RefMag.ru - работы по оценке: аттестационная, вкр, диплом, курсовая, тест, контрольная, практикум

Помощь в решении задач, тестов, практикумов и др. учебных работ


Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Новости сайта

Полезные статьи

Популярные разделы:

- Антикризисное управление

- Аудит

- Бизнес планирование

- Бухгалтерский учет

- Деньги, кредит, банки

- Инвестиции

- Логистика

- Макроэкономика

- Маркетинг и реклама

- Математика

- Менеджмент

- Микроэкономика

- Налоги и налогообложение

- Рынок ценных бумаг

- Статистика

- Страхование

- Управление рисками

- Финансовый анализ

- Внутрифирменное планирование

- Финансы и кредит

- Экономика предприятия

- Экономическая теория

- Финансовый менеджмент

- Лизинг

- Краткосрочная финансовая политика

- Долгосрочная финансовая политика

- Финансовое планирование

- Бюджетирование

- Экономический анализ

- Экономическое прогнозирование

- Банковское дело

- Финансовая среда и предпринимательские риски

- Финансы предприятий (организаций)

- Ценообразование

- Управление качеством

- Калькулирование себестоимости

- Эконометрика

- Стратегический менеджмент

- Бухгалтерская отчетность

- Экономическая оценка инвестиций

- Инвестиционная стратегия

- Теория организации

- Экономика

- Библиотека






Поиск на сайте:

Экспертная и репетиторская помощь в решении тестов, задач и по другим видам работ. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: vk.com/refmag.

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы | заказать | контакты |

Пример дипломной работы

Право частной собственности на землю. Основания приобретения и прекращения права

2006 г.

Содержание

Введение

1. Право собственности на землю и его историческое развитие

1.1. Формирование института собственности на землю в России

1.2. Право собственности в системе прав на землю

2. Формы собственности на землю в России и основания возникновения

2.1. Государственная собственность на землю

2.2. Муниципальная собственность на землю

2.3. Частная собственность на землю

2.4. Основания возникновения права частной собственности на землю

3. Проблема реализации права собственности на землю

3.1. Ограничения и прекращение права собственности на землю

3.2. Защита прав собственников земельных участков

Заключение

Библиография

Введение

Тема дипломной работы актуальна, поскольку испокон веков право частной собственности на землю рассматривалось, как важнейшая гарантия независимости и, в какой-то мере, безопасности человека. Однако, достаточно длительное время земля, недра, воды, леса и иные природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Такое положение определяло и неотчуждаемость природных ресурсов: их безусловное изъятие из гражданского оборота. Коренные преобразования в политической, социальной, экономической сферах трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г. наметился отход законодателя от монополии государства на землю. В месте с тем, к началу 21 века только 6% земель в городах и поселках городского типа (из 7,5 млн. га) было передано в собственность граждан и юридических лиц. Учитывая общую тенденцию земельного законодательства можно прогнозировать значительное увеличение этой собственности1.

Целью дипломной работы является исследование вопросов права частной собственности на землю и оснований приобретения и прекращения права по современному российскому законодательству. Достижению данной цели способствует решение следующих задач:

- исследовать формирование института собственности на землю в России;

-рассмотреть право собственности в системе прав на землю;

- исследовать различные формы собственности на землю;

- исследовать основания возникновения частной собственности на землю;

- исследовать ограничения и прекращение права собственности на землю;

- проанализировать механизмы защиты прав собственников земельных участков.

При подготовке дипломной работы использовались: Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный и др. кодексы, Федеральные законы, нормативно-правовые акты, научно-учебные пособия и монографии, публикации специализированной периодической печати по теме дипломной работы.

Структурно работа состоит из: введения; трех глав, в которых рассматриваются вышеперечисленные вопросы; и заключения.


1. Право собственности на землю и его историческое развитие

1.1. Формирование института собственности на землю в России

Традиции отношения к собственности формируются в каждом государстве по-своему, в первую очередь, в силу специфики его исторического развития. В частности, римский индивидуализм, а также естественно-правовые взгляды на собственность всегда были чрезвычайно чужды народам Евразийского континента. В то время, как в Западной Европе XVIII века глаштаи естественного порядка провозглашали собственность священной как одну из природных закономерностей и основу мирового порядка, в русском праве само понятие «собственность» еще только появилось.

До периода Московской Руси собственность закреплялась «по слову»: это мое потому, что я сделал, завоевал, купил и т.п. В период Московского княжества стала официально закрепляться земельная собственность, начало развиваться так называемое поместное землевладение.

Существуют различные теории происхождения поместного землевладения. Известный историк Градский, утверждал, что поместное землевладение предполагает верховного собственника, которому земля принадлежит как неотъемлемая собственность (ведь изначальный владелец поземельной собственности, помимо захвата, не приобретает такую собственность никаким иным способом, кроме принятия в качестве «пожалования»; в свою очередь, жаловать мог только тот, кто распоряжался всей землей в государстве). В то же время русская жизнь до XV века не могла выработать идеи такого верховного землевладельца: русские князья того времени считались государями, но не владельцами земли, владельцем земли предполагалась община (народ). Понятие о князе как о верховном владельце земли, возникло только в монгольский период. Русские князья как представители власти хана, пользовались в своих кругах правами, какие имел хан на всем подвластном ему пространстве. Впоследствии русские князья унаследовали от хана эти государственные права в свою полную собственность. Пожалованные за заслуги перед князем и государством в полную и наследственную собственность, земельные участки начали называться вотчинами. А земля казенная, предоставленная лишь на время прохождения службы (а впоследствии и пожизненно, но не наследственно) стала называться поместьем.

В XV-XVI веках продажа земельных участков была крайне редким явлением, хотя некоторые историки и указывают на ее существование; в то же время все историки сходятся на том, что преобладающей формой земельного передела было дарение и захват, а продажа происходила очень нечасто. Однако даже дарить землю, не говоря уже о продаже, имели право отнюдь не все феодалы. Тот же Владимир Кобрин пишет о периоде XVI века: "и новгородским вотчинникам, выселенным в центральные и восточные районы страны, и московским служилым людям, получившим их владения, было запрещено продавать и дарить свои новые земли. Таких феодалов, переселенных на новые места, "испомещенных" там, стали называть помещиками". Владимир Ключевский ничего не упоминает о сделках по продаже земли в XVI веке, но отмечает, что "существовало 3 разряда землевладельцев: государь, церковь и служилые люди... не существовало крестьян-собственников; даже сидя на черных землях, не составлявших ничьей частной собственности, крестьяне не считали их своими".

Лишь в XVII веке (при царе Михаиле) в экономическом обиходе страны появляется понятие «родовое поместье», что фактически знаменует собой стремление землевладельцев закрепить за своим родом частную собственность на землю.

К периоду петровских преобразований землевладельцы наряду с высшим гильдейским купечеством представляли собой те два класса, которые имели преобладающее значение в народном хозяйстве страны. И это не случайно, ведь в их руках сосредоточились основные капиталы России – земельный и промышленный, на которых и держалось все благосостояние государства2. И на протяжении всего XVIII века влияние дворян-землевладельцев в управлении страной все более увеличивалось.

Последние представляли собой особую аристократическую касту (в противовес «мещанской» касте купцов и промышленников) владельцев земельных ресурсов (наследственных собственников), несших важную социальную функцию – руководство земельным трудом народных масс (крепостных, холопов, вольноотпущенников). Подобное положение подчеркивало, что несмотря на то, что «де юре» субъектами частной собственности на землю были отдельные физические лица, фактические правомочия и обязанности таких землевладельцев, их роль в общественной, политической и экономической жизни государства свидетельствовали о коллективном характере землевладения того времени.

Таким образом, в России вплоть до 18 века:

- понятие «частная собственность» применялось в основном лишь к земельным наделам;

- знакомая нам в соответствии с современным законодательством категория «собственник» была заменена понятием «вотчинник», а впоследствии «помещик»;

- наблюдалось фактическое сосредоточение в одном земельном собственнике множества земельных пользователей, коллективно эксплуатирующих объект собственности.

Кроме исторических предпосылок на формирование института собственности в России большое влияние оказали религиозные догматы.

Широкое распространение покупка и продажа земли дворянами получила лишь после того, как в 1714 г. Петр I закрепил за помещиками их владения в собственность вне зависимости от исполнения ими военной службы.

В первой половине 19 века покупка земли крестьянами получает некоторое распространение (в 1801-1858 гг. землю купили 269 тыс. государственных крестьян или 1% их общего числа, среди помещичьих крестьян этот процент еще ниже), но юридически государственные крестьяне покупали землю для общины, а помещичьи - для помещика. В XIX веке отдельные крестьяне приобретают землю в частную, а не общинную собственность - но это происходило лишь в Польше и Прибалтике, где преобладало частное крестьянское землевладение. На Украине, в Белоруссии и особенно на территории современной РФ вплоть до начала XX века существовало почти исключительно общинное землевладение: каждые 12-15 лет происходил передел наделов у крестьянских семей. Учитывая коллективистскую психологию русских крестьян (да и у мусульман не была распространена купля-продажа земли), частная собственность на крестьянскую землю еще долго могла оставаться мечтой западников, а не реальностью. Но российский премьер западник Петр Столыпин решил покончить с вековой русской традицией, переключив внимание крестьян с требований передачи им помещичьей, монастырской и царской земли на дележку общинной земли между крестьянами. То есть для того, чтобы в будущем не повторились поджоги помещичьих усадеб, которых в 1906-1906 гг. было до 2 тыс., российское правительство решило натравить крестьян друг на друга.

Земельный эксперимент Столыпина - абсолютно западнический эксперимент, и сам Столыпин, и его сторонники не скрывали, что цель его аграрной реформы - "создать фермеров, как в Европе и Америке".

Интересен раскол тогдашнего российского общества на столыпинцев и антистолыпинцев. На стороне идеи столыпинской аграрной реформы оказались все либералы и большая часть марксистов, а также та часть черносотенцев, которых правильнее именовать "сторонниками правительства" (готовыми поддержать правительство в любом начинании: отдаленный аналог нынешнего "путинского большинства"). Среди черносотенцев особенно активно поддержали Столыпина националисты Василия Шульгина, который в своих книгах, в отличие от большинства черносотенцев, превозносит Петра I (то есть Шульгин - явный западник, что подтверждается и его вхождением в 1915 г. в либерально-западнический "Прогрессивный блок"). Большинство марксистов, в том числе практически все меньшевики, также поддержали столыпинскую аграрную реформу: по учению Маркса социализм наступит только после победы капитализма, а правоверные марксисты увидели в этой реформе именно "капитализацию" русской деревни (поэтому, когда приводят положительные отзывы Троцкого о столыпинской реформе, их не стоит воспринимать как "отзывы оппонента").

Категорическими противниками столыпинской аграрной реформы оказались эсеры и трудовики, увидевшие в реформе попытку не только ликвидации общины, но попытку лишения большинства крестьян земли, превращения их в пролетариев (кстати, убийца Столыпина принадлежал к числу максималистов - радикального крыла эсеров). Не поддержали эту реформу и почти все черносотенцы-непомещики, особенно яростным критиком столыпинской реформы оказался наиболее харизматический лидер черносотенцев врач Александр Дубровин (после издания столыпинского закона о выходе из общины в ноябре 1906 г. Дубровин рассказывал, что не оказал бы Столыпину в августе 1906 г. медицинскую помощь после теракта на Аптекарском острове, если бы знал, что Столыпин будет издавать такие законы). Значительная часть черносотенцев также считала, что столыпинская реформа приведет к пролетаризации крестьян. Часть большевиков (большевизм - чисто российское ответвление социал-демократии) также не могла смириться с тем, что такая реформа приведет к обнищанию большей части тех, кто выйдет из общины.

Таким образом, сторонниками столыпинской аграрной реформы оказались правые и левые западники, а противниками - правые и левые почвенники.

Исторической правды ради следует признать, что опасения антистолыпинцев оправдались практически в полном объеме, а надеждам западников не суждено было сбыться. В 1906 г. в России было 14,7 млн. крестьянских дворов, из них 2,4 млн. не имели земли, 2,8 млн. владели землей по подворному праву и 9,5 млн. - по общинному. Кроме крестьян, было еще 752 тыс. земельных частных собственников, к которым по указу 1906 г. были приравнены "подворники". В 1907-1915 гг. в 40 губерниях вышли из общины и укрепили землю в частную собственность 2008,4 тыс. крестьянских дворов, а продали свои земли в эти же годы в 47 губерниях 1207,9 тыс. дворов. Если даже учесть разницу в количестве губерний, то становится понятно, что более 50% выходивших из общины продавали все свои земли если не сразу, то через пару лет. Если в 1907-10 гг. выходили из общины для создания частного хозяйства, то в 1911-15 гг. стали выходить исключительно с целью продать землю и уехать из родных мест. Часть уезжала в города, часть оставалась батрачить в деревне, но еще больше попадали "в пасть" другой столыпинской реформы - уезжали в Сибирь. Столыпин много говорил о том, что малоземелье в Центральной России можно преодолеть переселением в Сибирь и отчасти субсидировал это переселение. В итоге в 1906-1914 гг. в Сибирь переселилось 3040,3 тыс. человек "переселенцев" и 731,8 тыс. человек "ходоков", из них вернулось назад в эти же годы - 529,8 тыс. "переселенцев" (17,4%) и 496,8 тыс. "ходоков" (69%). Переселенческая политика вызвала недоверие даже черносотенно настроенных крестьянских депутатов Думы, например Я. Г.Данилюк заявил в 3 Госдуме: "Нам предлагают переселение в Сибирь, но помилуйте, господа, переселяться может тот, кто обладает денежными средствами, но как же нашему голодному и холодному крестьянину, у которого за душой ни копейки, как же ему переселяться? Чтобы по пути помереть голодной смертью?" Трудовики и эсеры критиковали столыпинскую реформу еще радикальнее.

"Крестьяне сопротивлялись переходу на хутора и отруба не по темноте своей и невежеству, как считали власти, а исходя из здравых жизненных соображений. Крестьянское земледелие очень зависело от капризов природы. Имея полосы в разных частях общественного надела, крестьянин обеспечивал себе ежегодный средний урожай: в засушливый год выручали полосы в низинах, в дождливый - на взгорках", - пишет современный исследователь, кандидат исторических наук Павел Зырянов. Таким образом, столыпинская реформа не только не принесла положительных результатов (урожаи в 1906-11 гг. выросли по сравнению с урожаями 1900-05 гг. настолько, насколько выросло крестьянское население), но и имела отрицательные последствия - люмпенизацию части бывших крестьян. И повторение столыпинских экспериментов вряд ли приведет к лучшим результатам.

В результате буржуазной революции Россия была провозглашена Республикой. Временное правительство этой Республики в марте 1917 г. объявило государственной собственностью удельные и кабинетские земли, остальные земли оставило в руках прежних собственников. Временное правительство планировало провести земельную реформу, которая была призвана решить вопросы собственности на землю, в том числе государственную, но этой земельной реформе не суждено было осуществиться.

После прихода к власти партии большевиков в октябре 1917 г. собственность на землю вообще была упразднена. Однако это произошло не после принятия так называемого Декрета о земле от 26 октября 1917 г., где ничего не было сказано об упразднении института собственности или объявлении всей земли государственной собственностью. Деятели коммунистической партии, советского государства и науки, давая юридические характеристики Декрету о земле, лукавили. В отличие от них лидер большевиков В.И. Ленин высоко оценил лишь политическое значение Декрета о земле, специально указав, что технически и юридически он очень несовершенен. Зато Декрет о социализации земли, окончательно утвержденный ВЦИК 9 февраля 1918 г., уже юридически однозначно обозначил позицию большевиков по отношению к собственности на землю. Ст. 1 этого Декрета постановляет, что всякая т. е. имелись в виду все формы собственности, в том числе государственная земельная.

Конституция РСФСР 1918 г. по отношению к земле также не стала использовать понятие «государственная собственность», заменив его юридически некорректным, но отвечающим идеологическим вкусам правящей партии понятием «общенародное достояние». Надо сказать, что понятие «достояние» применялось в законодательстве по отношению к земле очень долгое время и только с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. оно почти перестало употребляться.

Советская юридическая наука пыталась доказать, что уже в первые годы советской власти существовала исключительная государственная собственность на землю. Однако документы тех лет свидетельствуют об ином. Следует заметить, что по отношению к земле советское земельное законодательство часто применяло слова «навсегда», «навечно», «постоянно» и другие понятия, юридический смысл которых неясен. Рецидивы такого подхода наблюдаются и в современном законодательстве, например, закрепляется право постоянного (бессрочного) пользования землей. Абсурдность отмены собственности да еще на вечные времена очевидна. Когда коммунисты столкнулись с реальной жизнью, им пришлось отказаться от некоторых идеологических штампов и подготовить юридически более совершенное законодательство. Признать, что какое-то время земля, фактически находящаяся в государственной собственности, юридически объявлялась ничейной, они не могли. Советская юридическая наука не нашла ничего лучшего, как просто не вспоминать об отмене навсегда всякой собственности на землю.

Впервые четко и ясно об исключительной государственной собственности на землю было сказано в ст. 2 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного ВЦИК 30 октября 1922 г. Все земли в пределах РСФСР, в чьем бы ведении они не состояли, были объявлены собственностью Рабоче-Крестьянского Государства. В последующем, вплоть до распада СССР, в законодательстве РСФСР не допускалось деление государственной собственности на землю на виды. Таким образом, до образования СССР собственником земли, безусловно, являлась Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика. РСФСР, вне сомнения, стала преемником Российской империи и сменившей ее Республики с Временным правительством. Однако признать эту преемственность в нашей стране коммунисты не могли никогда. Монархия и буржуазная республика могли рассматриваться только как исторически темное прошлое. Вопросы, касающиеся собственности, решались с чистого листа. Тем не менее, к РСФСР фактически перешли земли, ранее считавшиеся государственным имуществом Российской империи, а также удельные и кабинетские земли, объявленные государственной собственностью буржуазной республики. Что касается частной собственности на землю, то она была отменена. Муниципальная собственность на землю, по-видимому, расценивалась как собственность, аналогичная частной. Ввиду того, что всякая собственность упразднялась навсегда, возникал вопрос, как понимать возникшее позже понятие «национализация земли». Однако в те годы полагали необходимым решать политические аспекты вопроса о земле, не утруждая себя соблюдением юридических требований.

С образованием СССР субъектом права государственной собственности стал Союз ССР. В ст. 1 Общих начал землепользования и землеустройства, утвержденных постановлением ЦИК СССР 15 декабря 1928 г., говорится о национализации земли, т. е. отмене навсегда частной собственности на землю и установлении на нее исключительной государственной собственности Союза ССР. Принимаемые в разные годы Конституции СССР и общесоюзные законодательные акты исходили именно из того, что собственником земли является Союз ССР, а не составляющие его союзные республики, хотя в указанных актах уже прямо не упоминалось о государственной земельной собственности Союза ССР. Это вызвало споры в юридической науке о том, не являются ли субъектами права государственной собственности на землю также и союзные республики. Тем не менее, этот вопрос в законодательстве уже получил однозначное разрешение, поскольку в нем не допускалось деление государственной собственности на землю — общесоюзную и собственность союзных республик.

В СССР, также как и до его образования в РСФСР, законодатель не утруждал себя юридическими аспектами перехода права собственности от одного государства к вновь образованному. Сначала упразднялась любая земельная собственность, затем устанавливалась исключительная государственная собственность. Национализация частной собственности на землю объявлялась основой земельного строя, о переходе в собственность советского государства государственных и муниципальных земель Российской империи ничего вообще не говорилось. Субъектом права собственности называли РСФСР, через некоторое время заявили об установлении исключительной государственной собственности Союза ССР.

В последние годы существования Советского Союза законодательство пыталось трактовать государственную собственность по-новому. Закон СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» указал, что к государственной собственности относятся общесоюзная собственность, собственность союзных и автономных республик, автономных областей и округов и собственность административно-территориальных образований (коммунальная собственность). Однако в отношении земли в ст. 20 Закона вместо понятия «государственная собственность» вновь употреблено юридически неясное понятие «достояние». Союзным республикам и автономным образованиям предоставили право владеть, пользоваться и распоряжаться землями на своей территории. Во владение и пользование Союза ССР предоставлялись земельные участки лишь для определенных нужд.

Из Закона СССР «О собственности» неясно, кто же является субъектом права государственной собственности на землю. Распределяя полномочия собственника между Союзом ССР, союзными республиками и автономными образованиями, Закон старательно обошел вопрос о субъекте права государственной собственности на землю. При этом следует обратить внимание, что краям и областям вообще не было предоставлено возможности осуществлять какие-либо права собственника. Поскольку ст. 20 Закона СССР «О собственности» не установила субъекта права государственной собственности на землю, то нельзя говорить о разграничении государственной собственности на землю на общесоюзную собственность, собственность РСФСР и собственность автономных образовании в составе РСФСР. Здесь наблюдается тот же подход к решению проблем собственности на землю, который характерен для предыдущих периодов развития советского государства. Сначала решается политическая проблема в целом, решение ее юридического аспекта откладывается на неопределенное время. В данном случае разграничены полномочия собственника земли между определенными субъектами, а вопрос о самом субъекте права собственности так и остался не разрешенным.

По существу, по отношению к государственной собственности на землю в позднем общесоюзном законодательстве использовались традиционные для советского государства начала правового регулирования подобных вопросов. В общей теории советского земельного права он выражался следующим образом: «признание субъектом права исключительной государственной собственности на землю Союза ССР в целом, конечно, не означает, что союзные республики не осуществляют права государственной собственности на землю». Таким образом, Закон СССР «О собственности» сохранил общесоюзную собственность на землю, но расширил полномочия союзных республик и наряду с ними предоставил право автономным образованиям осуществлять права государственной собственности на землю.

Бурные политические события в России в начале 90-х годов не позволили решить вопрос о государственной собственности на землю в соответствии с законодательством СССР. Декларация о государственном суверенитете РСФСР от 12 июня 1990 г., а также законы РСФСР от 14 июля 1990 г. «О собственности на территории РСФСР» и от 24 октября 1990 г. «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» запретили применение на территории РСФСР соответствующих законов СССР. Следовательно, Закон СССР «О собственности» не может иметь правового значения для решения вопроса о субъектах государственной собственности на землю.

Закон РСФСР от 31 октября 1990 г. «Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР» указал, что земля является национальным богатством народов РСФСР и собственностью РСФСР.

Вопросы о передаче земли в частную собственность начали возникать в эпоху повальной приватизации предприятий. Статья 132 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), принятого в 1994 году, предусматривает, что предприятие должно включать все виды имущества, в том числе земельные участки, здания, сооружения и т.д.

Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (с изменениями от 14 октября 1992 г., 16 мая 1997 г., 25 января 1999 г.)3 (утратил силу) определил порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Согласно Указу "обязательным условием проведения коммерческого, инвестиционного конкурса, аукциона по продаже приватизированного предприятия и заключения договора купли-продажи на это предприятие является право приобретения земельного участка собственником приватизированного предприятия" (п.6).

Указ N 631 прямо установил, что право приобрести земельный участок в собственность либо взять его в аренду с правом приобретения в собственность принадлежит собственникам приватизированного предприятия. Эта норма важна тем, что собственнику предоставлялась возможность выбора: он вправе был по собственному желанию выкупить землю, взять ее в аренду или же оставаться пользователем.

Нормативная цена земли определялась Правительством РФ и равнялась в 1992 году пятидесятикратной ставке земельного налога в рублях за единицу площади земель. Основой для определения цены служили "ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов"4.

Явно желая стимулировать процесс приватизации, Президент РФ последовательно снижал нормативную цену земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них приватизированных предприятий. Так, Указом Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" (с изменениями от 18 сентября 1996 г., 29 января, 16 мая 1997 г.)5 (утратил силу) цена была установлена в размере 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади (п.7), а Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (с изменениями от 3 ноября 1999 г., 26 марта 2003 г.)6  - снижена до 5-кратной (п.4). Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденные Указом Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" (с изменениями от 2 апреля 1997 г., 25 января 1998 г., 26 марта 2003 г.)7, разрешали органам исполнительной власти (органам местного самоуправления) увеличивать нормативную цену земли не более чем в 3 раза (ч.3 п.4.10). В 1996 году выкуп земли набрал обороты, однако затем процесс застопорился, несмотря на снижение цены. Указ N 485, изданный в 1997 году, даже постановил: "Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены" (абз.2 п.2)


1.2. Право собственности в системе прав на землю

Земля одновременно представляет собой и последовательно характеризуется как природный объект (ресурс), часть территории (субъекта РФ, муниципального образования) и недвижимое имущество. Вопрос о правах на землю может ставиться в случае, если она рассматривается в узком смысле — как недвижимое имущество8.

Во всей Российской Федерации нет участка земли, в отношении которого у какого-либо субъекта (государства, гражданина и др.) не было бы определенного права. Права на землю подразделяются на две большие группы: вещные и обязательственные. Пониманию сущности прав на земельный участок способствует абстрактная схема «субъект — правовая связь — объект». Правовая связь выражает отношение субъекта (участника земельных отношений) к объекту (земельному участку).

Исходя из смысла положений ст. 216 ГК, вещными правами на землю являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ППНВ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ППБП) и сервитут. Из Постановления Конституционного Суда от 13.12.2001 № 16-П по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской следует, что правовой смысл понятия «имущество» охватывает не только право собственности, но и такие вещные права, как ППБП и ППНВ. Земельный участок по одному из указанных прав, указал Конституционный Суд, является для землепользователя именно «своим имуществом».

Итак, право на землю является вещным, если участник земельных отношений относится (и должен относиться) к земле как к своей. Исключение составляет сервитут. В отличие от других вещных прав сервитут вряд ли может выражать отношение субъекта к земле как к своей, поскольку это право пользования чужим земельным участком. С вещными правами на землю сервитут объединяет другой общий признак: все вещные права предполагаются постоянными, хотя п. 4 ст. 23 Земельного кодекса (ЗК) и допускает, что сервитут может быть срочным.

В отличие от вещных прав на землю обязательственные права на земельные участки возникают из сделок. Они указывают на вовлечение земельных участков в оборот, но не прекращают вещных прав на нее прежнего правообладателя. К обязательственным правам на земельные участки относятся право аренды, ПБСП, право доверительного управления земельным участком (ПДУ), право залога. Обязательственные права предоставляются на определенный срок. В принципе залог не относится к самостоятельному обязательственному праву на земельный участок, так как он лишь обеспечивает исполнение гражданско-правовых обязательств и по сути является обременением земельного участка. Однако п. 1 ст. 131 ГК относит ипотеку (залог недвижимости) к «правам».

Законы допускают установление обязательственных прав на земельные участки главным образом на основании договоров с обладателями вещных прав. Субъекты всех названных обязательственных прав не относятся к земле как к своей. Обязательственные права всегда вторичны по отношению к вещным правам на землю. В отношении земельного участка не может существовать только обязательственное право, на него всегда имеется какое-либо вещное право. Более того, поскольку находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут предоставляться другим лицам на ППБП и сдаваться такими лицами в аренду, то на один земельный участок может быть установлено одновременно два вещных и одно обязательственное право. Однако есть немало земельных участков, которые не предоставлены на ППБП или ППНВ. не сданы в аренду, не отданы в безвозмездное срочное пользование, доверительное управление и не обременены залогом, т.е. в отношении которых иных вещных прав, кроме права собственности, а также обязательственных прав не установлено.

Не относятся к обязательственным правам на землю ее купля-продажа, мена, дарение и рента. Они представляют собой разновидности сделок, предметом которых могут быть земельные участки, и оформляют переход на нее такого вещного права, как право собственности. Посредством таких сделок (договоров) реализуются правомочия собственников земельных участков по распоряжению ими.

Любой земельный участок принадлежит определенному субъекту на праве собственности, и в отношении него собственник осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения. Эти правомочия составляют содержание права собственности на землю.

Владение земельным участком — это фактическое осознанное обладание им. Не является владельцем земельного участка лицо, которое не знало, не могло и не должно было знать, что он ему принадлежит (например, если он оформлен на гражданина без его ведома). Именно владение земельным участком позволяет считать его своим и реализовывать правомочия пользования и распоряжения им.

Пользование тесно связано с владением. В принципе владение без пользования теряет для владельца смысл, поскольку именно пользование подразумевает извлечение из земельного участка выгоды (в том числе нематериальной) без утраты права собственности: возделывание участка или сдача его в аренду для получения прибыли, отдых на нем и т.п. Зачастую владение земельным участком без пользования невыгодно собственнику, так как с него нужно платить налог. Более того, неиспользование земельного участка в течение определенного времени может повлечь его изъятие государством.

Правомочия владения и пользования земельными участками есть и у лиц, не являющихся их собственниками. В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Правомочие пользования не следует отождествлять с правом пользования. Если первое составляет одно из правомочий самостоятельного вещного права, то второе является родовым понятием, обозначающим группу прав на землю (кроме права собственности и ППНВ). Понятие «право пользования» нередко употребляется в законах, особенно в ГК, однако определить, какое именно право пользования (аренды, ППБП и др.) предоставляется участнику земельных отношений, можно только исходя из положений ЗК, ограничивающих нахождение земельных участков у различных лиц на том или ином праве.

Распоряжение — это передача собственником права собственности на земельный участок. Оно обозначает последнее извлечение собственником из него пользы и одновременно утрату на него права собственности (владения, пользования и распоряжения).

Собственник распоряжается земельным участком, как правило, добровольно (обычно продает). Однако это возможно, если земельный участок не изъят из оборота или не ограничен в нем законом. В некоторых случаях законодательство обязывает собственника распоряжаться земельным участком. В соответствии со ст. 238 ГК если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок (например, в собственности иностранного гражданина оказался земельный участок на приграничной территории).

Утрата права собственности на земельный участок или его гибель помимо воли собственника (например, из-за стихийного бедствия) не входит в правомочие распоряжения.

Собственник должен помнить, что на основании ст. 210 ГК он несет бремя содержания принадлежащего ему земельного участка. Бремя содержания земельного участка выражается в обязанности уплаты с него налога независимо от интенсивности (частоты) пользования им, необходимости охраны земельного участка и т.д.


2. Формы собственности на землю в России и основания возникновения

2.1. Государственная собственность на землю

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида: собственность Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность субъектов РФ (региональная). Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов РФ, осуществляется соответственно Российской Федерацией и субъектами РФ. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией. Однако до разграничения государственной собственности на землю, находящейся в государственной и муниципальной собственности, распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями Земельного кодекса в федеральной собственности и собственности субъектов РФ находятся земельные участки:

которые признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов РФ федеральными законами;

которые приобретены Российской Федерацией и субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

право собственности Российской Федерации и субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю. Кроме того, в собственности субъектов РФ могут находиться

не переданные в частную собственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации; предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;

занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

Сегодня действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность земель Российской Федерации и субъектам РФ (или устанавливают принципы разграничения государственной собственности). Так, Законом РФ от 15.04.93 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» установлено, что объектом федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный Банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

В современных условиях правовую основу разграничения государственной собственности на землю составляют нормы Федерального закона (далее—ФЗ) от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Законом установлен общий порядок разграничения федеральных земель, земель субъектов РФ и муниципальных земель, который включает несколько стадий.

Во-первых, Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности. В эти перечни включаются земельные участки в соответствии с основаниями, указанными в ФЗ от 17.07.2001 № 101-ФЗ. Подготовка и согласование с органами государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 № 140.

Во-вторых, подготовленные и согласованные перечни земельных участков, на которые возникает право собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, утверждаются Правительством РФ.

В-третьих, сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

В-четвертых, право собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований регистрируется в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст. 3 ФЗ от 17.07.2001 № 101-ФЗ основанием для внесения в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих участков в состав: земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности; земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации. Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав: земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; фонда перераспределения земель.

2.2. Муниципальная собственность на землю

Муниципальная собственность на землю является самостоятельной формой собственности, субъектами которой являются муниципальные образования. Становление муниципальной собственности идет очень сложно, но, возможно, реализация положений Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанного федерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и других субъектах РФ.

Муниципальное образование — городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная настоящим Федеральным законом, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и 4выборные органы местного самоуправления (ст. 1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» от 28 августа 1995 г.). Муниципальными образованиями являются города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.

В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления»9 муниципальными образованиями признаются городские или сельские поселения, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения (Москвы или Санкт-Петербурга). Владение, пользование, распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности поселений, муниципальных районов и городских округов, относятся к вопросам местного значения соответствующего муниципального образования, решение которых осуществляется населением непосредственно и (или) органами местного самоуправления самостоятельно10. Правовой статус внутригородских территорий Москвы и Санкт-Петербурга как субъектов муниципальной собственности должен будет определяться законами Москвы и Санкт-Петербурга.

В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.

Согласно ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Как уже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственной собственности на землю для выделения федеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных образований (см. раздел «Государственная собственность на землю»).

Внесение в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у муниципальных образований, производится на основании включения этих земельных участков в состав:

земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и их объектов; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, земельные участки под которыми подлежат отнесению к федеральной собственности или собственности субъектов; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, отнесенных к федеральной собственности или собственности субъектов Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения; земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

Право муниципальной собственности на земельные участки в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных участков из собственности этих городов в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

2.3. Частная собственность на землю

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:

иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами11;

в соответствии со ст. 8 Закона РФ от 14.07.92 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» (ЗАТО) к участию в приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, и совершению сделок с ним допускаются только граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. Участие иных граждан и юридических лиц в совершении сделок допускается по решению органов местного самоуправления ЗАТО, согласованному с органами государственной власти субъектов РФ и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО;

Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на земельные участки под которыми иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений не имеют преимущественного права покупки или аренды земельного участка (п. 5 ст. 35 ЗК РФ). Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

С точки зрения оборотоспособности земельные участки могут быть оборотоспособными, ограниченными в обороте и изъятыми из оборота. Наличие установленных ограничений по отчуждению или переходу земельных участков от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом свидетельствует об изъятии из оборота или ограничении их оборота.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом сделок и находиться в свободном обороте. Наличие подобных земельных участков, изъятых из оборота, должно быть прямо предусмотрено законом (п. 2 ст. 129 ГК РФ, п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Ограниченные в обороте — это такие земельные участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Например, к ограниченно оборотоспособным следует отнести земли сельскохозяйственного назначения, поскольку они могут принадлежать на праве собственности лишь строго определенному кругу лиц. Ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, и в случаях, предусмотренных федеральными законами, они могут быть переданы в частную собственность. Соответственно ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть объектом оборота при соблюдении установленных земельным законодательством условий (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Объектом частной собственности могут быть оборотоспособные земельные участки, а в случаях, предусмотренных законом, — и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются специальным Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Указанный Закон содержит значительное количество норм, устанавливающих специфические правила оборота сельскохозяйственного назначения, отличные от общих положений гражданского и земельного законодательства. Из действия этого Закона выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Соответственно оборот указанных земельных участков регулируется общими положениями Земельного кодекса РФ.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с их категорией. Например, садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также отдыха. Разрешенное использование — это условия и порядок использования земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении. Так, наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений, обременении: проведение дренажных работ, создание инженерно-защитных сооружений на земельном участке, возведение зданий, сооружений определенной высоты и др.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, обладающий признаками делимого (т.е. не может быть разделен на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом. Так, земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов (ст. 258 ГК РФ), не подлежат разделу и земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют два вида норм.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Норма отвода устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок.

Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора). Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника. Правомочие распоряжения — обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельными участками.

Правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Они не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Земельный участок может принадлежать отдельным субъектам на праве индивидуальной собственности или на праве общей (совместной или долевой) собственности. Порядок осуществления правомочий сособственниками (участниками общей собственности) определяется гражданским законодательством, а также нормами специального законодательства (см., например, гл. 16 ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Во все времена устанавливались определенные ограничения права собственности; абсолютно неограниченного права собственности никогда не существовало. Ограничение права выражается в стеснении собственника в осуществлении его права. Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут определяться федеральными законами, договорами или судебными решениями. Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ). Право собственности может быть ограничено и самим собственником на основании договора; например, заключая договор аренды, собственник ограничивает правом арендатора принадлежащие ему правомочия владения и (или) пользования.

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая собственность домовладельцев возникает на земельный участок, на котором находится сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства не установлено иное;

в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ);

в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов12 (п. 2 ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан»);

согласно п. 4 ст. 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения.

Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности.

Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства. Особенности осуществления сособственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения своих правомочий определены в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».


2.4. Основания возникновения права частной собственности на землю

Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Наиболее распространенными основаниями приобретения прав на земельные участки являются административные правовые акты (решения компетентных органов о предоставлении земельных участков) и сделки.

Административный правовой акт. Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления осуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исполнительные органы государственной власти Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися соответственно в федеральной собственности, в собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц предоставляются за плату. Бесплатно они могут предоставляться в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и региональными законами. Так, в соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих»13 от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ тем, кто проходит военную службу по контракту общей продолжительностью 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы предоставляются в собственность земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или садоводства. Право на бесплатное получение в собственность земельных участков в установленных размерах имеют и Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы14.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно, устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Земельные участки предоставляются в собственность гражданам и юридическим лицам, если они не ограничены в обороте или хотя и ограничены, но федеральным законом разрешено их предоставление в собственность граждан и юридических лиц.

Законодательством установлен различный порядок принятия решения о закреплении земельного участка в собственность граждан и юридических лиц: при первичном выделении земельного участка для строительства, для целей, не связанных со строительством, при переоформлении существующего права на земельный участок на право собственности.

Не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду или постоянное бессрочное пользование), либо без такого согласования (в собственность или аренду).

Без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки предоставляются исключительно на торгах15. Порядок их организации и проведения определен в постановлении Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»16 от 11 ноября 2002 г. № 808.

Предварительное согласование не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также если земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется в несколько стадий:

1) работы по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

2) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельного участка без проведения торгов; осуществляется публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов;

3) торги по продаже земельного участка или права на аренду земельного участка; предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по заявлению гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Эта стадия завершается подписанием протокола о результатах торгов или подписанием договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов;

4) оформление протокола о результатах торгов является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка и оформления права собственности на земельный участок в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или основанием для заключения договора аренды земельного участка (если предметом торгов было право аренды).

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов также включает ряд последовательных стадий:

1) выбор земельного участка. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с их компетенцией17 с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В заявлении должны быть указаны: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют граждан о возможном (предстоящем) предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы граждан, связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Результаты таких сходов (референдумов) учитываются исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления.

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены законами (федеральными и субъектов Федерации).

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства;

2) решение исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта.

Копия решения выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Положительное решение служит основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Если по истечении этого срока решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых ограничили, вправе требовать (от соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления) возмещения понесенных убытков, даже если срок действия решения о предварительном согласовании был продлен.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

3) установление границ земельного участка на местности и его кадастровый учет, которые производятся за счет заинтересованных граждан и юридических лиц на основе решения о предварительном согласовании мест размещения объектов и проекта границ земельного участка;

4) решение о предоставлении земельного участка.

Предоставление гражданам земельного участка для целей, не связанных со строительством, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не определено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно) и заблаговременную публикацию такой информации. Можно выделить несколько стадий предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством.

1. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

2. На второй стадии орган местного самоуправления (или по его поручению соответствующая землеустроительная организация) по заявлению либо обращению исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

3. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в соответствии с его компетенцией, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.

4. Если земельный участок передается в собственность за плату или в аренду, то дополнительной является стадия заключения соответствующего договора купли-продажи или аренды земельного участка. Орган государственной власти (местного самоуправления) обязан заключить договор в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка.

5. На последней стадии происходит государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании акта компетентного органа о предоставлении земельного участка и договора купли-продажи.

Особый порядок предоставления земельных участков для соответствующих целей установлен, например, Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ (гл. 4), Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в отношении земель, предназначенных для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям — гл. 3 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ), Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ (ст. 3, 4), Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10).

Применение упрощенной процедуры предусмотрено:

а) для закрепления права собственности на земельный участок, который выделен гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до введения в действие ЗК РФ;

б) для приобретения в собственность земельного участка, переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования.

В этих двух случаях решение о закреплении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

в) для приобретения юридическими лицами земельных участков, которые до введения в действие ЗК РФ были предоставлены им на праве постоянного (бессрочного) пользования (юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 1 января 2004 г. переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности);

г) при купле-продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этих случаях покупатель может (по своему выбору) переоформить это право на право аренды или приобрести участок в собственность;

д) в случае приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами — собственниками зданий, строений, сооружений или приобретения несколькими лицами — собственниками здания (помещения в нем) неделимого земельного участка, на котором находится это здание, в общую долевую собственность.

В последних трех случаях порядок приобретения указанных земельных участков определяется в соответствии со ст. 36, 66 ЗК РФ, п. 1—3 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и состоит, как и всякая процедура, из нескольких стадий18.

1. Первоначально требуется подача заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о приобретении в собственность определенного земельного участка. К заявлению прилагается кадастровая карта (план) участка. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления — по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению компетентного исполнительного органа государственной власти — на основании дежурной кадастровой карты (плана) и градостроительной документации в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом: фактически используемой площади земельного участка (в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства); красных линий; границ смежных земельных участков (при их наличии); естественных границ земельного участка.

Если право собственности приобретают несколько лиц, то они обращаются в компетентный орган совместно.

2. В двухнедельный срок со дня подачи заявления или предоставления проекта границ земельного участка (когда кадастровая карта (план) отсутствовала на момент подачи заявления) соответствующий орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю.

Если решение принималось на основе заявления и проекта границ земельного участка, копия решения (и проект границ) направляется заявителю. На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и готовится кадастровая карта (план) земельного участка.

Если участок приобретается за плату, то дополнительной является стадия заключения договора купли-продажи участка по цене, определенной в соответствии с нормами ЗК РФ.

3. Завершается процедура государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения для целей их продажи, установлен в ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому отношения по использованию и охране земель регулируются исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Во-первых, земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, они могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными случаями, в случаях, установленных федеральными законами.

Во-вторых, одной из особенностей сделок по поводу земельных участков является возможность их заключения на торгах (конкурсах, аукционах), причем их проведение в ряде случаев является обязательным (например, при продаже юридическим лицам для застройки земельного участка, расположенного в поселении).

В-третьих, при совершении сделок с земельными участками стороны не вправе самовольно изменять его категорию, целевое назначение или особый режим использования (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и осуществляется компетентными органами государственной власти или местного самоуправления.

В-четвертых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

В-пятых, существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки:

обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами); для некоторых сделок и нотариальное удостоверение (договор ренты и договор залога земельных участков, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась);

в случаях, прямо определенных федеральным законом, необходима государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (регистрации не подлежат: договор купли-продажи земельного участка, договор аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, кроме случаев, установленных федеральным законом; завещание земельного участка). Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37), ГК РФ, а также специальным законодательством. Так, договор купли-продажи земельных участков, предназначенных под застройку и расположенных на землях поселения, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования (обязанность благоустроить территорию общего пользования, строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, соблюдение сроков строительства объектов недвижимости и др.). Особые условия и специальный порядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли (см., например, Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»19 от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). К объективно существенным (предусмотренным законодательством) условиям договора купли-продажи земельных участков относятся: предмет договора и его цена.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельном участке, которые бы позволили определенно установить его как имущество, подлежащее передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был присвоен кадастровый номер (уникальный, не повторяющийся на территории Российской Федерации). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели. Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.

При характеристике предмета договора важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования. Иначе в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В случаях, когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления его кадастровой стоимости. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Правительством РФ 8 апреля 2000 г. были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель20.

Кадастровая оценка земель проводится для налогообложения и иных целей, предусмотренных законом. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

В установленных законом случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется на основании нормативных актов. Например, при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных участков устанавливается в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, этот Договор может быть и консенсуальным (когда даритель обязуется передать земельный участок), и реальным (когда даритель передает земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи).

При дарении земельных долей осуществляется налогообложение в соответствии с Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»21 от 12 декабря 1991 г. № 2020-1. Налогоплательщиками являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность. Правда, нормы названного закона принимались в иных экономических условиях и при другой законодательной базе, в частности, вплоть до 1998 г. договоры дарения земельных участков, земельных долей необходимо было удостоверять нотариально. Сегодня налог взимается при условии удостоверения договора дарения по соглашению сторон нотариусом (при стоимости земельной доли свыше 80-кратного размера минимальной месячной оплаты труда), который обязан сообщить налоговому органу по месту нахождения земельного участка о совершенной сделке.


3. Проблема реализации права собственности на землю

3.1. Ограничения и прекращение права собственности на землю

Об ограничении прав на землю (обременении земельных участков) говорится в ст. 56 ЗК. В соответствии с ней права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным самим ЗК и другими федеральными законами. Конкретные ограничения прав на землю устанавливаются также актами исполнительных ОГВ, ОМС или судебными решениями. Фактически ограничением прав на землю является любое положение акта, устанавливающее правило владения, пользования или распоряжения земельным участком и отличающее его от других видов имущества: условия оборота и застройки земель ных участков, обязанность охраны земли, использования ее по целевому назначению и в определенные сроки, установление санитарно-защитных зон, сервитутов и др.

Широко распространенной формой ограничения прав на землю является резервирование земель для реализации в будущем государственных нужд. Например, для обеспечения строительства с меньшими затратами участка автомобильной дороги может быть установлено ограничение в выращивании на данном участке многолетних насаждений.

В зависимости от конкретной надобности ограничения прав на землю могут устанавливаться на определенный срок или бессрочно и сохраняются в случаях перехода права собственности на данную землю от одного лица к другому. Ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации и могут быть обжалованы в суде лицом, чьи права ограничены.

Значительно больше внимания ЗК и гражданское законодательство уделяют условиям прекращения прав на землю в РФ. В соответствии с ними могут быть выделены следующие основания прекращения прав на землю.

Значительно больше внимания ЗК и гражданское законодательство уделяют условиям прекращения прав на землю в РФ. В соответствии с ними могут быть выделены следующие основания прекращения прав на землю.

Право частной собственности на земельные участки добровольно22 прекращается при:

отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам в порядке, установленном гражданским законодательством (например, при продаже, дарении земельного участка). При совершении сделки, направленной на отчуждение зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности собственнику недвижимости, также происходит определение юридической судьбы земельного участка, вплоть до прекращения (перехода) на него права собственности (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ);

прекращении деятельности юридического лица (его ликвидации), использующего земельный участок на праве собственности. В данном случае прекращается право собственности на участок такого субъекта права, как юридическое лицо;

смерти гражданина и переходе права собственности на земельный участок по наследству к государству (например, при отсутствии у гражданина наследников);

добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок, который производится по письменному заявлению гражданина или юридического лица — собственника (ст. 53 ЗК РФ). При этом подача заявления не влечет за собой прекращение права собственности. По заявлению этого лица земельный участок принимается на учет по представлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. По истечении года со дня постановки земельного участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании орава муниципальной собственности на этот участок. Если земельный участок не признан по решению суда поступившим в муниципальную собственность, то он может быть вновь принят во владение, пользование, распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности.

ЗК РФ не устанавливает оснований для принудительного прекращения права собственности в силу совершения земельных правонарушений, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (в отличие от прекращения иных прав на землю — ст. 45-47, 54), а ограничивается ссылкой на гражданское законодательство, в соответствии с которым основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются:

обращение взыскания на земельный участок по обязательствам должника — собственника земельного участка, которое допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ);

неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

использование земельного участка с нарушением законодательства. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Если собственник земельного участка письменно уведомит компетентный орган о своем согласии исполнить это решение об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже земельного участка в суд. Орган государственной власти или орган/лестного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях должны определяться земельным законодательством (по аналогии с процедурой, определенной для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками (ст. 54 ЗК РФ), и с учетом положений ст. 286 ГК РФ);

реквизия земельного участка применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Реквизия может выражаться во временном изъятии земельного участка у его собственника уполномоченным исполнительным органом государственной власти. Тогда собственник вправе при прекращении упомянутых обстоятельств требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Размеры возмещаемых убытков и стоимости земельного участка могут быть оспорены собственником земельного участка в судебном порядке.

Реквизией не является изъятие земельного участка, в том числе выкуп, для государственных или муниципальных нужд;

выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп, а также изъятие у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, указанных в ст. 49 ЗК РФ. Подобное изъятие осуществляется путем выкупа, производимого Российской Федерацией, субъектами РФ или муниципальными образованиями в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок.

Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий устанавливаются ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ (так, земельные участки лесного фонда могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд только в исключительных случаях для выполнения международных обязательств Российской Федерации или для размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии Других вариантов возможного размещения этих объектов).

Решение принимается федеральным органом исполнительной власти (как правило, Правительством РФ) или органом исполнительной власти субъекта РФ. Порядок принятия таких решений и государственные органы, уполномоченные принимать решения, должны определяться федеральным земельным законодательством. Решение государственного органа подлежит государственной регистрации в учреждениях регистрационной службы, и собственник земельного участка должен быть извещен о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем за один год органом .принявшим такое решение, и о произведенной регистрации с указанием даты такой регистрации. Возможен выкуп земельного участка до истечения одного года, но только с согласия собственника.

Собственник земельного участка с момента государственной регистрации решения до достижения соглашения или судебного решения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, вправе производить необходимые затраты для использования земельного участка в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в этот период.

Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением сторон. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого иной — равноценный участок. При возникновении спора о стоимости земельных участков, иных объектов, расположенных на нем, для оценки их рыночной стоимости привлекаются независимые оценщики.

Если собственник не согласен с решением об изъятии или не достигнуто соглашение об условиях выкупа, государственный орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. С целью обеспечения устойчивости права собственности и недопущения злоупотреблений со стороны компетентных органов законодательством установлено, что такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (см. п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 55 ЗК РФ).

В случаях, когда происходит изъятие лесных и сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ для государственных и муниципальных нужд, не связанных с использованием земельных участков по указанному назначению, подлежат возмещению и потери сельскохозяйственного производства, и потери лесного хозяйства;

отчуждение земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу. Такое прекращение права собственности применяется тогда, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, при наследовании участка), но не может принадлежать ему в силу закона. Такой земельный участок должен быть отчужден собственником в течение года с момента возникновения права собственности на земельный участок, если законом не установлен иной срок. Иной срок и даже иной момент начала течения указанного срока установлен в ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно названной статье отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до 28 января 2003 г. должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (т.е. до 28 января 2004 г.). Земельные участки или земельные доли, приобретенные после 28 января 2003 г., подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки либо в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение нормы о запрете иметь в частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных лиц составляет более чем 50%.

Если в предусмотренный срок земельный участок не был отчужден его собственником, то участок по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости земельного участка, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (земельного участка);

национализация земли, т.е. обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Последствия прекращения права собственности в силу закона определены в ст. 306 ГК РФ: при принятии такого акта все причиненные собственнику убытки подлежат возмещению государством; все возникающие при этом споры разрешаются в судебном порядке.


3.2. Защита прав собственников земельных участков

Права собственности на землю гарантировано Конституцией РФ и защищается способами, установленными законодательством.

В последнее время вопрос защиты права частной собственности граждан на земельный участок приобрел достаточно острую актуальность.

Земля (земельные участки) является особым видом недвижимости, поскольку, как и все иные природные объекты, они – не рукотворный капитал, а объект естественного, природного происхождения.

Земля имеет важное государственное, экономическое и экологическое значение, что обуславливает особый характер ее защиты как объекта права собственности. Так, важным является законодательное закрепление того, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также, что при заключении договора о продаже земельного участка, в нем должны быть указаны данные позволяющие точно определить земельный участок, также не допустимость изменения целевого назначения земель при продаже земли. Также действующее законодательство предусматривает особое основание прекращения права собственности на земельный участок – изъятие для государственных или общественных нужд, что может осуществляться с обязательным возмещением собственнику убытков, а также изъятие земельного участка у собственника в случае его виновных действий либо иных обстоятельств (ст. ст. 284-285 ГК РФ).

Защита права собственности на земельный участок может осуществляться в исковом порядке, в порядке особого производства и в административном порядке.

Защиту нарушенного права собственности на землю осуществляет установленный процессуальным законодательством суд или арбитражный суд. Защита права собственности третейским судом земельным законодательством прямо не предусмотрена. В соответствии с п.2 ст. 8, п.1 ст.35 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, право частной собственности охраняется законом.

Законом (ст. 12 ГК РФ) устанавливаются следующие способы защиты права собственности: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пересечения действий, нарушающих права или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается только при необходимости пресечь нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судов акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Под способами защиты гражданских прав в ст. 12 ГК РФ понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Перечень этих мер, приведенный в ст. 12, едва ли научно обоснован, поскольку некоторые из мер взаимно перекрывают друг друга, а форма защиты (самозащита) признана ее способом. Тем не менее, закрепление в законе даже в таком несовершенном виде наиболее распространенных способов защиты является полезным, поскольку ориентирует потерпевших на известный инструментарий в защите их прав23.

По общему правилу выбор способа защиты нарушенного права предоставляется самому потерпевшему, если только в самом законе не указывается на возможность применения лишь конкретной меры и мер защиты.

Конечно, важным в данном случае (и хоть и не решившим всех проблем) является вынесение 21.04.2003 г. Конституционным Судом постановления о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, в котором указывается на то, что граждане не ограничены в выборе способа защиты нарушенного права, и, что в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование подлежащих применению нормативных положений, а также выяснение возможности применения средств защиты в форме виндикации и реституции в зависимости от обстоятельств конкретного дела и возникших правоотношений.

Однако чаще всего такой выбор предопределяется спецификой защищаемого права и характером нарушения. Так, собственник, незаконно лишенный владения земельным участком, может истребовать ее из чужого незаконного владения лица, с которым он не состоит в каком-либо относительном правоотношении, лишь с помощью виндикационного иска (ст. 301 ГК), а не посредством заявления требования о применении реституции (ст. 167 ГК) или иска из неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК).

Указанные в ст. 12 способы защиты гражданских прав неоднородны по своей юридической природе, что также оказывает существенное влияние на возможности по их реализации. Наиболее важным в этом плане является их подразделение на меры защиты и меры ответственности, которые различаются между собой по основаниям применения, социальному назначению и выполняемым функциям, условиям реализации и некоторым другим признакам. В частности, меры ответственности, к которым среди названных в ст. 12 способов защиты относятся возмещение убытков, взыскание неустойки и компенсация морального вреда, в отличие от мер защиты, применяются по общему правилу лишь к виновному нарушителю субъективных прав и выражаются в дополнительных обременениях в виде лишения правонарушителя определенных прав или возложении на него дополнительных обязанностей.

Необходимость в применении такого способа защиты, как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, субъективное право оспаривается, отрицается или имеется реальная угроза таких действий. Зачастую неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или по крайней мере затрудняет такое использование. Например, если собственник земельного участка не имеет на него правоустанавливающих документов, он не может его продать, подарить, обменять и т. п. Признание права как раз и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Признание права как способ его защиты по самой своей природе может быть реализовано лишь в судебном порядке посредством официального подтверждения судом наличия или отсутствия у истца спорного права.

В большинстве случаев требование о признании субъективного права является необходимой предпосылкой применения иных предусмотренных ст. 12 способов защиты. Например, чтобы восстановить положение, существовавшее до нарушения, или принудить должника к выполнению обязанности в натуре, истец должен доказать, что он обладает соответствующим правом, защиты которого он добивается. Однако нередко требование о признании права имеет самостоятельное значение и не поглощается другими способами защиты. Так, признание права является распространенной мерой защиты права собственности и иных вещных прав, права авторства и т. п.

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, как самостоятельный способ защиты применяется в случаях, когда нарушенное регулятивное право в результате правонарушения не прекращает своего существования и может быть реально восстановлено путем устранения последствий правонарушения. Данный способ защиты охватывает собой широкий круг конкретных действий, например возврат собственнику его имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК).

Восстановление положения, существовавшего до нарушения, может происходить посредством применения как юрисдикционного, так и неюрисдикционного порядка защиты.

Пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, как и требование о признании права, может применяться в сочетании с другими способами защиты, например взысканием убытков или неустойки, или иметь самостоятельное значение. В последнем случае интерес обладателя субъективного права выражается в том, чтобы прекратить (пресечь) нарушение его права на будущее время или устранить угрозу его нарушения.

Нередко целью данного способа защиты является устранение препятствий для осуществления права, создаваемых нарушителем. Обычно это имеет место при длящемся правонарушении, которое само по себе не лишает лицо субъективного права, но мешает ему нормально им пользоваться. Так, собственник земельного участка может потребовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК).

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки представляют собой частные случаи реализации такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, поскольку совпадают с ним по правовой сущности. Наиболее очевидным это является при приведении сторон, совершивших недействительную сделку, в первоначальное положение. Но и тогда, когда в соответствии с законом к одной из сторон недействительной сделки применяются конфискационные меры в виде взыскания всего полученного или причитающегося по сделке в доход государства, права и законные интересы другой стороны защищаются путем восстановления для нее положения, существовавшего до нарушения права.

Поскольку ничтожность сделки далеко не всегда очевидна, не исключены иски о признании ничтожной сделки недействительной, что нашло подтверждение в п. 32 постановления Пленумов ВС и ВАС N 6/8.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре, нередко именуемое в литературе реальным исполнением, как самостоятельный способ защиты гражданских прав характеризуется тем, что нарушитель по требованию потерпевшего должен реально выполнить действия, которые он обязан совершить в силу обязательства, связывающего стороны. Исполнение обязанности в натуре обычно противопоставляется выплате денежной компенсации. Очевидно, что интерес потерпевшего отнюдь не всегда может быть удовлетворен такой заменой. Поэтому, если иное не предусмотрено законом, он вправе настаивать на том, чтобы его контрагент фактически совершил действия, являющиеся предметом соответствующего обязательства. В случаях, когда исполнение обязанности в натуре объективно невозможно либо нецелесообразно ввиду отсутствия механизма принудительной реализации, данный способ защиты может быть заменен иным средством защиты по выбору потерпевшего.

Такой способ защиты гражданских прав, как компенсация морального вреда, состоит в возложении на нарушителя обязанности по выплате потерпевшему денежной компенсации за физические или нравственные страдания, которые тот испытывает в связи с нарушением его прав. Сфера применения данного способа защиты ограничена двумя обстоятельствами. Во-первых, требования о компенсации морального вреда могут быть заявлены только гражданами, так как юридические лица физических и нравственных страданий испытывать не могут. Во-вторых, нарушенные права должны носить по общему правилу личный неимущественный характер. При нарушении других гражданских прав возможность компенсации морального вреда должна быть прямо предусмотрена законом.

Прекращение или изменение правоотношения выступает в качестве способа защиты гражданских прав лишь тогда, когда производится по одностороннему заявлению участника правоотношения в случае нарушения другим участником своих обязательств или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором.

Чаще всего данный способ защиты реализуется в судебном порядке, так как связан с принудительным прекращением или изменением правоотношения. Однако в случаях, предусмотренных законом, он может быть реализован потерпевшим и самостоятельно.

Признание "неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону", особым способом защиты права в теоретическом плане вряд ли оправданно. Во-первых, защита прав по самой своей сути не может заключаться в воздержании от каких-либо действий, а, напротив, предполагает их совершение. Во-вторых, неприменение противоречащих закону актов является обязанностью суда, которой тот должен придерживаться во всей своей деятельности в соответствии с принципом законности.

Однако с практической точки зрения специальное указание на данное обстоятельство можно признать полезным, поскольку при игнорировании незаконного правового акта суд может опереться на конкретную норму закона, которая предоставляет ему такую возможность.

Указанная мера распространяется как на индивидуально-правовые, так и на нормативные акты государственных органов и органов местного самоуправления. В обоих случаях суд может обосновать, почему им не применяется в конкретной ситуации тот или иной правовой акт, какой норме и какого закона он противоречит.

Судом не должны применяться незаконные акты любых государственных органов и органов местного самоуправления, включая и те из них, признание недействительности которых не относится к его компетенции. Так, федеральный районный суд не может признать недействительным не соответствующий закону акт федерального министерства или ведомства, но он обязан его игнорировать как противоречащий закону при разрешении конкретного гражданско-правового спора. Если же вопрос о признании недействительным незаконного акта входит в компетенцию данного суда, последний не может ограничиться лишь игнорированием этого акта и должен объявить его недействительным.

По смыслу закона и в соответствии с принципом законности не применять противоречащие закону акты государственных органов и органов местного самоуправления должны не только суды, но и любые другие органы, осуществляющие защиту прав граждан и юридических лиц.

Содержащийся в статье 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим. К иным способам защиты, предусмотренным законом, относятся, в частности, выполнение работы за счет должника (ст. 397 ГК), удержание имущества до выполнения должником своих обязательств (ст. 359-360, 790, 996 ГК и др.), взыскание неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК).


Заключение

В заключение дипломной работы можно сформулировать некоторые основные выводы по проведенному исследованию.

Анализ истории земельных правоотношений показывает, что становление права собственности на землю происходило на протяжении длительного исторического периода. Исторически земля в России принадлежала сельскому обществу (или общине), то есть была в общественной собственности. Лишь в XVII веке в экономическом обиходе страны появляется понятие «родовое поместье», что фактически знаменует собой стремление землевладельцев закрепить за своим родом частную собственность на землю.

Широкое распространение покупка и продажа земли дворянами получила лишь после того, как Петр I закрепил за помещиками их владения в собственность вне зависимости от исполнения ими военной службы. Крестьяне начали покупать землю лишь в 19 веке. Российский премьер Столыпин в начале 20 века хотел переключить внимание крестьян с требований передачи им помещичьей, монастырской и царской земли на раздел общинной земли между крестьянами.

В период Советской власти земля принадлежала государству и по закону считалась народным достоянием. В истории современной России вопрос о правах собственности на землю в стал в связи с переходом к новым экономическим отношениям. Были приняты новый Гражданский и Земельный кодексы, ряд законов нормативных актов, затрагивающих вопросы собственности.

Право собственности на землю есть право владельца участка земли его продавать, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом.

Право собственности на землю должно осуществляться с учетом конституционных положений о равной защите права собственности на землю независимо от формы права собственности - частной, государственной, муниципальной и иной. При этом собственник осуществляет свои полномочия свободно (ч. 2 ст. 8, ч. 2 ст. 9, ст. 36 Конституции РФ). Внешние пределы, в которых допускается реализация прав собственника земельного участка, состоят в запрете причинять ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц. Внутренние пределы определяются установленными гражданским и земельным законодательством правилами оборота земельных участков. Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность (приватизироваться), а также быть объектами гражданско-правовых сделок. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, по общему правилу не должны предоставляться в частную собственность, исключения могут устанавливаться федеральными законами (ст. 27 ЗК).

Перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п. 4 ст. 27 ЗК. К ним, в частности, относятся земли, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, за исключением случаев, предусмотренных законом, а также зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др. федеральными объектами.

Перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дан в п. 5 ст. 27 ЗК. Он, в частности, включает земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятые из оборота; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда и др. земельные участки. Ограничения оборотоспособности земельных участков могут быть связаны с действием специальных правил оборота иной недвижимости - природных объектов, предусмотренных федеральными законами. Например, согласно ст. 12 ЛК не допускаются гражданско-правовые сделки, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков, не входящих в лесной фонд. Сделки же, касающиеся права пользования указанными объектами, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им, - гражданским законодательством.

В государственной собственности находится большая часть водных объектов. Согласно ст. 22 Водного кодекса продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, не допускаются. Обособленные водные объекты могут участвовать в обороте в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом переход права пользования водными объектами от одних лиц к другим осуществляется на основании распорядительной лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.

Ограничения оборотоспособности земли могут зависеть от состава субъектов права собственности на определенные виды земельных участков. Так, земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях России в соответствии с федеральными законами, не могут находиться в собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 ЗК). Земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранцев составляет более чем 50 процентов, могут обладать только на праве аренды, но не на праве собственности (ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Правила, ограничивающие оборотоспособность земельных участков, содержатся также в ряде других законов, в частности в Законе о садоводческих объединениях граждан, Законе о железнодорожном транспорте и др.

Таким образом, ограничения оборотоспособности земельных участков могут состоять в предусмотренных федеральным законом специальных требованиях, предъявляемых к субъектам права собственности, особых положениях, относящихся к основаниям его возникновения и прекращения, и, наконец, к самому содержанию права собственности.

Пределы осуществления права собственности на земельный участок зависят от закрепленного в законе и в установленном им порядке целевого назначения той категории земли, к которой он относится. Так, специальные правила, применяемые к обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, возлагают на собственников этих участков обязанность использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным вредным воздействиям хозяйственной деятельности (ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Правовой режим земель определяется федеральным законом исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования. В зависимости от целевого назначения земли в РФ подразделяются на следующие категории - земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (ст. 7 ЗК).

Законом предусмотрены также основания и порядок изъятия земельного участка в случае его ненадлежащего использования либо неиспользования для соответствующей цели.

Гражданско-правовая защита права собственности представляет собой совокупность гражданско–правовых способов (мер), которые применяются при непосредственном нарушении права собственности.

Защита права собственности может осуществляться в исковом порядке, в порядке особого производства и в административном порядке, а также с помощью специальных способов юрисдикционной защиты – отмены в порядке подчиненности нарушающих право решений должностных лиц – как по жалобе лица, так и в порядке ведомственного контроля: и направления прокурором протеста, представления или предостережения о недопустимости нарушения закона; об устранении нарушений действующего законодательства, прав граждан и организаций.

Защита права собственности, действительно, один из самых важных институтов гражданского права. А реальная защита права собственности граждан может быть осуществлена только с помощью создания эффективного механизма защиты этого права, базовым компонентом которого является создание норм права и обеспечение их исполнения. Но практическая реализация защиты права собственности невозможна и без создания эффективно действующей системы государственных органов, а также посредством комплексного, слаженного взаимодействия контролирующих, правоохранительных и судебных органов.


Библиография

  1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года. - "Российская газета", N 237, 25.12.1993.

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 31.12.2005). - "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2005) - "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147, "Парламентская газета", N 204-205, 30.10.2001, "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.

  4. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ (ред. от 31.12.2005). - "Собрание законодательства РФ", 20.11.1995, N 47, ст. 4471, "Российская газета", N 227, 23.11.1995, N 229, 25.11.1995.

  5. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 N 22-ФЗ (ред. от 31.12.2005). - "Собрание законодательства РФ", 03.02.1997, N 5, ст. 610, "Российская газета", N 23, 04.02.1997.

  6. Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005). - "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002, "Российская газета", N 137, 27.07.2002, "Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3018.

  7. Федеральный закон О разграничении государственной собственности на землю от 17.07.2001 N 101-ФЗ - "Российская газета", N 137, 20.07.2001, "Парламентская газета", N 134, 20.07.2001, "Собрание законодательства РФ", 23.07.2001, N 30, ст. 3060

  8. Закон РФ О статусе столицы Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 22.08.2004) - "Ведомости СНД РФ и ВС РФ", 13.05.1993, N 19, ст. 683.

  9. Федеральный закон Об общих принципах организации местного самоуправления от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 02.02.2006) - "Собрание законодательства РФ", 06.10.2003, N 40, ст. 3822, "Парламентская газета", N 186, 08.10.2003, "Российская газета", N 202, 08.10.2003.

  10. Закон РФ О закрытом административно-территориальном образовании от 14.07.1992 N 3297-1 (ред. от 10.01.2006) -"Ведомости СНД РФ и ВС РФ", 20.08.1992, N 33, ст. 1915, "Российская газета", N 190, 26.08.1992.

  11. Федеральный закон О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 02.11.2004) - "Собрание законодательства РФ", 20.04.1998, N 16, ст. 1801, "Российская газета", N 79, 23.04.1998.

  12. . Абова Т.Е., Богуславский М.М., Светланов А.Г. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Часть 3 /Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Светланова А.Г. - М.: "Юрайт-Издат", 2004.

  13. Боголюбов С.А., ред. Земельное право. - М.: "Проспект", 2005.

  14. Боголюбов С.А., ред. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации: По состоянию на 20.05.2005 г. - М.: "Проспект", 2005.

  15. Болтанова Е.С. Земельное право: Курс лекций. – М.: Инфра-М, 2005.

  16. Болтанова Е.С. Земельное право: Учебное пособие. – М.:РИОР, 2005.

  17. Быстров Г.Е., Гусев Р.К., ред. Земельное право. - М.: "Проспект", 2006.

  18. Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2004.

  19. Гражданское право: Учебник. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.: Проспект, 2001.-Ч.1.

  20. Гуев А.Н. Гражданское право. Т. 1-3 – М.: Инфра – М, 2003.

  21. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. - М.: "Волтерс Клувер", 2005.

  22. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) /Отв. ред. О.Н. Садиков.-М.: Контракт; Инфра, 2002.

  23. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный)/ А. К. Губаева [и др.]; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.

  24. Крассов О.И. Земельное право современной России. - М.: "Дело", 2003.

  25. Мазуров А.В. Земельное право. – М.: Юрайт-Издат, 2005.

  26. Улюкаев В.Х., ред. Земельное право. - М.: "Былина", 2002.

1 Болтанова Е.С. Земельное право: Курс лекций. – М.: Инфра-М, 2005, с. 40.

2 Ключевский, В. Курс русской истории / В. Ключевский. –– Издание 2-е. – М.: Государственное издательство, 1923. – Ч. 4. – С. 245

3 "Российская газета" от 18 июня 1992 г.

4 Постановление Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. N 112 "Об утверждении Порядка определения ставок земельного налога и нормативной цены земли и Порядка централизации средств от платы за землю на специальный бюджетный счет Российской Федерации и их использования" (с изменениями от 11 июня 1992 г.). "Российская газета" от 14 марта 1992 г (утратил силу).

5 "Российская газета" от 17 мая 1995 г.

6 "Российская газета" от 10 июня 1997 г.

7 "Российская газета" от 26 июля 1994 г.

8 Мазуров А.В. Земельное право. – М.: Юрайт-Издат, 2005, с. 29

9 СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2004, № 25. Ст. 2482.

10 Норма п. 2 ст. 11 ЗК РФ ограничивает круг субъектов, правомочных осуществлять распоряжение муниципальными земельными участками, органами местного самоуправления и расходится с положениями ГК РФ (ст. 125, п. 2 ст. 215) и Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления от 6 октября 2004 г. № 101-ФЗ. При определении круга субъектов, выступающих от имени собственника муниципальных земель, необходимо руководствоваться ст. 130 Конституции РФ, которая определяет, что местное самоуправление, т. е. самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, осуществляется гражданами путем прямого волеизъявления, а также через выборные и другие органы местного самоуправления.

11 До установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается (п. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации»).

12 Целевые взносы — денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на приобретение объектов общего пользования.

13 СЗ РФ. 1998. № 22, Ст. 2331; 2000. № 1. Ст. 12; 2000. № 26. Ст. 2729; 2000. № 33. Ст. 3348; 2001. № 31. Ст. 3173; 2002. № 1. Ст. 2; 2002. № 19. Ст. 1794; 2002. № 21. Ст. 1919; 2002. № 26. Ст. 2521; 2002. № 48. Ст. 4740; 2002. № 52. Ст. 5132; 2003. № 46. Ст. 4437; 2003, № 52. Ст. 5038; 2004. № 18. Ст. 1687.

14 Закон РФ «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» от 15 января 1993 г. № 4301-1 // ВВС РФ. 1993. № 7. Ст. 247; СЗ РФ. 1996. № 32. Ст. 3838; 2000. № 33. Ст. 3348; 2001. № 29. Ст. 2953.

15 Без проведения торгов земельный участок предоставляется в аренду в тех случаях, когда была предварительная или заблаговременная публикация сообщения о наличии предполагаемых для передачи земельных участков и имеется только одна заявка.

16 СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

17 В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

18 Изложенная процедура применяется к ситуациям, указанным в пункте (в) в тех случаях, когда юридическое лицо на предоставленном ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения.

19 СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2003. № 9, Ст. 8051.

20 СЗ РФ. 2000. №16. Ст. 1709

21 ВВС РФ. 1992. № 12. Ст. 593; 1993. № 4. Ст. 118; 1993. № 14. Ст. 486; СЗ РФ. 1995. № 5. Ст. 346; 2002. № 1. Ст. 2.

22 Классификация оснований прекращения права частной собственности имеет весьма условный характер, поскольку, например, юридическое лицо может быть ликвидировано не только по решению его учредителей, но и на основании решения суда,

23 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный)/ А. К. Губаева [и др.]; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.


Другие похожие работы

  1. Материалы для диплома Договор банковского вклада
  2. Место космического права в современном международном праве
  3. Проблемы государства и права в социологии Спенсера
  4. Право владения
  5. Право: понятие и отличительные признаки





© 2002 - 2019 RefMag.ru