RefMag.ru - работы по оценке: аттестационная, вкр, диплом, курсовая, тест, контрольная, практикум

Помощь в решении задач, тестов, практикумов и др. учебных работ


Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Новости сайта

Полезные статьи

Популярные разделы:

- Антикризисное управление

- Аудит

- Бизнес планирование

- Бухгалтерский учет

- Деньги, кредит, банки

- Инвестиции

- Логистика

- Макроэкономика

- Маркетинг и реклама

- Математика

- Менеджмент

- Микроэкономика

- Налоги и налогообложение

- Рынок ценных бумаг

- Статистика

- Страхование

- Управление рисками

- Финансовый анализ

- Внутрифирменное планирование

- Финансы и кредит

- Экономика предприятия

- Экономическая теория

- Финансовый менеджмент

- Лизинг

- Краткосрочная финансовая политика

- Долгосрочная финансовая политика

- Финансовое планирование

- Бюджетирование

- Экономический анализ

- Экономическое прогнозирование

- Банковское дело

- Финансовая среда и предпринимательские риски

- Финансы предприятий (организаций)

- Ценообразование

- Управление качеством

- Калькулирование себестоимости

- Эконометрика

- Стратегический менеджмент

- Бухгалтерская отчетность

- Экономическая оценка инвестиций

- Инвестиционная стратегия

- Теория организации

- Экономика

- Библиотека






Поиск на сайте:

Экспертная и репетиторская помощь в решении тестов, задач и по другим видам работ. Сергей.
тел. +7(903)795-74-78, +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: vk.com/refmag.

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы | заказать | контакты |


,

Пример дипломной работы

Мировой опыт ипотечного кредитования

2006 г.

Содержание

Введение

1. Особенности рынка ипотечного кредитования

1.1. История и содержание понятие ипотечного кредита

1.2. Инструменты ипотечного кредитования

1.3. Риски ипотечного кредитования

2. Мировой опыт ипотечного кредитования

2.1. Американская модель ипотечного кредитования

2.2. Европейские модели ипотечного кредитования

3. Ипотека и перспективы ее развития в России

3.1. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России

3.2. Российский опыт внедрения американской схемы ипотечного кредитования

3.3. Российский опыт внедрения немецкой схемы ипотечного кредитования

3.4. Состояние и перспективы рынка ипотечного кредитования на 2006 год

Заключение

Библиография

Приложение. Услуги российских банков на рынке ипотечного кредитования

Введение

В настоящее время в России ипотечный кредит постепенно из разряда предположительной возможности превратился в пусть не простую, но реальность. Во-первых, сформировалась законодательная база, достаточная для того, чтобы осуществлять ипотечные сделки. Она еще не полностью гарантирует всем участникам процесса безопасность вкладов и имущества, но уже позволяет совершать сделки. В частности, действуют законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об акционерных обществах", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Жилищный кодекс.

В октябре 2003 года Государственная дума приняла ключевой Закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Однако для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятие новых.

На мой взгляд, грамотное использование зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования, адаптированного к условиям современной России, поможет ей избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы для граждан России. Таким образом, актуальность темы дипломной работы не вызывает сомнения.

Целью дипломной работы является исследование опыта развитых стран в сфере ипотечного кредитования. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:

- исследовать историю и содержание понятие ипотечного кредита;

- исследовать инструменты ипотечного кредитования;

- проанализировать риски ипотечного кредитования;

- исследовать американскую модель ипотечного кредитования;

- исследовать европейский опыт ипотечного кредитования;

- исследовать исторический аспект становления и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России ;

- проанализировать российский опыт внедрения американской схемы ипотечного кредитования;

- проанализировать российский опыт внедрения немецкой схемы ипотечного кредитования;

- исследовать состояние и перспективы рынка ипотечного кредитования на 2006 год

При подготовке дипломной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, научно-учебные пособия и монографии, публикации периодической печати.


1. Особенности рынка ипотечного кредитования

1.1. История и содержание понятие ипотечного кредита

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

В современном понимании ипотека — это залог недвижимости с получением ипотечного кредита, дающего возможность приобрести жилье. Закладываться может любая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, очень часто закладывается именно приобретаемая в кредит недвижимость.

Ипотечный кредит - кредит, выданный на основании кредитного договора под ипотеку на первичном ипотечном рынке.

Кредитный договор - договор, на основании которого кредитор обязуется предоставить денежные средства на приобретение жилья в размере и на условиях, предусмотренных договором под залог (ипотеку) указанного жилья, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Договор ипотеки - договор, являющийся основанием возникновения ипотеки.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству (кредитному договору), обеспеченному ипотекой имущества;

2) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В настоящее время основными участниками рынка ипотечного кредитования являются: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, риэлторские организации, страховые компании, учреждения юстиции, оценочные агентства, ипотечные агентства, биржи, брокерские и дилерские фирмы, государственные структуры.

Заемщики – лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, способные внести авансовый платеж, отвечающие требованиям платежеспособности и кредитоспособности кредитора. Заемщики, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности или (и) приобретаемое на средства кредита жилье в залог на срок кредитования, который предусмотрен кредитным договором. В течение кредитного периода заемщики производят платежи в счет погашения основного долга и процентов по кредиту в соответствии с графиком погашения, установленным кредитором.

Кредиторы (первичные кредиторы) – банки и другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

Ипотечные агентства – специализированные институты вторичного ипотечного рынка.

К основным функциям ипотечных агентств относятся:

- содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первичными кредиторами;

- привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

- стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг;

- представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.


1.2. Инструменты ипотечного кредитования

В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. В настоящее время банки, выдающие ипотечные кредиты чаще всего используют три основных вида ипотечных инструментов: постоянный ипотечный кредит (аннуитетный); кредит с фиксированным платежом основной суммы; кредит с переменной ставкой процента. Основным отличием этих инструментов является график погашения ипотечного кредита. Целесообразно рассмотреть эти инструменты более детально.

Постоянный ипотечный кредит (аннуитетный) подразумевает, что заемщик выплачивает по кредиту каждый раз одинаковую сумму, которая включает проценты по кредиту и сумму, направляемую на погашение долга. В первоначальный момент в таком платеже основную часть составляют проценты и лишь небольшая часть идет на погашение основного долга. С течением времени сумма выплачиваемых процентов сокращается, а сумма, направляемая на погашение основного долга, возрастает, однако, общая сумма платежа всегда постоянна.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (LTV1, например 75-80%) от стоимости собственности, устанавливает срок кредита и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке. При этом во внимание принимаются три вышеназванных показателя2:

1) основная сумма ипотечного кредита.

2) кредитный период (оставшийся).

3) ставка процента по ипотечному кредиту.

Периодический платеж может рассматриваться как еще одна переменная. Таким образом, любой кредит описывается четырьмя показателями. При этом, если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Показатель, который в первую очередь интересует заемщика, - это сумма ежемесячного платежа. При выводе формулы для его расчета, предполагается, что известны три переменные:

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

n – кредитный период (количество лет);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту.

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет .

Кредитный период равен n лет, или nM=12n месяцев.

Постоянный кредит предполагает, что заемщик ежемесячно производит равновеликие платежи (ПМ). Ежемесячный платеж включает в себя взнос в счет погашения основной суммы и выплаты процентов. Так как сумма платежа остается постоянной, и выплаты происходят в конце каждого месяца, то величина ПМ представляет собой аннуитет постнумерандо. Текущая стоимость суммы таких аннуитетов равна сумме кредита К. Используя формулу суммы геометрической прогрессии, можно получить сумму ежемесячного платежа:

.

Из этого соотношения получаем сумму ежемесячного платежа:

.

Для наилучшего представления о потоках платежей по данному финансовому инструменту необходимо рассмотреть вопрос о графике погашения.

Амортизация (amortization) – это процесс погашения (ликвидации) долга. График амортизации (amortization schedule) показывает месяц за месяцем или год за годом остатки основной суммы кредита. С его помощью указывается, какая часть каждого платежа идет на выплату процента (доход на инвестиции) и какая часть на выплату основной суммы кредита.

Процент рассчитывается ежемесячно, исходя из остатка основной суммы на конец предшествующего месяца. Часть суммы месячного платежа, превышающая процент, идет на уменьшение остатка основной суммы долга предыдущего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. Со временем задолженность будет погашена полостью. График погашения кредита показан в табл. 1. Изменение структуры платежей по ипотечному кредиту показано на рис. 1.

Таблица 1

График амортизации постоянного ипотечного кредита

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года; ПМ=$922,90)

Месяц

Месячный платеж

Структура платежа

Остаток на конец месяца

Выплаты процента

Выплаты основной суммы

20000

1

922,9

166,67

756,23

19243,77

2

922,9

160,36

762,53

18481,23

3

922,9

154,01

768,89

17712,35

4

922,9

147,6

775,3

16937,05

5

922,9

141,14

781,76

16155,29

6

922,9

134,63

788,27

15367,02

7

922,9

128,06

794,84

14572,18

8

922,9

121,43

801,46

13770,72

9

922,9

114,76

808,14

12962,58

10

922,9

108,02

814,88

12147,7

11

922,9

101,23

821,67

11326,03

12

922,9

94,38

828,51

10497,52

13

922,9

87,48

835,42

9662,1

14

922,9

80,52

842,38

8819,72

15

922,9

73,5

849,4

7970,32

16

922,9

66,42

856,48

7113,84

17

922,9

59,28

863,62

6250,22

18

922,9

52,09

870,81

5379,41

19

922,9

44,83

878,07

4501,34

20

922,9

37,51

885,39

3615,95

21

922,9

30,13

892,77

2723,18

22

922,9

22,69

900,21

1822,98

23

922,9

15,19

907,71

915,27

24

922,9

7,63

915,27

0

Рис. 1. Платежи по ипотечному кредиту

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов (spring-field loans). В мировой практике существует множество разновидностей этого кредита. Выплаты по ним процентов и основной суммы могут изменяться.

Расчет суммы ежемесячного платежа осуществляется значительно проще, чем для предыдущего инструмента.

Предположим, что известны три переменные:

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

n – кредитный период (количество лет);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту;

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата или возмещения инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет .

Формула для определения суммы ежемесячного платежа выглядит следующим образом:

,

где t - порядковый номер месяца (t = 1 ... 12n)

Сумма ежемесячного платежа с каждым месяцем уменьшается за счет уменьшения суммы выплат по проценту (табл. 2, рис. 2).

Таблица 2

График погашения «пружинного» ипотечного кредита

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года)

Месяц

Месячный платеж

Структура платежа

Остаток на конец месяца

Выплаты процента

Выплаты основной суммы

20000,00

1

1000,00

166,67

833,33

19166,67

2

993,06

159,72

833,33

18333,33

3

986,11

152,78

833,33

17500,00

4

979,17

145,83

833,33

16666,67

5

972,22

138,89

833,33

15833,33

6

965,28

131,94

833,33

15000,00

7

958,33

125,00

833,33

14166,67

8

951,39

118,06

833,33

13333,33

9

944,44

111,11

833,33

12500,00

10

937,50

104,17

833,33

11666,67

11

930,56

97,22

833,33

10833,33

12

923,61

90,28

833,33

10000,00

13

916,67

83,33

833,33

9166,67

14

909,72

76,39

833,33

8333,33

15

902,78

69,44

833,33

7500,00

16

895,83

62,50

833,33

6666,67

17

888,89

55,56

833,33

5833,33

18

881,94

48,61

833,33

5000,00

19

875,00

41,67

833,33

4166,67

20

868,06

34,72

833,33

3333,33

21

861,11

27,78

833,33

2500,00

22

854,17

20,83

833,33

1666,67

23

847,22

13,89

833,33

833,33

24

840,28

6,94

833,33

0,00


Рис. 2. Платежи по «пружинному» кредиту.


Кредиты с “шаровым” платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как “шаровой” платеж. В течении нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремяться заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока “шарового” платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотечные кредиты с “шаровым” платежом могут быть структурированы тремя основными путями:

  1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита.

  2. Выплаты одних только процентов, затем – “шаровой” платеж.

  3. Частичная амортизация с итоговым шаровым платежом.

Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита (dormant interest until maturity) предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент. “Замороженные” ипотечные обязательства получили ограниченное распространение. Большинство из них удерживается продавцами неосвоенной земли; часто существует возможность застройки земли до наступления срока “шарового” платежа. Для того чтобы минимизировать свои текущие затраты, заемщик, нередко являющийся земельным спекулянтом, хочет получить кредит, предусматривающий низкие выплаты.

Выплаты одних только процентов (interest-only payments) с итоговым внесением “шарового платежа” предусматривает периодическую выплату процентов. Оценка такого кредита при любой ставке отдачи проводиться в три этапа:

Этап 1. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости.

Этап 2. Учет “шарового” платежа как реверсии и определение его текущей стоимости.

Этап 3. Сложение результатов первых двух этапов и тем самым определение общей текущей стоимости кредита

Частичная амортизация с итоговым “шаровым” платежом. Кредиты с “шаровым” платежом могут предусматривать также частичную амортизацию до истечения их срока. Прогнозирование “шарового” платежа и оценка таких кредитов проводятся в том же порядке, что и самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно. Ранее это было рассмотрено.

Кредиты с участием являются обычными при финансировании приносящей доход собственности. Как правило. Они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс “кикер”. Смысл “кикера” состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых собственником.

Кикеры” принимают различные формы, включая:

  1. Часть ренты сверх базовой суммы.

  2. Часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы.

  3. Часть денежных поступлений до уплаты налога.

Ипотечные кредиты с участием аналогичны самоамортизирующимся ипотекам, за исключением “кикера”. Любой доход, полученный как “кикер”, должен анализироваться отдельно. Независимо от того, ожидается увеличение или уменьшение “кикера” или же она останется неизменной, данный доход из-за его неопределенности следует оценивать по более высокой ставке дисконта, чем выплаты минимальных процентов и основной суммы долга.

Ипотеки с нарастающими платежами (GMP) предусматривают переменные выплаты. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы по требуемой ставке отдачи.

GMP применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. В течение первых пяти лет платежи по ним остаются низкими, однако за пять – десять лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. На рис. Платежи по GMP сравниваются с платежами по стандартной ипотеке.

В течение первых лет GMP дают отрицательную амортизацию; в действительности остаток основной суммы увеличивается. Затем для проведения полной амортизации, платежи по GMP должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом (RAM) предоставлялись ушедшим на пенсию домовладельцам. В настоящее время непогашенной остается лишь их незначительная часть. RAM предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще отсутствие таковых вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пр пока, коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. С учетом предполагаемого периода погашения такие ипотеки могут оцениваться тем же методом, что и описанный ранее для “замороженных” кредитов. Предполагаемый. Временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, определенным контрактом. RAM могут быть структурированы таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости (SAM) является видом партисипативного кредита. Контракт позволяет кредитору участвовать в доходе от прироста капитала или в выручке, полученной при перепродаже собственности. В обмен на это кредитор обычно снижает ставку процента по кредиту. Например, кредитор может уменьшить процентную ставку на треть в обмен на получение трети суммы прироста стоимости. В случае если собственность не будет продана в течении установленного времени, доля кредитора в приросте стоимости может быть определена оценкой. Каждая сторона выбирает оценщика. В случае если стороны не могут прийти к соглашению, приглашается третий оценщик. Другие условия могут включать право кредитора на предъявление требования о досрочной выплате долга или право заемщика досрочно погашать долг, минимальные эффективные процентные ставки, отсрочку выплаты процентов, максимальное снижение процентов и максимальные доли участия.

Ипотечные обязательства с переменным процентом (VRMvariable rate mortgage, ARMadjustable rate mortgage) имеют процентную ставку изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный тип кредита был введен с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную на долгий срок ставку процента.

Для того, чтобы убедить заемщиков брать такие кредиты, обычно в первый год или два назначают искусственно низкую ставку процента за кредит. Эту первоначально низкую ставку называют «завлекающей» (teaser rate). Впоследствии ставка периодически пересчитывается, чтобы соответствовать рыночным условиям.

Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен. Может быть также установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или снижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. Обратное произойдет при снижении процентной ставки.

Механическая оценка VRM с использованием показателей отдачи затруднена вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена, исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки. При этом целесообразно привязать доходность по кредиту к заранее построенному индексу, удерживая ее в заданном диапазоне.


1.3. Риски ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку.

В мировой практике половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет (в России не более 10 лет, в редких случаях до 15 лет), который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д. Следовательно, при ипотечном кредитовании финансовые риски приобретают гораздо больший вес, чем при краткосрочном кредитовании.

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный; другие — пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск. Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный риску процентной ставки и риску ликвидности.

Как правило, риски коммерческого банка учитываются соответствующим увеличением процентных ставок по выдаваемым кредитам. Поэтому ставка процента по ипотечному кредиту может быть определена как сумма ставки процента по безрисковым инвестициям (базовая ставка) и компонентов банковской надбавки за риски, перечисленные выше.

Риск процентной ставки – это риск потерь, вызванных финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитам и привлеченным заемным средствам (т.е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Риск процентной ставки связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость ценных бумаг и долговых обязательств кредитора и сумму его дохода. Риск процентной ставки – это снижение прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок.

Процентный риск связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость ценных бумаг и долговых обязательств кредитора и сумму его дохода. Процентный риск – это риск снижение прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок3.

Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный, по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки, возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получение кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Процентный риск имеет следующие составляющие:

  1. риск убытков в силу изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам;

  2. риск «разрыва» или несоответствия. Цены по активам и пассивам пересматриваются в разное время, что приводит к убыткам в силу более высоких затрат и более низких доходов;

  3. риск «смешивания». Массовое изъятие относительно дешевых мелких вкладов, что вынуждает банк финансировать балансовые активы за счет более дорогих пассивов;

  4. «базисный» риск. Риск того, что ставка по государственным ценным бумагам или ставка рефинансирования (или ставка, к которой привязана ставка по ипотечному кредиту) изменяется не в соответствии с состоянием на межбанковском рынке или рынке частых вкладов;

  5. изменение структуры портфеля кредитов или депозитов в силу досрочного «отзыва» или предоплаты.

Если ставки по активам и долговым обязательствам кредитора пересматриваются через одинаковые периоды времени (в особенности если совпадают сроки встречных потоков наличности), то тогда стоимость активов и долговых обязательств будет изменяться на равные величины по мере изменения ставки процента (рис. 3).


Рис. 3. Кредитование, при котором интервалы пересмотра ставок процента по активам и долговым обязательствам банка одинаковы.

В настоящее время ипотечные кредиты предоставляются как под фиксированную ставку на весь период кредитования, так и под ставку, привязанную к рыночным показателям. В России все валютные ипотечные кредиты предоставляются под фиксированную ставку процента. В худшем случае кредитор, предоставляющий кредиты с фиксированной ставкой, обеспечиваемые долговыми обязательствами со ставкой процента, корректируемой ежемесячно, может оказаться в ситуации, когда банковская надбавка будет отрицательной в условиях роста процентных ставок (рис. 4).


Рис. 4. Кредитование при фиксированной ставке процента, интервал пересмотра ставки по обязательствам составляет 2 года.


Риск изменения дохода на акционерный капитал – это риск уменьшения установленной величины дохода по инвестициям акционеров в связи с неточностью оценок затрат (из-за увеличения степени изменчивости процентных ставок) и потерь в результате неиспользования альтернативного курса.

Риск изменения условий мобилизации фондов – это риск потерь, вызванных изменением стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риск изменения условий мобилизации фондов является разновидностью процентного риска.

Рис. 5. Риск изменения условий мобилизации фондов.


Этот риск возникает при долгосрочном кредитовании при переменной ставке процента, если процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам - величина переменная. Если банк предоставляет ипотечный кредит на срок 10 лет с доходом, равным фиксированной процентной надбавке к месячной межбанковской ставке, он рискует тем, что надбавка, которую он должен заплатить по заемным средствам может через некоторое время измениться. Изменения надбавок по заемным средствам могут иметь место по объективным причинам (общий спад в сфере кредитования) или по субъективным причинам (спад в делах конкретного банка, в связи с тем, что он должен платить более высокие ставки процента по заемным средствам, чем другие банки). Пример риска изменения условий мобилизации фондов показан на рис. 3, на котором видно, как банковская процентная надбавка становится отрицательной из-за роста процентной надбавки по заемным средствам.

Надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов для ипотечного кредита с переменным процентом так же равна нулю, если рейтинг банка останется на неизменном уровне.

Риск альтернативного выбора – это риск потерь при реинвестировании, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потерь при финансировании кредитов, связанных с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств).

Условия предоставления ипотечных кредитов предусматривают альтернативы для заемщика и кредитора. Заемщик может получить право погашения ипотечного кредита до окончания кредитного периода. Кроме того, заемщик также имеет право невозврата кредита (при этом он передает свою недвижимость кредитору для покрытия невыплаченной части основной суммы кредита).

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

  1. инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

  2. рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Кредитор по финансовым инструментам с переменной процентной ставкой имеет возможность периодически изменять ставку процента по ипотечному кредиту в соответствии с изменяющейся рыночной ставкой процента. Кредиторы также могут предоставлять заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита (из-за конкуренции). Если ставки растут, то заемщик возьмет кредит (если ипотечная ставка ниже рыночной). Если ставки падают, заемщик обратится к другому кредитору. Альтернативный выбор для заемщика является невыгодным для кредитора. Таким образом, альтернативный выбор чреват потерями для кредитора. Ожидаемые издержки в этой связи могут быть учтены путем включения надбавки (т.е. платы за альтернативный выбор).

Риск досрочного погашения возникает тогда, когда ставка процента по кредиту фиксирована на период времени (например, ставка по ипотечному кредиту на 10 лет пересматривается один раз в год) и заемщики имеют право погасить кредит до окончания кредитного периода. Если рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту, заемщик получает стимул к рефинансированию (т.е. погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента). Рационально мыслящий заемщик так и поступит, если выигрыш от понижения ставок процента выше затрат на рефинансирование. Издержки для кредитора заключаются в затратах на реинвестирование суммы, полученной в счет погашения кредита по новой (теперь уже низкой) рыночной ставке.

Поскольку стимул к досрочному погашению кредита зависит от настоящих и ожидаемых будущих ставок процента, то риск досрочного погашения кредита заемщиком очень трудно оценить. Ожидаемые потери от такого альтернативного выбора зависят от условий контракта по ипотечному кредиту (т.е. от периода, на который фиксируется ставка процента и модели амортизации кредита), а также от ожидаемого поведения рыночных процентных ставок.

Риск предварительных обязательств имеет место тогда, когда кредитор берет на себя обязательство предоставить кредит под определенный процент перед началом финансирования кредита. Этот риск альтернативного выбора аналогичен риску досрочного погашения, за исключением того, что период времени применения права такого выбора короче.

Значительные разработки в области оценки риска досрочного погашения по кредитам с фиксированной ставкой были проведены в США4. Надбавка за риск досрочного погашения с 1988 по 1991 годы находилась в пределах от 50 до 120 базисных пунктов (0,5...1,2%). Величина надбавки варьировалась в зависимости от уровня процентных ставок и степени их изменчивости.

Принятие обязательств по предоставлению кредитов под заданную ставку процента в США осуществляется на 30-60 дней. Хотя кредиторы часто не берут плату за принятые издержки (из-за конкуренции), они несут в связи с этим определенные издержки. Умеренная оценка стоимости 30-дневного обязательства в США составляет 0,25-0,5% суммы кредита.

Кредитный риск – это риск потерь в случае, если заемщик не производит платежей или если произошла утрата, порча залога вследствие страховых случаев.

Потери для кредитора в случае неплатежей бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если в случае реализации предмета залога, вырученная сумма, окажется меньше, чем невыплаченная часть кредита (включая возросшую сумму процентов). Кроме того, возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и конфискованным имуществом. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту и продаже конфискованного имущества. Издержки, связанные с невозвратом кредита, включают также потерю процента или основной суммы кредита, связанную с временной отсрочкой в отношении наложения санкций на должника, или реконструирования невыплаченных кредитов и времени, необходимого для получения имущества должника в результате потери им права выкупа заложенного имущества.

Для снижения кредитного риска кредиторы проводят оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика (андеррайтинг). Теоретически процедура андеррайтига позволяет снизить кредитный риск до нулевого значения с помощью строгих критериев по оценке вероятности погашения кредита. Вместе с тем, необходимо отметить, что чрезмерно строгие критерии андеррайтинга и нулевое значение кредитного риска ведут к потерям возможностей прибыльного кредитования. Как правило, с помощью процедуры андеррайтинга банки поддерживают допустимый уровень кредитного риска, который, как правило, больше нулевого значения.

Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов - это платежеспособность заемщика и желание его производить аккуратные платежи. Платежеспособность определяется главным образом доходами и способностью производить текущие ежемесячные выплаты, а кредитоспособность определяется способностью погасить кредит и соотношением между рыночной ценой кредита и рыночной ценой жилья (LTV). Дополнительными факторами являются: способность заемщика продать свое имущество в течение периода времени, установленного для внесения платежей по ипотечному кредиту, и способность заемщика предвидеть ситуацию, при которой банк может решить, а суд одобрить это решение – наложить арест на имущество заемщика.

На рис. 6 представлена зависимость уровня невозврата кредитов от величины LTV для американского рынка. На этом рисунке для каждой величины LTV показаны ежегодные потери от невозврата кредитов5.

Рис. 6. Зависимость уровня невозврата кредитов от величины LTV.


Необходимо отметить, что в 1990 году надбавка на ставку процента с учетом кредитного риска в США составляла 0,35% для кредитов с LTV=90%. Необходимо также отметить, что если LTV>80% осуществляется дополнительное страхование ипотечной задолженности.

Управление кредитным риском осуществляется путем выработки рекомендаций по приемлемой величине риска (обычно осуществляется кредитным комитетом). Главным ориентировочным показателем при определении платежеспособности при андеррайтинге является доля платежей в доходе заемщика - PTI (определенная на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Главным ориентиром определения желания заемщика платить при андеррайтинге является соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (LTV) (определенное на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования и периодически подвергается пересмотру с учетом изменений в экономической ситуации.

Детали процедуры андеррайтинга полностью зависят от кредитной политики банка, но есть некоторая основа, которая является общей.

Основными целями анндеррайтинга являются: оценка вероятности погашения кредита (изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в соответствии с установленными Банком основными правилами оценки вероятности погашения кредита) и принятие решения о предоставлении кредита.

В процессе андеррайтинга банку необходимо определить для каких целей заемщик приобретает квартиру, платежеспособность заемщика, стабильность доходов и его желание аккуратно производить платежи по кредиту, достаточность обеспечения кредита в виде залога на недвижимое имущество.

В самом общем случае, при определении максимально допустимой суммы кредита эксперт по андеррайтингу анализирует: запрашиваемую сумму кредита; максимально-допустимую сумму кредита рассчитанную на основе доходов заемщика и стоимости залога; наличие средств у заемщика необходимых для совершения сделки.

Максимально допустимую сумму кредита, рассчитанную на основе доходов заемщика. Максимальная сумма кредита определяется по максимально возможному ежемесячному платежу по кредиту (ПМ), который определяется по формуле:

ПМ = PTI ДМ,

где PTI - коэффициент, равный 0,3 - 0,6 в зависимости от уровня доходов заемщика;

ДМ - ежемесячный доход заемщика за вычетом ежемесячных расходов;

Cчитается, что если PTI>30%, то это уже свидетельствует о наличие риска.


Максимально допустимая сумма кредита (К), рассчитанную на основе стоимости предмета залога, которая определяется по формуле:

К = LTV З,

где LTV - коэффициент определяемый отношением суммы кредита к стоимости залога, равный 0,5 - 0,7 в зависимости от типа недвижимости; данный коэффициент определяется риэлторской службой банка;

З - стоимость залога;


Административный риск – это риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения предельных затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов.

Затраты по мобилизации фондов (помимо выплачиваемого по ним процента), предоставлению ипотечных кредитов и их обслуживанию должны быть учтены в ставке процента по ипотечному кредиту. Соответствующие затраты определяются как предельные затраты по предоставлению кредитов (т.е. затраты на предоставление каждого нового кредита), их финансированию и обслуживанию.

В финансовых системах жилищного кредитования на Западе используются две основные возможности финансирования ипотечных кредитов: с помощью депозитов и фондовых рынков. Исторически сложилось так, что коммерческие банки и сберегательные учреждения занимались депозитами. Специализированные ипотечные кредитные институты (ипотечные банки или кредитные институты, представляющие широкий набор услуг кредитования) занимаются выпуском ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных их фондами.

Кредитные институты, предоставляющие широкий набор услуг кредитования, обычно более эффективны, чем депозитные институты. Это подтверждается меньшей средней величиной затрат на проведение операций. В табл. 3 приведены соответствующие показатели по различным странам на 1990 год6.

В состав средней величины затрат включены издержки по предоставлению, обслуживанию и финансированию кредитов (и ценных бумаг), накладные расходы (например, затраты на подготовку специалистов, управленческие расходы, расходы на системы бухгалтерского учета и юридические службы и фонд зарплаты). Более высокая средняя величина затрат депозитных институтов отражает функцию отделений кредитных учреждений по мобилизации фондов (обычно по более низким ценам, чем рыночные) и более широкий спектр финансовых операций (ипотечное кредитование, коммерческое кредитование и потребительские кредиты). Кредитные институты, использующие различные типы финансирования своих операций, несут меньшие издержки по сравнению с депозитными институтами (особенно с теми из отделений, которые только принимают депозиты). Таким образом, предельные затраты очевидно близки к средней величине затрат, приведенных в табл. 3. Депозитные институты покрывают свои высокие средние затраты, связанные с финансовой деятельностью, посредством привлечения депозитов по ставкам процента ниже рыночных (например, относительно государственных ценных бумаг) и предоставления услуг (страхование, депозитные сейфы) своим клиентам за плату. Способность этих институтов принимать депозиты по ставкам процента ниже рыночных зависит от альтернативных возможностей, имеющихся у вкладчиков, и преимуществ, которые они видят в помещении вкладов в депозитные институты (удобство, небольшой объем вложения на счету, безопасность).

Таблица 3.

Средняя величина затрат на проведение операций
ипотечными кредиторами в 1990 году.

Страна

Тип кредитного института

Средняя величина затрат (% от стоимости активов)

Дания

Ипотечные банки

0,22

Депозитные институты

1,89

Франция

Ипотечные банки

1,50

Депозитные институты

2,50

Германия

Ипотечные банки

0,23

Депозитные институты

2,10

Великобритания

Централизованные кредитные институты

0,25

Строительные общества

1,16

США

Ипотечные банки

0,27

Сберегательные учреждения

2,21

Риск ликвидности – это риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности или стоимости кредитных линий, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Риск ликвидности возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним (для покрытия оттока депозитов). Чтобы мобилизовать наличность, можно продать активы или использовать их как обеспечение для получения займа у другого финансового института (или обеспечить ими кредитную линию на постоянной или резервной основе). Для обращаемых активов (т.е. ценных бумаг) риск ликвидности может быть выражен как разница между ценой спроса и предложения на ценные бумаги. Стоимость резервного кредита определяется платой, которую получает кредитор за предоставленные права пользоваться кредитом в будущем.

К кредитным организациям предъявляются требования держать свои резервные средства в Центральном банке для облегчения проведения кредитно-денежной политики и для уверенности в том, что имеются необходимые фонды для покрытия оттока депозитов. Кроме того, кредитные организации держат определенный объем наличных средств и краткосрочных ценных бумаг (портфель ликвидности) для контролирования краткосрочных колебаний потоков наличности. Портфель ликвидности и резервные средства имеют относительно низкие процентные ставки и таким образом влекут за собой определенные издержки для кредитора.

Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Валютный риск – это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Валютный риск - это возможное уменьшение прибыли банка. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно, при резком падении рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.


2. Мировой опыт ипотечного кредитования

2.1. Американская модель ипотечного кредитования

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В США преобладает двухуровневая ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.

Двухуровневая модель интересна тем, что здесь основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Максимального масштаба эта модель достигла в США, поэтому ее называют американской. Конечно, успешное функционирование этой модели возможно лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, где государство контролировало бы эмиссию ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Спрос и предложение денег в рамках этих моделей в основном регулируется двумя взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

При приобретении жилья (отдельного дома, квартиры) в собственность средний американец обычно в состоянии оплатить лишь 10—20 % его стоимости7. Остальная сумма на покупку дома берется в кредит (в таблице 4 представлены основные характеристики американских ипотечных кредитов.). Кредитор, а им выступает ипотечный банк, предоставляет кредит (исходя из ставки 8—10 % годовых) под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная организация получает необходимую сумму за построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство; необходимо наличие предмета залога — конкретного жилья. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которых заемщик обязан вносить ежемесячную плату в счет погашения кредита, иначе на дом может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Необходимо также подчеркнуть, что в США и ряде других стран земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое и их правовая судьба всегда едина. На этом простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается и начинается обеспечение ипотеки системой сложных экономических, финансовых и правовых механизмов, задействующих ипотечные банки и вторичный рынок жилищных займов.

Ипотечные отношения оформляются двумя документами. Первый — деловое обязательство, фиксирующее все вопросы кредита (учетная процентная ставка, порядок внесения платежей и т.д.). Второй — ипотечный договор, в котором указываются права и обязанности сторон и другие условия о залоге недвижимости. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.


Таблица 4

Характеристика ипотечного контракта в США

Основные характеристики

Описание


Процентная ставка

- фиксированная (для 74% кредитов)

- переменная (для 26% кредитов); меняется в зависимости от доходности государственных ценных бумаг либо индекса стоимости фондов


Платежи по кредиту

аннуитетные (постоянные платежи)


Сроки

15-30 лет (по некоторым 5-7 лет)


LTV

-до 80% без страхования

-до 90% с частным страхованием

- до 100% с правительственным страхованием


Соотношение платежа и дохода

- месячные затраты на жилье должны составлять не более 28% месячного дохода

- месячные затраты на жилье и платежи по другим обязательствам должны составлять не более 33% месячного дохода


Досрочное погашение

допускается без штрафных платежей


Невозврат кредита

- процедура: существенно различается по штатам

- страхование: Федеральная жилищная администрация, Ветеранская администрация - при установлении ограничений на доход и размер кредита; частное страхование (при кредите свыше 80%) варьируется в зависимости от LTV и типа контракта - обычно платеж 0.35% годовых или 2% от баланса долга

Страхование титула собственности

требуется

Сборы

- 1%-2% за предоставление кредита

- платеж за титул, оценку, регистрацию кредита и др. - в сумме 1%-2%

Рынок ипотечных ценных бумаг США – это очень крупный сектор, на который так или иначе ориентируются и участники других секторов финансового рынка. Рынок ипотечных ценных бумаг США представляет собой наиболее динамично развивающийся сегмент национального фондового рынка США. Динамику развития рынка характеризуют следующие данные. К 1998 г. В США объем ипотечных ценных бумаг в обращении, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил порядка 1,8 трлн. долл. США. Суммарный объем MBS8, выпускаемых с гарантией поддерживаемых правительством США агентств Фанни Мэй (FNMA), Джинни Мэй (GHMA), Фредди Мак (FHLMC), в 2000 г. составил около 2 трлн долл. В 2003 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн долл. (22% от общего объема облигаций в США), из них 1,67 трлн пришлось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в 2003 году (это 36,6% всей эмиссии долговых обязательств).

Необходимо отметить те факторы, благодаря которым рынок ипотечных долговых обязательств США достиг таких высот. Прежде всего, на мой взгляд, это многолетняя практика банков, стандарты кредитования, сложившиеся традиции делового оборота; развитая инфраструктура рынка; государственная и частная система страхования кредитных рисков; огромные масштабы рынка, высокая конкуренция, приводящая к снижению издержек; гарантии по MBS для инвесторов со стороны поддерживаемых правительством агентств, означающих недвусмысленное стимулирующее вмешательство государства.

Основными эмитентами ипотечных ценных бумаг в США являются организации, созданные при активном участии Правительства США: Федеральная национальная ипотечная ассоциация ("Фэнни Мэй") (Federal National Mortgage Association — Fnnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования ("Фредди Мак") (Federal Home Loan Mortgage Corporation — Freddie Mac), Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита ("Джинни Мэй") (Government National Mortgage Association — Ginnie Mae).

Джинни Мэй Учреждена Конгрессом США в 1968 году в соответствии с Разделом III Национального акта о жилье на базе части корпорации Фэнни Мэй.

Джинни Мэй используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья для которых недоступны обычные методы кредитования.

Джинни Мэй Гарантирует своевременную выплату основной части долга и процентов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, застрахованными или гарантированными Федеральной жилищной администрацией (ФЖА), Администрацией по делам ветеранов (АДВ) и Администрацией жилья для фермеров. Эти ценные бумаги выпускаются кредитными учреждениями, одобренными Департаментом жилья и городского развития. Обслуживает также портфель ипотечных кредитов, принадлежащих Федеральному правительству. В 1970 году начала выпуск ценных бумаг «прямого действия» (pass-through) на базе пула ипотечных кредитов.

В рамках различных специальных программ помощи Джинни Мэй покупает кредиты с процентной ставкой ниже рыночной и продает их инвесторам со скидкой к номиналу

Джинни Мэй осуществляет контроль за деятельностью организаций, предоставляющих и обслуживающих приобретаемые ей кредиты.

Джинни Мэй выступая в качестве организации, управляющей портфелем ипотечных кредитов, принадлежащим федеральным властям, обслуживает кредиты, ликвидирует портфель путем продажи, амортизации, выплаты и обращения взыскания на заложенное имущество.

Специальные программы помощи предоставляются за счет кредитов Казначейства, процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет комиссионных за подачу заявлений и за гарантии. Данные комиссионные выплачиваются эмитентами ценных бумаг.

Джинни Мэй полностью государственная корпорация, действующая в рамках Департамента жилья и городского развития.

Фэнни Мэй учреждена Конгрессом в 1938 году как полностью государственная корпорация. В 1954 году преобразована в государственно-частную корпорацию, принадлежащуу частично индивидуальным владельцам акций, а частично – Федеральному правительству. В 1968 году стала абсолютно частной компанией.

Деятельность направлена на увеличение ликвидности рынка ипотечных кредитов, и, тем самым, на улучшение распределения инвестиционного капитала, предназначенного для финансирования строительства и покупки жилья.

Фэнни Мэй занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных ФЖА и АДВ, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты и проводит в жизнь программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Фэнни Мэй принимает на себя обязательства по покупке ипотечных кредитов, соответствующих установленным условиям, у выдавших их кредитных учреждений, с которыми Фэнни Мэй имеет договорные отношения. Эти обязательства распространяются на гарантированные ФЖА и АДВ первые кредиты с фиксированным процентом. Кредиты с возрастающей суммой выплат, самоамортизирующиеся кредиты с увеличивающейся долей капитала заемщика, а также первые ипотечные кредиты ФЖА с переменным процентом на обычные не гарантированные государственными организациями кредиты с фиксированным процентом, на первые кредиты с переменным процентом в пределах кэпа, а также на обычные или гарантированные ФЖА и АДВ вторые ипотечные кредиты.

В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе.

Осуществляет контроль за обслуживанием ссуд под залог индивидуальных домов и обычных негарантированных ссуд под залог квартир.

Среди компаний и банков, выдающих и обслуживающих ипотечные кредиты, с которыми работает Фэнни Мэй, находятся ипотечные компании, сберегательные и кредитные учреждения, взаимные сберегательные банки, коммерческие банки, кредитные союзы, финансовые учреждения.

Фэнни Мэй получает средства в процессе погашения приобретаемых кредитов и в результате продажи на вторичном рынке ценных бумаг на базе пулов ипотечных кредитов. Часть своих доходов Фэнни Мэй получает за счет комиссионных за обязательства в рамках программ приобретения ипотечных кредитов, а также за счет комиссионных за предоставление гарантий по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.

Деятельность корпорации осуществляется по контролем Департамента жилья и городского развития. Этот контроль включает: утверждение максимального отношения задолженности к собственному капиталу, а также пределов в отношении общих невыполненных обязательств Фэнни Мэй. В случае необходимости Министерство финансов США может рассмотреть вопрос о необходимости открытия кредитной линии для Фэнни Мэй на сумму 2,25 млрд. долларов. Долговые бумаги Фэнни Мэй представляют собой обязательства этой корпорации. Они ни гарантируются не страхуются федеральным правительством. Однако обязательства Фэнни Мэй классифицируются на кредитных рынках как менее рискованные.

Фэнни Мэй - частная корпорация, акции которой принадлежат частным владельцам. Имеет пять региональных контор.

Фредди Мэк создана конгрессом США в 1970 году. Деятельность направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Фредди Мэк является связующим звеном между ипотечными кредиторами и рынками капитала за счет осуществления операций по покупке ипотечных кредитов и продаже ценных бумаг. Покупает обычные ипотечные кредиты с фиксированным и переменным процентом под залог индивидуальных домов (одно-четырехквартирных), кредиты с фиксированным процентом по ссудам ФЖА и АДВ, ипотечные кредиты, обеспеченные квартирами в многоквартирных домах, а также обычные вторичные ипотечные кредиты.

Фредди Мэк производит покупки кредитов у депозитных и кредитных учреждений, ипотечных банков, коммерческих банков, а также у кредиторов, одобренных Департаментом жилья и городского развития.

Компания выпускает ценные бумаги на базе ипотечных кредитов, представляющие собой индивидуальные доли участия в пулах обычных ипотечных кредитов, а также в меньшей степени, в пулах кредиторов, гарантированных ФЖА и АДВ.

Фредди Мэк скупает первые, а также вторые ипотечные кредиты, обеспеченные индивидуальными односемейными домами и квартирами в многоквартирных домах.

Фредди Мэк предлагает программы гарантий, в рамках которых кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные ссуды, продают обычные ипотечные кредиты, кредиты ФЖА и АДВ и одновременно скупают сертификаты участия, обеспеченными теми же займами, но гарантированными Фредди Мэк.

Фредди Мэк осуществляет контроль за обслуживанием кредитов, которые она покупает, через одобренных продавцов и обслуживающие учреждения.

Фредди Мэк финансирует свои покупки долговых обязательств в основном за счет продажи сертификатов участия. Может финансировать свои операции путем выпуска гарантированных ипотечных сертификатов, долгосрочных облигаций, краткосрочных векселей, а также кредитных линий коммерческих банков. Начиная с 1983 года периодически выпускает залоговые ипотечные облигации.

Фредди Мэк Действует на основе Устава, утвержденного Конгрессом США, как корпорация, облагаемая налогом как и любое частное юридическое лицо.

В настоящее время происходит быстрый рост числа частных организаций, не имеющих никакого отношения к Федеральному правительству. Эти организации, называемые «кондуитами», увеличивают объем финансирования операций с недвижимостью за счет покупки и продажи ипотечных кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими.

Наиболее крупные участники вторичного рынка: Корпорация по Маркетингу в Сфере Ипотечного Бизнеса («Мэгги Мэй»), Корпорация «Саломон/РФС», Дженерал Электрик Кредит Корпорэйшн, Корпорация содействия ипотечным кредитам (ХОМАК), Корпорация по ценным бумагам, Обеспеченным ипотечными кредитами (СИЭРС).

Структуру вторичного рынка иллюстрирует ниже следующая таблица:


Таблица 5

Участники вторичного рынка ипотечных кредитов в США, 19999

Участники рынка

Доля (в %)

Джини Мэй

20,96%

Фредди Мак

27,62%

Фенни Мэй

34,28%

Частные компании

17,14%

Данные таблицы иллюстрируют, что на долю частных компаний приходится только 17% рынка долговых обязательств обеспеченных ипотечными кредитами.

Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка, а частные лица.

В качестве примера на рис. 7. показано как Фэнни Мэй взаимодействует с организациями первичного рынка и работает на вторичном рынке долговых ипотечных обязательств.



Рис. 7. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов в США

На первичном рынке кредиторы выдают кредиты покупателям жилья. Фэнни Мэй не вовлечена в процесс первичного кредитования. Фэнни Мэй не разрешено выдавать кредиты непосредственно покупателям жилья. Вторичный рынок является сферой деятельности Фэнни Мэй. В правом верхнем углу показан процесс покупки Фэнни Мэй ипотечных кредитов, которые она будет держать в своем портфеле, и которые финансируются за счет долговых обязательств. Стрелка от прямоугольника «Портфель ипотечных кредитов Фэнни Мэй» к прямоугольнику «MBS Фэнни Мэй» отражает процесс трансформации купленных ипотечных кредитов в MBS. В правом нижнем углу схемы проиллюстрированы операции обмена, проводимые Фэнни Мэй. Пулы ипотечных кредитов обмениваются на MBS, которые выпускает Фэнни Мэй и по которым она гарантирует своевременную выплату основной суммы долга и уплату процентов по нему.

Для банков (первичных ипотечных кредиторов) преимущества модели привлечения ресурсов с рынка капитала на основе эмиссии различных типов MBS заключаются: в возможности снятия с баланса низколиквидных ипотечных кредитов путем продажи их специализированному агентству или путем секьюритизации и обмена ссудных активов на высоколиквидные и высокорейтинговые MBS и передачи рисков (ликвидности, досрочного погашения, кредитного, рыночного) инвестору.

Инвесторами гарантии крупнейших агентств по ценным бумагам воспринимаются как гарантии государства. В дополнение к гарантиям агентств по ценным бумагам существует система страхования получения регулярных платежей инвесторами в случае наступления просроченной задолженности по кредитам, а также система страхования кредитных рисков, возмещающая кредитору (а в конечном счете инвестору) возможный ущерб при реализации залогового имущества в случае дефолта заемщика. Уровень доходности MBS сопоставим с правительственными ценными бумагами США. Инвесторов привлекают также низкие требования по резервам, которые существенно ниже, чем по другим, к примеру, корпоративным ценным бумагам (от 0% риска по бумагам Джинни Мэй до 25% риска по бумагам Фанни Мэй)10.

Первый тип ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке и обеспеченные ипотечными кредитами – ипотечные ценные бумаги «прямого действия». Владея этими ценными бумагами инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход pro rata. Каждый пул обладает следующими характеристиками11:

  • «купонная ставка»,

  • дата выпуска,

  • дата погашения,

  • регулярные даты выплат «купонного» дохода.

Так же каждый пул обладает характеристиками, отражающими специфику ипотечных кредитов, на основе которых выпущены эти ценные бумаги.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, представляет собой общее долговое обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами.

Данные облигации обладают следующими свойствами:

  • имеют близкое сходство с корпоративными облигациями

  • дата погашения и выплаты по такой облигации известны заранее

  • выплаты по этим облигациям не связаны с выплатами по обеспечивающим их ипотечным кредитам

  • предмет обеспечения и генерируемые им потоки денежных средств принадлежат эмитенту облигации

  • сама облигация принадлежит инвестору

Основное отличие от корпоративных облигаций является использование особого ипотечного залогового обеспечения. Эмитент вносит в качестве залога целые кредиты или ценные бумаги прямого действия Джинни Мэй, Фредди Мэк и Фэнни Мэй, дополненные ценными бумагами казначейства США и другими типами залога. Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами, и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентов в случае банкротства эмитента. Если стоимость залога опустится ниже установленного минимального уровня, или в случае банкротства эмитента, должен вмешаться попечитель, продав залог и погасив облигации.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают свойствами привлекательными для эмитентов:

  1. они представляют собой долговые обязательства, позволяющими сохранить право собственности на залоговое обеспечение, извлекая из этого выгоду. Для всех эмитентов выгода состоит в получении дохода от платежей по ипотечным кредитам, обеспечивающим облигации, а для ссудо-сберегательных ассоциаций получают кроме этого подходящий объект для инвестиций.

  2. Структуру облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, легко подогнать под потребности эмитента (например, дата погашения).

  3. Залоговое обеспечение повышает рейтинг облигации (эмитенты с низким собственным рейтингом могут добиться рейтинга «три А»).

  4. Для инвесторов привлекательны тем, что не могут быть досрочно погашены эмитентом.

Ипотечные облигации «прямой оплаты» (pay-through bonds) являются гибридным финансовым инструментом. Они соединяют в себе отдельные свойства ценных бумаг «прямого действия» и облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Свойства облигации «прямой оплаты»:

  • Подобно ценной бумаге «прямого действия» такая облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации.

  • В то время как сроки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям могут не совпадать (например, ежемесячные выплаты по залогу и полугодовые выплаты по облигациям).

  • Доход, получаемый в виде платежей по основной сумме и процентам по ипотечному кредиту, должен быть достаточным для того, чтобы покрыть выплаты основной стоимости и процентного дохода по облигациям.

  • Из-за связи между этими двумя потоками, платежи по основной стоимости облигации будут колебаться в зависимости от времени внеплановых основных выплат по залоговому обеспечению.

  • Облигация «прямой оплаты» принадлежит инвестору.

  • Эмитент сохраняет за собой право владения предметом залогового ипотечного обеспечения.

Для эмитента такие облигации привлекательны последующим причинам:

  1. поскольку потоки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям взаимосвязаны, механизм «прямой оплаты» требует меньшего «резервного запаса» обеспечения, чем необходимо для облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Таким образом, для одного и того же объема обеспечения можно выпустить большее число облигаций.

  2. Механизм прямой оплаты не требует сверять стоимость залогового обеспечения с текущими рыночными ценами и, соответственно, позволяет избежать расходов на пополнение предмета залога.

  3. Облигация может быть легко приспособлена к требованиям особого графика выплат процентного дохода или срока погашения.

  4. Механизм «прямой оплаты» позволяет эмитенту воспользоваться низкодоходными ипотечными кредитами для получения наличных денежных средств, не продавая активы с убытком.

  5. Облигации «прямой оплаты», включающие страхование и резервирование наличных средств, обладают улучшенным качеством и позволяют эмитенту выйти на рынок с надежным долговым инструментом.

ЗИО (залоговые ипотечные обязательства) или REMIC представляют собой многоклассовые облигации «прямой оплаты». Свойства ЗИО:

  • Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации.

  • На каждую дату выплат по облигациям будет получено достаточно денежных средств от предмета залога для выплаты всех процентов и части суммы основного долга по облигациям.

  • В отличие одноклассовых облигаций «прямой оплаты» ЗИО имеют несколько классов облигаций. В случае одноклассовых облигаций «прямой оплаты» все держатели облигаций получают pro rata основной суммы долга. В случае многоклассовых ЗИО, выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего.

Механизм выплаты процентов и основной суммы долга:

  1. Каждый класс облигаций (или «транш», имеет фиксированную дату погашения и определенную купонную ставку.

  2. Выплаты по облигациям ранжированы, т.е. выплаты процентов имеют наивысший приоритет, затем идут выплаты по основной сумме долга для первого транша, затем для второго и т.д.

  3. После завершения выплат по процентам, все оставшиеся в распоряжении денежные средства идут на выплату основного долга для транша с более ранним сроком погашения.

  4. После погашения первого класса платежи по основной сумме долга получает исключительно следующий по очереди транш вплоть до своего погашения и т.д.

  5. Каждый транш погашается не позже установленного для него срока.

  6. Из-за досрочного погашения долга по предмету залога, облигации также могут быть погашены значительно ранее установленного срока.

Многие выпуски ЗИО включают один или более траншей, известных как «накопительные облигации». По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Это облигация представляет собой обязательство с отсроченными процентными выплатами (они напоминают облигации с нулевыми купонами) до тех пор, пока не погашены все предыдущие транши. После этого по накопительным облигациям (также называемыми Z-облигациями) выплачивается накопленная на текущий момент сумма, представляющая выплаты как по процентам, так и по сумме основного долга. Эта сумма складывается из начального баланса основного долга и накопившихся сложных процентов. Чаще всего такие облигации приобретаются инвесторами, которые либо требуют максимальной степени защиты от реинвестиционного риска и риска досрочного погашения, либо ищут наиболее мощные «ценовые» рычаги, допускаемые данным классом облигаций. Накопительная облигация не обязательно является самым последним классом, однако в очередности выплат непосредственно за накопительным классом не может следовать ненакопительный транш.

В основе ипотечных обязательств лежит недвижимость, которая оказывает влияние на рынок MBS. Статистика показывает, что в 2005 году с каждым месяцем наблюдается значительный прирост объемов продаж как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, а также рост цен на 16% в годовом исчислении. Таким образом, на данный момент цена на недвижимость отражает сильный спрос.

Основной проблемой перспектив развития рынка ипотечных долговых обязательств является возможность кризиса на рынке недвижимости в США. В последнее время ведутся дискуссии по поводу снижения темпов роста продаж на первичном и вторичном рынках недвижимости в США. Высокая процентная ставка Федеральной резервной системы будет сокращать спрос на дома и, следовательно, будет способствовать снижению цен на них и сокращению объемов продаж.

Самые серьезные последствия здесь могут быть, если цены на недвижимость действительно достигли очень высокого уровня, и теперь резко пойдут вниз. Сильное влияния это может оказать на рынок тех ценных бумаг, которые основаны на ипотеке, а следовательно, на недвижимости. В какую сторону будет двигаться этот рынок – будет зависеть от движения цен на рынках недвижимости. А рынок производных инструментов, ипотечных ценных бумаг отреагирует, видимо, хаотично двинувшись в нужную сторону, в зависимости от движения цен на рынках недвижимости.

В первую очередь могут возникнуть проблемы в тех институтах, которые работают с ипотекой, а именно, специально созданных компаниях, которые не имеют других активов, кроме заложенной недвижимости. От этих компаний кризис по цепочке может перекинуться на те ипотечные банки, которые и осуществляют секьюритизацию.

Инвесторы и кредиторы, имеющие собственный портфель ипотечных кредитов, вторичный рынок предоставляет привлекательные возможности.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке дает ряд преимуществ кредиторам действующим на первичном рынке:

  1. более высокая доходность. При росте процентных ставок кредиторы могут на вторичном рынке конвертировать имеющиеся у них кредиты в деньги, которые затем реинвестировать в новые ипотечные кредиты под более высокие ставки. Когда процентные ставки падают, кредиторы получают возможность присвоить разницу между процентной ставкой, взимаемой с заемщика, и доходностью, требуемой покупателями кредитов, и при этом еще обеспечить экономию заемщикам.

  2. Увеличение числа ссуд. Выручка от продажи кредитов используется портфельными кредиторами для реинвестиций в новые ипотечные кредиты. Чтобы решить, продавать ли свои ссуды кредиторы сравнивают доходность, которую можно получить на текущем первичном рынке, с доходностью, которая требуется для продажи кредита на вторичном рынке. Если ставки первичного рынка превышают ставки вторичного, кредиторы имеют возможность прибыльно продать кредиты, создав таким образом фонды для нового кредитования.

  3. Увеличение прибыли. Увеличение числа выдаваемых кредитов при помощи продажи на вторичном рынке влечет увеличение дохода от получаемых комиссионных за оформление и обслуживание ссуд. Кроме того увеличивается эффективная доходность по инвестируемым средствам и, зачастую, можно получить прибыль от продажи ипотечных кредитов.

  4. Эффективность. Увеличение портфеля обслуживания влечет снижение удельных затрат на обслуживание каждого последующего кредита. Ведение кредитных дел, калькуляция налогов, страховых и амортизационных платежей, сбор платежей по просроченным кредитам и многие другие функции обычно выполняются с помощью компьютера. Чем больше объем портфеля тем ниже затраты на отдельную сделку.

Покупка кредитов на вторичном рынке привлекательна в качестве объекта инвестиций:

  1. правительственные гарантии или страхование, а также частное ипотечное страхование дают инвесторам уверенность в том, что вся или почти вся первоначальная сумма основного долга будет им возвращена.

  2. Принятие единой формы ипотечных документов, например, бланков заявления на предоставление кредита и отчета об оценке недвижимости , а также единого стандарта андеррайтинга ипотечных кредитов повысило их ликвидность. Ипотечные кредиты обычно можно перепродать, если инвесторам потребуется вернуть свои фонды; однако ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами значительно более ликвидны, чем отдельные кредиты.

  3. формат ценных бумаг «прямого действия» исключает необходимость оценки ипотечных кредитов, служащих обеспечением.

  4. ипотечные ценные бумаги могут легко продаваться и покупаться в рамках общей стратегии управления портфелем.

  5. Ипотечные ценные бумаги обеспечивают достаточно высокую доходность.

  6. Несмотря на то, что они продаются как долгосрочные ценные бумаги, их истинный эффективный срок амортизации близок к сроку среднесрочных ценных бумаг.

  7. Ипотечные ценные бумаги могут использоваться в качестве залога для краткосрочного заимствования.

  8. Поскольку для ценных бумаг «прямого действия» существует рынок форвардных обязательств, инвесторы могут зафиксировать для себя текущую рыночную ставку или «хеджироваться» от будущих ставок.

  9. Ценные бумаги «прямого действия» позволяют инвесторам получать ежемесячные выплаты.

  10. В периоды роста процентных ставок инвесторы могут с выгодой инвестировать получаемые ими ежемесячно средства под постоянно растущий рыночный процент (это свойство ценных бумаг «прямого действия» более приемлемо для долгосрочных инвесторов, поскольку ежемесячные поступления наличности приходится реинвестировать с меньшей доходностью в случае падения процентных ставок.

Ключевой характеристикой является доходность, которую инвестор может ожидать от инвестирования в данную бумагу.

2.2. Европейские модели ипотечного кредитования

Второй распространенной схемой ипотечного жилищного кредитования является модель депозитного института, в которой специализированные сберегательные учреждения аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования, главным образом вклады и контрактные сбережения. Подобная практика получила распространение в ряде европейских стран (Epargne-Logement — во Франции; Bausparkassen — в Германии). Данная модель пользуется популярностью в “визеградских странах” (название возникло в 1991 г., когда лидеры Венгрии, Словакии и Чешской Республики встретились в г. Визеград (Венгрия) и приняли решение об объединении усилий по проведению региональных реформ). Даже в США наряду с классической ипотекой успешно существуют и кооперативные организации — ссудо-сберегательные ассоциации, которые занимаются аккумуляцией средств граждан и ведут долгосрочное (до 25 лет) кредитование жилищного строительства и покупки домов.

Принципиальной особенностью ссудо-сберегательной модели является заимствование совокупного портфеля кредитных ресурсов не на открытом рынке капиталов (как в предыдущих моделях), а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков (аналогично систем касс взаимопомощи). Ссуду можно получить после того, как заемщик положил на личный счет в ссудо-сберегательной кассе денежные средства. Причем, размер ссуды примерно равен объему средств, хранящихся на счете заемщика. Но, важно то, что ссуда выдается не деньгами, а недвижимостью, стоимость которой составляет суммарную величину накоплений на счете заемщика и его займа. Эта модель с успехом используется в Германии, где создана целая “система стройсбережений”.

В таблице 6 представлены основные характеристики немецких ипотечных кредитов.

Таблица 6

Характеристика ипотечного контракта в Германии

Основные характеристики

Описание

Процентная ставка

- фиксированная ставка (стройсберкассы)

- фиксированная на 1-10 лет ставка, изменяемая по взаимной договоренности

- переменная ставка, изменяемая по решению кредитора


Таблица 6 (продолжение)

Характеристика ипотечного контракта в Германии

Платежи по кредиту

- аннуитетные

- с равномерным погашением долга (проценты

от оставшейся части долга)

- взносы только в виде процентных платежей (по кредитам с обязательным накопительным страхованием жизни) с погашением суммы долга за счет страхового фонда

Срок кредитования

- 6-18 лет, в среднем 11 лет (стройсберкассы)

- 25-30 лет (ипотечные банки)

- 25-30 лет (сбербанки)

LTV

- первые ипотеки:

ипотечные банки - 60% от оценочной суммы ипотечного кредита, определяемой стоимостью залога (90% от рыночной стоимости залога), в случае выпуска ценных бумаг, обеспеченных кредитами ипотечные и сберегательные банки, не вы-пуекающие ипотечные ценные бумаги - 80% от рыночной стоимости залога

- вторые ипотеки - до 80% при комбинации с первой ипотекой (стройсберкассы)

- дополнительные кредиты (кредит сверх суммы первой и второй ипотеки) - до 100%, часто необеспеченный

Соотношение платежа и дохода

33% от дохода, очищенного ото всех платежей по другим долгам

Досрочное погашение

допускается; штраф в размере процентных платежей по кредиту за срок до 6 месяцев; максимальная сумма - 3% от остатка основной суммы долга

Невозврат кредита

процедуры: в основном на основе взаимной договоренности; судебные действия и продажа

Сборы

- налог на собственность: 7-9% от стоимости жилья

- регистрация ипотеки: 1-2% от суммы кредита

- плата риэлтору: 5% от стоимости жилья

- сбор за оформление кредита: 1% от суммы кредита

Классическая форма контрактных сбережений в Германии начала возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. В Германии максимальный срок погашения займа- 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6 процентов годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Формы государственной поддержки не ограничиваются только ежегодными премиями вкладчикам стройсберкасс. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. евро. Кроме этого, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов.

В Германии специальная сеть ипотечных банков существует с 1900 г. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XYIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры; какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги ведутся чиновниками органов юстиции, и все изменения в правах на недвижимость осуществляются через эти книги. Данные ее открыты, а закрепленный законом принцип публичного доверия к достоверности поземельной книги позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество. Иначе пришлось бы прибегать к дорогостоящим услугам адвокатских контор. Цель поземельной книги - обеспечить инвестору получение ясного представления о том, кто является собственником недвижимости. Но именно это положение и не обеспечивается нормативными актами ряда стран. Кроме того, частная собственность на недвижимость в настоящее время существует не в том объеме, который необходим для существования работоспособного рынка недвижимости.

Во Франции действует модель похожая на систему контрактных сбережений. Во Франции кооперативное жилищное строительство осуществляется при помощи сберегательных касс, которые предоставляют клиентам несколько видов жилищных сберегательных счетов. На одном из них можно накапливать вклад до 20 тыс. евро и потом получить льготный жилищный кредит 30 тыс. евро под 3,75% годовых. При этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро.

Другой вид жилищных сберегательных счетов — PEL (план жилищных сбережений) позволяет клиенту накапливать до 80 тыс. евро и получить льготный жилищный кредит на сумму до 120 тыс. евро под 4,8% годовых. Ссуды, которые выдаются сберегательными кассами, отличаются длительными сроками погашения — до 20 лет и низкой процентной ставкой (на 4–5% ниже рыночных).

В таблице 7 представлены основные характеристики французских ипотечных кредитов.


Таблица 7

Характеристика ипотечного контракта во Франции

Основные характеристики

Описание

Основные программы ипотечного кредитования

- рыночные кредиты:

кредиты на свободном рынке - не субсидируются, ставки не регулируются

регулируемые кредиты (PC) - ставки и LTV регулируются, целевые ограничения

- субсидируемые кредиты:

кредит с прямым субсидированием для семей с умеренным достатком (РАР) - ограничения по цели, ставке, сумме

кредит со схемами накопительных вкладов (PEL) - предоставляется депозитными учреждениями

Процентная ставка

- фиксированная

- переменная (кроме кредитов PPEL)

Платежи по кредиту

аннуитетные

Срок кредитования

- свободный рынок:15 лет (банки), 20 лет (финансовые компании)

- кредиты PC: 10-20 лет

- кредиты РАР: 15-20 лет

- кредиты PEL: 2-15 лет

LTV

- свободный рынок: максимум не установлен, обычно 60%

- кредиты PC: максимум 90% (обычно 70%)

- кредиты РАР: максимум 90% (обычно 80%)

- кредиты РЕL: 120 тыс. евро

Соотношение платежа и дохода

нет ограничивающих правил; часто - 40% дохода после уплаты налогов и взносов на социальное страхование

Досрочное погашение

- кредитор может запретить досрочное погашение по кредитам со ставкой, фиксированной более, чем на 6 месяцев; при допущении досрочного погашения требуется уведомление за 1 месяц и взимаются штрафные платежи

- по кредитам с переменной ставкой допускается досрочное погашение при уведомлении за 6 месяцев

Таблица 7 (продолжение)

Характеристика ипотечного контракта во Франции

Невозврат кредита

процедура: в большинстве случаев по взаимной договоренности, иногда - судебные действия

Сборы

- оценка, регистрация, сбор за оформление:

1%-2%

- налог на передачу земельного участка: 2%

- платежи риэлтеру: 5%-6%

- платежи в системе стройсберкасс: первоначальный взнос - 1% от величины сберегательного контракта; при оформлении кредита -2% от суммы кредита

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. В таблице 8 представлены основные характеристики английских ипотечных кредитов.

Таблица 8

Характеристика ипотечного контракта в Великобритании


Основные характеристики

Описание

Процентная ставка

переменная ставка (регулируется кредитором на основе стоимости фондов); широкий диапазон скидок по первоначальному проценту

Платежи по кредиту

- взносы только в виде процентных платежей (по кредитам с обязательным накопительным страхованием жизни), в конце - сумма долга за счет страхового фонда (75% всех кредитов)

аннуитетные платежи (по остальным кредитам)

Таблица 8 (продолжение)

Характеристика ипотечного контракта в Великобритании


Основные характеристики

Описание

Срок кредитования

20-25 лет

LTV

- до 75% (без страхования)

- от 75% до 100% (со страхованием)

Соотношение платежа и дохода

допускаемое соотношение между кредитом и годовым доходом - 3:1

Досрочное погашение

допускается без штрафов и платежей

Невозврат кредита

- аукционная продажа залога

- страховка; разовая премия - 4.5-6.5% от суммы страховки

Сборы

- оценка недвижимости, юридические услуги, регистрация (около 1%)

- страховой взнос

- агентские сборы (менее 1%)

Интересна практика реализации кооперативных идей в Швеции. Во-первых, в каждой шведской коммуне (ячейка местного самоуправления) имеются жилищные корпорации. Помимо этого в Швеции существуют два общенациональных жилищных кооператива. Один из них принадлежит шведскому объединению профсоюзов, а другой, известный по аббревиатуре HSB, — исключительно его членам. HSB имеет 4 тыс. собственных ассоциаций и владеет 400 тыс. индивидуальных жилищ, при этом всего в Швеции их насчитывается 4 млн. Таким образом, около десятой доли жилья принадлежит этому кооперативу.

Ассоциации HSB через свои выборные органы (правления) следят за состоянием домов и окружающей среды, не только природной, но и социальной (детские сады, магазины, подсобные предприятия). Они содержат ремонтные службы; делегируют своих представителей в национальные органы HSB, которые, в частности, определяют уровень оплаты услуг, оказываемых кооперативом его членам; имеют свою скромную прессу.

Основной источник средств — вклады населения на различные виды счетов: сберегательные, до востребования, с предварительным уведомлением, сертификатные, инвестиционные и др. Поскольку любой вкладчик может быть пайщиком, владельцы счетов становятся членами ассоциации и получают право голоса. Процентные ставки, как правило, являются плавающими и зависят от срока и суммы вклада.

При простой (депозитной) ипотечной модели банки, привлекая кредитные ресурсы, не используют первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Банк, как правило, изыскивает кредитные и обеспечивающие средства из собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и из этих средств выдает ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты остаются в кредитном портфеле банка до полного погашения кредита заемщиком. Для модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила ее достаточно широкое распространение в развивающихся странах, а также в Англии, Франции, Испании, Израиле и других державах с развитой экономикой.


3. Ипотека и перспективы ее развития в России

3.1. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России

Ипотека как система получения кредитов через залог недвижимости начала складываться в России еще в середине XVIII века12. В 1754 году был учрежден Государственный банк для дворянства, который позднее был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца пятидесятых годов XIX века. Кроме него, в первой половине XIX века действовал Вспомогательный для дворянства банк. Два этих казенных банка являлись основными учреждениями ипотечного кредитования в стране. Они предоставляли ссуды дворянам под залог помещичьих имений вместе с крепостными «душами», стоимость которых определялась централизованно. Знаменитая афера Павла Чичикова была задумана именно в расчете на получение подобного кредита под залог купленных по дешевке «мертвых душ», которые по последней ревизии числились еще живыми. Отсутствие в стране развитого рынка капиталов приводило к тому, что достаточно часто дворяне переуступали собственные ипотечные кредиты купцам для осуществления различных коммерческих проектов, но под более высокий процент. После отмены крепостного права сословные ипотечные учреждения были закрыты.

Во второй половине XIX века в России постепенно стала складываться достаточно стройная система ипотечного кредитования, с минимальными изменениями просуществовавшая вплоть до 1917 года. В этой системе находилось место как для государственных кредитных учреждений, к которым относились Дворянский земельный и Крестьянский поземельный банки, так и для частных заведений в виде акционерных земельных банков и городских кредитных обществ.

Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 году в Москве появляются городские кредитные общества, которые и стали осуществлять основную массу операций с городской недвижимостью, за исключением фабрично-заводских строений.

Интересной особенностью работы кредитных обществ являлась возможность повторных закладных, если ценность имущества была больше уже выданных закладных. Кроме того, сумма ипотечных ссуд, выданных заемщикам, должна была соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества.

Размер кредита основывался на заключении оценочной комиссии, которая определяла стоимость строения и уровень его доходности. Поэтому оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита, была одним из важнейших звеньев деятельности общества. Осуществив оценку предъявленного к залогу недвижимого имущества, общество выдавало кредит в размере 50-60% от стоимости залога. Ссуды, выдававшиеся только закладными листами и облигациями общества, предоставлялись заемщикам на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

Заемщик, получив ссуду облигациями общества, затем продавал их на вторичном рынке. В 1862 году, практически сразу после открытия Петербургского общества, Министерство финансов разрешило Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90% их биржевой цены и приобретать эти облигации за свой счет наравне с государственными бумагами. Уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться устойчивым спросом, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода.

Несмотря на весьма строгую регламентацию деятельности учреждений, занимавшихся ипотечным кредитованием, время от времени в прессе появлялись сведения о различных злоупотреблениях и нарушениях, допускавшихся руководством акционерных земельных банков.

Так, в начале XX века в России состоялся судебный процесс, который вызвал очень большой интерес и получил название «Дело харьковских банков».

Предыстория этого дела такова. В 1868 году Алексей Алчевский (человек, который, по мнению одних, был талантливым финансистом и промышленником, а по мнению других — крупнейшим мошенником) основал в Харькове Торговый банк. В 1871 году там же был открыт Земельный банк. Председателем правления обоих банков стал сам Алчевский, которому кроме того принадлежал целый ряд крупных промышленных компаний, в их числе металлургический и горно-обогатительный комбинаты. В конце XIX века положение металлургического завода ухудшилось. Алчевский попытался спасти предприятие за счет ресурсов своих банков. Но собственных средств у банков не хватило. Алчевский обратился в правительство с просьбами о кредите и получении государственного заказа на производство рельсов. Помощи не последовало, и 7 мая 1901 года Алчевский покончил жизнь самоубийством, бросившись под поезд.

После смерти владельца Министерство финансов провело проверку харьковского Торгового банка. Выяснилось, что долг банка достиг 7 млн руб., но в кассе на день ревизии находилось только 60 тыс. руб. Акционеры приняли решение об обращении к официальной власти с просьбой о привлечении руководства банка к уголовной ответственности. Вскоре аналогичное решение было принято и по харьковскому Земельному банку. В ходе суда стало известно, что злоупотребления в харьковских Земельном и Торговом банках начались еще за несколько лет до краха. Банки много лет располагались в одном доме. В правление обоих банков входили одни и те же люди или их родственники. Председателю и членам правления раздавались крупные ссуды без достаточного обеспечения или с постепенным возвратом обеспечения, но без возвращения заемных средств.

Иной вид нарушений ипотечного законодательства был выявлен перед первой мировой войной в Московском земельном банке, когда шел процесс санации финансово-промышленной группы Лазаря Полякова. Выяснилось, что для того, чтобы не упускать из своих рук заложенную в этом банке недвижимость, еще в 1882 году Поляковым было основано Московское лесопромышленное общество, по дешевке скупавшее на торгах земельные и лесные участки, которые не могли выкупить бывшие владельцы. Для покупки же городской недвижимости в 1891 году было зарегистрировано Московское домовладельческое общество. Таким образом, заложенная в Московском земельном банке земля и городские строения не уходили на сторону, а становились собственностью владельца банка, затем перепродававшего их по значительно более высоким ценам.

Таким образом, Российская ипотека существовала до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие, элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как «чужое», несмотря на истинно российские корни.

В 1987 г. доля государства в финансировании строительства жилья составляла более 80%, а доля средств населения всего 15% (включая ЖСК). К 2000 году доля федерального бюджета составила не более 10%. Следствием сокращения бюджетных дотаций на реализацию различных жилищных программ явилось резкое снижение - примерно в три раза - количества бесплатных квартир, предоставляемых очередникам. Поиск источников финансирования, которые могли бы заменить государственные, стал актуальной задачей для крупных российских городов. В связи с этим Правительство обратило внимание на необходимость развития ипотечного кредитования.

Современная история ипотеки в России началось в июле 1997 года, когда вступил в силу федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом же году было зарегистрировано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — структура, которая на федеральном уровне призвана развивать систему ипотечного жилищного кредитования. Причем в основу функционирования АИЖК была положена американская модель ипотечного рынка.


3.2. Российский опыт внедрения американской схемы ипотечного кредитования

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в качестве оператора на вторичном рынке было создано в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию”.

Основным уставным направлением деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Непосредственной целью Агентства являются:

  • создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

  • обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

  • создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

  • создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

  • формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Двух уровневая схема рефинансирования представлена на рис. 8.




Рис. 8. Двухуровневая схема рефинансирования.


Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

На основании Стандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

Схема рефинансирования действует следующим образом. Банк выдает кредит и оформляет закладную. Затем банк передает закладную региональному оператору. Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте и передает их АИЖК. АИЖК формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги. Средства от размещения на рынке ипотечных ценных бумаг – источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

Агентство выкупает у Поставщиков только те ипотечные кредиты (займы, закладные), которые отвечают на момент выкупа (рефинансирования) Стандартам, в частности:

  • Ипотечные кредиты (займы) выданы в соответствии с требованиями к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения ипотечных кредитов (займов), а также к предмету залога (ипотеки), установленными в Стандартах.

  • Оформление Ипотечных кредитных сделок произведено в соответствии с Требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления Ипотечной кредитной сделки, и Требованиям к страховому обеспечению, установленными в Стандартах.

  • В регионе, где осуществляется приобретение закладных, созданы условия для их сопровождения.

  • На момент приобретения Агентством прав по закладным денежные обязательства заемщиков не имеют просроченных платежей и кредиты (займы) имеют дополнительное обеспечение в виде заключенных Договоров страхования имущества, страхования жизни и потери трудоспособности.

  • расчетные коэффициенты Кредит/Залог и Платеж/Доход соответствуют нормативным значениям, установленным Стандартами. Непогашенный размер денежного обязательства - не более 70 % и не менее 30% от стоимости приобретаемого Жилого помещения на дату выкупа закладной;

  • срок возврата кредита (займа) не превышает срока достижения Заемщиком возраста, определённого Стандартами;

  • минимальный срок денежного обязательства - не менее 12 месяцев с даты выкупа;

  • в Жилом помещении отсутствуют зарегистрированные лица, за исключением залогодателя и членов его семьи;

  • на Жилое помещение отсутствуют какие-либо ограничения (обременения);

  • на документах, сопровождающих сделку купли-продажи присутствуют все необходимые надписи, подписи и печати;

  • имеется письменное (нотариально удостоверенное) согласие супруга залогодателя (собственника) Жилого помещения, не названного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на ипотеку Жилого помещения.

Агентством аккредитовано 65 региональных оператора и 55 сервисных агента. Например, в Москве региональным оператором является Московское ипотечное агентство. По Стандартам АИЖК выдают ипотечные кредиты 88 организаций из 59 регионов РФ.

По Стандартам Агентством по состоянию на 01.04.2006 рефинансировано 32 313 ипотечных кредитов на общую сумму 15 млрд. 017 млн. руб. Динамика объемов рефинансирования представлена на рис. 9.

Рис. 9. Динамика объемов выкупа

3.3. Российский опыт внедрения немецкой схемы ипотечного кредитования

В Москве по немецкой ипотечной модели работает только одна компания - ОАО «Строительно-сберегательная касса» (ССК). 100% акций ОАО ССК принадлежит департаменту имущества правительства Москвы. Вся работа ССК сосредоточена в Западном округе города. Управление компанией осуществляют дирекция ОАО и наблюдательный совет, в который входят представители префектуры ЗАО, Территориального агентства департамента государственного имущества ЗАО Москвы, заказчика-застройщика ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» и департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы.

Поначалу ССК занималась только реконструкцией пятиэтажек и новым строительством в ЗАО. Но через некоторое время правительство Москвы поручило ССК заняться и ипотечным кредитованием по так называемой «немецкой модели». Мэр Юрий Лужков не раз говорил, что деятельность компании - своего рода эксперимент (хотя длится он с 1999 года). При этом ССК продолжает заниматься и своей профильной деятельностью - новым строительством и реконструкцией пятиэтажек.

На практике деятельность ССК состоит вот в чем. Первоначальный взнос на квартиру в новостройке компании составляет 5% стоимости квартиры. Затем в течение срока строительства (как правило, это год-полтора) нужно внести еще 45% стоимости жилья, доведя таким образом свою долю до 50%. При этом на вклад даже начисляется небольшой процент (от 1% до 3% годовых) После этого квартира поступает в собственность плательщика. Оставшаяся половина стоимости квартиры выплачивается в течение трех-пяти лет из расчета 8% годовых. Неспециалисту видно, что ставка по кредиту у ССК ниже, чем у банков, у которых она и сегодня не опускается ниже 11%.

В отличие от банковского кредитования, в ССК собственность и залог оформляются одновременно. Минимальны также и риски. Так, в случае расторжения договора инвестору возвращается накопленная сумма за вычетом 5% от общей суммы внесенного вклада.

За четыре года работы ССК возвела около 140 тыс. кв. м жилья, кредиты по этой системе получили более 1 тыс. семей. При этом в начале эксперимента московские власти мечтали в каждом округе открыть свою ССК, а общую площадь квартир, реализуемых через них, довести до 500–700 тыс. кв. м ежегодно (в отличие от 30–40 тыс. кв. м, продаваемых сегодня). Но слова чиновников так и остались словами.

Главное препятствие - обязательное условие ССК купить квартиру в их доме. Именно этот пункт отпугивает многих москвичей. ССК строит монолитные дома, стоимость жилья в которых - свыше $2 тыс. При этом метраж даже однокомнатной квартиры превышает 60 кв. м. И строители, и власти забывают, что ипотека рассчитана в Москве в первую очередь на нуждающихся граждан. Для них целесообразней было бы возводить серийные панельные дома. Кстати, статистика банков, занимающихся ипотекой, свидетельствует, что около 75% кредитов в столице выдается на приобретение квартир именно в панельных домах.

Второй минус - это недостаточный срок кредитования. Даже максимальная планка ССК - пять лет - отпугивает потенциальных потребителей от такой схемы работы. Те же банки, работающие по американской модели, предлагают сегодня максимальный срок кредитования в 8–12 лет.

Но главное - российский потребитель еще не дозрел ни до какой модели ипотеки, даже «социальной». Например, данные компании «Миэль» свидетельствуют, что только около 5–6% сделок в Москве сегодня заключается с использованием ипотечного кредитования. При этом около половины таких кредитов - это суммы в $20–30 тыс., достаточные для оплаты лишь 12–15 кв. м.


3.4. Состояние и перспективы рынка ипотечного кредитования на 2006 год

В 2005 году объем рынка ипотеки вплотную приблизился к 3 млрд долл. Общий объем ипотечной задолженности на конец 2005 года, по различным оценкам, составил 4,6-4,9 млрд. долл. Основная часть выданных кредитов приходится на жилищные кредиты «Сбербанка» (1,8 млрд долл.). Вместе с группой ВТБ (138,8 млн долл) и «Райффайзенбанком» (98,9 млн долл.) на долю тройки лидеров приходится 65-70% всего рынка.

Лидером по увеличению объемов стал «Русский Ипотечный Банк», объемы которого увеличились с незначительной цифры в 854 тыс. долл. до 37,1 млн. долл. Почти в 15 раз, до 43,6 млн долл., увеличились объемы банка «Возрождение». Не менее лучшую динамику показал Международный Московский Банк - в 14 раз, до 43,2 млн долл.

Главным фактором развития ипотечного рынка в 2005 году стало значительное усиление конкуренции на рынке ипотечного кредитования за счет выхода практически всех сетевых банков на этот рынок. Во-вторых, рынок толкает вперед либерализация требований, предъявляемых к заемщикам (например, многие банки, в том числе и иностранные, отменили обязательное условие - наличие официально подтвержденного дохода). В-третьих, существенное улучшение условий кредитования: произошло значительное снижение первоначального взноса (с 20-30% до 15-20% от стоимости жилья), на 1-2% уменьшилась процентная ставка по кредитам, на 5-10 лет удлинился срок кредитования. Кроме того, произошло расширение спектра ипотечных программ.

Улучшение условий кредитования произошло в программах практически всех ведущих банков. Так, например, в «Международном Московском Банке» отменили требование к гражданству заемщика и месту его проживания, а в ноябре 2005 года у заемщиков банка появилась возможность снижения в будущем процентной ставки по действующему кредиту, если она изменится в банке. В «Русском Ипотечном Банке» была увеличена максимальная сумма ипотечного кредита по стандартной программе кредитования со 150 тыс. до 250 тыс. долларов США, в «Национальной ипотечной компании» значительно снизили дополнительные расходы клиентов, возникающие при оформлении ипотечного кредита, и первоначальный взнос по кредитам на новостройки. А в «Райффайзенбанке» в середине марта 2006 года стартует новая ипотечная программа, воспользоваться которой смогут заемщики с совокупным месячным доходом от 600 долларов США (в то время как текущая программа доступна заемщикам с ежемесячным доходом минимум в 800 долларов США).

Не отстает от рынка и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – с 1 января 2006 года АИЖК ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования, то есть в зависимости от оценки кредитного риска. Теперь вместо одного кредитного продукта предусмотрено шесть различных продуктов в зависимости от условий кредитования.

На российском фондовом рынке представлен очень ограниченный коуг ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. В первую очередь это связано с несовершенством законодательства. Однако в связи с принятием в декабре 2004г. ряда изменений в законодательных нормах РФ (таких, как внесение изменений в закон «Об ипотечных ценных бумагах», «Об ипотеке» и многих других, направленных на формирование и развитие вторичного ипотечного рынка) мы ожидаем, что в 2005 году состоится дебютный выпуск облигаций с ипотечным покрытием, наиболее вероятный эмитент – АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). В настоящее время на ММВБ торгуются 3 облигационных выпуска АИЖК, но обеспеченных гарантиями Правительства РФ, а не закладными на недвижимость

Сейчас к ценным бумагам, обеспеченным недвижимостью, условно можно отнести облигации КБ «МИА» (коммерческий банк «Московское ипотечное агентство»), обеспеченные пулом ипотечных кредитов, принципалом по которым является КБ «МИА». Данные облигации можно рассматривать, как суррогат ипотечных ценных бумаг. Выплата основной суммы долга по облигациям гарантируется Правительством Москвы, что придает бумагам высокую надежность.

Необходимо отметить, что в настоящее время активно формируется вторичный биржевой рынок паев закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). В настоящее время на ММВБ инвесторы могут приобрести паи нескольких таких фондов - фонда "Жилая недвижимость" под управлением ООО "УК Промышленно-строительный банк", фонда «Первый Петербургский фонд инвестиций в недвижимость» под управлением УК «Свиньин и Партнеры» и ЗПИФН «Первый инвестиционный фонд недвижимости» (управляющая компания ЗАО "КОНКОРДИЯ - Эссет менеджмент").

О массовости ипотеки в России говорить пока рано - доля ипотечных кредитов в ВВП составила в 2005 году 0,6% против 5 % в странах Центральной и Восточной Европы и 34 % в странах Евросоюза. То, что за 8 лет существования АИЖК рефинансировано только 29 тыс. кредитов на сумму 13,5 млрд. руб., также говорит само за себя. А про показатель объема ипотечных кредитов на душу населения в России вообще говорить не приходится – 21 долл. против 300 долл. в Польше, 550 долл. в Латвии и 17-25 тыс. долл. в Западной Европе.

Прежде всего, необходимо увеличение объема строительства. Банкам же, для того, чтобы сделать условия ипотеки более доступными, необходимы длинные и дешевые деньги. Этими ресурсами, в основном, обладают крупные банки с государственным участием и иностранные банки. Также снижение процентных ставок возможно с изменением ставки рефинансирования и приходом крупных иностранных банков. Необходимо совершенствование законодательной базы, например, упростить процесс государственной регистрации договоров купли-продажи квартир, приобретаемых в кредит.

Основные участники рынка сходятся во мнении, что в 2006 году объемы рынка опять удвоятся. Основными негативным факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.


Заключение

В рамках данной дипломной работы было проведено исследование мирового опыта ипотечного кредитования:

1) исследованы виды ипотечных кредитов, используемых в мировой практике;

2) проведен анализ рисков на рынке ипотечного кредитования;

3) исследованы механизмы функционирования ипотечных систем в Америке и Европе;

4) исследованы особенности использования мирового опыта ипотечного кредитования в России;

По результатам работы можно сделать вывод, что ипотечное кредитование будет развиваться в России при условии роста платежеспособного спроса населения на кредиты, решения проблем связанных с законодательством по ипотеке, решения проблем связанных с налоговым законодательством, решения проблем связанных с механизмами финансирования системы ипотечного кредитования.

В настоящее время Россия остановилась на американской модели ипотеки. Однако в Центральной Европе преобладает немецкая ипотечная модель, которая, как показала почти вековая практика, более приближена к потребителю.

Основой американской модели является продажа жилья с использованием банковского займа с последующим выпуском ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости. В немецкой модели главным является создание системы ссудосберегательных касс. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Важнейшим аспектом в установлении реально действующего механизма ипотечного жилищного кредитования является налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредитов.

Практика ипотеки в западных странах постоянно гарантирует активность государства в ипотечных отношениях. Государство считает своей обязанностью проводить льготную налоговую политику в рамках ипотечного кредитования. Например, во Франции существуют государственная процентная льгота в случае предварительного помещения денег в банк на жилищный счет и другие льготы, разработанные как для заемщика, так и для кредитора, позволяющие стимулировать со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, что жизненно важно для России в области ипотечных отношений.

В российских условиях для развития ипотечного рынка кредиторам целесообразно использовать различные виды ипотечных кредитов, в том числе и с переменной процентной ставкой. Развитие финансового рынка необходимо для того, чтобы участники рынка могли использовать его инструменты для страхования своих рисков. Например, в Америке ипотечные банки и агентства используют при страховании процентных рисков многопериодные опционы, однако в российских условиях это пока невозможно.

Наконец, нельзя не отметить важность решения такой задачи, как регулирование процедуры принудительного отторжения недвижимости в пользу кредитора в случае непогашения кредита — в западной ипотечной практике эта процедура называется “обращение взыскания”. Здесь следует обратить внимание на то, что в европейском и американском законодательстве защита прав собственника весьма сильна, и в рамках процедуры обращения взыскания действует ряд защитных механизмов в отношении как должников, так и собственников.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что проблемы, задачи, стоящие на пути эффективного внедрения ипотечного жилищного кредитования, требуют скорейшего разрешения. Практика преодоления этих препятствий в зарубежных странах важна для России.


Библиография

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. –"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ. - "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410, "Российская газета", N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.

  3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ. - "Парламентская газета", N 224, 28.11.2001, "Российская газета", N 233, 28.11.2001, "Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

  4. Федеральный закон от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». - "Собрание законодательства РФ", N 17, 22.04.1996, ст. 1918, "Российская газета", N 79, 25.04.1996.

  5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». - "Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448, "Российская газета", N 234, 18.11.2003, "Парламентская газета", N 215-216, 19.11.2003.

  6. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию” - Собрание законодательства РФ. 1996. № 37. Ст. 4312.

  7. Багаев А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. - М.: "Феникс", 2006.

  8. Галиц Л. Финансовая инженерия: Инструменты и способы управления финансовым риском: Пер. с англ. – М.: ТВП, 1998.

  9. Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России. // Эксперт. -2000.- № 12.

  10. Городецкий С. Ипотечные ценные бумаги в дореволюционной России. // Рынок ценных бумаг.-1999.- № 19.- с. 79-80.

  11. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит: Комментарий жилищного законодательства. - М.: "Эксмо-Пресс", 2006.

  12. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека: Управление. Организация. Оценка. - М.: "ЮНИТИ", 2005.

  13. Караваева И. Система ипотечного кредитования за рубежом // Деловой мир. 1995. № 4.

  14. Квернадзе Р. А., Хоменко М. А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах// Журнал "ПРАВО И ПОЛИТИКА" №9,2001.

  15. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: "Издательский дом Дашков и К", 2006.

  16. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: Методологический подход. – М.: Строительная газета, 1994.

  17. Маршалл Джон Ф., Бансал Випул К. Финансовая инженерия: Полное руководство по финансовым нововведениям: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 1998.

  18. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

  19. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США. Сборник материалов) – М.: Институт экономики города, 1995.

  20. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. - СПб.: "БХВ-Петербург", 2005.

  21. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России - М.: Рынок ценных бумаг", март 2002.

  22. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: "Питер", 2006.

  23. Страйк Р. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок?//Рынок ценных бумаг. 1999. №19 (154). С. 74—77.

  24. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты// Деньги и кредит. 1994. № 8. С. 44-52.

  25. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.

Приложение. Услуги российских банков на рынке ипотечного кредитования

В табл. 5 представлены характеристики услуг по ипотечному кредитованию отдельных банков.


Таблица 5

Характеристика услуг по ипотечному кредитованию

Наименование организации

Сумма кредита

Сроки

Проценты

Гарантия, залог

Другие условия и требования

ОАО Банк ЗЕНИТ

т. (095) 937-07-37

От 20 000 до 400 000 долларов США

До 10 лет

От 10% до 15% годовых

Залог приобретаемой квартиры

- До 80% от стоимости приобретаемой квартиры;

- Возможно досрочное погашение кредита (полностью или частично), но не ранее чем через 12 месяцев от даты предоставления кредита;

- Рассмотрение документов в течение 10 рабочих дней;

- Страхование следующих рисков по ипотечной кредитной сделке:

жизни и трудоспособности заемщика;

утраты и повреждения квартиры;

утраты прав собственности

ЗАО МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК

т. (095)-258-72-00

25000 - 400000 долларов США

0,5 млн - 10 млн рублей

Доллары - до 20 лет

рубли - до 15 лет

Доллары США: от 10,5% годовых;

Рубли: от 15% годовых

- залог приобретаемой за счет кредита недвижимости,

- поручительство супруга/супруги Заемщика

Кредит предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области.Срок рассмотрения заявки - 14 рабочих дней. Возможно досрочное погашение..

Другие условия:

- постоянная или временная регистрация в г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях не менее 1 года,

- возраст не менее 21 года, на момент погашения кредита,

- не более 55/60 лет (для женщин/мужчин),

- непрерывный трудовой стаж - не менее 2 лет,

- трудовой стаж на последнем месте работы в г. Москве,Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях не менее 6 месяцев,

- ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 50% от суммы чистого ежемесячного дохода,

- первоначальный платеж в размере не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.

ЗАО МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК

т. (095)-258-72-00

25000 - 400000 долларов США

до 10 лет

Покупка земли/ квартиры:

от 10,5% годовых;

Ремонт/ строительство: от 12% годовых

- залог имеющейся в собственности квартиры (в Москве или Санкт-Петербурге) заемщика ,

- поручительство супруга/супруги Заемщика

Кредиты предоставляются на следующие цели:

· приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;

· приобретение или строительство жилого загородного дома на территории Московской или Ленинградской областей;

· ремонт квартиры;

· покупка земли на территории Московской или Ленинградской областей.

Основные условия:

· кредит выдается под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика;

· кредит может составлять до 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры;

· ежемесячные платежи по кредиту могут достигать 40% чистого ежемесячного дохода заемщика или совокупного дохода его семьи;

· кредит может быть полностью погашен досрочно без каких-либо комиссий уже через год, после его использования.

Другие условия:

- постоянная или временная регистрация в г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях не менее 1 года..

БАНК ВНЕШНЕЙ ТОРГОВЛИ (ВНЕШТОРГБАНК)

т. 095-258-74-92

сумма: от 1000$, но не более 70 % от стоимости недвижимости;

до 15 лет

- 11,5% -12% в валюте и

17,5 - 18 % в рублях,

Обеспечение кредита - залог приобретенной недвижимости

Минимальный взнос - 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости

ИНВЕСТСБЕРБАНК

от 10 000 $, но не более 80% от оценочной стоимости квартиры (залога)

до 5 лет

от 10%

Покупаемая квартира с правом регистрации (прописки) Заемщика

Страхование:

предмета залога;

утраты права собственности;

жизни и трудоспособности Заемщика.

Условия досрочного погашения: В течение первых 6 мес. досрочное погашение запрещено, в дальнейшем штрафных санкций за досрочное погашение не предусмотрено.

Соотношение доходов заемщика и платежей по кредиту: Ежемесячный платеж по кредиту не превышает 40% от среднего ежемесячного дохода семьи Заемщика.

RAIFFEISENBANK AUSTRIA

20 000 - 400 000$

- от 1 до 10 лет

8-12 % в год

Обеспечение кредита - залог приобретенной недвижимости

Минимальный взнос со стороны получателя кредита - 30 % при покупке квартиры и 40 % при покупке частного дома, рассматривается заявка в течение 2 недель, процентное соотношение между доходом после выплаты налогов и ежемесячным взносом - 40 %

АБСОЛЮТ БАНК

- от 10 000 $

- до 10 лет

15 - 18% годовых

Обеспечение кредита - залог приобретенной недвижимости

Минимальный взнос со стороны покупателя - 20 % от стоимости

Акционерный коммерческий банк "ФОРА-БАНК"

от 17 000 до 200 000, но не более 85% от стоимости квартиры

10 лет

15%

Первоначальный взнос - 15-30%; + Покупаемая квартира с правом регистрации (прописки) Заемщика

Размер официально подтвержденного дохода должен быть таким, чтобы ежемесячный единый платеж по погашению кредита и уплате процентов составлял не более 35% от совокупного дохода

Размер обязательных страховых взносов 1,5% от стоимости квартиры;

Расположение квартиры. Приобретаемая квартира должна быть в Москве или Московской обл.

Досрочное погашение кредита.

не ранее, чем через 6 месяцев

при досрочном погашении возникают штрафы:

с 7 по 60 мес. - 3% от суммы досрочного погашения;

с 61 по 96 мес. - 1% от суммы досрочного погашения; с 97 мес. - без штрафа.

Промышленно-Строительный Банк (С.-Петербург)

5 000-80 000 долларов США

до 10 лет

17 % годовых

залог приобретаемого жилья, страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика, страхование риска утраты или повреждения приобретаемого жилья, страхование риска утраты права собственности владельца квартиры, в качестве дополнительного обеспечения возможно поручительство юридического лица, являющегося Клиентом Банка

Кредит выдается на приобретение жилья на вторичном рынке.

Сумма кредита составляет не более 70 % от рыночной стоимости приобретаемого жилья;

частичное или полное погашение кредита допускается по истечении 3 месяцев после предоставления кредита. Сумма в счёт досрочного погашения должна составлять не менее 500 долларов США.

Рейтинг услуг на рынке ипотеки составлялся на основе моделирования получения ипотечного кредита с учетом формальных условий банков для покупки квартиры на вторичном рынке. Размер предполагаемого кредита $50 тысяч на 10 лет. (см. табл. 6.)




Таблица 6

Рейтинг банков по условиям предоставления ипотечного кредита13.

Название банка

Эффективная ставка, %

Начальный взнос, %

Max cрок кредита, лет

Ставка по кредиту, %

Cумма кредита, $тыс.

Плата за рассмотрение заявки, руб.

Время рассмотрения заявки, дн.

Ежемесячный платеж, $

Выплаченная сумма на конец срока, $

1

Городской ипотечный банк

16.197

15

10

10.5

10-500

1 000

10

674.89

80 987

2

Внешторгбанк

16.199

15

20

10.5-11.5

10-500

1 200

7-14

674.95

80 994

3

Соцгорбанк

16.536

10

20

11.0

15-250

-

7

689.00

82 680

4

Сбербанк

16.536

10

15

11.0

от 3

-

5-12

689.00

82 680

5

МИА

16.544

30

20

11.0

3-250

1 200

14

689.35

82 722

6

Национальная ипотечная компания

16.545

5

15

9.9-18

15-450

1 300

3-14

689.38

82 725

7

BSGV

16.676

30

10

11.0

от 25

-

10-14

694.83

83 380

8

ДельтаКредит

16.872

25

10

10.5-13.5

20-300

-

1-3

703.00

84 360

9

Республиканский банк

17.215

10

30

9.3-13

от 20

-

2-3

717.30

86 076

10

Банк Москвы

17.215

30

10

12.0

от 10

-

7-10

717.30

86 076

11

Международный Промышленный Банк

17.224

20

15

11.5

20-500

1 200

30

717.65

86 118

12

Российский капитал

17.246

30

10

12-15

от 17

-

10-15

718.59

86 231

13

Райффайзенбанк

17.315

30

15

10-14

от 20

-

3-10

721.47

86 576

14

Международный Московский Банк

17.315

30

15

10.5-15

25-400

-

14

721.47

86 576

15

ВИП-банк

17.329

30

10

12-14

10-200

2 000

7-14

722.05

86 646

16

Европейский Трастовый Банк

17.425

30

10

11.5-14

20-300

1 500

5-7

726.05

87 126

17

Газпромбанк

17.916

30

10

12-13

10-200

-

14

746.50

89 580

18

Система

17.926

10

20

13

3-250

1 500

7-14

746.93

89 632

19

Абсолют Банк

17.929

20

10

12-15

10-300

1 950

14

747.06

89 647

20

Первое ОВК

18.082

20

10

10-15

20-500

1 200

14-21

753.42

90 410

21

Зенит

18.281

20

10

10-15

20-400

1 460

3-10

761.72

91 406

22

ОРГБАНК

18.631

30

10

14-15

10-250

-

3

776.30

93 156

23

Собинбанк

18.638

30

10

14

от 3

1 000

3-14

776.59

93 191

24

Банк Союз

18.644

20

10

12.9

от 20

-

12

743.60

93 219

25

ОПТБанк

19.367

20

10

12-15

10-200

1 200

7-14

807.00

96 833

26

Спецсетьстройбанк

19.378

30

20

15

3-250

1 460

14

807.43

96 892

27

МДМ-Банк

19.398

20

10

11-15

15-400

900

3

808.27

96 992

28

ФОРА-банк

19.433

30

10

12-15

от 10

1 000

14-21

809.69

97 163

Информация агентства "РосБизнесКонсалтинг".


1 LTV (loan-to-value) - отношение суммы кредита к стоимости залога.

2 Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.

3 Галиц Л. Финансовая инженерия: Инструменты и способы управления финансовым риском: Пер. с англ. – М.: ТВП, 1998., Маршалл Джон Ф., Бансал Випул К. Финансовая инженерия: Полное руководство по финансовым нововведениям: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 1998.

4 Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: Методологический подход. – М.: Строительная газета, 1994.

5 Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: Методологический подход. – М.: Строительная газета, 1994.

6 Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: Методологический подход. – М.: Строительная газета, 1994.

7 Караваева И. Система ипотечного кредитования за рубежом // Деловой мир. 1995. № 4. с. 13 – 14.

8 MBS (Mortgage backed securities) – Ценные бумаги обеспеченные ипотечными кредитами

9 Источник: Федеральная резервная система США

10 Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России - М.: Рынок ценных бумаг", март 2002.

11 Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США. Сборник материалов) – М.: Институт экономики города, 1995.

12 Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России. // Эксперт. -2000.- № 12.

13 Актуальность: Ноябрь-2004. РосБизнесКонсалтинг.


Другие похожие работы

  1. Корреспондентские отношения между банками
  2. Кредитные риски в коммерческом банке
  3. Кредитная политика коммерческого банка
  4. Банковские риски и способы их страхования
  5. Финансовая среда предпринимательства и финансовые риски





© 2002 - 2021 RefMag.ru