Комплексный анализ финансового рынка по ипотечным ссудам

Глава 1. Методическое содержание исследования

Глава 2. Анализ услуг по ипотечному кредитованию

Глава 3. Анализ рыночной ситуации, клиентско-потребительской базы по выбранной услуге, конкурентам

3.1. Рыночная ситуация на рынке ипотечного кредитования г. Москвы

3.3. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования

Глава 4. Формирование и разработка целевых рынков. Возможный прогноз объема реализации услуги

4.2. Количественная оценка спроса на услугу по различным сегментам

Введение

Ипотечный кредит на покупку жилья является одной из банковских услуг в сфере кредитования населения.

Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) является для населения альтернативой длительному накоплению средств для покупки жилья. Оно позволяет значительно ускорить приобретение квартир, более того, приобрести жилье с рассрочкой. Для банков это перспективная сфера долгосрочных инвестиций. Что же касается государства или городских властей, то, решая вопросы жилищного строительства, они снимают социальную напряженность в обществе.

Несмотря на отмеченные возможности, ИЖК в России до настоящего момента не получило широкого распространения. Препятствиями на пути развития ипотеки стали: отсутствие в стране долгосрочных финансовых ресурсов, низкая платежеспособность большинства населения, невозможность подтверждения высокого уровня доходов платежеспособными клиентами, юридическая возможность использования жилья в качестве залога.

Вместе с тем, специалисты предполагают довольно широкие перспективы развития рынка ипотеки в России. Эти перспективы и определяют актуальность и выбор темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является проведение комплексного анализа рынка по ипотечному кредитованию. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:

1) изучить методику проведения комплексного анализа рынка банковских услуг;

2) провести анализ услуги по ипотечному кредитованию

3) провести анализ рыночной ситуации, клиентско-потребительской базы, конкурентов на рынке ипотечного кредитования;

4) Осуществить формирование и разработку целевых рынков.

Структурно курсовая работа состоит из четырех глав, введения и заключения.

При подготовке курсовой работы использовались научно-учебные статьи и монографии, публикации периодической печати и Интернет.

Глава 1. Методическое содержание исследования

На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования находится на подъёме. Свидетельство тому - рост числа выданных ипотечных кредитов, увеличение количества разнообразных, в том числе и небанковских, ипотечных схем, а так же ставший уже регулярным выход на этот рынок всё новых и новых игроков. Как следствие, всё более отчетливо наблюдаемое сегодня усиление конкуренции, особенно в банковской и риэлторской сферах.

В данной работе хотелось бы коснуться проблемы, которая пока еще не оказывает существенного влияния на рынок ипотечного кредитования, однако с ростом конкуренции она может стать серьёзным препятствием на пути развития ипотеки.

Суть проблемы можно изложить следующим образом: слабая изученность потребителя, потенциального заемщика, а именно - его мотивации, предпочтений, поведенческих аспектов и т.п. Каков социально-психологический портрет потенциального заемщика? Какие свои проблемы он хочет решить с помощью ипотечного кредита? Что не устраивает его в существующих ипотечных схемах? Что необходимо в них изменить для того, чтобы заемщик "пошел в ипотеку"? Является ли высокая процентная ставка основным препятствием на пути развития ипотечного кредитования? На эти, а так же на целый ряд других вопросов можно получить ответ, лишь проведя соответствующие исследования.

До настоящего времени в открытых источниках не удалось обнаружить ни одного профессионального исследования потребительских предпочтений в сфере ипотечного жилищного кредитования физических лиц. Нет даже ссылок на подобные исследования, что косвенно подтверждает их отсутствие. Можно предположить лишь наличие неких локальных исследований, проведенных силами той или иной риэлторской фирмы без участия профессиональных социологов, маркетологов и иных специалистов.

Степень открытости московского рынка недвижимости позволяет быть уверенным в том, что ни одна серьёзная работа в данной области не осталась бы незамеченной. Информация о том, что в Москве проводятся глобальные исследования потребительских предпочтений в сфере ипотечного кредитования обязательно бы "просочилась" либо к журналистам, либо к другим специалистам рынка недвижимости. Подобное исследование, например, вряд ли возможно без развёрнутого экспертного опроса, а для этого необходимо обратиться к тем самым специалистам рынка недвижимости. Причём не к одному - двум, а, как минимум, к десяти - пятнадцати. Если бы такое обращение было и было бы серьёзным, то вряд ли информация о нём не распространилась бы за пределы этой группы экспертов.

Из этого можно сделать грустный вывод - на сегодняшний день на данном рынке у ключевых ипотечных операторов - "производителей" ипотечного кредита - скорее всего, отсутствует обоснованный маркетинговый подход к стратегии развития ипотечного кредитования. Ведь ипотечный кредит по своей экономической сути - это сложный коммерческий продукт, который, в соответствии с законами рыночной экономики, производителю необходимо позиционировать на заранее сегментированном потребительском рынке.

Безусловно, в "производстве" ипотечного кредита принимают участие не только банки, страховые, риэлторские компании. Сюда можно добавить и оценщиков, и нотариусов, и БТИ, и регистрирующие органы, а так же представителей законодательной и исполнительной власти на разных уровнях, которая устанавливает соответствующие "правила игры" и контролирует их соблюдение.

Сегодня можно выделить ряд конкурирующих между собой схем ипотеки, ключевым звеном которых являются, как правило, банки или фонды (ипотечные агентства). Отобрав по установленным критериям "смежников" (риэлторов, страховщиков, оценщиков и т.п.), создав с ними на основе выбранной ипотечной схемы своего рода "замкнутый производственный цикл", они становятся операторами данного рынка и начинают конкурировать за потенциального заёмщика с себе подобными.

Поскольку производить можно не только товар, но и услугу, а ипотечный кредит - это, в первую очередь, услуга финансового характера, то всех участников этого процесса можно, слегка утрировав, объединить одним словом "производители". Все вместе, общими усилиями они производят на продажу некий коммерческий продукт (финансовую услугу) под единым общим наименованием "ипотечный кредит".

Но, как известно, произвести продукцию - это ещё полдела. Самое главное - это продать её. А для этого необходимо найти покупателя, потребителя. В условиях, когда жилье является острейшим дефицитом, а цены на него продолжают расти, о поиске потребителя можно серьезно не заботиться. Он и так идёт, что называется, косяком. Чем слабее конкуренция на рынке, тем меньше интерес к запросам потребителя. В условиях монопольного присутствия производителя на рынке речь о внимательном учёте интересов потребителей уже не идёт. Хорошо, если законные права соблюдаются.

Зато с усилением конкуренции внимание к запросам потребителя повышается. Растёт значение маркетинга в деятельности компаний, увеличивается и оптимизируется рекламный бюджет. Это можно легко заметить на примере риэлторских компаний. Здесь борьба за клиента (пока клиента вообще, а не клиента-заёмщика в частности) идёт нешуточная. Зато банки-"смежники", выдающие ипотечные кредиты, рекламируются куда как скромнее. Конкурируют лишь ипотечные программы (операторы), что легко заметить по той же рекламе.

Однако рынок недвижимости цикличен, поэтому очень велика вероятность того, что на смену бурному росту, который наблюдается сегодня, придёт период стабильности, который, в свою очередь, может смениться спадом. Когда это произойдет - предсказать сложно, слишком велика на данном рынке степень неопределённости. Тем не менее, рано или поздно рынок ипотечного кредитования достигнет своего насыщения, поскольку спрос всё-таки является величиной конечной, а со стороны предложения регулярно появляются всё новые участники. Кроме того, одновременно с ростом конкуренции между различными ипотечными схемами, потенциальный заемщик становится всё более грамотным в вопросах ипотечного кредитования и, следовательно, более разборчив в выборе оператора.

В этой конкурентной борьбе победа, очевидно, достанется тому оператору - "производителю ипотечного кредита" - который сможет правильно сегментировать потребительский рынок и грамотно позиционировать свой "продукт".

Итак, какими же инструментами конкурентной борьбы должны обладать сегодня операторы рынка ипотечного кредитования для того, чтобы завтра не остаться в стороне от раздела "ипотечного пирога", ограничиваясь лишь подбором крошек, упавших со стола более успешных конкурентов? Ключевыми инструментами здесь, безусловно, являются сегментация потребительского рынка и позиционирование услуги ипотечного кредитования.

Сегментация рынка является основным методом маркетинговой политики, с помощью которого предприятие делит рынок с учётом результатов анализа по определённым признакам на некоторые сегменты потребителей. Она осуществляется для последующего выделения целевых сегментов, требующих разного подхода в стратегии разработки новых видов продукции или услуг, организации товародвижения, рекламы и стимулирования сбыта.

Стратегия сегментации рынка позволяет предприятию, учитывая свои сильные и слабые стороны при выборе методов маркетинга, выбрать те из них, которые обеспечат концентрацию ресурсов именно в тех сферах деятельности, где предприятие имеет максимальные преимущества или, по крайней мере, минимальные недостатки. При выделении сегментов и выборе целевого из них следует всегда учитывать масштаб рынка, а так же складывающиеся на нём тенденции.

Сегмент рынка - это потребители, в массе своей одинаково реагирующие на мероприятия организации по формированию спроса и стимулированию сбыта. Данные потребители "вычисляются" как лица, имеющие, в общем, одинаковую потребность в данной продукции (услуге) и характеризующиеся примерно одинаковым возрастом, полом, уровнем благосостояния, иными биосоциальными характеристиками.

По своей природе рынок потенциальных потребителей ипотечных кредитов гетерогенен, т.е. не однороден, не является неким единым целым. Он представляет собой сумму отдельных сегментов, отражающих специфические вариации спроса различных категорий потребителей, покупателей жилья, дифференциации "ипотечной продукции" и методов её "сбыта".

Поскольку существует деление жилья на категории, то справедливо будет предположить, что каждой из них будет соответствовать (доминировать) свой тип покупателя. Причём чёткой границы, разделяющей каждую категорию, не существует. Можно лишь определить некоторые смежные области, в которых потребители могут, в зависимости от обстоятельств, отдавать предпочтение той или иной категории жилья.

Каждая категория потенциальных потребителей характеризуется целым рядом присущих непосредственно этой группе признаков, таких, например, как уровень дохода, социальный статус, состав семьи, средний возраст, восприимчивость к тому или иному виду рекламы, способ и алгоритм принятия решений о приобретении квартиры и т.п.

Именно знание этих признаков даёт возможность наиболее эффективного воздействия на потребителя со стороны производителей, а в данном случае - ипотечных операторов. Например, это позволяет "не распылять" бюджет на те рекламные носители, которые не затрагивают потенциального потребителя и, в свою очередь, концентрировать усилия и финансы там, где это может дать максимальную отдачу на вложенные средства.

В рамках данной статьи не имеет смысла вдаваться в подробности технологии проведения сегментации рынка - на эту тему итак уже написаны множество статей и учебных пособий. Поэтому лишь кратко коснемся затронутой темы.

Существует несколько различных видов сегментации потребителей, познакомиться с которыми можно в любом учебнике по маркетингу. В качестве примера можно привести некоторые из них.

Обычно на практике применяются два традиционных подхода к разработке стратегии сегментирования. Первый из них начинается с исследования сложившейся конъюнктуры рынка на традиционные виды продукции и выявления фактических и потенциальных потребителей и различий их отношения к новым видам услуг. Второй - с формирования представления о том, какие переменные характеризуют тот или иной сегмент потребителей.

Выбирая тот или иной подход к проведению сегментации, можно руководствоваться следующими критериями:

Позиционирование продукции на рынке - это расположение продукции или услуги (комплекса услуг) в определенном положении в сознании потребителей данного вида продукции. Главная задача позиционирования состоит в комплексе усилий, направленных на адаптацию продукции или услуги к требованиям целевых сегментов рынка, с отстройкой её от основных конкурентов за счёт уникальных характеристик продукции или порядка и условий её приобретения, поставки, сервиса и т.п.

Концепцию позиционирования справедливо считают одной из главных в планировании и организации маркетинга. Положение любой продукции или услуги на рынке можно определить и оно будет либо реальным, либо экспертно-прогнозным. Реальным оно может считаться только тогда, когда положение определяется исходя из ретроспективного анализа сбыта за определенный период. Поскольку на сегодняшний день уже есть накопленный опыт выдачи ипотечных кредитов, то провести ретроспективный анализ действующим операторам ипотечного рынка большого труда не составит.

Факторами, определяющими положение продукции на рынке, следует считать не только цену и качество продукции или услуги, но и производительность, сервис, имидж предприятия и самой продукции, а так же соотношение этих факторов. При этом позиция одного и того же вида продукции или услуги может иметь неодинаковое восприятие потребителями разных сегментов рынка.

Попробуем в общих чертах ответить на вопрос о практическом использовании процедуры позиционирования услуги, именуемой "ипотечный кредит".

Прежде всего, с помощью исследований рынка необходимо получить как можно более полную информацию о предпочтениях потребителей относительно различных характеристик ипотечного кредита (например, процентная ставка, срок погашения, досрочный возврат и т.п.).

Затем целесообразно выявить корреляцию между предпочтениями потребителей и различными основаниями сегментации (например, демографические характеристики потребителей). В результате получится некий "демографический сегмент" потребителей с его представлениями об "идеале" ипотечного кредита. Разумеется, данный "идеальный образ" услуги является утопией и не может существовать в реальных условиях, но он выполняет функцию своего рода ориентира для производителя в отношении данного потребительского сегмента.

В результате анализа полученного графика корреляции может возникнуть потребность в разработке продукции с несколько видоизменёнными характеристиками для конкретных групп. Точно так же можно формировать сегменты на основе любых других характеристик потребителей. Примеры различных видов сегментации приведены выше.

На последнем этапе, в случае необходимости, осуществляется пересмотр стратегии позиционирования услуги ипотечного кредитования на рынке (если таковая существовала до этого):

Безусловно, позиционирование продукции и сегментация рынка не является гарантией эффективного развития того или иного бизнеса. Использование данных инструментов маркетинга, в том числе и в сфере ипотечного кредитования, это, своего рода, необходимое, но недостаточное условие для достижения успеха в бизнесе. Кроме того, этими инструментами маркетинга необходимо уметь владеть, используя их грамотно, рационально и эффективно.

Анализ практического применения подобного инструментария, в частности - сегментации, показывает, что неудачи связаны с такими причинами, как:

Ошибки в позиционировании продукции и услуг на рынке могут привести к полному нивелированию всех остальных маркетинговых усилий. Если в конкурентной борьбе традиционно ставка делается на методы эффективного распределения денежных средств на маркетинговые мероприятия, то стратегия позиционирования предназначена для выигрыша за счёт повышения эффективности самих маркетинговых усилий.

Основные ошибки, которые случаются при позиционировании продукции на рынке:

На сегодняшний день нет однозначного ответа на вопрос, почему, несмотря на динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, в распоряжении операторов нет ни одного сколько-нибудь серьёзного маркетингового исследования, в котором была бы проведена сегментация потенциальных потребителей ипотеки. А если таковое всё-таки есть, то почему они не "делятся" им со своими "смежниками" с целью сокращения совокупных издержек, что в результате позволит снизить себестоимость кредита в рамках данной ипотечной схемы.

Принято считать, что высокая совокупная стоимость ипотечного кредита - это основное препятствие на пути развития массовой ипотеки. Использование соответствующих маркетинговых инструментов помогает определить пути возможного снижения этой совокупной стоимости, позволив тому или иному ипотечному оператору получить в своё распоряжение солидное конкурентное преимущество.

Операторами рынка в подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты формируются по т.н. "затратному" принципу, а именно - закладываются в услугу всевозможные "производственные" и иные издержки, желаемая норма прибыли, и с этим выходят на рынок. После чего и возникает основной вопрос, давно ставший риторическим: "Почему же отечественная ипотека не становится массовой?" Законы продвижения услуги на массовый рынок сами по себе, ипотечное кредитование - само по себе, а на лицах спрашивающих - искреннее удивление.

С одной стороны, операторы довольствуются "тем, что есть", т.к. поток клиентов ещё не иссяк и подобная тенденция пока сохраняется. С другой стороны, они просто технически не готовы к действительно массовой ипотеке из-за недостатка финансовых средств, кадров, неотработанности технологий и стремительного роста рисков, сопутствующего массовому ипотечному кредитованию.

Техническая неготовность - это типичное явление, служащее барьером на пути от штучного производства к массовому. Его можно наблюдать практически в любой отрасли экономики. Например, в банковском секторе, где далеко не каждый банк может себе позволить работать по операциям физических лиц.

Подобный переход требует времени и тщательной подготовки, концентрации всех ресурсов и, что очень важно, подробнейшего исследования рынка на предмет "что за товар мы собираемся выводить на рынок и есть ли на него там спрос, окупающий начальные затраты и приносящий прибыль в будущем".

А что касается первой составляющей, то здесь ситуация складывается парадоксальная. На какой-нибудь фабрике по производству валенок служба маркетинга может быть поставлена лучше, а работать более эффективно, чем у крупных операторов ипотечного рынка, во главе которых наверняка стоят люди, закончившие учебные заведения по программе MBA. Производитель валенок знает своего клиента лучше, чем производитель ипотечного кредита.

Абсурдное, но, к сожалению, весьма распространённое явление. Возможно, а точнее - очень вероятно, что объяснение данному явлению следует искать в том, что производитель валенок вынужден искать покупателя и бороться за него, совершенствуя продукцию и снижая издержки, а к производителю ипотечного кредита пока "стоит очередь за дефицитом".

Чем всё это закончится предсказать не сложно. Возможны лишь два варианта развития событий. Первый из них - ипотека в России всё-таки начнёт развиваться по рыночным законам, в условиях конкуренции с обязательным использованием инструментов маркетинга. Операторы ипотечного рынка в борьбе за потенциального заёмщика будут выводить на рынок всё новые ипотечные продукты, совершенствовать и модифицировать старые, при этом снижая издержки и улучшая обслуживание клиентов, делая процесс выдачи ипотечного кредита более простым, комфортным и технологичным.

При данном развитии ситуации, в будущем с ипотекой должно произойти то, что происходит сегодня с розничной торговлей - за десять лет она переместилась из грязных и тесных ларьков и подвалов в светлые и просторные гипер- и мегамаркеты с целым набором дополнительных услуг.

Возможен и второй, пессимистический вариант развития ситуации. Не исключено, что в результате насыщения или обвала рынка недвижимости, уменьшения покупательной способности населения или по иным обстоятельствам ипотечный бизнес станет недостаточно рентабельным, недопустимо рискованным. Его покинет часть крупных финансовых операторов, что, в свою очередь, закроет доступ банкам к длинным и дешёвым деньгам, вновь делая ипотеку дорогим и малодоступным банковским продуктом, сведя её, в конечном счёте, к крайне незначительным объёмам.

Подводя итог, можно сказать, что ипотечное кредитование находится сегодня в руках самих участников ипотечного рынка. Выбор первого варианта пути развития ипотеки настоятельно подсказывает сама логика развития бизнеса, здравый смысл. Однако этот путь, особенно на первых порах, требует финансовых затрат, прежде всего на разработку и внедрение обоснованной маркетинговой стратегии развития. Свойство человеческой натуры таково, что когда сегодня "всё и так неплохо", не хочется думать о том, что завтра может быть гораздо хуже и что уже сегодня необходимо предпринимать соответствующие меры для того, чтобы нивелировать в будущем влияния этого "хуже". Авось образуется: Однако для бизнеса такая позиция неприемлема, точнее сказать - губительна.

В то же время, первый из операторов, кто не пожалеет денег на разработку и внедрение обоснованной маркетинговой стратегии развития собственного ипотечного бизнеса, создаст себе значительное конкурентное преимущество, сможет серьёзно потеснить конкурентов, завоевать этот рынок, предложив потребителям именно то, чего они ожидают от ипотечного кредитования.

Глава 2. Анализ услуг по ипотечному кредитованию

2.1. Виды ипотечных кредитов

В настоящее время банки, выдающие ипотечные кредиты чаще всего используют три основных вида ипотечных инструментов: постоянный ипотечный кредит; кредит с фиксированным платежом основной суммы; кредит с переменной ставкой процента. Основным отличием этих инструментов является график погашения ипотечного кредита.

В Москве, например, постоянные ипотечные кредиты выдает АБ СОБИНБАНК.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (LTV^¹, например 75-80%) от стоимости собственности, устанавливает срок кредита и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке. При этом во внимание принимаются три вышеназванных показателя:

Периодический платеж может рассматриваться как еще одна переменная. Таким образом, любой кредит описывается четырьмя показателями. При этом, если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Показатель, который в первую очередь интересует заемщика, - это сумма ежемесячного платежа. При выводе формулы для его расчета, предполагается, что известны три переменные:

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту.

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет

Кредитный период равен n лет, или n_M=12n месяцев.

Постоянный кредит предполагает, что заемщик ежемесячно производит равновеликие платежи (П_М). Ежемесячный платеж включает в себя взнос в счет погашения основной суммы и выплаты процентов. Так как сумма платежа остается постоянной, и выплаты происходят в конце каждого месяца, то величина П_М представляет собой аннуитет постнумерандо. Текущая стоимость суммы таких аннуитетов равна сумме кредита К. Используя формулу суммы геометрической прогрессии, можно получить сумму ежемесячного платежа.

Из этого соотношения получаем сумму ежемесячного платежа:

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов (spring-field loans). В мировой практике существует множество разновидностей этого кредита. Выплаты по ним процентов и основной суммы могут изменяться.

Целесообразно рассмотреть вариант кредита с фиксированным платежом основной суммы, который использует Московский банк Сберегательного банка России.

Расчет суммы ежемесячного платежа осуществляется значительно проще, чем для предыдущего инструмента.

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту;

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата или возмещения инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет

Формула для определения суммы ежемесячного платежа выглядит следующим образом:

2.2. Динамика спроса и цен на услугу

Рост цен на недвижимость с каждым днем увеличивает спрос на ипотечное кредитование. И хотя ипотеки по большому счету как не было, так и нет, интерес к ее развитию проявляют и банкиры, и строители. Банки рассчитывают заработать на посредничестве между государством и будущими заемщиками, строители надеются на то, что именно ипотека придаст их рынку дополнительное ускорение.

Только за 2004г. цены на жилую недвижимость выросли на 30%. В 2005 году риэлтеры прогнозируют 25 -процентный прирост. По мнению экспертов, причин для снижения цен на жилье нет. В июне-августе 2004г. спрос на жилье оказался несколько ниже, чем рассчитывали застройщики. Это говорит о том, что у потенциальных покупателей квартир заканчиваются сбережения. А значит, дальнейшее развитие рынка недвижимости будет зависеть от развития кредитования. Главные факторы, сдерживающие на сегодня развитие ипотеки, - это необходимость крупного первоначального взноса, а также официального подтверждения доходов. При этом большинство горожан, имея возможность платить по кредиту даже самые высокие проценты, не могут это официально доказать. Общие интересы банкиров и продавцов недвижимости заставляют и тех и других объединяться. По единодушному мнению банкиров и риэлтеров, единственный фактор, который может "отменить" кризис на рынке жилья, - быстрое и полномасштабное внедрение различных кредитных схем. В противном случае года через два застройщикам начнет не хватать средств на закладку новых объектов.

Ипотечные кредиты на приобретение квартиры как продукт появились не так давно, и их развитие пока идет не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Это связано с тем, что, пока дом не построен, предметом залога может быть только право требования по договору инвестирования, а это увеличивает риск и приводит к повышению процентных ставок по такому виду кредитования. Есть способы снижения рисков -так, например, кредиты могут выдаваться застройщикам, и затем юридически оформленные квартиры должны продаваться уже с использованием ипотечных кредитов. К сожалению, у нас такой способ кредитования совершенно не развит.

Кроме того, существует целый ряд обстоятельств, которые замедляют развитие ипотечного кредитования приобретения строящегося жилья. Прежде всего это относится к форме договора, заключаемого между покупателем (заемщиком) и компанией - продавцом прав инвестирования. Этот договор, как правило, отвечает интересам застройщика и оставляет за покупателем ничтожно мало прав. Соответственно, принимая во внимание то, что заемщик закладывает банку именно свои права, приобретаемые по договору инвестирования (либо иной форме договора), залог таких прав представляется весьма сомнительным. Законодательное утверждение формы такого договора, который учитывал бы требования и описывал обязательства и банка, и заемщика, и застройщика, во многом решило бы эту проблему. Другой причиной, по которой кредитование новостроек продвигается медленными темпами, является отсутствие пакета документов на инвестиционный объект, который необходим банку для принятия решения о кредитовании строящегося жилья. Пока активных действий застройщиков по организации сотрудничества с ипотечными банками не наблюдается, за исключением весьма небольшого количества компаний, что может быть вызвано превышением спроса над предложением на первичном рынке.

Ипотека может рассматриваться в качестве долгосрочного инвестиционного инструмента для частного вкладчика. Вне зависимости от того, приобретает человек жилье на стадии строительства или уже готовое, использование ипотечного кредита делает это вложение зачастую более выгодным, чем другие варианты увеличения личных сбережений. Убедиться в этом можно, приняв во внимание следующие факты.

Заемщик приобретает квартиру по рыночной стоимости на момент заключения ипотечной сделки. Рост цен на недвижимость составляет в среднем 20-25% в год. По итогам двух последних лет цены на жилье выросли в Москве в среднем в полтора, а в Санкт-Петербурге - в два раза и более. Аналитики нашего банка уверены, что цены на недвижимость, по крайней мере в Москве, по-прежнему будут расти.

Дополнительным фактором является рост инфляции, который на сегодня по прогнозам составляет 10-12% в год. При этом средняя процентная ставка при выдаче ипотечного кредита составляет 15-18%.

В итоге уровень роста цен на недвижимость превосходит годовой уровень инфляции в сумме с процентными выплатами за пользование ипотечным кредитом. Кроме того, следует учитывать налоговую льготу по подоходному налогу, предоставляемую заемщику в соответствии с действующим законодательством, в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. Таким образом, доходность вложения средств в недвижимость с помощью ипотеки может составлять более 30% годовых.

Это и есть "спрятанный" в недвижимость доход вкладчика. Важно только грамотно им управлять. Например, если частный инвестор приобретает квартиру с целью коммерческой операции (т. е. у него уже есть жилье), то арендная плата от сдачи внаем второй квартиры компенсирует часть платежей по кредиту.

По данным Ассоциации российских банков (АРБ), за 2003 год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму почти $500 млн. Эта цифра широко известна. Известно также то, что по сравнению с 2001 годом объем ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз. Отличные данные для отчетности на любом уровне!

Менее известна другая цифра: по имеющимся оценкам, на конец 2003 года в России было выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. Эта цифра не так широко разрекламирована, поскольку она позволяет оценить средний размер кредита. Нехитрое деление позволяет получить цифру порядка $18 тыс. — именно таков средний размер выдаваемого в России ипотечного кредита.

В Москве и в большинстве крупных городов на такую сумму квартиры не купить. В лучшем случае эти деньги можно добавить для некоторого улучшения уже имеющихся жилищных условий, например для обмена "двушки" на "трешку".

Что же это значит? Имеет ли место в России настоящая ипотека, способная решить жилищную проблему, или за нее выдаются обычные потребительские кредиты, идущие на тривиальную доплату?

По данным АРБ, средний размер ипотечных кредитов в России в 2003 году составил 530 тыс. руб. (около $18 тыс.), а средний срок кредитования — 10 лет.

B процессе выдачи кредитов в прошлом году поучаствовало 146 банков. Главным ипотечным оператором в 2003 году выступил Сбербанк РФ, на долю которого пришлась почти половина (47%) всего объема выданных кредитов. Помимо Сбербанка ведущими игроками на ипотечном рынке являются также банк DeltaCredit, АИЖК, Райффайзенбанк и некоторые другие операторы.

Цифра $500 млн на первый взгляд может показаться огромной. Но так ли она велика на самом деле? По мнению зарубежных экспертов, говорить об ипотеке в России можно будет лишь тогда, когда объем выданных ипотечных кредитов составит хотя бы $3 млрд.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем обычно соотносят с валовым внутренним продуктом (ВВП). В странах Евросоюза он составляет 34%, в Германии доходит до 50%, в США — до 53%.

В России этот показатель пока не вытягивает и на уровень 1%, что говорит о том, что уровень развития ипотеки у нас не более чем "зачаточный". В таких условиях оперировать темпами роста совершенно некорректно.

Как мы уже упоминали, средний размер ипотечного кредита по России в 2003 году составил около $18 тыс.

Конечно же этот показатель весьма условен и существенно различается в зависимости от оператора и региона. У Райффайзенбанка, например, средний размер ипотечного кредита превышает $51 тыс., у банка DeltaCredit он составляет $34 тыс., у Собинбанка — $23,5 тыс., у АИЖК — $11 тыс., у Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) — $10,7 тыс., у Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации — $9,3 тыс., у Липецкой ипотечной корпорации — $8,8 тыс., у Белгородской ипотечной корпорации — $5,7 тыс., у Мордовской ипотечной корпорации — $6,1 тыс. и т. д.

Объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья в 2005 году может увеличиться до $1 млрд. долларов^². Об этом заявил председатель правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрий Лебедев. По его словам, в 2004 году размер ипотечного рынка этого региона увеличился примерно в 2 раза, с $250-300 млн. до $550-600 млн. "Ни у кого не вызывает сомнения, что ипотечный бум произойдет. Перспективы ипотеки очень большие", — сказал Лебедев.

Лебедев подчеркнул, что одной из основных сдерживающих причин развития ипотеки, помимо высоких процентных ставок, являются психологические причины — "россияне еще не привыкли жить в долг". "Покупатель, обладающей суммой в $100 тыс., покупает квартиру именно за эти деньги, а не берут ипотечный кредит для покупки квартиры за $300 тыс.", — пояснил он. Лебедев также отметил, что основными потребителями ипотечных кредитов на сегодняшний день являются люди, покупающие 1-2 —комнатные квартиры на вторичном рынке за $70-100 тыс., а также покупатели квартир в новостройках с бюджетами в районе $200 тыс.

Эксперты считают, что ипотека в России входит в стадию бурного роста. Сделать такой вывод можно на основе несложных расчетов. Объем рынка ипотечного кредитования обычно исчисляется в процентах от ВВП. По оценке специалистов компаний Ernst & Young н].Р. Morgan, уже в 2003-2005 гг. развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%, а в 2008 г. процентный доход от ипотечного, кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования³.

Нужно отметить, что другие страны проходили такой же путь. Если говорить, например, о странах Балтии и Польше или же о других странах, где эти рынки появились совсем недавно, то там этот объем составляет 3-5% от ВВП, а в странах с развитой экономикой, как, например, Германия, - до 50% от ВВП.

Между тем сегодня объем российского, рынка ипотеки составляет десятые доли процента от ВВП. Если оглянуться на опыт стран, где ипотечный рынок начал очень активно развиваться, мы увидим, что эю происходило, как правило, после появления возможности привлечения долгосрочного финансирования с рынка ценных бумаг. Там, где появился вторичный рынок закладных, а значит, возможность привлекать деньги с рынка капиталов, рынка ценных бумаг, рынок ипотечного кредитования заработал быстрее. Так, в Соединенных Штатах объемы обращения вторичного рынка ипотечных ценных бумаг оцениваются более чем в $1 трлн. На сегодняшний день это превышает внутренний государственный долг Соединенных Штатов. Это огромный потенциал и огромный рынок. Практически во всех европейских странах сейчас тоже очень активно идет секьюритизация ипотечных активов, привлекая, таким образом, долгосрочные ресурсы в ипотечный рынок.

2.3. Факторы, влияющие на изменение спроса

Из факторов, которые сдерживают развитие ипотеки в России, можно выделить четыре основных.

Первый фактор - незавершенность налоговой реформы. Люди, которые берут ипотечные кредиты, должны декларировать налоги. Как известно, работодатели, особенно средний и мелкий бизнес, не заинтересованы в том, чтобы платить налоги, потому что при выплате заработанной платы помимо подоходного - 13% - компаниям еще нужно платить корпоративный налог 38%, что зачастую не под силу малому бизнесу. Это приводит к тому, что появляется большое количество людей, которым сложнее подтвердить свой уровень доходов банку, а значит, сложнее получить ипотечный кредит. Так что налоговый блок требует окончательной проработки в этой части.

Второй блок - платежеспособный спрос. В таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и несколько других, средний уровень доходов населения относительно высок, а дальше по России - очень низок. Это второй фактор, который сдерживает развитие рынка ипотеки, хотя в последние несколько лет средние доходы на душу населения растут, а значит, положительное движение в этом направлении есть.

Третий фактор - это издержки, связанные с получением кредита на покупку квартиры. Когда человек покупает квартиру, беря ипотечный кредит, он вынужден нотариально регистрировать сделку и платить нотариальную пошлину 1,5%, а также нести дополнительные транзакционные издержки, связанные с регистрацией

залога. Это ставит в неравное положение человека, покупающего квартиру за наличные, и человека, который покупает жилье с использованием ипотечного кредита. В первом случае он может спрятать все реальные суммы сделок и не платить нотариальную пошлину совсем - договор заключается в простой письменной форме. Во втором случае он вынужден платить нотариальный налог, потому что банк работает с клиентами, которые декларируют все реальные суммы сделок.

Четвертый фактор, сдерживающий развитие ипотеки, - это отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе. Под долгосрочным финансированием понимаются финансовые ресурсы, предоставляемые на 15-20 лет. Это обстоятельство поднимает процентные ставки на высокий уровень, который недоступен среднему классу.

Вот четыре блока причин, которые не дают рынку ипотеки развиваться так быст ро, несмотря на огромный потенциальный спрос. Перечисленные обстоятельства загоняют рынок в тень, а государство теряет большие доходы.

В целом, для того чтобы ипотека становилась более массовой, очень большое значение имеет принятие пакета из 30 поправок к действующему законодательству, которые сейчас находятся на рассмотрении в Государственной думе.

Факторами, влияющими на спрос на ипотечное кредитование являются следующие:

Рассмотрим некоторые графические зависимости.

На рис. 2.1 продемонстрированы рассчитанные зависимости, отражающие динамику развития спроса на выбранные кредитные продукты (в зависимости от величины первоначального взноса), обусловленные готовностью потенциальных потребителей воспользоваться кредитным продуктом с учетом соответствующей индивидуальной потребительской специфики.

Рис. 2.1. Динамика возникновения текущего платежеспособного спроса (прямое обращение заемщика за кредитом) в зависимости от момента времени^⁴.

На рис. 2.2 а) продемонстрирована соответствующая динамика цен на рынке недвижимости, полученная из учета равновесия возможности предложения и покрывающего его платежеспособного спроса. То есть по некоторой равновесной цене, не удовлетворяющей весь текущий спрос. Соответственно, на рис. 2б) продемонстрирована динамика возникающего "недопокрытого" по причине роста цен недвижимости.

Рис. 2.2. а) Динамика изменения цен на рынке недвижимости во время жизненного цикла каждого из кредитных продуктов, обусловленный соотношением добавленного спроса и возможным ростом предложения. б) Динамика возникновения "недопокрытого" платежеспособного спроса по причине изменения цены на недвижимость для каждого из рассматриваемых кредитных продуктов^⁵.

Глава 3. Анализ рыночной ситуации, клиентско-потребительской базы по выбранной услуге, конкурентам

3.1. Рыночная ситуация на рынке ипотечного кредитования г. Москвы

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2004 г. оценивается в 148,6 млн кв. м, или 1682,4 млрд руб. в стоимостном выражении.

По состоянию на конец 2003 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 31,5% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 19,8% из них готовы приобрести или построить жилье при условии получения помощи от государства (см. таблицу 3.1).

Удовлетворенность населения жилищными условиями в 2004 г., % от семей

Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов.

Увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития рынка ипотечного кредитования

Основным инструментом формирования рынка доступного жилья должно стать развитие ипотечного кредитования. И здесь следует отметить целый ряд тенденций, позволяющих положительно оценить такое развитие.

Во-первых, наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время мы являемся свидетелями серьезного улучшения благосостояния населения страны: повышается уровень дохода, растет уверенность в завтрашнем дне, меняется менталитет. Именно поэтому сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет, и банки начинают иначе относиться к розничному бизнесу^⁶.

Во-вторых, в настоящее время правительство принимает ряд законодательных мер, направленных на улучшение правового поля ипотечного кредитования: устраняются противоречия между ГПК и ФЗ «Об ипотеке», упрощается процедура обращения взыскания на залог, создаются механизмы привлечения долгосрочных ресурсов пенсионных фондов, формируется правовая база для создания общенационального кредитного бюро.

К примеру, совсем недавно в силу вступили поправки к ФЗ «О государственной пошлине», согласно которым минимальная пошлина за нотариальное удостоверение ипотеки (залога недвижимого имущества) составляет 200 руб. (для сравнения: ранее она равнялась 1,5% от залоговой стоимости имущества, что было существенной частью общего объема транзакционных издержек, возникающих при оформлении ипотечного кредита). Снижение нотариальной пошлины в целом повлечет значительное уменьшение «стоимости» ипотечных кредитов и, безусловно, сделает ипотеку более доступной для потребителей.

Общий объем выданных в 2003 г. ипотечных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2004 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов.

Существует и другая проблема: для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья.

Проведенные прогнозные оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2004—2010 гг. не превысит 67%.

По сути, рынок недвижимости сегодня характеризуется серьезной диспропорцией спроса и предложения.

В ситуации, когда спрос на жилье значительно превышает предложение, условия диктует продавец, а покупатель вынужден с ними соглашаться. Именно такой диспропорцией обусловлено существование следующих негативных моментов:

отсутствие практики прозрачной процедуры расчетов между участниками сделки (в большинстве случаев стоимость квартиры, указанная в договоре, значительно ниже реальной стоимости жилья);

использование компаниями-застройщиками различных схем оплаты прав требования, например, страховых договоров, что мешает банку предоставить кредит на полную стоимость объекта недвижимости;

дискриминация заемщика банка перед покупателем квартиры, не использующим кредитные средства: в большинстве случаев банки более тщательно проверяют юридическую чистоту квартиры, строительную документацию, собирают информацию о правообладателе (при покупке жилья на первичном рынке). Прозрачность ипотечной сделки предполагает практическую невозможность применения «серых» схем при оплате инвестиционных договоров, что также дискриминирует заемщика.

Данная ситуация будет наблюдаться до тех пор, пока уровень предложения жилья не сравняется со спросом, что приведет к возникновению у продавцов реальной потребности в новых покупателях.

Таким образом, в настоящее время формирование рынка доступного жилья и развитие ипотечного кредитования возможны лишь в случае значительного увеличения объемов строительства.

Анализ существующих проблем в сфере жилищного строительства показал, что они связаны с несовершенством процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Соответственно в первую очередь необходимо сократить время и количество организаций, участвующих в данном процессе.

По мнению строителей, одними из наиболее актуальных остаются проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных, и проблемы, связанные с отсутствием достаточного количества земельных участков для строительства в городах, в том числе имеющих развитую инфраструктуру и с высоким уровнем налогов.

Опрос 45 крупнейших строительных компаний показал, что преодоление существующих барьеров позволит увеличить ежегодно вводимые объемы жилья на 30—40% по сравнению с прогнозами, предполагающими сохранение status quo.

В структуре предложения на первичном рынке доля готового жилья составляет всего 10%. Строительные организации заинтересованы в продаже квартир на стадии строительства, что позволяет им перенести большую часть рисков на население.

Планы банков по объему предоставления кредитов застройщикам в несколько раз меньше прогнозируемого спроса, рассчитанного по оценке представителей регионов и городов. Чтобы реализовать потенциальные возможности, банкам необходимо создать условия для гарантированного и безопасного функционирования в этой сфере экономики.

Большой разрыв между планами банков и их реальными возможностями объясняется рядом факторов, в числе которых высокие риски кредитования строительства, недостаточная прозрачность деятельности строительных компаний и др. До тех пор пока потребность в кредитовании не будет полностью покрыта предложением банков, недостаток этих ресурсов, по-видимому, станет восполняться практикой долевого участия граждан в строительстве жилья, что значительно усложняет процедуру предоставления им ипотечных кредитов.

С переходом на более совершенные схемы реализации жилья, например посредством ипотеки, которые потребуют наличия значительных кредитных ресурсов для реализации строительных проектов, возможности банковской сферы могут стать более доступными для строительных компаний.

Проведенный опрос банков показал, что предполагаемое увеличение объемов кредитования застройщиков жилья существенно меньше темпов роста кредитования населения. Так, в 2004—2005 гг. банки планируют увеличить объемы кредитования застройщиков в среднем на 18—20%, а физических лиц — на 100%. На 2006—2008 гг. рост кредитов застройщикам в среднем оценивается на уровне 14—17%, а в 2009—2010 гг. он составит 5—10%. В 2010 г. банки планируют предоставить застройщикам жилья кредиты на сумму от 10,92 до 13,17 млрд руб. в текущих ценах.

Таким образом, изменение сложившейся ситуации на первичном рынке жилья возможно в случае:

изменения законодательства в сторону упрощения согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства;

поощрения конкуренции и ограничения монопольной практики на строительном рынке;

обеспечения прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний (в настоящее время такие компании включают в себя десятки юридических лиц, что не позволяет банкам должным образом провести анализ их финансового состояния, а следовательно, делает невозможным финансирование строительных проектов).

В настоящее время правительство предпринимает ряд законодательных мер, направленных на упрощение процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства.

Однако, хотя строительные компании все чаще обращаются за финансированием в банки, постоянно увеличивающаяся выручка от экспорта нефти обеспечивает стабильный платежеспособный спрос со стороны конечных покупателей, которые, в отличие от банков, не склонны к проведению серьезного анализа финансового состояния строительной компании и становятся долевыми участниками проектов, принимая на себя часть строительных рисков (сейчас за счет средств населения финансируется до 40% проектов на начальной стадии строительства и до 80% на завершающих этапах).

3.2. Описание клиентской базы

В первую очередь при получении кредита на жилье рассматривается платежеспособность заемщика. В ближайшем будущем ситуация, наверное, изменится, но пока что это достаточно дорогое удовольствие - ипотечные кредиты, которые действительно реально получить в России, выдаются, как правило, на 5-10 лет под 15-18% годовых в валюте, при том что размер ежемесячных выплат у нас, как и во всем мире, не может превышать 30-40% от совокупного семейного дохода заемщика. В результате нетрудно прикинуть, позволить его себе заемщик сможет при условии, что доход за все это время не опустится ниже 800-1000 долларов в месяц.

Основными потребителями ипотеки являются представители "среднего класса". В основном, жилье в кредит приобретают клиенты с совокупным доходом от 25 тысяч рублей в месяц. Это молодые люди старше 25 лет, которые имеют стабильный доход и уверены в том, что они будут востребованы на рынке труда через 10-15 лет.

Стоит отметить, что требования банкиров к потенциальным заемщикам остались прежними. Во-первых, у желающего приобрести жилье в рассрочку должны быть деньги, чтобы оплатить первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости покупаемой квартиры. Во-вторых, заемщик должен подтвердить стабильность своего дохода и непрерывность трудового стажа в течение 2 последних лет. Клиент получает кредит на покупку жилья только после прохождения процедуры предварительной квалификации и предоставления полного пакета документов, подтверждающих его платежеспособность. Оформление ипотечного кредита также требует от заемщика дополнительных расходов по оплате услуг риэлторов (3 процента от стоимости квартиры), оценщиков (2000 рублей), страховщиков (0,8 процента от суммы кредита, увеличенной на 10 процентов) и самого банка (от 4 300 рублей).

3.3. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования

В табл. 3.2 представлены характеристики услуг по ипотечному кредитованию отдельных банков.

Характеристика услуг по ипотечному кредитованию

Рейтинг услуг на рынке ипотеки составлялся на основе моделирования получения ипотечного кредита с учетом формальных условий банков для покупки квартиры на вторичном рынке. Размер предполагаемого кредита $50 тысяч на 10 лет. (см. табл. 3.3.)

Рейтинг банков по условиям предоставления ипотечного кредита^⁷.

Система анализа и мониторинга СМИ «Медиалогия»⁸ обнародовала свой рейтинг российских банков. Рейтинг представляет собой ранжированный список банков, работающих с ипотекой, которые были наиболее часто упоминаемы в СМИ в контексте: «ипотечное кредитование (ипотека)».

1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию;

5. Международный московский банк и банк "ДельтаКредит";

11. Меткомбанк, банк "Сосьете Женераль Восток" и Банк "Первое О.В.К.";

12. Национальная ипотечная компания, Европейский трастовый банк и Банк "Зенит";

13. Национальный резервный банк и Московское ипотечное агентство;

В борьбе за клиента банки отказываются от первоначальных взносов по выдаваемым ипотечным кредитам. Эксперты считают, что они при этом сильно рискуют; банкиры уверяют, что их тылы прикрыты.

Обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования заставляет банки облегчать условия получения клиентами "квартирных" займов. Если раньше они требовали, чтобы заемщик вносил аванс в размере 30% от стоимости квартиры, то теперь некоторых из них устраивает первоначальный взнос гораздо меньшего размера. Национальная ипотечная компания (НИКОМ, учредитель - Национальный резервный банк) уже понизила его планку для отдельных клиентов по продукту "Молодежный" до 5%, а Фора-банк еще с середины года и вовсе отменил авансовый платеж по программе "Фора-обмен".

С 2004 года крупнейший игрок на рынке ипотечного кредитования - банк "ДельтаКредит" также планирует отменить (по отдельным видам продуктов) первоначальный взнос, выдавая займы в размере 100% от стоимости жилья. Однако, как считают некоторые эксперты, отказываясь от авансовых платежей по ипотечным кредитам, банки берут на себя серьезные риски: уступки заемщикам могут обойтись им слишком дорого.

Подушка безопасности. Большинство банков сегодня не рискует выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Те 20-30% от стоимости квартиры, что единовременно вносит клиент, служат своего рода страховкой для них на случай дефолта по обязательствам заемщика. Если такой произойдет, банк сможет продать его квартиру по ликвидационной стоимости (цене, за которую жилье можно быстро реализовать) - 70-80% от рыночной - и, таким образом, полностью вернуть средства по кредиту.

Попутный ветер. Между тем обстановка на рынке недвижимости пока благоприятствует банкам, которые решили рискнуть, снизив предоплату по ипотечным кредитам. Ежемесячно в течение последнего полугодия столичный рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост на 2-3%.

3.4. Себестоимость выполнения услуги

Начнем с того, что мы понимаем под стоимостью ипотеки. Это понятие включает, с одной стороны, процентную ставку по ипотечному кредиту, с другой — все трансакционные расходы, связанные с получением кредита, оформлением и регистрацией ипотечной сделки. Все это и определяет в конечном счете общую стоимость ипотечного кредитования, которая составляет в настоящее время 12-13% годовых от суммы кредита.

Процентная ставка по кредиту складывается из следующих базовых элементов: из рыночной стоимости финансовых ресурсов, себестоимости выдачи ипотечных кредитов и прибыли кредитной организации. Несомненно, что стоимость финансовых ресурсов прежде всего определяется макроэкономическими показателями, в том числе темпами инфляции, а также рисками, связанными с данным видом кредитования. Поэтому все, что связано со снижением инфляционной нагрузки и рисками ипотечного кредитования, будет вести к снижению размера процентной ставки. В этом направлении у российской ипотеки большой потенциал. Огромный резерв имеется также с точки зрения снижения затрат кредитных организаций по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов, в первую очередь за счет стандартизации и разумной специализации в данной области, вплоть до создания специализированных небанковских ипотечных институтов.

Во-вторых, трансакционные издержки. Снижение дополнительных расходов, связанных, например, с ипотечным страхованием, регистрацией сделок, нотариальными сборами и т.д., не зависит напрямую от кредитора, но может стать реальным и существенным источником удешевления ипотеки. В том числе за счет изменения действующего законодательства, регулирующего данные вопросы.

Можно назвать несколько основных источников удешевления ипотеки, среди которых бюджетные средства АИЖК, региональных ипотечных агентств, деньги, привлекаемые от частных инвесторов. Думаю, что возрастет объем средств, направляемых в эту сферу крупными отечественными и зарубежными банками, имеющими возможность заимствовать валютные ресурсы по минимальным ценам, а также привлекать кредитные линии зарубежных партнеров. Рассчитывать на возможность существенного удешевления и формирования на рыночных условиях долгосрочных рублевых ресурсов в условиях продолжающейся инфляции не приходится.

С введением в действие системы страхования депозитов общий объем вкладов, по-видимому, возрастет, ставки по вкладам несколько снизятся, но стоимость их привлечения для банков останется достаточно высокой, так как необходимо будет платить страховые взносы. Кроме того, следует помнить, что депозиты в соответствии с действующим законодательством могут быть востребованы вкладчиком в любой момент, в то время как кредиты на жилье даются на срок от 10 и более лет.

Источником привлечения ресурсов от крупных инвесторов (страховых компаний, инвестиционных фондов, негосударственных пенсионных фондов и других частных инвесторов) должны стать ипотечные ценные бумаги, правовые основы выпуска которых определены в недавно принятом законе. Однако практическая реализация этого закона в существенной мере зависит от ряда нормативных документов, которые в настоящее время разрабатывают ФКЦБ и ЦБ РФ. Главное, чтобы ипотечные ценные бумаги были эффективными инструментами рынка и позволяли привлекать долгосрочные ресурсы по максимально дешевым ценам, в противном случае ставки по кредитам существенно не снизятся.

В условиях возросшей конкуренции банков на рынке ипотечного кредитования ставки стали снижаться, но до определенного предела. Цена кредита определяется, прежде всего стоимостью ресурсов, а также рисками, связанными с их размещением на срок 10—20 лет. Если будет улучшаться макроэкономическая ситуация, снизится уровень инфляции, улучшатся условия привлечения долгосрочных ресурсов, будут устранены все еще существующие правовые проблемы ипотеки, возможно дальнейшее снижение ставок. Однако в ближайший год ставки не снизятся более чем на 2%.

Глава 4. Формирование и разработка целевых рынков. Возможный прогноз объема реализации услуги

4.1. Сегментация рынка

Несмотря на объявление ипотечного направления приоритетным, некоторого снижения процентной ставки и увеличения сроков предоставления, дешевых кредитов в стране не появилось. А значит, воспользоваться ипотекой, как и в прошлом, сможет незначительное число россиян. Недоступность кредита, сдерживающая развитие ипотеки, обусловлена не только высоким процентом, но и тем обстоятельством, что треть стоимости жилья нужно оплатить единовременно, а получить его можно лишь под купленную квартиру, которая, как правило, гораздо дороже аналогичной, приобретаемой на этапе инвестирования. Ясно, что при средней официальной зарплате по стране в 7 тысяч рублей, подобный вариант большинству населения практически недоступен.

Массовость ипотеки может обеспечить только система сбора "длинных" (сроком не менее 10-15 лет) денег с низкими процентами. В мировой практике существуют две подобные схемы, одна из которых - вторичные эмиссионные ценные бумаги, другая - стройсберкассы.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что рынок ипотечного кредитования является сегментированным. Основным критерием сегментации является доход населения. Ипотечное кредитование может быть доступно в Москве для клиента с доходом свыше 1000 долл. США в месяц.

В Москве количество людей с доходом выше 1000 долл. США составляет около 22 %.^⁹

Результаты анкетирования клиентов «Миэль-Недвижимость» свидетельствуют о популярности такой формы приобретения нового жилья, как ипотечное кредитование. Из общего количества опрошенных покупателей нового жилья, приобретших квартиры в 2004 году 10% респондентов отметили, что приобрели квартиру по ипотеке (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Соотношение форм приобретения нового жилья

К сожалению, отсутствуют точные статистические данные по общему количеству квартир, купленных в Москве посредством ипотечного кредитования за прошлые годы. Некоторые источники указывают, что в 2003 году было приобретено посредством ипотеки около 8% от общего количества квартир, а по другим источникам, данная цифра несколько превышает 20%. Но, тем не менее, однозначно можно утверждать, что в городе наблюдается значительный рост объемов приобретения нового жилья при помощи ипотечного кредитования. В ходе исследования удалось выявить соотношение использования ипотечного кредитования при покупке квартир в различных ценовых сегментах нового строящегося жилья (Рис. 4.2).

Рис. 4.2. Приобретение жилья по ипотеке в различных ценовых сегментах рынка

Максимальное количество ипотечных кредитов на сегодняшний день оформляется в ценовых сегментах от 1400 до 1600 долларов за кв.м. и от 1600 до 1800 долларов за кв.м. В целом наблюдается прямо пропорциональная зависимость между стоимостью одного квадратного метра жилья и количеством оформляемых кредитов. По мере увеличения стоимости жилья уменьшается количество получаемых ипотечных кредитов, что, в принципе, само по себе закономерно.

Анализ результатов анкетирования свидетельствует, что основными потребителями ипотечных кредитов, как и можно было предположить, являются молодые люди в возрасте до 30 лет. Доля купивших жилье посредством ипотеки в данной возрастной группе составляет 32,7% (рис. 4.3).

Рис. 4.3. Возрастное распределение потребителей ипотеки

Следует отметить, что данный показатель является максимальным среди всех возрастных групп. Как видно из диаграммы 3, помимо лиц в возрасте до 30 лет, так же часто прибегают к оформлению ипотеки для приобретения жилья заемщики в возрасте от 40 до 50 лет (26,8%) и от 30 до 40 лет (24,7%). Реже всего используют данный вид кредитования астанчане старше 50 лет (15,8%). Незначительное доминирование показателя привлекательности ипотеки среди молодого населения обусловлено активностью и некоторым новаторским духом, присущим молодежи. Вместе с тем, и другие возрастные категории покупателей жилья также проявляют интерес к ипотеке.

Следующим корреляционным признаком выступило семейное положение респондента. Общий анализ показал, что такой признак, как семейное положение, видимо, имеет доминирующее значение на этапе выбора квартиры. На форму оплаты наличие или отсутствие супружеских обязательств не влияет. Результаты опроса не выявили на сегодняшний день никакой зависимости между семейным положением и покупкой недвижимости посредством ипотеки.

Как показали результаты анкетирования среди владельцев новых квартир, население в большинстве случаев приобретает квартиры путем оформления ипотеки с целью собственного проживания (87%) (рис. 4.4.).

Рис. 4.4. Цели приобретения жилья посредством ипотеки

Каждая десятая квартира, приобретаемая посредством ипотеки, предназначается для детей и родственников (10%). Оставшиеся 3% квартир будут использованы для сдачи в аренду (2%) и для перепродажи (1%).

Также социально – демографический портрет потребителей ипотеки дополняет такой корреляционный показатель как социально – профессиональная принадлежность. Определенный интерес представляет профессиональное распределение потребителей ипотечных кредитов (рис. 4.5.).

Рис. 4.5. Социально-профессиональное распределение потребителей ипотеки

Как видно из рис. 4.5, в большинстве случаев оформляют ипотеку для приобретения жилья сотрудники частных фирм (29%) и национальных компаний (19%), которые зачастую имеют определенный уровень доходов достаточный для погашения кредита, но низкий для полной оплаты стоимости квартиры. Далее данную категорию составляют предприниматели и те, у кого есть собственный бизнес (21%). Необходимость постоянного пополнения объема оборотных средств и развития собственного предприятия не всегда позволяет мелким и средним бизнесменам сразу же оплатить приобретенное жилье по полной его стоимости. В отдельную группу можно выделить государственных служащих (17%), которые также прибегают к услугам ипотечного кредитования для приобретения квартиры.

На рис. 4.6. представлена матрица клиенты/услуги, которая отражает какими дополнительными услугами пользуются вкладчики банка в зависимости от социального положения, возраста и уровня доходов.

4.2. Количественная оценка спроса на услугу по различным сегментам

Количественную оценку спроса на ипотечное кредитование по сегментам рынка можно определить исходя из следующих данных:

1) В Москве количество людей с доходом выше 1000 долл. США составляет около 22 %.^¹⁰

2) 61% семей желает улучшить жилищные условия (по статистике средний размер семьи составляет 3.5 чел. Численность москвичей около 8 млн. чел., общее количество семей 2,2 млн.)

3) Средний размер ипотечного кредита составляет 18 тыс. долл.

4) Покупают недвижимость с использованием ипотечного кредитования около 10%.

Таким образом, общая емкость рынка ипотеки в Москве может составлять 0.22*0.61*2200000*18000 *0.1= 531 млн. долл. США.

Для выделенных сегментов рынка объем потребности в услугах будет составлять в млн. долл.:

Приобретение жилья по ипотеке в различных ценовых сегментах рынка

Возрастное распределение потребителей ипотеки

Цели приобретения жилья посредством ипотеки

Социально-профессиональное распределение потребителей ипотеки

Заключение

В данной курсовой работе было проведено исследование рынка ипотечного кредитования. В соответствие с целями курсовой работы было осуществлено:1) описание методологии исследования; 2) анализ услуги по ипотечному кредитованию; 3) анализ рыночной ситуации на рынке ипотеки; 4) сегментация рынка и прогноз объема реализации услуги.

Подводя итоги можно резюмировать, что анализ приведенных выше данных в совокупности с общими тенденциями развития жилищного строительства позволяют сделать следующие обобщенные прогнозы по развитию системы ипотечного приобретения жилья:

1. Приобретение нового жилья через ипотечное кредитование и дальше будет увеличиваться, как в количественном, так и в процентном соотношении к общему объему приобретаемого жилья отношении. При этом в случае улучшения условий ипотеки банками этот рост будет значительным.

2. В процентном отношении социально – демографических категорий ипотечных покупателей жилья сохранится доминирование молодежи до 30 лет.

3. Наибольший рост приобретения жилья через ипотеку коснется средних и нижних ценовых сегментов жилья, т.е. в сегментах которые сейчас зачастую классифицируют как жилье - эконом и бизнес-класса.

4. Постоянно растущие цены на недвижимость в дальнейшем, возможно, послужат поводом увеличения объемов ипотечного приобретения жилья для перепродажи и сдачи в наем.

5. Проводимое государством постоянное увеличение заработной платы государственных служащих и работников бюджетной сферы, возможно, через некоторое время приведет к тому, что эти категории станут доминировать в общем объеме покупателей коммерческого жилья через ипотеку. Однако в ближайшие 2-3 года существующее профессиональное распределение ипотечных покупателей жилья сохранится.

Список литературы

1 LTV (loan-to-value) - отношение суммы кредита к стоимости залога.

2 Объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья может увеличиться до $1 млрд. 11.02.2005 http://www.credits.ru/news/2862/goto/wwwrosbaltru/www.rosbalt.ru/

3 Грядет ли ипотечный бум Ведомости (Недвижимость), №104, 18.06.04

4 Слекеничс А.Я., Смирнов С.Н. Качество обеспечения ипотечных ценных бумаг и устойчивость ипотечного рынка. - EGAR Technology, электронный документ

5 Слекеничс А.Я., Смирнов С.Н. Качество обеспечения ипотечных ценных бумаг и устойчивость ипотечного рынка. - EGAR Technology, электронный документ

6 По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в России свыше 140 кредитных организаций участвуют в рынке ипотечного кредитования.

7 Актуальность: Ноябрь-2004. РосБизнесКонсалтинг.

8 Система анализа и мониторинга СМИ «Медиалогия» 15.02.2005. http://www.rokf.ru

9 http://ikd.ru/Campaign/Housing/lobok_press

10 http://ikd.ru/Campaign/Housing/lobok_press

Комплексный анализ финансового рынка по ипотечным ссудам

Содержание

Введение

Глава 1. Методическое содержание исследования

Глава 2. Анализ услуг по ипотечному кредитованию

2.1. Виды ипотечных кредитов

2.2. Динамика спроса и цен на услугу

2.3. Факторы, влияющие на изменение спроса

Глава 3. Анализ рыночной ситуации, клиентско-потребительской базы по выбранной услуге, конкурентам

3.1. Рыночная ситуация на рынке ипотечного кредитования г. Москвы

3.2. Описание клиентской базы

3.3. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования

20 000 - 400 000$

- от 10 000 $

ОПТБанк

3.4. Себестоимость выполнения услуги

Глава 4. Формирование и разработка целевых рынков. Возможный прогноз объема реализации услуги

4.1. Сегментация рынка

4.2. Количественная оценка спроса на услугу по различным сегментам

Заключение

Список литературы

Другие похожие работы