для России в области ипотечных отношений. В США ипотечные агентства предоставляют государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам. Сегодня в западных странах, а особенно остро в США, наблюдается так называемый «ипотечный кризис». Причиной кризиса является рост неплатежей по кредитам предоставленным неблагонадежным заемщикам и одновременном снижении цен на недвижимость. Поскольку такие кредиты были предоставлены на 95-100% от стоимости залога, снижение цен на недвижимость не позволяет полностью погасить обязательства заемщиков.


ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО БАНК ИТБ

2.1. Краткая характеристика ОАО БАНК ИТБ

БАНК ИТБ был основан в 1994 году (первоначальное название - "Санрайз-банк"). Банковские кризисы прошлых лет заставили группу промышленных компаний задуматься над созданием банка, отвечающего самым высоким требованиям надежности и профессионализма. Такой Банк был создан и стал не просто ответом на этот запрос, но и способствовал быстрому развитию бизнеса тех, кто доверил ему свои средства. Основными клиентами Банка стали компании, работающие в области строительства, высоких технологий, торговли компьютерной техникой. Банк не стал ограничиваться функцией расчетного центра и активно помогал своим партнерам, позволив им стабильно пройти банковские кризисы 90-х годов. Банк не только стабильно работал, но и смог усилить свои позиции на рынке. Именно партнерские отношения с клиентами, которые с момента своего появления последовательно строит финансовая организация, позволяют в самых сложных внешних условиях профессионально исполнять свои обязанности и добиваться новых результатов.

В 2001 году открылся новый дополнительный офис в Москве. Для удобства расчетов клиентов начинается активное развитие сети операционных касс.

Начиная с 2002 года, БАНК ИТБ развивает программу поддержки малого бизнеса. Этот период деятельности финансовой организации связан участием в нескольких начинающихся проектах (так называемых start-up), руководимых партнерами-клиентами Банка. Данное направление показало свою перспективность и продолжает успешно развиваться.

В 2005 году основным направлением деятельности Банка становится развитие филиальной сети в регионах параллельно с активным привлечением новых клиентов и расширением перечня предоставляемых услуг. Продолжается финансирование реального сектора экономики.

БАНК ИТБ является участником системы обязательного страхования вкладов (свидетельство о включении в реестр банков - участников системы обязательного страхования вкладов № 804 от 21 марта 2005 года) и в настоящее время активно принимает во вклады денежные средства у населения.

В начале 2006 года Банк приступил к реализации программы долгосрочного ипотечного кредитования населения по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) не только в Москве и Московской области, но и в регионах России: в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Пензе, Рязани, Ярославле, Липецке, Красноярске и Туле.

Банк предоставляет ипотечные кредиты на следующих условиях (см. Приложение 1):

- Валюта кредита - рубли РФ.

- Срок кредитования - от 1 года до 30 лет.

- Возраст заемщика - от 18 лет.

- Минимальная сумма кредита - 200 000 (Двести тысяч) рублей.

- Размер кредита - от 30 % до 90 % стоимости жилого помещения.

- Первоначальный взнос - от 10 % стоимости жилого помещения.

- Обеспечение кредита - залог (ипотека) приобретаемого жилого помещения.

- Погашение кредита - ежемесячными равными (аннуитетными) платежами.

- Досрочное погашение кредита - частями или в полном объеме без каких-либо комиссий через 6 (Шесть) месяцев после получения кредита.

- Страхование рисков: страхование жизни и потери трудоспособности всех заемщиков; страхование рисков утраты и повреждения предмета ипотеки - жилого помещения; страхование титула собственности (риска утраты права собственности на приобретенное жилое помещение).

- Наличие стабильного дохода, подтвержденного справкой с места работы (по форме 2-НДФЛ или по форме Банка) не менее чем за последние 6 (Шесть) месяцев, либо иных стабильных доходов, подтвержденных соответствующими документами.

Процентная ставка - от 10,75 % до 16 % годовых, в зависимости от срока кредита и величины первоначального взноса (табл. 5):

Таблица 5

Процентные ставки по кредитам

Размер первоначального взноса

Срок кредита

от 1 года до 10 лет включительно

от 10 до 20 лет включительно

от 20 до 30 лет включительно

50 % >= первоначальный взнос <= 70 % от стоимости жилого помещения

10,75%

11%

11,25%

30 % >= первоначальный взнос < 50 % от стоимости жилого помещения

12%

12,25%

12,50%

10 % >= первоначальный взнос < 30 % от стоимости жилого помещения, при сумме кредита не более 1 500 000 рублей; 20 % >= первоначальный взнос < 30 % от стоимости жилого помещения при сумме кредита более 1 500 000 рублей

13,50%

13,75%

14%

15 % >= первоначальный взнос < 20 % от стоимости жилого помещения при сумме кредита более 1 500 000 рублей.

15%

15,50%

16%

На сайте http://www.investrust.ru/com.php?t=calc находится ипотечный калькулятор, который позволит сделать первичный расчет суммы кредита требующегося потенциальному клиенту для приобретения недвижимости (новостройки, квартиры на вторичном рынке или загородного дома).

Рис. 1. Результат работы ипотечного калькулятора


Анализ эффективности деятельности банка на кредитном рынке целесообразно начать рассматривать с определения доли кредитных вложений в общей величине активов (табл. 6).


Таблица 6

Доля выданных кредитов в общей величине активов17

Показатель

01.01.2007

%

01.01.2008

%

Чистая ссудная задолженность, тыс. руб.

195 963

38,2%

384 147

53,6%

Всего активов, тыс. руб.

512 354

100,0%

716 594

100,0%

Согласно представленным данным можно сделать вывод, что доля ссудной задолженности в структуре активов в 2007 году выросла до 53,6% с 38,2% в 2006 году.

Далее целесообразно сопоставить темпы роста активов и ссудной задолженности (табл. 7).

Таблица 7

Соотношение ссудной задолженности и общих активов банка

Показатель

01.01.2007

01.01.2008

Абс. изм.

Темп роста, %

Темп прироста, %

Чистая ссудная задолженность, тыс. руб.

195 963

384 147

188 184

196,0%

96,0%

Всего активов, тыс. руб.

512 354

716 594

204 240

139,9%

39,9%

Кредитный портфель ОАО «ИТБ» вырос на 96%, что было обусловлено как расширением клиентской базы, так и ростом кредитоспособности клиентов ОАО «ИТБ». Наиболее динамичный рост, на 127%, продемонстрировали кредиты, выданные физическим лицам в результате реализации программ ипотечного кредитования.

В 2006 году темпы роста ссудной задолженности составили 196,0%, а темпы роста совокупных активов - 139,9%.

При анализе деятельности банка используются также, показатели, характеризующие оперативность размещения собственных и привлеченных средств банка (табл. 8):


Таблица 8

Оперативность размещения средств банка

Показатель

01.01.2007

01.01.2008

Чистая ссудная задолженность, тыс. руб.

195 963

384 147

Собственные средства, тыс. руб.

164 321

200 360

Привлеченные средства, тыс. руб.

348 033

516 234

оперативность размещения собственных средств = Собственные средства / кредитные вложения

0,839

0,522

оперативность размещения привлеченных средств = Привлеченные средства / кредитные вложения

1,776

1,344

Согласно рассчитанным показателям, на один рубль кредитных вложений в 2006 приходится 0,839 руб. собственных средств и 1,776 привлеченных средств, а в 2007 приходится 0,522 руб. собственных средств и 1,344 привлеченных средств.

На следующем этапе целесообразно сопоставить темпы роста доходов по ссудным операциям и общих процентных доходов (табл. 9).

Таблица 9

Процентные доходы по кредитным вложениям

Показатель

01.01.2007

01.01.2008

абс. изм.

темп роста, %

темп прироста, %

Процентные доходы по предоставленным кредитам

14 432

30 015

15 583

208,0%

108,0%

Всего процентных доходов

14 554

31 503

16 949

216,5%

116,5%

Таким образом, темп роста процентных доходов по предоставленным кредитам был ниже темпа роста общей величины процентных доходов в 208,0%/216,5% = 0,961 раза. В связи с этим можно сделать вывод, что эффективность кредитных вложений снижается по сравнению с доходностью банка по другим операциям.

Доходность банка по кредитам тесно связана с уровнем риска по данным операциям, что выражается в изменении резервов на возможные потери (табл. 10).

Таблица 10

Изменение резервов на возможные потери

Показатель

01.01.2007

01.01.2008

Абсолютное изменение

Темп роста, %

Ссудная задолженность

198929

389411

190482

195,8%

Резервы на возможные потери

2966

5264

2298

177,5%

Чистая ссудная задолженность

195963

384147

188184

196,0%

Таким образом, величина резервов на возможные потери по ссудной задолженности за анализируемый период выросла на 77,5%, что меньше чем прирост ссудной задолженности. Следовательно, можно сделать вывод о снижении величины риска по предоставляемым кредитам.

Анализ деятельности банка на рынке ипотечного кредитования позволил выявить ряд проблем, которые мешают развитию ипотечного портфеля банка (табл. 11).

Таблица 11

Проблемы Банка в продвижении ипотечных продуктов

Проблемы, озвученные регионами по продаже продукта

Пенза

Рязань

Ростов

Саратов

Тула

Липецк

Новосибирск

Красноярск

Количество

3

6

2

5

2

3

5

4

Общее кол-во проблем, озвученных регионами

17

17

17

17

17

17

17

17

% проблемности развития ипотеки в городе

17,65%

35,29%

11,76%

29,41%

11,76%

17,65%

29,41%

23,53%

плохое расположение офиса

 

в настоящий момент проблема решается

 

 

 

 

 

 

реорганизация банка

 

клиенты отказались от срочных сделок, которые планировались на конец апреля и ушли в Сбербанк и Китфинанс

 

 

 

 

 

 

долгий сроку выхода на сделку

 

 

 

 

 

 

 

 

неопределенная по срокам работа по рассмотрению заявок в ДАПО

 

проигрываем по: -срокам принятия решений и срокам выхода на сделку

 

 

 

 

 

долгий срок рассмотрения заявок.

жесткие, а иногда неправомерные требования АИЖК

 

 

 

 

 

 

 

 

жесткая конкуренция с банками

 

проигрываем по: -срокам принятия решений и выходом на сделку, по комиссии 1,9% при расчетах до регистрации (в КИТЕ всего 5000 р. Включая стоимость отчета об оценке)

 

 

 

 

 

 

заявки клиентов на сумму, превышающую лимит выдачи по отдельному заемщику ККО

 

 

 

 

 

 

 

 

требование банка ИТБ в оформлении закладной при помощи двухсторонней печати на принтере

 

данное требование банка не применимо в регионе, при том, что спрос на рефинансирование закладных по стандартам АИЖК- очень велик.

 

 

 

 

 

 

вторичный рынок жилья в регионе исчерпан

дома 68 г. с завышенной стоимостью и низкой ликвидационной стоимостью не проходят по программе

 

 

 

 

 

 

 

завышенные тарифы по спавнению с основными банками- конкурентами

 

 

 

 

 

 

 

 

некорректный план выдачи

План доведен с учетом ОО в Нижнем Новгороде, который не открыт

 

 

 

 

 

 

 

проблемы административных органов города

ФРС

 

 

 

 

 

 

 

проблемы с персоналом

 

 

 

 

 

 

 

 

резкий рост цен на недвижимость и уменьшение платежеспособных клиентов

 

 

 

 

 

 

 

 

отсутствие обучения по ипотеке сотрудников структурного подразделения

 

 

 

 

 

 

 

 

несоответствие рекламы банка реальным требованиям при оформлении сделок

 

 

 

 

 

 

 

 

требование банка к "постоянной прописке продавца"

 

 

 

 

 

 

 

 

По представленной таблице можно сделать вывод, что основными проблемами Банка являются следующие (рис. 5): жесткая конкуренция с другими банками, завышенные планы выдачи кредитов, насыщение вторичного рынка жилья, неопределенность сроков рассмотрения заявок на кредит, плохое расположение офисов.


Рис. 5. Рейтинг проблем Банка в продвижении ипотечных продуктов

Уровень проблемности развития ипотеки в регионах представлен на рис. 6.

Рис. 6. Уровень проблемности развития ипотеки в регионах

Таким образом, наиболее проблемными являются следующие регионы: Рязань, Саратов, Новосибирск и Красноярск.


2.2. Технология составления договоров по ипотечным кредитам

При оформлении ипотечной сделки заключается несколько договоров. Все формы договоров должны быть утверждены юристами банка, и их корректировка возможна только по согласованию с юристами банка и только в части пунктов, касающихся процедуры расчетов. Также банк определяет те договоры из указанного ниже списка, которые должны быть заключены по данной ипотечной программе. Целесообразно рассмотреть какие договора заключаются при оформлении ипотечной сделки.

1. Договор комплексного ипотечного страхования, объединяющий в себе три вида договора страхования: риск утраты жизни и трудоспособности, риск утраты права собственности, риск повреждения предмета залога. Ставка по договору составляет от 0,8% до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Это увеличение связано с тем, что в случае наступления страхового случая банк должен получить не только сам долг по кредиту, но и проценты по нему. Ставка по договору страхования определяется страховой компанией и, как правило, зависит от возраста заемщика (чем он старше, тем выше ставка), от количества застрахованных лиц по договору и т. п. К договору комплексного ипотечного страхования, по аналогии с кредитным договором, прикладывается график платежей, в котором указаны сумма ежегодного платежа и срок его внесения. При этом по ипотечному страхованию банк аккредитовывает только определенные страховые компании — их список можно получить в банке. Сторонами по договору являются: Страхователь (заемщик), Страховщик (страховая компания) и Выгодоприобретатель (банк).

2. Кредитный договор — это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. От заемщика требуется соблюдение условий подписанного Кредитного договора, поэтому следует внимательно ознакомиться с ним. Любые изменения к Кредитному договору возможны только по соглашению сторон. К Кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (именуемый иногда информационный расчет), при этом в кредитном договоре указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Сторонами по договору являются: Заемщик и Кредитор (банк).

3. Договор купли-продажи квартиры — это двусторонний договор между продавцом и покупателем. В данном договоре указываются порядок расчетов, порядок передачи квартиры, порядок снятия с регистрационного учета продавца и другая информация, связанная с продажей квартиры. Дополнением к стандартному договору купли-продажи является указание, что квартира приобретается с использованием кредитных средств. Возможны следующие варианты договоров:

- Оформление договора купли-продажи «с возникновением ипотеки в силу закона» — это наиболее распространенная форма, так как при этом банк не является стороной по договору, и, соответственно, не требуется его присутствие при составлении договора и сдаче договора на регистрацию. Сторонами по договору являются: Продавец и Покупатель (заемщик).

- Оформление трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки. Составление данного договора не совсем корректно, так как ипотеку по договору можно зарегистрировать только в случае, если зарегистрирована купля-продажа, и учреждения юстиции во многих регионах РФ отказываются регистрировать подобные договоры. Сторонами по договору являются: Продавец, Покупатель-залогодатель (заемщик) и Кредитор-залогодержатель (банк).

При этой схеме залогом возвращения денег для банка является приобретаемая недвижимость. В случае невозвращения заемных денег с процентами заемщик должен будет отдать купленную квартиру банку. Несмотря на свою распространенность, эта схема имеет ряд серьезных неудобств для покупателя. Несмотря на свою распространенность, эта схема имеет ряд серьезных неудобств для покупателя. В частности трехсторонний договор ипотеки исключает очень сложные и длинные цепочки (более 4-5 звеньев): - то есть сложные сделки, в которых участвует много продавцов и покупателей. Поэтому квартиру приходится искать либо в прямой продаже, либо с небольшим количеством звеньев в цепи продаж, что несколько сужает круг поисков и уменьшает выбор покупателя.

- Заключение сначала договора купли-продажи квартиры, его регистрация и после этого составление договора ипотеки между банком и заемщиком и его регистрация. Этот способ является наиболее трудо- и финансово-затратным и неудобным для всех сторон. Он использовался на заре развития ипотечного кредитования, до 2001 года. Договор купли-продажи, по законодательству, не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако банки могут потребовать нотариального удостоверения того или иного документа — это связано с тем, что банк несет риски в случае неверного оформления сделки. При этом банк требует проводить подобные сделки у определенного нотариуса, который ознакомлен с требованиями банка по оформлению ипотечных договоров.

4. Закладная — именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита. На практике данный документ составляется либо сотрудником банка, либо нотариусом, заемщик только ставит на закладной свою подпись. С 2005 года закладная сшивается и нумеруется учреждением юстиции. Схема документооборота по закладной в ОАО Банк ИТБ представлена на рис. 7.


Рис. 7. Схема документооборота по закладной


5. Договор поручительства. В том случае, если банк выдвинул в качестве дополнительного условия предоставление поручительства физического или юридического лица, составляется договор солидарного поручительства на весь срок кредитования. Сторонами по договору являются: Поручитель и Банк.

В подготовке к выдаче кредита принимают участие многие службы и подразделения Банка (рис. 5). Порядок действий Кредитно-кассовых офисов при выдаче Ипотечных кредитов КБ «ИТБ» представлен в Приложении 3. Порядок действий Операционных офисов при выдаче Ипотечных кредитов представлен в Приложении 4.




Рис. 5. Процедура выдачи кредитов18.


Для получения кредита гражданин должен обратиться в один из филиалов Банка с заявлением и рядом установленных документов (заявление; паспорт или заменяющий его документ; справки с места работы заемщика и поручителей о доходах и размерах производимых удержаний; декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспекцией (для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью); анкеты; паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей; справка из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение; и т.п.). Филиал консультирует потенциального заемщика, проверяет предоставленные им документы, составляет предварительное заключение о возможности выдачи кредита. Далее к работе подключается кредитный инспектор. Он проверяет сведения о заемщике по базам данных. В подготовке документов участвуют также служба безопасности и юридический отдел. Окончательное решение о выдаче кредита или об отказе принимает кредитный комитет (КК).

Этапы работы с документами при выдаче ипотечных кредитов представлены на рис. 8.

Документы принимаются строго по описи, которая составляется в двух экземплярах, подписывается Заемщиком и сотрудником ККО, ОО, ГО. Один экземпляр передается Заемщику, второй подшивается в досье.

С оригиналов документов снимаются ксерокопии (кроме документов, которые предоставляются в оригиналах либо в нотариальных копиях), документы сканируются согласно Приложению №1 к Руководству по сканированию документов в ККО, ОО, ГО. Все ксерокопии документов заверяются СПИЗ, подшиваются в досье. (Формируется первоначальное досье, при этом на дыроколе нужно поставить размер А 4).

Документы с литером Н «при наличии» представляются в обязательном порядке, кроме случаев, когда документа не существует и не может существовать в действительности. Например, если Заемщик не имеет детей, то он не предоставляет Свидетельство о рождении на детей, т.к. такого документа не существует, если Заемщик имеет ребенка, Свидетельство о рождении на ребенка предоставляется обязательно.



Рис. 8. Этапы работы с документами при выдаче ипотечных кредитов

Если Заемщик осуществляет предпринимательскую деятельность, например, торговлю овощами, и дополнительно получает постоянный доход от сдачи в аренду помещения, принадлежащего ему на праве собственности, совпадающие документы, перечисленные в разделе «для Заемщиков, получающих доход в виде арендной платы» и в разделе «для Заемщиков, зарегистрированных и осуществляющих трудовую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя» Приложения № 1 к Программе, предоставляются в одном экземпляре.

Заявка на получение Ипотечного кредита – Анкета Заемщика (Созаемщика) (далее по тексту Заявка (см. Приложение 2)) заполняется Специалистом на компьютере со слов Заемщика.

В графах, по которым данных нет, ставятся прочерки.

Заполненная Заявка подписывается собственноручно всеми заемщиками на каждом листе документа.

Если после подписания заемщиком Заявки меняются параметры кредита либо любая иная, указанная в этом документе информация, в электронную версию заполненного ранее документа вносятся соответствующие изменения. Лист документа, на котором изменилась информация, распечатывается заново и заново подписывается заемщиком.

Если параметры кредита либо любая иная, указанная в Заявке Заемщика, информация, меняются после принятия предварительного либо окончательного решения ГО (филиала) по данной сделке, то после внесения актуальной информации в первоначальную версию документа, документ распечатывается полностью и полностью переподписывается заемщиком. При этом при передаче оригиналов документов кредитного досье на хранение в ГО (филиал) необходимо передавать обе версии документа, подписанного Заемщиком.

На копиях трудовой книжки и трудового договора должны быть хорошо читаемы все содержащиеся в них сведения и записи, печати. На странице копии трудовой книжки, где оканчивается текст о приеме на работу и увольнении и на последней странице трудового договора обязательно должна быть запись «работает по настоящее время» с проставлением совершения этой записи. Документ, содержащий более одной страницы, заверяется следующим образом:

Если документ не прошит – каждая страница заверяется отдельно с указанием даты заверения, должности заверителя (заверять должен руководитель организации либо лицо, у которого есть на это полномочия), подписи заверителя, ФИО заверившего лица и оттиск печати организации.

Если документ прошит – заверяется только последняя страница с обязательным отражением всех указанных в предыдущем пункте данных (дата, должность, подпись, ФИО заверившего лица и печать организации).

Если в трудовой книжке зачеркнута/изменена прежняя фамилия или любая другая запись, то рядом должна быть сделана запись, на основании чего было произведено исправление (с отражением серии, номера и даты выдачи документа - основания), должна стоять подпись и должность внесшего данную запись лица и его печать.

В трудовом договоре, предоставляемом для подтверждения дохода от работы по совместительству, должен быть указан срок, на который он заключен, работодатель и его реквизиты, должно быть написано, что он заключен на работу по совместительству. Трудовой договор предоставляется не в оригинале, а в виде ксерокопии, заверенной работодателем в указанном выше порядке. ФИО должностного лица работодателя, указанного в «шапке» договора, должно соответствовать ФИО должностного лица работодателя, подписавшего этот договор.

Если заемщиком является сам работодателем, то заверять трудовой договор или трудовую книжку должен его заместитель либо главный бухгалтер, либо лицо, имеющее на это полномочия. Если по штатному расписанию таких лиц нет, то трудовой договор или трудовую книжку заверяет сам заемщик, являющийся единственным руководителем.

Любые записи в документах или их копиях, отметки о заверении копий и прочие предоставляемые в Банк документы должны содержать дату, должность, подпись, ФИО совершившего (подписавшего) их лица, наделенного на это соответствующими полномочиями, печать.

В справках должны быть хорошо читаемы все записи, подписи, расшифровки подписей, штампы и печати. Сведения о лице, в отношении которого выдана справка, должны соответствовать сведениям, указанным в Заявке, паспорте (ФИО, паспортные данные, место работы, срок работы и т.п).

Справки по форме Банка не должны быть датированы датой, которая еще не наступила, не должны содержать сведения о доходах за месяц, который еще не наступил / не закончился.

Справки по форме Банка должны быть подписаны двумя лицами: руководителем и главным бухгалтером с учетом следующих особенностей:

- если главный бухгалтер в организации отсутствует, и ведение бухгалтерского учета осуществляет руководитель (директор/генеральный директор и т.п.), в строке «главный бухгалтер» в поле для проставления его подписи и ФИО ставится отметка «отсутствует»;

- если Заемщик сам является руководителем (директором/генеральным директором и т.п.) либо главным бухгалтером, то справка подписывается его заместителем либо другим должностным лицом, имеющим на это соответствующие полномочия. В случае отсутствия в штате организации заместителя или других должностных лиц, имеющих на это соответствующие полномочия, справка подписывается в соответствующем его должности поле самим Заемщиком.

Если предоставлена справка по форме 2 НДФЛ и в ней указаны доходы только за последние 6 целых месяцев, берется общий доход, указанный в справке, из него вычитаются налоговые удержания, указанные в справке, и эта сумма делится на 6. Если в предоставленной справке указаны доходы не только за последние 6 целых месяцев, но и за другие месяцы, которые в расчет не берутся, то суммы доходов за последние 6 целых месяцев складываются, из полученной суммы вычитается 13%, полученная сумма делится на 6. При этом необходимо учитывать следующее: в расчет не принимаются суммы единовременных либо нерегулярных выплат, например, суммы премий, материальной помощи и т.п., кроме случаев, когда выплата премий, материальной помощи осуществляется регулярно. Суммы отпускных выплат и пособий по временной нетрудоспособности в расчет принимаются.

Если предоставлена справка по форме Банка, то суммы доходов, указанные в справке за минусом доходов и удержаний за последние 6 целых месяцев складываются, полученная сумма делится на 6.

Если предоставлена справка по форме АИЖК (ранее действующая форма Банка, размещенная на сайте АИЖК) с указанием в ней налоговых удержаний, необходимо проверить, чтобы вычеты были рассчитаны со всей суммы дохода исходя из 13%.

Документ об образовании представляется всегда. Если Заемщик имеет только среднее образование, то предоставляется аттестат о среднем образовании. Если у Заемщика имеется среднее специальное или высшее профессиональное образование, то предоставляется только диплом. Если Заемщик имеет несколько дипломов, то он предоставляет один из них по своему усмотрению.

Если аттестат или диплом утеряны, представляется справка от утере документов либо пояснительная записка, написанная собственноручно Заемщиком, с проставлением даты, ФИО и подписи.

Наличие незаконченного высшего профессионального образования подтверждается:

- если лицо не завершило освоение основной образовательной программы высшего профессионального образования (не прошло промежуточную аттестацию) – справкой установленного образца о незаконченном высшем профессиональном образовании (академической справкой);

- если лицо проходит обучение в настоящий момент – аттестатом о среднем образовании и справкой из высшего учебного заведения о прохождении обучения в настоящее время.

Наличие неполного высшего профессионального образования подтверждается дипломом установленного образца (для лиц, не завершивших обучение по основной образовательной программе высшего профессионального образования, но успешно прошедших промежуточную аттестацию (не менее чем за два года обучения)).

Документы о незаконченном высшем профессиональном, неполном высшем профессиональном образовании предоставляются по усмотрению Заемщика (при не предоставлении данных документов, должен быть предоставлен аттестат либо диплом о среднем специальном образовании, и образование учитывается как среднее либо среднее специальное соответственно).

Предоставленные документы должны соответствовать сведениям об образовании, указанным в Заявке.

Отчет об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком, оформленный в соответствии с требованиями Стандартов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», включая копию выписки из реестра саморегулируемой организации оценщиков, заверенную оценщиком, обязательно должен содержать сведения о рыночной и ликвидационной стоимости жилого помещения, причем сумма кредита не должна быть больше ликвидационной стоимости. В обязательном порядке должен быть указан № Отчета, дата его составления, данные по оценщику, сведения по оцениваемому жилому помещению с правильным указанием адреса жилого помещения, данных по документам БТИ, правоустанавливающим документам. Паспортные данные Продавца, указанные в отчете, должны соответствовать данным, указанным в паспорте. На сшиве Отчета обязательно должна быть проставлена печать, дата и подпись (с расшифровкой) оценщика. Для оригинала кредитного досье готовится ксерокопия всего Отчета об оценке, включая фотографии. В сканированном виде полный Отчет, включая страницу сшива, предоставляется только по кредитам, сумма которых превышает 1 500 000 рублей.

Все документы принимаются согласно Приложению № 1 к Программе. Особое внимание нужно обращать на паспорт Продавца(ов) жилого помещения. Если в паспорте отсутствуют отметки о семейном положении и наличии/отсутствии детей, Специалист должен объяснить Заемщику, что уточнение этих сведений у Продавца(ов), в первую очередь, в интересах Заемщика.

Если Продавец не состоит, и ранее не состоял, в браке, необходимо получить от него письменное подтверждение этих данных в виде заявления, составляемого Продавцом в присутствии Покупателя - Заемщика по форме, рекомендуемой Банком. Это заявление Покупатель-Заемщик передает в Банк с пакетом документов на жилое помещение. В противном случае может оказаться, что: либо жилое помещение было приобретено в браке, и супруг или супруга Продавца не дали свое согласие на продажу данного жилого помещения, либо у Продавца имеются несовершеннолетние дети, о которых он не сообщил и не предоставил разрешение на продажу жилого помещения из органов опеки.

Не предоставление документов о семейном положении Продавца может повлечь не только отказ в регистрации сделки, а, следовательно, и отказ Банка в выдаче кредита, но и возможность признания сделки купли-продажи недействительной в судебном порядке по иску супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст.35 Семейного Кодекса РФ).

При приобретении Заемщиком комнаты Специалисту необходимо довести до сведения Заемщика информацию, что остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. В целях исполнения требований закона Продавец комнаты обязан в письменной форме известить остальных собственников помещений в квартире с указанием цены, предполагаемой даты продажи, срока для ответа о намерении отказаться либо воспользоваться преимущественным правом покупки и иных условий. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут ее в течение одного месяца со дня извещения, Продавец вправе продать комнату любому лицу. При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки, любой другой собственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При отказе лиц, проживающих в данной квартире от покупки свободной (освободившейся) комнаты, она может быть реализована третьим лицам.

Извещение о намерении Продавца продать свою комнату должно быть оформлено в письменной форме и направлено всем лицам (собственникам помещений в данной квартире, согласно выписке из домовой книги) под роспись или заказным письмом с уведомлением. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством РФ, к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие:

- что Продавец письменно известил остальных собственников о намерении продать свою комнату, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (оригиналы либо нотариальные копии, рекомендуется уточнить в соответствующем территориальном подразделении ФРС);

- могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки комнаты, нотариально удостоверненные или оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию (в последнем случае государственная регистрация договора производится независимо от срока, прошедшего с момента извещения Продавцом доли остальных участников долевой собственности), для чего собственникам иных комнат необходимо либо нотариально удостоверить свой отказ, либо явиться в ФРС для дачи отказа (процедура выясняется в соответствующем территориальном подразделении ФРС).

Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки комнаты, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения Продавцом остальных собственников, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Если Заемщик снят с регистрационного учета в течение длительного времени, то он обязательно должен предоставить в Банк документ о временной регистрации, копия которого заверяется Специалистом аналогично паспорту.

Если штамп о регистрации в паспорте Заемщика не читаем либо непонятны отдельные реквизиты адреса, Заемщик должен предоставить в Банк справку из паспортного стола, в которой будет указано место его регистрации.

Если в паспорте Заемщика указаны два подряд штампа о регистрации, а штамп о снятии с регистрационного учета по предыдущему адресу отсутствует, Заемщик должен предоставить в Банк выписку из паспортного стола с подтверждением о действительном адресе регистрации и о действительности паспорта.

Специалист должен уведомить Заемщика и других участников сделки о том, что если после подачи в Банк соответствующих документов меняется место регистрации лица, семейный статус и т.п., Заемщик/другие участники сделки должны уведомить об этом Банк заблаговременно. В противном случае возможен отказ УФРС в регистрации сделки в результате расхождений в подготовленных на сделку документах и реальных данных.

Далее необходимо рассмотреть процедуру оформления сделки, которая заключается в следующем.

1. Заключение договора страхования. Договор страхования рекомендуется заключать в день подписания кредитного договора до момента подписания самого кредитного договора. Договор заключается Заемщиком в страховой компании. В банк необходимо предоставить все экземпляры договора (договоры страхования должны быть подписаны банком как выгодоприобретателем), а также ксерокопию квитанции, подтверждающей оплату по договору страхования. После этого заемщику отдается один экземпляр договора страхования.

2. Подписание кредитного договора происходит в банке. При этом заемщик должен подписать также предварительный график платежей по кредиту. После выдачи кредита заемщик подписывает окончательный график платежей по кредиту. До подписания кредитного договора заемщик оплачивает комиссию за выдачу кредита (в каждом банке этот платеж называется по-разному: за открытие ссудного счета, за проведение платежей и т. п.). Если требуется договор поручительства, он оформляется до подписания кредитного договора.

3. Оформление документов по расчетам. При безналичных расчетах — это документы на открытие лицевых счетов продавца (как правило, счет заемщика уже открыт) и необходимые распоряжения по переводу средств (как правило, распоряжение по переводу средств на счет продавца, долгосрочное распоряжение на списание и другие документы, связанные с проведением расчетов). При проведении расчетов через ячейки — это подписание договоров аренды ячеек с описанием условия доступа к ним. При аккредитивных расчетах — оформление аккредитива.

4. Передача первоначального взноса за приобретаемую квартиру (как правило, путем закладки в сейфовую ячейку). В случае если вся сделка проводится через ячейку — выдача кредита и закладка в ячейку кредитных средств. Оформление расписок на получение первоначального взноса.

5. Заключение договора купли-продажи квартиры с указанием на возникновение ипотеки (либо трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки). Заключение договора может происходить как в банке, так и в нотариальной конторе, которая согласована с банком. Составляется закладная, если это предусмотрено программой банка. Возможные варианты: составление трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки квартиры; составление договора ипотеки квартиры после регистрации договора купли-продажи квартиры.

6. Регистрация сделки в учреждении юстиции. Заемщик может выдать доверенность на регистрацию договора риэлтору или иному доверенному лицу, которое возьмет на себя труд стояния в очереди, а также грамотно заполнит заявление на подачу документов на регистрацию. При подаче документов на регистрацию следует иметь в веду что стоимость регистрации зависит от ее срочности. Получая документы после регистрации, целесообразно обратить внимание на правильность оформления документов. В случае обнаружения ошибок в регистрационных записях на договорах необходимо сразу же сдать документы на исправление технической ошибки. Банк принимает для окончательного расчета только правильно зарегистрированные договоры.

7. Расчеты с продавцом квартиры. Окончательный расчет за приобретаемую квартиру (не зависимо от выбранного способа расчетов) производится только после надлежаще оформленной регистрации сделки купли-продажи квартиры. Подтверждением расчетов являются оформленные в соответствии с требованием банка расписки продавцов в получении денежных средств в случае наличных расчетов, в случае безналичных расчетов — выписки с соответствующих счетов.

8. После завершения расчетов продавец и покупатель должны исполнить остальные условия договора купли-продажи квартиры. К таким условиям относится прежде всего составление акта приема-передачи квартиры (по форме, предоставленной банком), а при необходимости — снятие продавцов с регистрационной) учета. Документы, подтверждающие выполнение условий договора, должны быть предоставлены в банк.

2.3. Обеспечение возвратности кредита по ипотеке

При ипотечном кредитовании нужно допускать вероятность невозврата кредитов. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими причинами (общее падение цен на жилье или безработица), так и субъективными, носящими несистемный характер.

Потери для кредитора в случае неплатежей бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если в случае реализации предмета залога, вырученная сумма, окажется меньше, чем невыплаченная часть кредита (включая возросшую сумму процентов). Кроме того, возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и конфискованным имуществом. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту и продаже конфискованного имущества. Издержки, связанные с невозвратом кредита, включают также потерю процента или основной суммы кредита, связанную с временной отсрочкой в отношении наложения санкций на должника, или реконструирования невыплаченных кредитов и времени, необходимого для получения имущества должника в результате потери им права выкупа заложенного имущества.

Для получения количественных оценок кредитный риск принято определять, как максимальный ожидаемый убыток, который может произойти с заданной вероятностью (как правило, 99%) в течение определенного периода времени в результате падения стоимости портфеля кредитов, вызванного неспособностью заемщиков к своевременному погашению этих кредитов.

Снизить риск банка также может оформление залога, который банк имеет право реализовать в случае нарушения заемщиком условий погашения ссуды.

На рис. 6 представлена зависимость уровня невозврата кредитов от величины LTV19 для американского рынка. На этом рисунке для каждой величины LTV показаны ежегодные потери от невозврата кредитов.



Рис. 6. Зависимость уровня невозврата кредитов от величины LTV.


Помимо залога (или вместо него) может оформляться поручительство физических или юридических лиц, которые принимают на себя обязательства рассчитаться с банком, если сам заемщик откажется от выполнения своих обязательств. Минимизации риска способствует также страхование — жизни и трудоспособности заемщика, или предмета залога, или и того и другого одновременно.

Андеррайтинг ипотечных кредитов является основным методом управления кредитным риском в процессе выдачи кредита заемщику. Теоретически процедура андеррайтига позволяет снизить кредитный риск до нулевого значения с помощью строгих критериев по оценке вероятности погашения кредита. Вместе с тем, необходимо отметить, что чрезмерно строгие критерии андеррайтинга и нулевое значение кредитного риска ведут к потерям возможностей прибыльного кредитования. Как правило, с помощью процедуры андеррайтинга банки поддерживают допустимый уровень кредитного риска, который, как правило, больше нулевого значения.

Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов - это платежеспособность заемщика и желание его производить аккуратные платежи. Платежеспособность определяется главным образом доходами (PTI) и способностью производить текущие ежемесячные выплаты, а кредитоспособность определяется способностью погасить кредит и соотношением между рыночной ценой кредита и рыночной ценой жилья (LTV). Дополнительными факторами являются: способность заемщика продать свое имущество в течение периода времени, установленного для внесения платежей по ипотечному кредиту, и способность заемщика предвидеть ситуацию, при которой банк может решить, а суд одобрить это решение – наложить арест на имущество заемщика.

Управление кредитным риском осуществляется путем выработки рекомендаций по приемлемой величине риска (обычно осуществляется кредитным комитетом). Главным ориентировочным показателем при определении платежеспособности при андеррайтинге является доля платежей в доходе заемщика - PTI (определенная на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Главным ориентиром определения желания заемщика платить при андеррайтинге является соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (LTV) (определенное на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования и периодически подвергается пересмотру с учетом изменений в экономической ситуации.

Детали процедуры андеррайтинга полностью зависят от кредитной политики банка, но есть некоторая основа, которая является общей.

Основными целями анндеррайтинга являются: оценка вероятности погашения кредита (изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в соответствии с установленными Банком основными правилами оценки вероятности погашения кредита) и принятие решения о предоставлении кредита.

В процессе андеррайтинга банку необходимо определить для каких целей заемщик приобретает квартиру, платежеспособность заемщика, стабильность доходов и его желание аккуратно производить платежи по кредиту, достаточность обеспечения кредита в виде залога на недвижимое имущество.

В самом общем случае, при определении максимально допустимой суммы кредита эксперт по андеррайтингу анализирует:

1) запрашиваемую сумму кредита;

2) максимально допустимую сумму кредита, рассчитанную на основе доходов заемщика. Максимальная сумма кредита определяется по максимально возможному ежемесячному платежу по кредиту (ПМ), который определяется по формуле:

ПМ = PTI ДМ, (4)

где PTI - коэффициент, равный 0,3 - 0,6 в зависимости от уровня доходов заемщика;

ДМ - ежемесячный доход заемщика за вычетом ежемесячных расходов;

3) максимально допустимую сумму кредита (К), рассчитанную на основе стоимости предмета залога, которая определяется по формуле:

К = LTV З, (5)

где LTV - коэффициент, равный 0,5 - 0,7 в зависимости от типа недвижимости;

З - стоимость залога;

4) наличные средства, необходимые для совершения сделки.

Если запрашиваемая заемщиком сумма кредита больше суммы кредита, рассчитанной из платежеспособности заемщика, эксперт по андеррайтингу определяет:

1) располагает ли заемщик необходимой суммой наличных средств либо ликвидных активов, которые он согласен продать, с тем, чтобы увеличить величину первоначального взноса;

2) имеется ли у заемщика достаточно компенсирующих факторов, анализ которых говорит о том, что он будет в состоянии своевременно и правильно осуществлять платежи по кредиту;

3) может ли заемщик подыскать себе другое жилье соответствующее по ценовым параметрам его уровню доходов.

Если запрашиваемая заемщиком сумма кредита больше величины, рассчитанной исходя из стоимости залогового имущества, эксперт по андеррайтингу сравнивает значения максимально допустимых сумм. В случае если сумма кредита, рассчитанная исходя из платежеспособности заемщика больше или равна запрашиваемой сумме, определяется насколько превышение доходов компенсирует риск стоимости имущества.

Максимальная сумма кредита и сумма ежемесячного платежа по кредиту определяется уровнем доходов заемщика, длительностью кредитного периода, стоимостью залога, вариантом ипотечного инструмента и методиками расчета платежеспособности различных банков.

С вопросом риска невозврата кредита, тесно связана «кредитная история». Наличие или отсутствие кредитной истории рано или поздно будет влиять и на принятие решения о выдаче или невыдаче кредита, и на его стоимость.

С 1 сентября 2005 г. вся информация о добросовестных и недобросовестных заемщиках, о том, где и когда они брали ссуды и как по ним расплачивались, должна была начать стекаться в специальные организации — бюро кредитных историй (БКИ). Банки обязали привести свои операции в соответствие с законом «О кредитных историях»20 к 1 марта 2006 г.

Банки предоставляют информацию в БКИ «только при наличии на это письменного или иным способом документально зафиксированного согласия заемщика». Направить запрос в бюро кредитной истории при рассмотрении заявки на кредит банки могут тоже только с письменного разрешения заемщика. В таком разрешении можно, конечно, и отказать. Только в ответ банк имеет право отказать в выдаче кредита. Согласие заемщика на предоставление информации в БКИ и на запрос информации из бюро — фактически одно из условий заключения кредитного договора.

С одной стороны, банк как коммерческая организация заинтересован подольше получать с вас проценты, чтобы побольше заработать. С другой стороны, за то долгое время, на которое предоставляется ипотечный кредит, материальное положение заемщика может ухудшиться. Поэтому банку еще более выгодно поскорее получить ссуженную сумму. Так что большинство банков допускает досрочное погашение ипотечных кредитов. Конкретные условия этой процедуры определяются по усмотрению банка и прописываются в договоре об ипотеке. Обычно заемщикам разрешается «безнаказанно», т. е. без   штрафов  и комиссий, выплатить всю сумму ипотечного кредита через 3 - 6 месяцев после его получения.

За просрочку платежей банком устанавливаются штрафы и взимаются пени. В среднем пеня обычно составляет 0,1 - 0,5% от суммы просроченного платежа. Если заемщик нарушает срок внесения платежей более трех раз в течение года (необязательно подряд), то банк может потребовать досрочного погашения кредита. При этом должнику сначала предлагается добровольно продать квартиру и расплатиться с банком из вырученных денег. И лишь если решить дело миром не удается, то кредитор обращается в суд. В некоторых банках при оформлении  ипотечного  кредита  предлагается специальное страхование на случай просрочки  ежемесячных платежей. Его смысл в том, что если заемщику придется взять «больничный» и доход уменьшится либо не получится вовремя внести платеж по другим уважительным причинам, платеж выплатит страховая компания.

***


Таким образом, БАНК ИТБ предоставляет долгосрочные ипотечные кредиты населению с последующим рефинансированием через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Процентные ставки варьируются в зависимости от срока кредита и величины первоначального взноса от 10,75 % до 16 % годовых. В 2007 г. кредитный портфель ОАО «ИТБ» вырос на 96%, что было обусловлено как расширением клиентской базы, так и ростом кредитоспособности клиентов ОАО «ИТБ». Доля просроченных кредитов не превышает 1,5% благодаря взвешенной кредитной политики банка. При оформлении ипотечного кредита заключается несколько договоров: договор комплексного ипотечного страхования, кредитный договор, договор купли-продажи квартиры, закладная, а также может быть заключен договор поручительства.

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ

3.1. Развитие системы ипотечного кредитования как способ повышения инвестиционной активности в сфере жилищного строительства

Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны. Поэтому рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики.

Прежде всего, ипотека повышает стабильность и эффективность банковской системы страны.

Во-первых, ипотека усиливает обеспечение кредита в силу особенностей недвижимого имущества как объекта залога.

- Недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения; ее наличие легко проверяется.

- Недвижимость обладает ограниченной обороноспособностью сделки с недвижимостью регистрируются в государственных органах» что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение.

- Стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту» что гарантирует кредитору погашение задолженности в полном объеме.

Во-вторых, высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства При невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и возвратить свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости.

В-третьих, снижению риска при ипотечном кредите способствует целевой характер ссуд. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств, предоставленных в порядке ипотечного кредитования.

В-четвертых, при наличии вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество коммерческие банки в случае необходимости могут продать закладные и укрепить свою платежеспособность. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств последующего кредитования.

И наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Вторичный рынок закладных имеет огромное значение и для государства в целом. Он способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит.

Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Кроме того, ипотечное кредитование является общественным фактором экономического потенциала страны.

Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны.

Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры.

В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.

И наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис.

Во-первых, ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.

Во-вторых, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности.


3.2. Состояние ипотечного кредитования в России

Российский рынок ипотечных кредитов, несмотря на негативное влияние кризиса на западных финансовых площадках, по итогам года показал хороший результат. По данным ЦБ, объём выданных жилищных кредитов за 2007 год составил 650,1 млрд. руб., а их рост - 87,31%, что больше показателей роста объёмов всех выданных кредитов населению (рост всего рынка за 2007 год составил 57,0%, до 3.2 трлн. руб.).

Таблица 11

Самые ипотечные банки в 2007г21.

Банк

Выдано ипотечных кредитов в 2007г., млн. руб.

Изменение за год, %

Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %

Доля рефинансированных кредитов, %

Доля перекредитованных кредитов у физлиц, %

1

Сбербанк

191 331,20

69

0

0

0

2

ВТБ 24

73 895,00

259,36

9,22

15,8

3,48

3

Кит Финанс ИБ

32 534,70

342,6

18,24

0

0,16

4

Абсолют Банк

20 711,40

213,64

3,55

1,87

0,48

5

Уралсиб

20 633,80

127,27

0

0

0

6

Дельтакредит

15 194,40

97,94

3,48

0

0

7

УРСА Банк

14 208,20

178,33

22,18

0

0,38

8

ГПБ-Ипотека

13 939,70

5,5

4,09

100

0

9

Транскредитбанк

12 604,10

97,46

3,57

0

0

10

Городской Ипотечный Банк

11 430,00

94,26

0

0

0

Лидирующие позиции по объёмам выданных кредитов занимают государственные банки (табл. 11). При этом рынок продолжает консолидироваться, а доля первых трех банков выросла с 41,16% в 2006 году до 45,80%. Первое место в рейтинге крупнейших банков по объёмам выданных ипотечных кредитов занимает «Сбербанк», который нарастил показатели выдаваемых кредитов на 69,00%, до 191,3 млрд. руб. Второе место за ВТБ 24, динамика которого впечатляет: объёмы за год увеличились на 259,36%, до 73,9 млрд. руб. Третье место занял банк «Кит Финанс», показав наилучший результат прироста в первой десятке (рост на 342,60%, до 32,5 млрд. руб.).

В первой половине 2007 года наблюдалось активное развитие рынка ипотечных кредитов, а банки продолжали совершенствовать свои кредитные программы. Однако после кризиса на иностранных финансовых рынках эта тенденция переломилась - многие банки стали более тщательно подходить к оценке своих заёмщиков, некоторые банки повысили ставки по своим кредитам. Осенью кредитный рынок начал испытывать на себе воздействие кризиса ликвидности, выразившегося в возросшей стоимости ресурсов для игроков рынка и сложностях с привлечением внешних заимствований, на которые в последние годы приходился достаточно большой объем рефинансирования. Как следствие, банки были вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам, некоторые скорректировали свои подходы к андеррайтингу заемщиков. Ипотечный кризис в США, несомненно, отразился на итоговых результатах, которые могли быть ещё более впечатляющими.

Несмотря на негативное влияние кризиса, ипотечные программы по итогам года оказались более выгодными, чем в начале. По данным ЦБ средневзвешенный срок кредитования вырос и составил более 190 месяцев (в начале года не более 182 месяцев), а средневзвешенная процентная ставка находилась на уровне 13% (в начале года - 14%). Процентные ставки в первом полугодии падали почти у всех банков, но из-за кризиса ликвидности часть из них осенью вновь повысила стоимость ипотечных кредитов. Наибольшая доля жилищных кредитов, как и год назад, выдаётся в рублях. За 2007 год она увеличилась, и по данным ЦБ составила 80,60% (годом ранее - 71,57%).

В 2007 году основные точки роста рынка переместились из крупнейших городов в регионы, а развитие региональной сети стало залогом устойчивого развития. По данным ЦБ, динамика роста объёмов выданных жилищных кредитов в регионах (без учёта Москвы и Санкт-Петербурга) была больше, чем в общем по рынку и составила 96,57%, а доля таких кредитов увеличилась с 75,62% в 2006 год до 79,36% в 2007. Это связано с тем, что до 2007 года весь рынок был сосредоточен в Москве и других крупных городах, в результате чего условия конкуренции здесь стали очень жесткими. Соответственно развивающиеся банки начали открывать свои филиалы в регионах, где рынок почти не охвачен сетями крупных игроков.

Доля ипотечных сделок в общем объеме покупок недвижимости выросла, но по-прежнему не велика: в среднем по стране эта цифра увеличилась с 10% до 15%. В отдельных регионах доля сделок по ипотеке достигает 50%. В Москве – 18 – 20%. Ипотека пока не сильно влияет на цены на недвижимость, однако при дальнейшем росте доли в сделках купли-продажи оно будет усиливаться. Относительно доступная ипотека стимулирует платежеспособный спрос на недвижимость. Такое влияние тем сильней, чем больше недвижимости покупается в кредит. Вероятно, что в ближайшие 3-5 лет ипотека останется практически единственным эффективным способом решения квартирного вопроса. Следовательно, в среднесрочной перспективе, при увеличении объемов кредитования, налаживании системы кредитных бюро, и, главное, – стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках, влияние ипотеки на рынок недвижимости может существенно усилиться.

Вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке доступ российских банков к долгосрочным ресурсам, привлекаемым с западных рынков, в ближайшее время будет весьма затруднён. Стоимость таких ресурсов в ближайшие несколько лет будет выше на 1-3%. Соответственно, повысятся ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, особенно, для тех, кто не имеет полностью подтвержденных доходов. Это, однако, не помешает дальнейшему росту рынка. Сейчас банки обладают очень хорошим по качеству кредитным портфелем, который может привлечь интерес западных инвесторов к рефинансированию ипотеки. При этом, в наименьшей степени кризис коснётся банков мало зависимых от заимствований на зарубежных финансовых рынках, что будет способствовать росту их доли на рынке. К таким банкам в первую очередь относятся госбанки, а также дочки иностранных компаний, успешная работа которых во многом будет зависеть от поддержки материнского банка.


3.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

Российская система ипотечного кредитования исчерпала свой потенциал в качестве средства решения жилищного вопроса для населения. Сегодня 98% ипотечных кредитов выдаются на приобретение жилья на вторичном рынке. Повышение спроса на недвижимость без сопутствующего повышения предложения влечет за собой рост цен. Таким образом, ипотека перестает обеспечивать доступность жилья.

Получение кредита под новостройку без залога другой недвижимости — одна из самых серьезных проблем заемщиков. Поэтому неудивительно, что банки, которые берутся за выдачу подобных объектов, подвергаются рискам и назначают высокие проценты. На государственном уровне надо менять сложный механизм регистрации собственности и упростить процесс аккредитации новостроек в банках.

Ипотечные кредиты должны быть доступны для приобретения жилья в строящихся домах. Это создаст дополнительный источник финансирования для застройщика и позволит стимулировать строительство нового жилья.

Государству необходимо поддерживать отдельные категории населения. Поддержка должна исходить из принципа адресности. Недопустимо государственное вмешательство в установление процентных ставок по ипотечным кредитам за рамками таких адресных программ.

Государство должно перенять опыт США и стимулировать строительство доступного жилья с использованием механизмов государственно-частного партнерства и налоговых освобождений. Такая модель позволит увеличить строительство нового жилья, добиться контроля над ценами на такое жилье и одновременно минимально обременяет государственный бюджет.

На российском рынке не хватает ипотечных продуктов для состоятельных клиентов, интересующихся кредитами от миллиона долларов и выше, по-прежнему не работает ипотека для военных. Банки продолжат разрабатывать продукты, ориентированные на узкие сегменты клиентов, которые в силу определенных причин не могут воспользоваться массовыми продуктами, но, тем не менее, обладают необходимым уровнем кредито- и платежеспособности.

Отечественным банкам есть еще чему поучиться у западных, имеющих больший ипотечный опыт. Есть ряд продуктов, которые давно пользуются популярностью на западном рынке, а у нас не представлены. Один из них будет востребован среди молодых специалистов, имеющих перспективы карьерного роста. По условиям данного предложения, молодой человек может платить по кредиту меньше. Так, за первые 10 лет он отдает всего лишь 30% от суммы кредита. В дальнейшем данный заемщик может либо реструктуризировать свой долг, либо продолжать выплачивать кредит. 

В ближайшее время можно прогнозировать усиление спроса на услуги ипотечных брокеров. Если вчера получали кредиты около 90% всех, подающих заявки, то сегодня — 60-70%. Опасаясь отказа со стороны банка, они пойдут к специалисту, который поможет получить кредит, сократит время на сбор документов, поможет оформить бумаги.

Есть перспективы и у такого инструмента как обратная ипотека. Обратная ипотека – это предоставление банку недвижимости в залог на определенный срок для получения дохода. При этом заемщик сохраняет возможность проживания в квартире, если он регулярно оплачивает страхование и другие платежи по недвижимости. Такая форма ипотеки имеет смысл при небольшой пенсии или зарплате. На Западе подобные схемы успешно работают, создавая фундамент пенсионной системы. В то же время и для самих банков обратная ипотека не так привлекательна, как это может показаться на первый взгляд. Сторонники появления данной модели отмечают, что она выгодна банкам, поскольку их риски минимальны, учитывая высокую стоимость квартир. Однако очевидно, что в подобных историях не избежать судебных исков от потенциальных наследников. Кроме того, возникает вопрос, каким образом сохранить квартиру в хорошем состоянии, чтобы она не потеряла в цене с годами? Эти вопросы не добавляют желания финансовым организациям искать себе дополнительную головную боль, и в среднесрочной перспективе они будут тормозить распространение обратной ипотеки в России.

Еще один интересный продукт может стать большим подспорьем для владельцев бизнеса, которым трудно подтвердить свой доход. Сегодня они могут взять ипотечный кредит без подтверждения доходов, но ставки по таким продуктам будут, как правило, выше. Однако для банков гарантией возврата займа может являться большая сумма первоначального взноса. Если дать возможность взять ссуду с первоначальным взносом до 40% без подтверждения доходов, но по меньшим ставкам, этот продукт стал бы очень популярен на российском рынке. Однако, нестабильная обстановка на мировом ипотечном рынке приводит не только к росту стоимости, но к дефициту ипотечных кредитов. Дело в том, что часть банков временно прекратила выдавать ипотечные займы, а некоторые и вовсе свернули свои программы. Те кредитные учреждения, у которых можно занять деньги на жилье, ужесточили отбор заемщиков и под любым предлогом отказывают всем, кто не отвечает повышенным требованиям.

При ежегодном росте ипотечного кредитования в 2-2,5 раза, к 2010 г. ипотечный рынок России составит $90 млрд — около 5,5% ВВП страны. Если бы ипотечный кризис в США не остановил негативные тенденции, то к 2010 г. около 50% кредитов относились бы к категории рисковых. В стране мог начаться ипотечный кризис, который привел бы к коллапсу всей банковской системы и сильному удару по смежным отраслям экономики. Ипотечный кризис в США выступил в роли санитара. Банки вовремя отвернулись от сверхлояльности и сверхдоходности кредитов. Логично, что они вернулись к практике, которая была на ипотечном рынке вначале: есть нормативы, требования, которые устанавливают инвесторы, и их нужно выполнять.

В настоящее время очень важно заранее обеспечить повышение гибкости инструментов рефинансирования ипотеки за счет введения новых механизмов предоставления денежных ресурсов банковской системе. Кредитный кризис уже привел к проблемам рефинансирования коммерческими банками ипотечных кредитов через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое не может при нынешней конъюнктуре размещать облигации на российском рынке на приемлемых условиях. В то же время, пенсионные накопления, которые во всех странах мира являются ведущим инструментом рефинансирования ипотеки, в России пока не могут быть инвестированы в ипотечные бумаги АИЖК, так как государство не гарантирует обязательств по облигациям агентства. Одним из возможных решений могло бы стать расширение инвестиционной декларации государственной управляющей компании по управлению средствами пенсионных накоплений граждан, в качестве которой выступает Внешэкономбанк (ВЭБ). Включение облигаций АИЖК в портфель Внешэкономбанка позволило бы одновременно увеличить доходность пенсионных накоплений, обеспечило бы новый приток ликвидности банкам и заодно решило бы проблему с накоплением нерефинансируемых ипотечных кредитов на балансах коммерческих банков. Частные управляющие компании, также занимающиеся инвестированием средств пенсионных накоплений, имеют право размещать часть средств на срочных депозитах в коммерческих банках, в то время как ВЭБ имеет право размещать там только текущие счета, что приводит, безусловно, к снижению доходности управления активами, сокращению срочности предоставляемых банкам ресурсов. Данный канал предоставления ликвидности мог бы обеспечить дополнительные 50-70 млрд. рублей кредитных ресурсов.

***


Таким образом, рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики ввиду того, что недвижимость составляет значительную часть активов любой страны. При стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций. Развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. Российский рынок ипотечных кредитов по итогам 2007 существенно вырос. Объём выданных жилищных кредитов за 2007 год составил 650,1 млрд. руб., а их рост - 87,31%, что больше показателей роста объёмов всех выданных кредитов населению (рост всего рынка за 2007 год составил 57,0%, до 3.2 трлн. руб.). Вместе с тем, доля ипотечных сделок в среднем по стране не превышает 10%-15% от всех сделок с недвижимостью. Развитию ипотеки в России препятствует: высокая стоимость недвижимости, дефицит дешевых долгосрочных финансовых ресурсов, высокие риски при кредитовании новостроек, проблемы подтверждения доходов заемщиками. Для ускорения развития ипотеки в России должен быть разработан механизм гарантии прав покупателей жилья, особенно вновь строящегося. В российских условиях для развития ипотечного рынка кредиторам целесообразно использовать различные виды ипотечных кредитов: с переменной процентной ставкой, для молодых специалистом, на покупку загородной недвижимости. В настоящее время очень важно обеспечить повышение гибкости инструментов рефинансирования ипотеки за счет введения новых механизмов предоставления денежных ресурсов банковской системе, например за счет размещения средств пенсионного фонда в ипотечные облигации.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости. В общем случае, схема ипотеки следующая - кредитор (например, банк) выдает кредит на приобретение недвижимости должнику. Должник приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании. В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. В настоящее время банки, выдающие ипотечные кредиты чаще всего используют три основных вида ипотечных инструментов: постоянный ипотечный кредит (аннуитетный); кредит с фиксированным платежом основной суммы; кредит с переменной ставкой процента. Основным отличием этих инструментов является график погашения ипотечного кредита. Правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации осуществляется целым рядом законодательных актов, в том числе Гражданским кодексом РФ (части 1 и  2), законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и др. Россия остановилась на модели ипотеки, которая близка к американской. Основой американской модели является продажа жилья с использованием банковского займа с последующим выпуском ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости. Практика ипотеки в западных странах свидетельствует о необходимости активного участия государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Государство считает своей обязанностью проводить льготную налоговую политику в рамках ипотечного кредитования. Например, во Франции существуют государственная процентная льгота в случае предварительного помещения денег в банк на жилищный счет и другие льготы, разработанные как для заемщика, так и для кредитора, позволяющие стимулировать со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, что жизненно важно для России в области ипотечных отношений. В США ипотечные агентства предоставляют государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам. Сегодня в западных странах, а особенно остро в США, наблюдается так называемый «ипотечный кризис». Причиной кризиса является рост неплатежей по кредитам предоставленным неблагонадежным заемщикам и одновременном снижении цен на недвижимость. Поскольку такие кредиты были предоставлены на 95-100% от стоимости залога, снижение цен на недвижимость не позволяет полностью погасить обязательства заемщиков.

В связи с этим в нашей стране банкам целесообразно более внимательно изучать платежеспособность заемщиков, их кредитную историю и не выдавать кредиты на сумму более 70% от стоимости залога. Вместе с тем, в настоящее время некоторые банки выдают кредиты на 95 - 100% стоимости залога, а по новой ипотечной программе ВТБ 24 заемщик может получить ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Сочи в размере 114% от ее стоимости. Причем речь идет о покупке жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке.

БАНК ИТБ предоставляет долгосрочные ипотечные кредиты населению с последующим рефинансированием через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Процентные ставки варьируются в зависимости от срока кредита и величины первоначального взноса от 10,75 % до 16 % годовых. В 2007 г. кредитный портфель ОАО «ИТБ» вырос на 96%, что было обусловлено как расширением клиентской базы, так и ростом кредитоспособности клиентов ОАО «ИТБ». Доля просроченных кредитов не превышает 1,5% благодаря взвешенной кредитной политики банка. При оформлении ипотечного кредита заключается несколько договоров: договор комплексного ипотечного страхования, кредитный договор, договор купли-продажи квартиры, закладная, а также может быть заключен договор поручительства.

Рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики ввиду того, что недвижимость составляет значительную часть активов любой страны. При стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций. Развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. Российский рынок ипотечных кредитов по итогам 2007 существенно вырос. Объём выданных жилищных кредитов за 2007 год составил 650,1 млрд. руб., а их рост - 87,31%, что больше показателей роста объёмов всех выданных кредитов населению (рост всего рынка за 2007 год составил 57,0%, до 3.2 трлн. руб.). Вместе с тем, доля ипотечных сделок в среднем по стране не превышает 10%-15% от всех сделок с недвижимостью. Развитию ипотеки в России препятствует: высокая стоимость недвижимости, дефицит дешевых долгосрочных финансовых ресурсов, высокие риски при кредитовании новостроек, проблемы подтверждения доходов заемщиками. Для ускорения развития ипотеки в России должен быть разработан механизм гарантии прав покупателей жилья, особенно вновь строящегося. В российских условиях для развития ипотечного рынка кредиторам целесообразно использовать различные виды ипотечных кредитов: с переменной процентной ставкой, для молодых специалистом, на покупку загородной недвижимости. В настоящее время очень важно обеспечить повышение гибкости инструментов рефинансирования ипотеки за счет введения новых механизмов предоставления денежных ресурсов банковской системе, например за счет размещения средств пенсионного фонда в ипотечные облигации.

По результатам работы можно сделать вывод, что ипотечное кредитование будет развиваться в России при условии роста платежеспособного спроса населения на кредиты, решения проблем связанных с законодательством по ипотеке, решения проблем связанных с налоговым законодательством, решения проблем связанных с механизмами финансирования системы ипотечного кредитования. Проблемы, задачи, стоящие на пути эффективного внедрения ипотечного жилищного кредитования, требуют скорейшего разрешения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. –"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ - "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410, "Российская газета", N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.

  3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  (ред. от 26.06.2007) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  // "Российская газета", N 137, 22.07.1998,  "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

  4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». - "Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448, "Российская газета", N 234, 18.11.2003, "Парламентская газета", N 215-216, 19.11.2003.

  5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 24.07.2007) "О кредитных историях" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 44.

  6. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию” - Собрание законодательства РФ. 1996. № 37. Ст. 4312.

  7. Афонина А. В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. - М.: "Омега-Л", 2007. - 170 с.

  8. Багаев А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. - М.: "Феникс", 2006.

  9. Возможности и риски «гавани стабильности» // "Россия в глобальной политике". № 2, Март - Апрель 2008.

  10. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит: Комментарий жилищного законодательства. - М.: "Эксмо-Пресс", 2006.

  11. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека: Управление. Организация. Оценка. - М.: "ЮНИТИ", 2005.

  12. Караваева И. Система ипотечного кредитования за рубежом // Деловой мир. 1995. № 4.

  13. Квернадзе Р. А., Хоменко М. А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах// Журнал "ПРАВО И ПОЛИТИКА" №9,2001.

  14. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: "Издательский дом Дашков и К", 2006.

  15. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: Методологический подход. – М.: Строительная газета, 1994.

  16. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

  17. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления про грамм ипотечного жилищного кредитования / Авт В М Гасяк Н С Пастухова, Н Н Рогожина // Под общей ред Н Б Косаревой 2 е изд доп — М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.

  18. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США. Сборник материалов) – М.: Институт экономики города, 1995.

  19. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. - СПб.: "БХВ-Петербург", 2005.

  20. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России - М.: Рынок ценных бумаг", март 2002.

  21. Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка. – М.: Инфра-М, 2001.

  22. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: "Питер", 2006.

  23. Страйк Р. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок?//Рынок ценных бумаг. 1999. №19 (154). С. 74—77.

  24. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.

  25. Годовые отчеты ОАО «ИТБ» за 2006 и 2007 гг.

  26. http://www.bankitb.ru/

  27. http://raiting.rbc.ru/

  28. http://www.ahml.ru/

Приложение 1. Тарифы по кредитному продукту «Кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья под залог приобретаемого жилья»

УТВЕРЖДЕНО:

Правлением БАНКА ИТБ (ОАО)

Протокол № 34 от «12» мая 2008 года

Тарифы

по кредитному продукту «Кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья под залог приобретаемого жилья»

в рамках Программы «Предоставление ипотечных кредитов

на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья по стандартам Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» БАНКОМ ИТБ (ОАО)»

Действуют с 15.05.2008 г.

Процентная ставка за пользование кредитом

Величина собственных средств Заемщика на приобретение жилого помещения (в процентах от стоимости жилого помещения)

Срок кредита

от 36 до 120 месяцев (от 3 до 10 лет) включительно

от 121 до 240 месяцев (от 10 до 20 лет) включительно

от 241 до 360 месяцев (от 20 до 30 лет) включительно

от 50 % включительно до 70 % включительно

10,75

11,00

11,25

от 30 % включительно до 50 % не включая

12,00

12,25

12,50

от 10 % включительно до 30 % не включая, при сумме кредита 1 500 000= рублей и менее; от 20 % включительно до 30 % не включая, при сумме кредита более 1 500 000= рублей

13,50

13,75

14,00

Комиссия за предоставление ипотечного кредита

По Федеральным округам:

  • Центральный Федеральный округ:

- при предоставлении кредита на базовых условиях - 1% от суммы кредита, но не менее 6 000 рублей РФ;

- при предоставлении кредита и проведении расчетов между Продавцом и Покупателем Жилого помещения до государственной регистрации ипотечной сделки в ФРС РФ – 1,9% от суммы кредита, но не менее 8 000 рублей РФ.

  • Сибирский Федеральный округ:

- при предоставлении кредита на базовых условиях - 1,2% от суммы кредита, но не менее 7 500 рублей РФ;

- при предоставлении кредита и проведении расчетов между Продавцом и Покупателем Жилого помещения до государственной регистрации ипотечной сделки в ФРС РФ – 2% от суммы кредита, но не менее 15 000 рублей РФ.

  • Приволжский Федеральный округ:

- при предоставлении кредита на базовых условиях - 1,5% от суммы кредита, но не менее 7 500 рублей РФ;

- при предоставлении кредита и проведении расчетов между Продавцом и Покупателем Жилого помещения до государственной регистрации ипотечной сделки в ФРС РФ – 2% от суммы кредита, но не менее 15 000 рублей РФ.

  • Южный Федеральный округ:

- при предоставлении кредита на базовых условиях - 1,2% от суммы кредита, но не менее 7 000 рублей РФ;

- при предоставлении кредита и проведении расчетов между Продавцом и Покупателем Жилого помещения до государственной регистрации ипотечной сделки в ФРС РФ – 2% от суммы кредита, но не менее 10 000 рублей РФ.

  • Дальневосточный Федеральный округ:

-при предоставлении кредита на базовых условиях – 1 % от суммы кредита, но не менее 6 000 рублей РФ и не более 35 000 рублей РФ;

-при предоставлении кредита и проведении расчетов между Продавцом и Покупателем Жилого помещения до государственной регистрации ипотечной сделки в ФРС РФ – 1,9 % от суммы кредита, но не менее 12 000 рублей и не более 60 000 рублей РФ;

  • Уральский Федеральный округ:

-при предоставлении кредита на базовых условиях – 1 % от суммы кредита, но не менее 6 000 рублей РФ и не более 35 000 рублей РФ;

-при предоставлении кредита и проведении расчетов между Продавцом и Покупателем Жилого помещения до государственной регистрации ипотечной сделки в ФРС РФ – 1,9 % от суммы кредита, но не менее 12 000 рублей и не более 60 000 рублей РФ;


Комиссия за рассмотрение кредитной заявки

не взимается

Комиссия за повторное рассмотрение кредитной заявки (за пересмотр пакета документов по Заемщику/Жилому помещению при: истечении срока действия решения Банка о кредитовании, замене покупаемого Жилого помещения)22

  • Центральный Федеральный округ, Сибирский Федеральный округ – 1 500 рублей;

  • Приволжский Федеральный округ, Южный Федеральный округ, Дальневосточный Федеральный округ, Уральский Федеральный округ – 2 000 рублей.

Комиссия за открытие текущего счета Заемщику

не взимается

Комиссия за открытие текущего (расчетного) счета Продавцу

не взимается

Комиссия за снятие наличных денежных средств с текущего счета Заемщика

не взимается

Комиссия за перевод средств с текущего счета Заемщика на счет Продавца

не взимается

Комиссия за снятие наличных денежных средств с текущего счета Продавца

не взимается

Комиссия за открытие аккредитива

не взимается

Комиссия за отзыв аккредитива (при условии акцепта Продавцом и Банком)

0,15 % от суммы аккредитива

Комиссия за исполнение аккредитива

не взимается

Тарифы по индивидуальным банковским сейфам

В соответствии с Тарифами на предоставление в аренду индивидуальных банковских сейфов

Я (Мы) с настоящими Тарифами ознакомлен(ы) и согласен(сны).


Личная подпись Заемщика _____________________ /________________________________/

Личная подпись Созаемщика 1 _____________________ /________________________________/

Личная подпись Созаемщика 2 _____________________ /________________________________/

Личная подпись Созаемщика 3 _____________________ /________________________________/

«___»_______________20__г.


Приложение 2. Заявка на получение ипотечного кредита


Приложение 3. Порядок действий Кредитно-кассовых офисов при выдаче Ипотечных кредитов

Действие

Подразделение Головного офиса, сотрудник-консультант

1.

Первичное собеседование с потенциальным Заемщиком (подбор параметров кредита), разъяснение порядка предоставления Ипотечного кредита и используемых в зависимости от этого форм расчетов и Тарифов:

- с использованием аккредитива: предоставление кредита и открытие аккредитива (перечисление денег со счета Заемщика на специальный счет, открываемый для продавца) осуществляется до государственной регистрации сделки в ФРС РФ, проведение расчетов по договору купли-продажи жилого помещения (исполнение аккредитива) – после государственной регистрации;

- с использованием платежного поручения Заемщика и выдачей кредита после государственной регистрации сделки: предоставление кредита и проведение расчетов – после государственной регистрации сделки;

- в случае необходимости - с использованием платежного поручения Заемщика и выдачей кредита до государственной регистрации сделки (схема расчетов на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки»): предоставление кредита и проведение расчетов – до государственной регистрации сделки. Информирование об обязательном наличии поручительства Продавца жилого помещения сроком действия – на период государственной регистрации сделки - как обеспечение возврата кредита в случае отказа ФРС РФ от регистрации сделки.

Отдел кредитования физических лиц (ОКФЛ)

2.

Получение кредитной заявки (предоставление образца заполнения кредитной заявки – при наличии, помощь в заполнении), скорринговый андеррайтинг

ОКФЛ

3.

При положительном результате скоррингового андеррайтинга - передача Заемщику:

- перечня документов для получения кредита;

- тарифов Банка;

- обязательных и/или рекомендуемых форм документов,

- памятки для Клиента и образца заполнения Декларации (при наличии),

- перечня партнеров банка (страховые, риэлтерские, оценочные компании).

Информирование Заемщика о необходимости представления подлинников документов для изготовления Банком копий (если не требуются нотариально заверенные копии) и заполнении документов черными или темно-синими чернилами.

При наличии каких-либо документов у Заемщика - их прием в ходе собеседования.

ОКФЛ

Получение пакета документов и направление на рассмотрение в Головной офис

4.

Контроль срока действия Предварительного решения о кредитовании при предоставлении Заемщиком документов по подобранному жилому помещению.

ОКФЛ

5.

Получение от Заемщика или ипотечного брокера (при наличии соглашения с Банком) документов, необходимых для получения Ипотечного кредита.

ОКФЛ


6.

Помощь в заполнении Заемщиком Декларации, в т.ч. Приложения № 1 к Декларации.

ОКФЛ

7.

Проверка документов на соответствие перечню, проверка оформления документов (наличие необходимых реквизитов, читаемость – бледные, плохо различимые слова, подписи, печати и прочее). Проверка отсутствия на поэтажном плане красных линий (прием плана с красными линиями ЗАПРЕЩЕН). Проверка отсутствия на экспликации надписи о наличии несогласованных перепланировок (прием экспликации с наличием несогласованных перепланировок ЗАПРЕЩЕН).

Изготовление копий с оригиналов документов, подлежащих возврату Заемщику. Заверение этих копий.

ОКФЛ


8.

Сверка данных, указанных в Декларации, с представленными Заемщиком документами.

ОКФЛ


9.

Если после представления Заемщиком документов меняются параметры кредита либо иная другая информация, указанная в Заявке и/или Декларации, то в них Заемщиком вносятся исправления следующим образом – зачеркнуть, написать правильно, дописать текст: "Исправленному верить. Дата. Подпись".

Одновременно в случае изменения параметров кредита, ККО производит перерасчет Скоррингового андеррайтинга. Пакет документов со Скорринговым андеррайтингом, содержащим поля «не квалифицирован», подразделениями Головного офиса не рассматривается.

ОКФЛ

10.

Оформление в присутствии Уполномоченного лица ККО (Управляющего ККО или Специалиста по заключению сделок) письменного согласия супруги(а) Продавца и/или Покупателя на сделку (при необходимости и отсутствии требования нотариально заверенного согласия). Составление Продавцом в присутствии Уполномоченного лица ККО Уведомления об отказе от преимущественного права (при необходимости).

Составление, при необходимости, Продавцом или иным лицом в присутствии Уполномоченного лица ККО письменных пояснений в отношении каких-либо фактов (например, о семейном положении - при отсутствии об этом отметок в паспорте).

Юридическое управление

11.

Оформление описи принятых документов с отметками о необходимости замены документов или их исправления. Копирование описи и передача ее Заемщику под роспись. Формирование кредитного досье.

ОКФЛ

Т.Г.

12.

Оперативная проверка Кредитно-кассовым офисом полномочий компании по управлению домом, выдавшей выписки из домовой книги, реестр и прочие аналогичные документы (до отправки пакета документов на рассмотрение в Головной офис).

Юридическое управление

Любименко Е.В.

13.

В день формирования полного пакета документов - сканирование всех документов, находящихся в кредитном досье, проверка читаемости отсканированных документов (в т.ч. лиц в паспортах, которые не должны быть черными). Направление отсканированных документов в кредитное подразделение с сопроводительной запиской по электронной почте.

В сопроводительной записке указываются:

- при отправке документов по Заемщику для принятия Предварительного решения: Ф.И.О. заемщика, наименование кредитного продукта, наименование оценщика и страховой компании, участвующих в сделке, особенности сделки;

- при отправке документов по Жилому помещению для принятия окончательного решения или в случае сразу подобранного Жилого помещения: Ф.И.О. заемщика, наименование кредитного продукта, наименование оценщика и страховой компании, участвующих в сделке, планируемая схема предоставления кредита и осуществления расчетов по сделке, сообщение о привлечении заемщика партнером Банка с указанием наименования партнера, особенности сделки (другие данные, которые, по мнению сотрудника ККО, нуждаются в его пояснении в целях недопущения затягивания процесса рассмотрения документов).

ОКФЛ


Подготовка к сделке

14.

После получения от кредитного подразделения Головного офиса решения по предоставлению ипотечного кредита - информирование Заемщика о принятом Банком решении (по телефону, при первой явке - под роспись). В случае решения о кредитовании при устранении замечаний – получение от Заемщика исправленных или новых документов, проверка и обработка как при первичном приеме документов от Заемщика (обязательно отметка в описи о предоставлении исправленных/новых документов).

ОКФЛ


15.

Окончательное согласование с Заемщиком (Покупателем) и Продавцом (при личном собеседовании либо по телефону) схемы расчетов по сделке:

- с применением аккредитива;

- с использованием платежного поручения Заемщика после государственной регистрации сделки;

- с использованием платежного поручения Заемщика на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки» (при наличии разрешения на это Головного офиса);

- порядок оплаты первоначального взноса.

Напоминание Заемщику о необходимости открытия текущего счета и объяснение порядка проведения расчетов по сделке по выбранной схеме, предоставление тарифов. При расчетах с использованием аккредитива – информирование Заемщика о необходимости личной явки Продавца в ККО для открытия специального счета «Аккредитивы к оплате».

Одновременно - направление Заемщика в Страховую компанию.

ОКФЛ


16.

Одновременно - получение от Заемщика документов для открытия текущего счета, сканирование полученных документов и направление их в ОПЕРУ Головного офиса для открытия счета. Вручение Заемщику извещения об открытии счета, полученного из ОПЕРУ.

ОПЕРУ


17.

Получение от Страховой компании заключения о возможности страхования (при кредитовании с подбором Заемщиком жилого помещения после принятии Банком предварительного решения, Страховой компанией представляется сначала предварительное заключение, после принятия Банком окончательного решения – окончательное заключение).

ОКФЛ

18.

Получение от Продавца документов для открытия счета «Аккредитивы к оплате», обработка, сканирование, отправка по электронной почте в ОПЕРУ. На основании информации от ОПЕРУ - информирование Продавца об открытии счета.

Одновременно - предложение открытия текущего счета Продавцу и в случае его согласия получение и обработка документов для открытия счета (как по Заемщику).

ОПЕРУ

19.

Согласование даты и времени ипотечной сделки исходя из того, что накануне совершения сделки все документы по сделке должны быть подготовлены и согласованы (при расчетах с использованием платежного поручения Заемщика после государственной регистрации в момент совершения сделки договор страхования (полис) не требуется, он согласовывается после государственной регистрации сделки). Согласование даты сделки производится в последовательности: Кредитное подразделение Головного офиса – Страховая компания – Заемщик (Покупатель), Продавец, риэлтер. Ориентировочный срок проведения сделки – через 3 рабочих дня с момента отправки Уведомления о предстоящей сделке в кредитное подразделение. Рекомендуемое время ипотечной сделки - первая половина дня (10.30 - 11.30).

ОКФЛ


20.

Одновременно - ознакомление участников сделки (Заемщика (Покупателя), Продавца, риэлтера) с формами документов Банка, их пояснение, согласование. Ознакомление осуществляется путем направления форм документов по электронной почте, факсу либо вручения на руки:

- Заемщику (Покупателю) – Кредитного договора, Договора купли-продажи, Акта, Поручения, форм документов по расчетам (заявление на открытие аккредитива, заявление на перевод, платежное поручение);

- Продавцу, риэлтеру – Договора купли-продажи, Акта, расписок (при необходимости).

ОКФЛ

По расчетам –

ОПЕРУ

21.

Направление по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса Уведомления о предстоящей ипотечной сделке.

ОКФЛ

22.

Получение от кредитного подразделения Графика платежей, информации о номере и дате кредитного договора, о размере индивидуальной страховой суммы по личному страхованию (в процентах от общей страховой суммы) на каждого из Заемщиков, направление полученного Графика платежей и информации в Страховую компанию для подготовки договора (полиса) страхования. При расчетах с использованием платежного поручения после государственной регистрации действия производятся после получения зарегистрированных договора купли-продажи и Закладной.

ОКФЛ

23.

Получение от Страховой компании договора (полиса) страхования и Графика страховых премий, направление по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса. Передача в Страховую компанию замечаний Кредитного подразделения до окончательного согласования кредитным подразделением договора (полиса) и Графика страховых премий. При расчетах с использованием платежного поручения после государственной регистрации действия и подписание договора (полиса) страхования производятся после получения зарегистрированных договора купли-продажи и Закладной.

ОКФЛ

24.

Получение от кредитного подразделения Головного офиса подготовленного пакета документов по ипотечной сделке.

Контроль правильности данных и реквизитов участников сделки, жилого помещения в подготовленных документах. Информирование об имеющихся ошибках, получение из Головного офиса исправленных документов.

ОКФЛ

Проведение сделки и расчетов по ней

25.

Контроль оплаты первоначального взноса со стороны Заемщика (Покупателя).

ОКФЛ

26.

Контроль полноты пакета оформляемых документов и правильности подписания документов. ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ подписание у Заемщика текущих Тарифов по ипотечной Программе в двух экземплярах: 1 – Банку, 1 – Заемщику.

ОКФЛ

27.

Контроль достаточности средств на текущем счете Заемщика для оплаты комиссий Банка. При расчетах с использованием платежного поручения после государственной регистрации контроль проводится после получения зарегистрированных Закладной и договора купли-продажи.

ОПЕРУ


28.

Одновременно – получение от Заемщика документов по расчетам (в т.ч. консультирование и помощь в оформлении):

- при расчетах с использованием аккредитива – заявления на открытие аккредитива;

- при расчетах на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки» – заявления Заемщика на перевод средств с его текущего счета или оформленного платежного поручения.

ОПЕРУ


29.

Сканирование подписанных документов по сделке, направление их по электронной почте с сопроводительным письмом в кредитное подразделение.

Сканирование документов по расчетам, направление по электронной почте в ОПЕРУ.

Если сделка не заключена, либо не подписаны/отсутствуют какие – либо документы по сделке - незамедлительное сообщение об этом в кредитное подразделение Головного офиса с описанием ситуации и причин произошедшего. Информация о заключении/не заключении ипотечной сделки и сканированные документы направляются в Головной офис в назначенный день ипотечной сделки (для ККО, расположенных на территориях РФ, не имеющих разницы во времени с г.Москва, - не позднее, чем за один час до окончания рабочего дня).

ОКФЛ


По расчетам –

ОПЕРУ


30.

При расчетах по сделке с использованием аккредитива – вручение Продавцу Уведомления об открытии аккредитива.

ОПЕРУ


31.

Сопровождение сотрудником ККО передачи на государственную регистрацию Закладной и Договора купли-продажи.

ОКФЛ

32.

При расчетах на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки» - получение от Заемщика пакета документов для предоставления кредита, сканирование, отправка по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса.

Получение от Заемщика заявления на перевод средств с его текущего счета или оформленного платежного поручения, сканирование, отправка в ОПЕРУ Головного офиса.

ОКФЛ


ОПЕРУ


33.

Получение зарегистрированной Закладной (при расчетах по договору купли-продажи после государственной регистрации сделки Закладная должна быть получена до момента проведения расчетов, в т.ч. до момента исполнения аккредитива).

ОКФЛ


34.

Учет закладной и помещение ее в кассу ККО согласно «Памятке касательно учета договоров страхования и закладных».

Отдел депози-тарного учета


35.

Получение от Заемщика (Покупателя) нотариально удостоверенной копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности. Получение от Покупателя оригинала зарегистрированного договора купли-продажи жилого помещения, проверка его, изготовление копии с оригинала договора. Сканирование полученных документов, отправка по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса.

ОКФЛ


36.

Получение документов для осуществления расчетов по сделке после государственной регистрации:

- при расчетах с использованием аккредитива - от Продавца - документов, указанных в аккредитиве;

- при расчетах с использованием платежного поручения - от Заемщика - заявления на перевод средств с его текущего счета или оформленного платежного поручения.

Сканирование документов, отправка по электронной почте в ОПЕРУ Головного офиса.

ОПЕРУ

37.

Помещение закладной, договора страхования (полиса), отчета об оценке жилого помещения в депозитарий «Газпромбанка».

Отдел депози-тарного учета


Приложение 4. Порядок действий Операционных офисов при выдаче Ипотечных кредитов

Действие

Подразделение Головного офиса, сотрудник-консультант

1.

Первичное собеседование с потенциальным Заемщиком (подбор параметров кредита), разъяснение порядка предоставления Ипотечного кредита и используемых в зависимости от этого форм расчетов и Тарифов:

- с использованием аккредитива: предоставление кредита и открытие аккредитива (перечисление денег со счета Заемщика на специальный счет, открываемый для продавца) осуществляется до государственной регистрации сделки в ФРС РФ, проведение расчетов по договору купли-продажи жилого помещения (исполнение аккредитива) – после государственной регистрации;

- с использованием платежного поручения Заемщика и выдачей кредита после государственной регистрации сделки: предоставление кредита и проведение расчетов – после государственной регистрации сделки;

- в случае необходимости - с использованием платежного поручения Заемщика и выдачей кредита до государственной регистрации сделки (схема расчетов на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки»): предоставление кредита и проведение расчетов – до государственной регистрации сделки. Информирование об обязательном наличии поручительства Продавца жилого помещения сроком действия – на период государственной регистрации сделки - как обеспечение возврата кредита в случае отказа ФРС РФ от регистрации сделки.

Отдел кредитования физических лиц (ОКФЛ)

2.

Получение кредитной заявки (предоставление образца заполнения кредитной заявки – при наличии, помощь в заполнении), скорринговый андеррайтинг

ОКФЛ

Иванова Т.Г.

3.

При положительном результате скоррингового андеррайтинга - передача Заемщику:

- перечня документов для получения кредита;

- тарифов Банка;

- обязательных и/или рекомендуемых форм документов,

- памятки для Клиента и образца заполнения Декларации (при наличии),

- перечня партнеров банка (страховые, риэлтерские, оценочные компании).

Информирование Заемщика о необходимости представления подлинников документов для изготовления Банком копий (если не требуются нотариально заверенные копии) и заполнении документов черными или темно-синими чернилами.

При наличии каких-либо документов у Заемщика - их прием в ходе собеседования.

ОКФЛ


Получение пакета документов и направление на рассмотрение в Головной офис

4.

Контроль срока действия Предварительного решения о кредитовании при предоставлении Заемщиком документов по подобранному жилому помещению.

ОКФЛ


5.

Получение от Заемщика или ипотечного брокера (при наличии соглашения с Банком) документов, необходимых для получения Ипотечного кредита.

ОКФЛ


6.

Помощь в заполнении Заемщиком Декларации, в т.ч. Приложения № 1 к Декларации.

ОКФЛ


7.

Проверка документов на соответствие перечню, проверка оформления документов (наличие необходимых реквизитов, читаемость – бледные, плохо различимые слова, подписи, печати и прочее). Проверка отсутствия на поэтажном плане красных линий (прием плана с красными линиями ЗАПРЕЩЕН). Проверка отсутствия на экспликации надписи о наличии несогласованных перепланировок (прием экспликации с наличием несогласованных перепланировок ЗАПРЕЩЕН).

Изготовление копий с оригиналов документов, подлежащих возврату Заемщику. Заверение этих копий.

ОКФЛ


8.

Сверка данных, указанных в Декларации, с представленными Заемщиком документами.

ОКФЛ


9.

Если после представления Заемщиком документов меняются параметры кредита либо иная другая информация, указанная в Заявке и/или Декларации, то в них Заемщиком вносятся исправления следующим образом – зачеркнуть, написать правильно, дописать текст: "Исправленному верить. Дата. Подпись".

Одновременно в случае изменения параметров кредита, ОО производит перерасчет Скоррингового андеррайтинга. Пакет документов со Скорринговым андеррайтингом, содержащим поля «не квалифицирован», подразделениями Головного офиса не рассматривается.

ОКФЛ

.

10.

Оформление в присутствии Уполномоченного лица ОО (Управляющего ОО или Специалиста по заключению сделок) письменного согласия супруги(а) Продавца и/или Покупателя на сделку (при необходимости и отсутствии требования нотариально заверенного согласия). Составление Продавцом в присутствии Уполномоченного лица ОО Уведомления об отказе от преимущественного права (при необходимости).

Составление, при необходимости, Продавцом или иным лицом в присутствии Уполномоченного лица ОО письменных пояснений в отношении каких-либо фактов (например, о семейном положении - при отсутствии об этом отметок в паспорте).

Юридическое управление

11.

Оформление описи принятых документов с отметками о необходимости замены документов или их исправления. Копирование описи и передача ее Заемщику под роспись. Формирование кредитного досье.

ОКФЛ


12.

Оперативная проверка Операционным офисом полномочий компании по управлению домом, выдавшей выписки из домовой книги, реестр и прочие аналогичные документы (до отправки пакета документов на рассмотрение в Головной офис).

Юридическое управление

13.

В день формирования полного пакета документов - сканирование всех документов, находящихся в кредитном досье, проверка читаемости отсканированных документов (в т.ч. лиц в паспортах, которые не должны быть черными). Направление отсканированных документов в кредитное подразделение с сопроводительной запиской по электронной почте.

В сопроводительной записке указываются:

- при отправке документов по Заемщику для принятия Предварительного решения: Ф.И.О. заемщика, наименование кредитного продукта, наименование оценщика и страховой компании, участвующих в сделке, особенности сделки;

- при отправке документов по Жилому помещению для принятия окончательного решения или в случае сразу подобранного Жилого помещения: Ф.И.О. заемщика, наименование кредитного продукта, наименование оценщика и страховой компании, участвующих в сделке, планируемая схема предоставления кредита и осуществления расчетов по сделке, сообщение о привлечении заемщика партнером Банка с указанием наименования партнера, особенности сделки (другие данные, которые, по мнению сотрудника ОО, нуждаются в его пояснении в целях недопущения затягивания процесса рассмотрения документов).

ОКФЛ


Подготовка к сделке

14.

После получения от кредитного подразделения Головного офиса решения по предоставлению ипотечного кредита - информирование Заемщика о принятом Банком решении (по телефону, при первой явке - под роспись). В случае решения о кредитовании при устранении замечаний – получение от Заемщика исправленных или новых документов, проверка и обработка как при первичном приеме документов от Заемщика (обязательно отметка в описи о предоставлении исправленных/новых документов).

ОКФЛ


15.

Окончательное согласование с Заемщиком (Покупателем) и Продавцом (при личном собеседовании либо по телефону) схемы расчетов по сделке:

- с применением аккредитива;

- с использованием платежного поручения Заемщика после государственной регистрации сделки;

- с использованием платежного поручения Заемщика на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки» (при наличии разрешения на это Головного офиса);

- порядок оплаты первоначального взноса.

Напоминание Заемщику о необходимости открытия текущего счета и объяснение порядка проведения расчетов по сделке по выбранной схеме, предоставление тарифов. При расчетах с использованием аккредитива – информирование Заемщика о необходимости личной явки Продавца в ОО для открытия специального счета «Аккредитивы к оплате».

Одновременно - направление Заемщика в Страховую компанию.

ОКФЛ


16.

Одновременно - получение от Заемщика документов для открытия текущего счета, открытие счета. Вручение Заемщику извещения об открытии счета.

ОПЕРУ


17.

Получение от Страховой компании заключения о возможности страхования (при кредитовании с подбором Заемщиком жилого помещения после принятии Банком предварительного решения, Страховой компанией представляется сначала предварительное заключение, после принятия Банком окончательного решения – окончательное заключение).

ОКФЛ


18.

Получение от Продавца документов для открытия счета «Аккредитивы к оплате», обработка, сканирование, отправка по электронной почте в ОПЕРУ. На основании информации от ОПЕРУ - информирование Продавца об открытии счета. При наличии разрешения Головного офиса – открытие счета производится Операционным офисом самостоятельно.

Одновременно - предложение открытия текущего счета Продавцу и в случае его согласия получение и обработка документов для открытия счета (как по Заемщику).

ОПЕРУ


19.

Согласование даты и времени ипотечной сделки исходя из того, что накануне совершения сделки все документы по сделке должны быть подготовлены и согласованы (при расчетах с использованием платежного поручения Заемщика после государственной регистрации в момент совершения сделки договор страхования (полис) не требуется, он согласовывается после государственной регистрации сделки). Согласование даты сделки производится в последовательности: Кредитное подразделение Головного офиса – Страховая компания – Заемщик (Покупатель), Продавец, риэлтер. Ориентировочный срок проведения сделки – через 3 рабочих дня с момента отправки Уведомления о предстоящей сделке в кредитное подразделение. Рекомендуемое время ипотечной сделки - первая половина дня (10.30 - 11.30).

ОКФЛ


20.

Одновременно - ознакомление участников сделки (Заемщика (Покупателя), Продавца, риэлтера) с формами документов Банка, их пояснение, согласование. Ознакомление осуществляется путем направления форм документов по электронной почте, факсу либо вручения на руки:

- Заемщику (Покупателю) – Кредитного договора, Договора купли-продажи, Акта, Поручения, форм документов по расчетам (заявление на открытие аккредитива, заявление на перевод, платежное поручение);

- Продавцу, риэлтеру – Договора купли-продажи, Акта, расписок (при необходимости).

ОКФЛ

По расчетам –

ОПЕРУ


21.

Направление по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса Уведомления о предстоящей ипотечной сделке.

ОКФЛ


22.

Получение от кредитного подразделения Графика платежей, информации о номере и дате кредитного договора, о размере индивидуальной страховой суммы по личному страхованию (в процентах от общей страховой суммы) на каждого из Заемщиков, направление полученного Графика платежей и информации в Страховую компанию для подготовки договора (полиса) страхования. При расчетах с использованием платежного поручения после государственной регистрации действия производятся после получения зарегистрированных договора купли-продажи и Закладной.

ОКФЛ


23.

Получение от Страховой компании договора (полиса) страхования и Графика страховых премий, направление по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса. Передача в Страховую компанию замечаний Кредитного подразделения до окончательного согласования кредитным подразделением договора (полиса) и Графика страховых премий. При расчетах с использованием платежного поручения после государственной регистрации действия и подписание договора (полиса) страхования производятся после получения зарегистрированных договора купли-продажи и Закладной.

ОКФЛ


24.

Получение от кредитного подразделения Головного офиса подготовленного пакета документов по ипотечной сделке.

Контроль правильности данных и реквизитов участников сделки, жилого помещения в подготовленных документах. Информирование об имеющихся ошибках, получение из Головного офиса исправленных документов.

ОКФЛ


Проведение сделки и расчетов по ней

25.

Контроль оплаты первоначального взноса со стороны Заемщика (Покупателя).

ОКФЛ


26.

Контроль полноты пакета оформляемых документов и правильности подписания документов. ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ подписание у Заемщика текущих Тарифов по ипотечной Программе в двух экземплярах: 1 – Банку, 1 – Заемщику.

ОКФЛ


27.

Контроль достаточности средств на текущем счете Заемщика для оплаты комиссий Банка. При расчетах с использованием платежного поручения после государственной регистрации контроль проводится после получения зарегистрированных Закладной и договора купли-продажи.

ОПЕРУ


28.

Одновременно – получение от Заемщика документов по расчетам (в т.ч. консультирование и помощь в оформлении):

- при расчетах с использованием аккредитива – заявления на открытие аккредитива;

- при расчетах на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки» – заявления Заемщика на перевод средств с его текущего счета или оформленного платежного поручения.

ОПЕРУ


29.

Сканирование подписанных документов по сделке, направление их по электронной почте с сопроводительным письмом в кредитное подразделение.

Сканирование заявления на открытие аккредитива, направление по электронной почте в ОПЕРУ. При наличии разрешения Головного офиса на самостоятельное открытие аккредитива действие не производится.

Если сделка не заключена, либо не подписаны/отсутствуют какие – либо документы по сделке - незамедлительное сообщение об этом в кредитное подразделение Головного офиса с описанием ситуации и причин произошедшего. Информация о заключении/не заключении ипотечной сделки и сканированные документы направляются в Головной офис в назначенный день ипотечной сделки (для ОО, расположенных на территориях РФ, не имеющих разницы во времени с г.Москва, - не позднее, чем за один час до окончания рабочего дня).

ОКФЛ


По расчетам –

ОПЕРУ


30.

При расчетах по сделке с использованием аккредитива – вручение Продавцу Уведомления об открытии аккредитива.

ОПЕРУ


31.

Сопровождение сотрудником ОО передачи на государственную регистрацию Закладной и Договора купли-продажи.

ОКФЛ


32.

При расчетах на условиях «кредит и расчеты до государственной регистрации сделки» - получение от Заемщика пакета документов для предоставления кредита, сканирование, отправка по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса.

Получение от Заемщика заявления на перевод средств с его текущего счета или оформленного платежного поручения, их исполнение.

ОКФЛ


ОПЕРУ

Бондарева Н.А.


33.

Получение зарегистрированной Закладной (при расчетах по договору купли-продажи после государственной регистрации сделки Закладная должна быть получена до момента проведения расчетов, в т.ч. до момента исполнения аккредитива).

ОКФЛ


34.

Учет закладной и помещение ее в кассу ОО согласно «Памятке касательно учета договоров страхования и закладных».

Отдел депози-тарного учета


35.

Получение от Заемщика (Покупателя) нотариально удостоверенной копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности. Получение от Покупателя оригинала зарегистрированного договора купли-продажи жилого помещения, проверка его, изготовление копии с оригинала договора. Сканирование полученных документов, отправка по электронной почте в кредитное подразделение Головного офиса.

ОКФЛ


36.

Получение документов для осуществления расчетов по сделке после государственной регистрации:

- при расчетах с использованием аккредитива - от Продавца - документов, указанных в аккредитиве, сканирование документов, отправка по электронной почте в ОПЕРУ Головного офиса. При наличии разрешения Головного офиса на самостоятельное исполнение аккредитива – осуществление расчетов по аккредитиву;

- при расчетах с использованием платежного поручения - от Заемщика - заявления на перевод средств с его текущего счета или оформленного платежного поручения, их исполнение.

ОПЕРУ


37.

Помещение закладной, договора страхования (полиса), отчета об оценке жилого помещения в депозитарий «Газпромбанка».

Отдел депози-тарного учета


Приложение 5. Отчетность ОАО БАНК ИТБ



1 Большая советская энциклопедия. — М.: Советская энциклопедия, 1976 Т. 24, Кн. I С. 470

2 Разумова И Ипотечное кредитование Учеб. пос. с. 6.

3 Кржижановский И. О. О ипотечном праве. Годичный торжественный акт в Императорском Санкт-Петербургском университете — СПб., 8.02.1885 г,

4 Бахрушин С. «Торговые крестьяне XVII в>. - М.: 1954. Научные труды. Т. 2. С. 130.

5 Большая советская энциклопедия. — М.; Советская энциклопедия, 1978. Т. 28. С. 182.

6 Васильев Л. С История Востока: В 2 т. М. — Высшая школа, 1994. Т. 1. С. 95.

7 Васильев Л. С, История Востока В 2 т М — Высшая школа, 1994. Т 1. С. 95.

8 LTV (loan-to-value) - отношение суммы кредита к стоимости залога.

9 Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.

10 Возможности и риски «гавани стабильности» // "Россия в глобальной политике". № 2, Март - Апрель 2008.

11 Возможности и риски «гавани стабильности» // "Россия в глобальной политике". № 2, Март - Апрель 2008.

12 Ст. 1 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (ред. от 18.12.06 г.)

13 Пункты 4 и 5 ст.27 ЗК РФ.

14 П. 2 ст. 22 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (ред. от 18.12.06 г.)

15 Ст. 31 Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ (ред. от 18.12.06 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

16 Источник: http://www.ahml.ru/index.shtml

17 Источник данных: Годовые отчеты ОАО «ИТБ» за 2006 и 2007 гг.

18 Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка. – М.: Инфра-М, 2001.

19 Loan-to-value ratio (LTV) -- отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога.

20 Федеральный закон от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях».

21 Источник: raiting.rbc.ru

22 Взимается при замене покупаемого Жилого помещения по инициативе Клиента.



Список литературы и источников:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. –"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ - "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410, "Российская газета", N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Российская газета", N 137, 22.07.1998, "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». - "Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448, "Российская газета", N 234, 18.11.2003, "Парламентская газета", N 215-216, 19.11.2003.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 24.07.2007) "О кредитных историях" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 44.
6. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию” - Собрание законодательства РФ. 1996. № 37. Ст. 4312.
7. Афонина А. В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. - М.: "Омега-Л", 2007. - 170 с.
8. Багаев А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. - М.: "Феникс", 2006.
9. Возможности и риски «гавани стабильности» // "Россия в глобальной политике". № 2, Март - Апрель 2008.
10. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит: Комментарий жилищного законодательства. - М.: "Эксмо-Пресс", 2006.
11. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека: Управление. Организация. Оценка. - М.: "ЮНИТИ", 2005.
12. Караваева И. Система ипотечного кредитования за рубежом // Деловой мир. 1995. № 4.
13. Квернадзе Р. А., Хоменко М. А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах// Журнал "ПРАВО И ПОЛИТИКА" №9,2001.
14. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: "Издательский дом Дашков и К", 2006.
15. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: Методологический подход. – М.: Строительная газета, 1994.
16. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.
17. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления про грамм ипотечного жилищного кредитования / Авт В М Гасяк Н С Пастухова, Н Н Рогожина // Под общей ред Н Б Косаревой 2 е изд доп - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.
18. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США. Сборник материалов) – М.: Институт экономики города, 1995.
19. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. - СПб.: "БХВ-Петербург", 2005.
20. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России - М.: Рынок ценных бумаг", март 2002.
21. Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка. – М.: Инфра-М, 2001.
22. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: "Питер", 2006.
23. Страйк Р. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок?//Рынок ценных бумаг. 1999. №19 (154). С. 74-77.
24. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.
25. Годовые отчеты ОАО за 2006 и 2007 гг.
27. http://raiting.rbc.ru/
28. http://www.ahml.ru/


Что можно отнести к единицам сравнения





© 2002 - 2017 RefMag.ru