Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Содержание

Введение

Глава 1. Общие сведения об ипотечном кредитовании

1.1. История понятия "ипотека"

1.2. Системы ипотечного жилищного кредитования

1.2.1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1.2.2. Основные термины ипотечного рынка

1.2.3. Участники ипотечного кредитования

1.2.4. Участники ипотечного рынка

1.2.5. Системы ипотечного жилищного кредитования

1.3. Ипотечное кредитования в России

1.3.1. Ипотечное кредитование в Москве

1.3.2. Ипотечное кредитование в российских регионах

1.4. Резюме

Глава 2. Исследование проблем рынка ипотечного кредитования в России

2.1. Финансовые риски на рынке ипотечного жилищного кредитования

2.1.1. Инструменты кредитования

2.1.2. Основные виды рисков

2.1.3. Расчет ставки процента по ипотечному кредиту

2.2. Резюме

Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1. Предпосылки перспективности ипотечного кредитования

3.2. Перспективы развития ипотеки

3.2.1. Доработка законодательной базы

3.2.2.Создание системы государственной поддержки

3.2.3. Выбор системы финансирования ипотеки

3.2.4. Создание системы управления финансовыми рисками

3.3. Резюме

Заключение

Литература

Приложение 1. Расчет выплат по кредитам

Приложение 2. Условия приема вкладов в USD

Приложение 3. Динамика доходности облигаций казначейства США

Приложение 4. Динамика цен на недвижимость

Приложение 5. Динамика валютного курса

Введение

После распада союзного государства и проведения курса экономических реформ программа жилищного строительства в России претерпела кардинальные изменения. В первую очередь это коснулось финансовых потоков государственного бюджета. Так в 1987 г. доля государства в финансировании строительства жилья составляла более 80%, а доля средств населения, включая ЖСК всего 15%. Жилищное строительство в СССР по значимости всегда занимало одно из первых мест. Результатом этого явилось создание разветвленной сети домостроительных комбинатов, заводов железобетонных изделий, специализированных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и других предприятий и организаций, так или иначе связанных с индустрией производства жилья. Все это работало, как хорошо отлаженный механизм. Вместе с тем, проблема обеспечения жильем российских граждан не была решена, и строительные организации продолжали свою деятельность до тех пор, пока на их счетах не закончились денежные средства. Первыми и единственными органами власти вынужденными реагировать на катастрофическое падение финансирования жилищно-строительного комплекса оказались региональные структуры.

В настоящее время доля городского бюджета по финансированию ввода жилья составляет не более 25%, а доля федерального бюджета составляет еще меньше - не более 10%. В то же время количество жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, увеличилась в несколько раз.

Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на улучшение жилищных условий. Размеры предоставляемого бесплатного социального

жилья сократились с 1990 по 1997 гг. в 3,1 раза [6, 7, 20]. Бесплатное жилье доступно примерно для 400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей [6]. Например, в среднем в США на одного человека приходится 64 кв. м жилья, в других развитых странах 30-45. Только каждый десятый житель России имеет площадь более 18 кв. м, около трети населения имеют менее 9 метров. Ежегодно в России только одна семья из 100 приобретает новую квартиру. Если к этому добавить проблему старения жилищного фонда, то положение с жильем в России можно назвать катастрофическим.

В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году [6,7,20].

Необходимо отметить, что ежегодно в Москве строителями сдается в эксплуатацию более трех миллионов квадратных метров жилья, которое должно распределяться среди военнослужащих, очередников и поступать на реализацию по коммерческим ценам. И, тем не менее, значительное количество квадратных метров жилой площади в 1999 - 2000 гг. пустовало городе. Во многом, как это ни банально прозвучит, сказывается падение доходов населения города после экономического кризиса в августе 1998 года. Тогда, в результате краха финансовой системы многие тысячи вкладчиков утратили свои сбережения, которые, можно предполагать с большой долей вероятности, были отложены, в частности, и на покупку недвижимости и могли бы сегодня выгодно вложены в квартиры московских новостроек. А те жители города, кто по-прежнему обладает достаточными финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, составляют лишь очень малую часть — порядка 3-5% московских семей [21].

Рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Поиск источников финансирования, которые могли бы заменить государственные, стал актуальной задачей для крупных российских городов. В Москве данная проблема решается в основном за счет инвесторов. При этом, часть средств, получаемых от реализации жилья повышенной комфортности, направляется на строительство квартир очередникам. Вместе с тем, существующее положение дел не позволяет восполнить дефицит ресурсов для финансирования жилищного строительства. Решение названной проблемы представляется возможным, если создать условия населению для приобретения жилья на рынке за счет собственных средств в рамках реализации программы ипотечного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование является для населения альтернативой длительному накоплению средств для покупки жилья. Оно позволяет значительно ускорить приобретение квартир, более того, приобрести жилье с рассрочкой. Для банков это перспективная сфера долгосрочных инвестиций. Что же касается государства или городских властей, то, решая вопросы жилищного строительства, они снимают социальную напряженность в обществе. Ипотека может и должна стать фундаментом для поднятия экономики России. Пример многих развитых стран показывает, что вместе с решением проблемы жилья ипотека способствует образованию в государстве качественно новых финансово-кредитных отношений, финансовой и экономической стабильности за счет высокоразвитого рынка закладных и ценных бумаг.

Тема данной дипломной работы является актуальной поскольку несмотря на отмеченные возможности, ипотека в России до настоящего момента не получило широкого распространения. Ипотечное кредитование в России находится на начальном этапе развития в связи с чем, к настоящему времени в России было проведено достаточно мало научных исследований по вопросам ипотечного кредитования. Целью настоящей работы является анализ развития ипотечного кредитования в России, выявление существующих проблем, разработка рекомендаций решения этих проблем, анализ международного опыта в области ипотечного жилищного кредитования с целью анализа перспектив развития ИЖК в России и подготовки рекомендаций по использованию такого опыта в российских условиях. Базой и источниками фактического материала послужили публикации в периодических изданиях (в том числе и материалы опубликованные в интернет), а также материалы, предоставленные коммерческими банками занимающимися ипотекой.

1. Общие сведения об ипотечном кредитовании.

Цель данной главы – раскрыть основные понятия и сущность процесса ипотечного кредитования. В главе рассматриваются основные модели ипотечного кредитования участники моделей, зарубежный опыт ипотечного кредитования, программы и структуры ипотечного кредитования в России

1.1. История понятия "ипотека".

Ипотека — это залог недвижимости с получением ипотечного кредита, дающего возможность приобрести жилье. Закладываться может любая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, очень часто закладывается именно приобретаемая в кредит недвижимость.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В России понятие "ипотека" существовало на протяжении нескольких столетий. Но, начиная со времени революционных октябрьских преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово- экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

1.2. Системы ипотечного жилищного кредитования

Целью данного раздела является описание терминов, участников ипотечного рынка, их функций, а также описание механизмов функционирования ипотечных систем. Необходимо отметить,

1.2.1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Основным нормативным документом, регулирующим ипотечное кредитование, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон содержит информацию о том в каких случаях возникает ипотека, о требованиях предъявляемых к залогу, об обращении взыскания на залог и т.д. [1].

1.2.2. Основные термины ипотечного рынка

Первичный ипотечный рынок - совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих возникновение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки между кредитором и заемщиком.

Вторичный ипотечный рынок - совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих возникновение обязательств между ипотечным агентством и квалифицированными кредиторами по рефинансированию и обслуживанию ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит - кредит, выданный на основании кредитного договора под Ипотеку на первичном ипотечном рынке.

Кредитный договор - договор, на основании которого кредитор обязуется предоставить денежные средства на приобретение жилья в размере и на условиях, предусмотренных договором под залог (ипотеку) указанного жилья, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Договор ипотеки - договор, являющийся основанием возникновения ипотеки.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству (кредитному договору), обеспеченному ипотекой имущества;

2) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

1.2.3. Участники ипотечного кредитования

Заемщиками могут быть как физические, так и юридические лица. Заемщики это:

1) физические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит на приобретение на средства кредита жилья под залог (ипотеку) указанного жилья;

2) юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором в качестве надежного и платежного заемщика на основе анализа кредитного риска.

Кредиторы - банки и иные кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

Ипотечные агентства – специализированные институты вторичного ипотечного рынка. Они выполняют следующие основные функции:

1) организуют систему рефинансирования банков – первичных кредиторов, путем скупки прав требования по ипотечным кредитам (и тем самым содействуют развитию ипотечного жилищного кредитования в стране);

2) привлекают долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования банков (для выдачи ипотечных кредитов населению);

3) осуществляют стандартизацию и унификацию процедур ипотечного кредитования с целью минимизации рисков и повышения надежности собственных ценных бумаг [23];

4) представляют интересы ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Квалифицированные агентством кредиторы - кредиторы, имеющие договорные отношения с агентством по выкупу (уступке требований) и обслуживанию ипотечных кредитов.

1.2.4. Участники ипотечного рынка.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

Риэлтеры - юридические лица, имеющие лицензию на осуществление риэлтерской деятельности и осуществляющие следующие функции:

1) подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья;

2) участие в договорах купли-продажи жилья в качестве представителей;

3) организация заключения и/или исполнения договоров купли-продажи жилья в качестве посредников;

4) осуществление продаж жилья из собственных жилищных фондов;

5) участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование по поводу страхования имущества, ответственности, жизни (утраты трудоспособности)

Оценщики - юридические или физические лица - индивидуальные предприниматели, имеющие право на осуществление оценочной деятельности на момент оценки жилья в соответствии с действующим законодательством

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах на недвижимое имущество на всей территории регистрационного округа, ведущий единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в пределах установленной законом компетенции осуществляет следующие функции:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок;

3) установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;

4) внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации сделок с недвижимым имуществом, прав на недвижимое имущество, ограничениях (обременениях) этих прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача документов, удостоверяющих произведенную государственную регистрацию прав;

6) предоставление информации о зарегистрированных правах и зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав;

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и прочие органы, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью, а также судебные органы и органы принудительного исполнения.

1.2.5. Системы ипотечного жилищного кредитования

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В США преобладает двухуровневая ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.

Существует несколько ипотечных моделей: депозитная, двухуровневая (американская), ссудосберегательная (немецкая). Эти модели могут развиваться одновременно. Целесообразно рассмотреть эти модели более подробно.

Депозитная модель

При простой (депозитной) ипотечной модели банки, привлекая кредитные ресурсы, не используют первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Банк, как правило, изыскивает кредитные и обеспечивающие средства из собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и из этих средств выдает ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты остаются в кредитном портфеле банка до полного погашения кредита заемщиком. Для модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила ее достаточно широкое распространение в развивающихся странах, а также в Англии, Франции, Испании, Израиле и других державах с развитой экономикой.

Во Франции действует модель похожая на систему контрактных сбережений. Существуют два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет [24].

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

Двухуровневая модель

Двухуровневая модель интересна тем, что здесь основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Максимального масштаба эта модель достигла в США, поэтому ее называют американской. Конечно, успешное функционирование этой модели возможно лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, где государство контролировало бы эмиссию ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Спрос и предложение денег в рамках этих моделей в основном регулируется двумя взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае)

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена Американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (Fannie Мае) - Федеральная Национальна Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства [9].

В 1968 году Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Мае, изъяв из обращения государственные акции и став полностью коммерческим налогоплательщиком и полностью частной компанией. Ее акциями торгует Нью-йоркская биржа. Другое предприятие стал Государственной Национальной Ипотечной Ассоциацией (Government National Mortgai Association - GNMA - или Ginnie Мае) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. ).

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Ценные бумаги продаются инвесторам.

Рынок долговых обязательств, выпущенных этими организациями, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг в начале 90-х годов почти 3,5 трлн. долларов, что значительно превышает соответствующие показатели, например, рынка американских правительственных ценных бумаг (1,9 трлн.) или корпоративных облигаций (1,4 трлн. долларов) [9].

Сегодня Fannie Мае - крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейших источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгует Нью-йоркская Биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index.

С момента своего образования в 1938 году Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных из институтов, выпускающих их, таких как сберегательных и заемных, ипотечных компаний и коммерческих банков.

В США закладные составляют более 4 из 15 трлн. долларов общей стоимости находящихся в обращении ценных бумаг с фиксированным доходом. Больший объем имеют только государственные ценные бумаги — 4,8 трлн. долларов. В США в стоимостном выражении заложено более 2/3 недвижимости [9].

Ссудо-сберегательная модель

Принципиальной особенностью ссудо-сберегательной модели является заимствование совокупного портфеля кредитных ресурсов не на открытом рынке капиталов (как в предыдущих моделях), а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков (аналогично систем касс взаимопомощи). Ссуду можно получить после того, как заемщик положил на личный счет в ссудо-сберегательной кассе (ССК) денежные средства. Причем, размер ссуды примерно равен объему средств, хранящихся на счете заемщика. Но, важно то, что ссуда выдается не деньгами, а недвижимостью, стоимость которой составляет суммарную величину накоплений на счете заемщика и его займа. Эта модель является новой для отечественного потребителя, но с успехом используется в Германии, где создана целая “система стройсбережений”.

Классическая форма контрактных сбережений в Германии начала возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. В Германии максимальный срок погашения займа- 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6 процентов годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Формы государственной поддержки не ограничиваются только ежегодными премиями вкладчикам стройсберкасс. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок. Кроме этого, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов [24].

В Германии специальная сеть ипотечных банков существует с 1900 г. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XYIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры; какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги ведутся чиновниками органов юстиции, и все изменения в правах на недвижимость осуществляются через эти книги. Данные ее открыты, а закрепленный законом принцип публичного доверия к достоверности поземельной книги позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество. Иначе пришлось бы прибегать к дорогостоящим услугам адвокатских контор. Цель поземельной книги - обеспечить инвестору получение ясного представления о том, кто является собственником недвижимости. Но именно это положение и не обеспечивается нормативными актами ряда стран. Кроме того, частная собственность на недвижимость в настоящее время существует не в том объеме, который необходим для существования работоспособного рынка недвижимости.

1.3. Ипотечное кредитования в России.

Российская ипотека существовала до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие, элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как «чужое», несмотря на истинно российские корни. В настоящее время российская ипотека начинает свое второе рождение. Целью данного раздела является исследование созданных структур по ипотечному кредитованию, их опыта и программ кредитования.

1.3.1. Ипотечное кредитование в Москве

Московское ипотечное агентство (ОАО КБ «МИА»)

Московское ипотечное агентство создано в 1997 году Московским Правительством. Пилотный ипотечный проект правительство Москвы завершило в середине 2000 года - МИА выкупило ипотечных кредитов у коммерческих банков на сумму в 130 тыс. долл. (предоставленных под 10% годовых в валюте) [27]. Банки, участвовавшие в пилотном проекте, выдавали ипотечные кредиты на 10 лет под 10% годовых в валюте. Кредиты выдавались из собственных средств банков. Правительство Москвы должно было из бюджета гасить разницу между рыночной (15% годовых) и объявленной стоимостью кредита, но из-за задержек в выполнении этого условия банки-участники программы понесли убытки.

В 2000 году получение Московским ипотечным агентством лицензии Центрального банка РФ на право осуществления банковской деятельности дало право называться банком. В столице появился новый коммерческий банк "Московское ипотечное агентство", 100% акций которого принадлежат мэрии. С изменением названия задачи нового КБ МИА нисколько не изменились - власти с его помощью вновь попытаются запустить американскую двухуровневую модель ипотеки.

Основным партнером КБ МИА является Банк Москвы, который в конце апреля 2002 года должен был начал выдавать ипотечные кредиты под 15% годовых в валюте. Срок погашения ссуды под залог квартиры, сразу оформляемой в собственность заемщика, составляет десять лет (с возможностью досрочного погашения). Всего таких банков-партнеров у МИА будет около двадцати. Сформировав пул ипотечных договоров, МИА выпустит облигации, которые должны будут размещать крупнейшие инвестиционные банки. Доходность облигаций, номинируемых в рублях, планируется на уровне 10% в валюте. Первый транш облигационного займа в размере $40 млн. и доходностью 9% годовых в валюте планируется разместить в сентябре этого года [10].

Программа ипотечного кредитования в СОБИНБАНКе

СОБИНБАНК [11] выдает ипотечный кредит по совместной программе с Департаментом внебюджетной политики строительства г. Москвы на срок до 10 лет под процентную ставку 14% годовых. Основным обеспечением ипотечного кредита является залог приобретаемого жилья. Доля кредитных средств в стоимости квартиры может составлять 70-50% в зависимости от типа жилья и года постройки.

Размер предоставляемого кредита и ежемесячных выплат по нему зависит от финансового положения заемщика. При принятии решения о выдаче кредита банк руководствуется реальным доходом потенциального заемщика. Задолженность и проценты по кредиту выплачиваются равными долями. Проценты начисляются только за время фактического пользования кредитом, досрочное погашение банком не штрафуется. До момента выплаты задолженности по кредиту заемщик имеет право проживать в квартире, регистрироваться в ней, но на другие действия с квартирой (сдача в аренду и т.п.) нужно письменное согласие банка.

Программа ипотечного кредитования в Сберегательном Банке РФ

В СБЕРБАНКЕ [12] кредит выдается на срок до 15 лет. Сумму до $10 тыс. (или эту же сумму в рублевом эквиваленте) можно получить без залога под поручительство четырех человек. Для суммы, превышающей $10 тыс., залог имущества обязателен. В любом случае процентная ставка будет одинаковой — 23% годовых в рублях, или 13% годовых в валюте.

В качестве залога чаще всего выступает приобретаемое жилье, но возможно заложить и другое имущество — например, уже имеющееся жилье или дорогой автомобиль.

Сбербанк, так же как и Собинбанк, требует внести собственные средства в размере не менее 30% приобретаемой недвижимости. Аналогичны условия и по выплате процентов, в том числе и по досрочной выплате.

Обращаясь в Сбербанк за ипотечным кредитом, клиенту необходимо запастись справкой из бухгалтерии своего предприятия о заработке. Сотрудники банка ее обязательно проверят. Частным предпринимателям надо представить налоговую декларацию. В банке предпочитают иметь дело с известными фирмами, вероятность банкротства или исчезновения которых близка к нулю. По крупным кредитам учитывается совокупный доход мужа и жены.

Потенциальный заемщик может рассчитывать, что размер выплат по кредиту составит от 30 до 40% его месячного заработка.

Программа ипотечного кредитования в ОАО «Строительная Сберегательная касса» (ССК)

В 1998 - 2001 гг. накопительная схема ипотеки была осуществлена в Западном административном округе столицы. Вкратце схема такова. Граждане, постоянно проживающие в Москве, вначале вносят первый взнос в специально созданную строительно-сберегательную кассу (ССК[13]) в очень доступном размере - 5 процентов от стоимости покупаемой квартиры. Квартира может быть в доме, который ССК строит. Срок возведения дома 14 – 16 месяцев. За это время нужно внести равными долями еще 45 процентов от стоимости жилья, накопив средства в стройсберкассе. Тогда квартира по ипотечному кредиту оформляется в собственность вкладчика, но с обязательным залогом ее до погашения оставшихся 50-ти процентов кредита в течение трех лет под 8 процентов годовых.

Деятельность ССК основана на выдаче товарных кредитов в виде квартир. Можно сказать, что ССК практикует один из вариантов продажи в рассрочку, которое также является видом ипотечного кредитования, так как присутствуют и ипотека — залог недвижимости, и кредитные отношения. Для получения такого кредита потенциальному заемщику требуется накопить на своем счете в ССК половину стоимости покупаемой квартиры, после чего квартира оформляется в собственность.

Если заемщик отказывается погашать кредит, то взыскание обращается на предмет залога, которым также является приобретаемая квартира. Преимущества такой системы заключены, во-первых, в возможности накопления необходимой для получения кредита суммы; во-вторых, праве жить в новой квартире и одновременно оплачивать долг; в-третьих, в невысоком проценте, установленном за пользование кредитом — всего 8% годовых в валюте.

На покупку квартиры в строящемся доме может быть предоставлена скидка молодоженам, вступившим первый раз в брак. У них уже будет не 8%, а 5% годовых.

За 2 месяца до приемки дома будущий собственник должен представить справку о доходах. Доход должен быть 500-800 долларов в месяц на семью. Наибольшее внимание уделяется тому насколько регулярно человек платит в период накопления. Если задержки платежей становятся регулярными, то договор с не выполняющим требований лицом аннулируется или может быть заменен новым с другими условиями. Этап накопления, как правило, достаточно ясно показывает, что представляет собой заемщик, каковы его финансовые возможности.

Накопительный вариант оказался привлекательным для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий: в портфеле 880 договоров. Привлечено 1,5 млрд. рублей, 850 участников стройсберкасс стали уже новоселами.

Программа ипотечного кредитования «ДельтаКредит»

"ДельтаКредит" - это программа ипотечного жилищного кредитования, которую продвигает в России ДельтаКредит Ипотечный Банк [14]. Средства на развитие программы были предоставлены Инвестиционным Фондом "США-Россия", который был создан пять лет назад по решению Конгресса США с целью содействия развитию частного сектора российской экономики. Средства Фонда в размере 440 миллионов долларов используются для инвестиций в российские предприятия частного сектора и для развития различных программ кредитования.

Пилотный проект ипотечной программы "ДельтаКредит" был начат еще до финансового кризиса 1998 года. В период кризиса предоставление ипотечных кредитов было приостановлено, но через несколько месяцев программа была возобновлена, и к ней присоединились новые банки-партнеры. В настоящее время в 2002 году по программе совместно с ДельтаКредит Ипотечный Банк работают более 17 российских банков. Среди них Международный Промышленный Банк, АКБ «Инвестиционная Банковская Корпорация», Инвестсбербанк, АКБ «Российский капитал», Первый ОВК, РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк –в Москве, и в Питере: Промышленно-строительный Банк, АКБ «Российский капитал» (Филиал в Санкт-Петербурге), Банк Петровский, Инкасбанк и другие.

Одним из существенных условий работы по программе "ДельтаКредит" является наличие у банка подготовленных специалистов по работе с ипотечными кредитами. ДельтаКредит Ипотечный Банк оказывает существенную помощь российским банкам в подготовке таких специалистов. Ипотечную программу возглавляют высококлассные профессионалы с многолетним опытом. ДельтаКредит Ипотечный Банк имеет возможности привлечения дополнительных инвестиций в ипотечное кредитование благодаря своим связям с крупными международными инвесторами. Это могут быть большие объемы долгосрочных инвестиций, что очень важно для развития ипотеки и ее доступности широкому кругу желающих приобрести жилье в кредит.

В настоящее время по программе "ДельтаКредит" выдано более 400 кредитов на сумму, превышающую $30 млн. [10, 15] Программа работает в Москве, Подмосковье и Петербурге. Также ведутся переговоры о начале ипотечной программы "ДельтаКредит" в нескольких других крупных городах России.

Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "ДельтаКредит", должны соответствовать следующим критериям:

1) Срок до 10 лет.

2) Кредит в долларах США может составлять до 80% от стоимости жилья.

3) Фиксированная процентная ставка.

4) Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%).

На период строительства и государственной регистрации дома (по условиям программы до полутора лет) банк выдает кредит под 21% годовых в валюте, а после оформления квартиры в собственность заемщика и ее залога, ставка составит 15%. Если заемщик не сможет погасить кредит, а дом еще находится в стадии строительства, то права на квартиру перейдут банку, через который «ДельтаКредит» выдавала деньги. Финансовые риски страхуются, их поделят между собой все участники сделки: «ДельтаКредит», страховая компания, банк, инвестор и заемщик. Приобрести квартиры в строящихся домах можно лишь у инвесторов-застройщиков, которые являются партнерами ДельтаКредит. Среди них Квартал 32-33, Капитал Груп, ПИК, Жилстройиндустрия, ЮниформСтрой, Декра, Строймонтаж, Домострой.

По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе составляет обычно две недели. нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительств других лиц. При приобретении квартиры на вторичном рынке недвижимости нет ограничений по выбору квартиры или по выбору риэлторской компании.

Программа "ДельтаКредит" уникальна в том смысле, что российские банки получают финансирование из-за рубежа по фиксированной стоимости. Благодаря такой договоренности, кредиторы имеют эффективную защиту от инфляции. Долгосрочное финансирование, предлагаемое по программе, соответствует по срокам жилищным ипотечным кредитам, предлагаемым российскими банками своим клиентам.

1.3.2. Ипотечное кредитование в российских регионах

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

В 1999 году Госстрой разработал концепцию ипотечного жилищного кредитования. Суть принятой концепции заключается в том, что центральным элементом всей российской ипотеки должно стать созданное в 1996 году ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК[24]) и его региональные филиалы.

В разработке концепции ипотечного кредитования принимали участие все заинтересованные организации: Госстрой, министерство экономики, фонд “Институт экономики города”, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Центробанк. Центральное место в концепции отведено АИЖК и ипотечным банкам. Руководство Госстроя настаивает на развитии в России классической “американской” ипотеки, то есть механизма жилищного кредитования с обязательным элементом рефинансирования.

Условия выдачи ипотечного кредита по “федеральным” правилам таковы: кредит выдается на срок от 5 до 10 лет под 15-18% годовых в валюте. Досрочное погашение кредита в течение года правилами не предусмотрено. При этом размер первоначального взноса – 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Пока единственным реальным источником финансирования ипотеки является частный инвестиционный фонд “США-Россия”. В частности, на запуск ипотеки в Санкт - Петербурге фонд открыл кредитную линию TUSRIF в $5 млн. сроком на 5 лет. Поначалу о

своем участии в проекте АИЖК объявило 4 банка: КБ “Балтийский”, петербургский Промстройбанк, “Петровский” и “Санкт-Петербург” – каждый из которых подготовил по одному кредитному договору специально для презентации. Однако дальше пилотных кредитов дело пошло только у “Петровского».

Кредитный портфель АИЖК, работающего на рынке более пяти лет, сейчас составляет всего 20 млн руб [10]. Весьма скромный показатель в сравнении с лидером рынка -- программой "Дельта Кредит" (более $30 млн). Однако в 2002 году АИЖК собирается разместить облигационный заем на 2 млрд руб., а вырученные деньги раздавать в виде ипотечных кредитов по всей России. Предполагаемая ставка по эмитируемым облигациям будет находиться в интервале 16-20% годовых в рублях. Это не самый доходный финансовый инструмент (сейчас банки размещают свои рублевые средства минимум под 22%).

Программа ипотечного кредитования «Эффект»

В ряде регионов с успехом функционирует программа ипотечного кредитования “Эффект” [16-17], разработанная специалистами ядерного центра г. Сарова (бывшем Арзамасе-16).

«Эффект» представляет собой интегрированную систему управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях. «Эффект» учитывает внутренние резервы для финансирования ипотечных программ. Схема распределения средств, которые должны пойти на приобретение жилья по программе эффект, примерно такая: 65 %. — это стоимость старой квартиры, 20 %. — собственные средства населения, и самая небольшая часть, — кредиты — около 15 %.

В основу положен механизм продажи жилья в рассрочку, который пока далек от классической ипотеки (залога). Система «Эффект» предусматривает и дальнейшее преобразование этой схемы в классическую: с кредитором — ипотечным банком, со вторичным рынком ценных бумаг — закладных и оператором этого рынка — ипотечным агентством.

Авторы «Эффекта» проанализировали варианты привлечения финансовых источников, выработали условия кредитования для разных групп населения. Причем нельзя не отметить социальную направленность этой системы, — она рассчитана и на очередников, и на военных, уволенных в запас, и на чернобыльцев, и на «северян». Довольно много в местных ипотечных проектах участвует и очередников — 35-40 %.

Система предусматривает использование современных компьютерных и телекоммуникационных технологий, в том числе и «Интернет». Структурно она включает 12 программных модулей, «отвечающих» за социологию, сбор и хранение огромного объема информации — от количества участников до данных по оценке недвижимости, нормативно-правовую базу, а также все необходимые процедуры, связанные с кредитованием, покупкой, управлением и планированием.

По программе «Эффект», как правило, 20 %. участников за год полностью рассчитывается с кредитами, взятыми на 10 лет под 7 %. годовых. Строгий учет недвижимости, которой располагали желающие принять участие в ипотеке, приводит к тому, что почти половина старого дешевого жилья довольно быстро реализовывается. Поскольку стоимость этих квартир ниже рыночной на 30 %., его раскупают очередники. «Вторичное» жилье направляется на нужды военнослужащих, переселенцев с севера и чернобыльцев.

В данный момент ипотечная система “Эффект” внедряется в Нижегородской, Пензенской, Рязанской, Калининградской, Московской, Смоленской, Ростовской и других областях и округах.

1.4. Резюме

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда). В России ипотечное кредитование постепенно развивается, но все же темпы развития отстают от желаемых. Об этом свидетельствуют данные об объемах ипотечного кредитования, представленные в табл. 1.2.

Российские банки за 2000 год выдали всего 500 кредитов на общую сумму $18 млн. Как правило, ставка по кредиту колебалась от 10 до 15 процентов, а сроки погашения долга - от трех до 10 лет. К концу ноября 2001 года в Москве, по данным городского Департамента муниципального жилья и жилищной политики, выдан 1941 ипотечный кредит, из них 1236 — банковские. Сбербанк выдал 341 кредит, Собинбанк — 259, ИБК — 154, Дельта-Банк — 107. Большая часть небанковских кредитов выдана АО «ССК».

Таблица 1.2.

Объемы ипотечного кредитования в Москве

* самостоятельная оценка из расчета среднего размера кредита в 30 тыс. USD.

Таким образом, общий объем ипотечного кредитования в Москве по итогам 2001 года не выше 60 млн. USD. Американские финансисты подсчитали: если бы всего 1 процент населения Москвы взял ипотечный кредит, это создало бы рынок стоимостью $4,6 млрд. Такие цифры приводит газета "Время МН". Низкие объемы кредитования свидетельствуют о наличии большого количества проблем, связанных с ипотечным кредитованием. В связи с этим, целью следующей главы является выявление и анализ проблем, являющихся препятствием на пути развития российской ипотеки.

2. Исследование проблем рынка ипотечного кредитования в России

Целью настоящей главы является выявление и анализ проблем препятствующих развитию рынка ипотечного кредитования. В данной главе приводится анализ финансовых рисков на рынке ипотечного кредитования, рассматриваются проблемы платежеспособного спроса населения, проблемы связанные с законодательной базой Российской Федерации.

2.1. Финансовые риски на рынке ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку.

В мировой практике половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет (в России не более 10 лет, в редких случаях до 15 лет), который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д. Следовательно, при ипотечном кредитовании финансовые риски приобретают гораздо больший вес, чем при краткосрочном кредитовании. Прежде чем перейти к рассмотрению финансовых рисков, целесообразно рассмотреть инструменты кредитования.

2.1.1. Инструменты кредитования

В мировой практике используется значительное количество видов ипотечных кредитов [7,8]. Кредиты различаются по форме выплаты основного долга и процентов (аннуитетный кредит, «пружинный кредит» (кредит с фиксированным платежом основной суммы), кредит с замораживанием выплат по ссудной задолженности и т.д.), а также по виду процентной ставки (фиксированная ставка или переменная, привязанная к финансовому индексу).

В России к настоящему времени получили распространение только два вида кредитов: аннуитетный и кредит с фиксированным платежом основной суммы. Оба вида кредитов в России предоставляются под фиксированную процентную ставку. Прежде всего, это связано с низкими объемами кредитования, то есть неразвитостью ипотечного рынка. В то время как на западных рынках есть возможность исследовать различные категории заемщиков и разрабатывать кредитные инструменты под их потребности В нашей стране это пока невозможно и экономически не целесообразно.

Аннуитетный кредит

Показатель, который в первую очередь интересует заемщика, - это сумма ежемесячного платежа.

Ежемесячные выплаты (П_М) по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы):

Где годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет .

кредитный период равен n лет, или n_M = 12n месяцев.

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

Постоянный кредит предполагает, что заемщик ежемесячно производит равновеликие платежи (П_М). Ежемесячный платеж включает в себя взнос в счет погашения основной суммы долга и в счет выплаты процентов. График погашения (амортизации) постоянного ипотечного кредита с параметрами K=$35 000; i=13% (1,083% в месяц); n=10 лет; П_М=$522,59 см. в прил. 1 (табл. П1.1). Изменение структуры платежей по этому ипотечному кредиту показано в прил. 1 на рис. П1.1.

Кредит с фиксированным платежом основной суммы

В некоторых видах ипотечных кредитов предусматриваются равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Такие кредиты получили название «пружинных». В мировой практике существует большое число разновидностей «пружинных» кредитов. Графики выплат процентов и основной суммы долга по таким кредитам могут быть различными.

Целесообразно рассмотреть вариант кредита с фиксированным платежом основной суммы, который получил распространение в Российской Федерации.

В этом случае формула для определения суммы ежемесячного платежа выглядит следующим образом:

где t - порядковый номер месяца (t = 1 ... 12n)

График погашения (амортизации) такого ипотечного кредита с параметрами K=$35 000; i=13% (1,083% в месяц); n=10 лет; П_М=$670,83 представлен в приложении 1 (табл. П1.2). Изменение структуры платежей по этому ипотечному кредиту показано в прил. 1 на рис. П2.1.

2.1.2. Основные виды рисков

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный; другие — пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск. Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный риску процентной ставки и риску ликвидности.

Как правило, риски коммерческого банка учитываются соответствующим увеличением процентных ставок по выдаваемым кредитам. Поэтому ставка процента по ипотечному кредиту может быть определена как сумма ставки процента по безрисковым инвестициям (базовая ставка) и компонентов банковской надбавки за риски, перечисленные выше.

В самом общем случае, ставка процента по ипотечному кредиту зависит от выбора инструмента кредитования и параметров, определяющих эту ставку [5].

К параметрам, определяющим ставку процента, относятся:

период кредитования (T);

сумма кредита (S);

ставка процента по заемным средствам (DY);

отношение стоимости заемных средств к стоимости активов - доля долговых обязательств (D/A);

ставка дохода на акционерный капитал (EY);

отношение стоимости акционерного капитала к стоимости банковских фондов - доля акционерного капитала (E/A);

надбавка за кредитный риск (CR);

надбавка за риск процентной ставки (RR);

надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов (BR);

надбавка за риск альтернативного выбора (OR);

надбавка за риск ликвидности (LR);

надбавка на предельные административные расходы (MC).

Общая формула для определения процентной ставки инструмента ипотечного кредитования (MR) будет иметь следующий вид:

Для более полной картины анализа целесообразно приблизительно определить рыночную процентную ставку по ипотечному кредиту.

Базовая ставка процента

В настоящее время для банков остается открытым вопрос — где взять долгосрочные финансовые ресурсы для ипотечного кредитования. Структура привлекаемых средств носит ярко выраженный краткосрочный характер (банки привлекают средства населения на срок, как правило, не превышающий 1 год, а помимо этого по Гражданскому кодексу РФ банки обязаны вернуть средства вкладчикам по первому требованию независимо от срока договора банковского вклада) в силу чего собственные возможности банков в представлении ипотечных кредитов крайне ограничены. Также сказывается недоверие населения к банкам и, следовательно, нежелание размещать свои средства во вклады на длительный срок. Сложившаяся ситуация приводит к появлению значительного процентного риска.

В качестве ориентира для процентной ставки по заемным средствам (DY) целесообразно ориентироваться на ставку по 2-х летнему валютному вкладу Сберегательного Банка РФ. В настоящее время ее значение составляет 8% годовых. Это минимальное значение процентной ставки для депозитов с таким сроком. В других коммерческих банках ставка процента составляет 9 – 12 % для годового депозита, в то время как на более длительный срок депозиты не привлекаются (см. прил. 1 2, табл. П2.1, [22]).

Предполагается, что доход на акционерный капитал (EY) превышает плату за заемный капитал на 20% в валюте (такая высокая надбавка обусловлена длительностью вложений средств в уставный капитал банка). Также предполагается, что банк инвестирует в ипотечные кредиты не более 10% (E/A=0,1 и D/A=0,9) собственных средств. Базовая ставка для заданных параметров (r₀), будет иметь следующее значение:

Таким образом, базовая ставка процента определяется выражением:

Риск процентной ставки

Риск процентной ставки – это риск потерь, вызванных финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитам и привлеченным заемным средствам (т.е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Риск процентной ставки связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость ценных бумаг и долговых обязательств кредитора и сумму его дохода. Риск процентной ставки – это снижение прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок.

Процентный риск связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость ценных бумаг и долговых обязательств кредитора и сумму его дохода. Процентный риск – это риск снижение прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок [3, 4].

Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный, по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки, возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получение кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Процентный риск имеет следующие составляющие:

1. риск убытков в силу изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам;

2. риск «разрыва» или несоответствия. Цены по активам и пассивам пересматриваются в разное время, что приводит к убыткам в силу более высоких затрат и более низких доходов;

3. риск «смешивания». Массовое изъятие относительно дешевых мелких вкладов, что вынуждает банк финансировать балансовые активы за счет более дорогих пассивов;

4. «базисный» риск. Риск того, что ставка по государственным ценным бумагам или ставка рефинансирования (или ставка, к которой привязана ставка по ипотечному кредиту) изменяется не в соответствии с состоянием на межбанковском рынке или рынке частых вкладов;

5. изменение структуры портфеля кредитов или депозитов в силу досрочного «отзыва» или предоплаты.

Если ставки по активам и долговым обязательствам кредитора пересматриваются через одинаковые периоды времени (в особенности если совпадают сроки встречных потоков наличности), то тогда стоимость активов и долговых обязательств будет изменяться на равные величины по мере изменения ставки процента (рис. 1).

В настоящее время ипотечные кредиты предоставляются как под фиксированную ставку на весь период кредитования, так и под ставку, привязанную к рыночным показателям. В России все валютные ипотечные кредиты предоставляются под фиксированную ставку процента. В худшем случае кредитор, предоставляющий кредиты с фиксированной ставкой, обеспечиваемые долговыми обязательствами со ставкой процента, корректируемой ежемесячно, может оказаться в ситуации, когда банковская надбавка будет отрицательной в условиях роста процентных ставок (рис. 2).

Рис. 1. Кредитование, при котором интервалы пересмотра ставок процента по активам и долговым обязательствам банка одинаковы.

Рис. 2. Кредитование при фиксированной ставке процента, интервал пересмотра ставки по обязательствам составляет 2 года.

Для того чтобы определить надбавку за риск изменения процентной ставки необходимо определить прогнозные значения процентных ставок в будущем.

В целях настоящей работы риск процентной ставки целесообразно оценить приблизительно. В качестве исходных данных для оценки процентного риска используются исторические данные о доходности 2-х летних облигаций Казначейства США. Выбор такого финансового инструмента обосновывается тем, что ресурсом для кредитования являются 2-х летние депозиты в доллрарах США. Для оценки риска изменения процентной ставки определяется волатильность (среднеквадратическое отклонение). Математическое ожидание доходности () можно определить по формуле:

где T - период измерений доходности;

r_t – доходность облигаций,

а историческую волатильность доходности () за период T по формуле:

Согласно расчетам по средне-месячным значениям доходностей за период с 06.1991 – 05.2001 (Т = 120 месяцев = 10 лет) получены следующие значения: =5,5%, =0,88% (исходные данные см. прил. 3, [25]).

Таким образом, целесообразно принять риск изменения процентной ставки RR=0,88%.

Надбавка за риск изменения процентной ставки для ипотечного обязательства с переменным процентом будет равна нулю, если период пересмотра ставки процента соответствует периоду пересмотра ставок по обязательствам банка.

Риск изменения дохода на акционерный капитал

Риск изменения дохода на акционерный капитал – это риск уменьшения установленной величины дохода по инвестициям акционеров в связи с неточностью оценок затрат (из-за увеличения степени изменчивости процентных ставок) и потерь в результате неиспользования альтернативного курса.

Общий процентный риск банка можно приближенно определить следующим выражением:

Риск изменения условий мобилизации фондов

Риск изменения условий мобилизации фондов – это риск потерь, вызванных изменением стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риск изменения условий мобилизации фондов является разновидностью процентного риска.

Рис. 3. Риск изменения условий мобилизации фондов.

Этот риск возникает при долгосрочном кредитовании при переменной ставке процента, если процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам - величина переменная. Если банк предоставляет ипотечный кредит на срок 10 лет с доходом, равным фиксированной процентной надбавке к месячной межбанковской ставке, он рискует тем, что надбавка, которую он должен заплатить по заемным средствам может через некоторое время измениться. Изменения надбавок по заемным средствам могут иметь место по объективным причинам (общий спад в сфере кредитования) или по субъективным причинам (спад в делах конкретного банка, в связи с тем, что он должен платить более высокие ставки процента по заемным средствам, чем другие банки). Пример риска изменения условий мобилизации фондов показан на рис. 3, на котором видно, как банковская процентная надбавка становится отрицательной из-за роста процентной надбавки по заемным средствам.

Надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов для ипотечного кредита с переменным процентом так же равна нулю, если рейтинг банка останется на неизменном уровне.

Риск альтернативного выбора

Риск альтернативного выбора – это риск потерь при реинвестировании, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потерь при финансировании кредитов, связанных с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств).

Условия предоставления ипотечных кредитов предусматривают альтернативы для заемщика и кредитора. Заемщик может получить право погашения ипотечного кредита до окончания кредитного периода. Кроме того, заемщик также имеет право невозврата кредита (при этом он передает свою недвижимость кредитору для покрытия невыплаченной части основной суммы кредита).

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

1. инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2. рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Кредитор по финансовым инструментам с переменной процентной ставкой имеет возможность периодически изменять ставку процента по ипотечному кредиту в соответствии с изменяющейся рыночной ставкой процента. Кредиторы также могут предоставлять заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита (из-за конкуренции). Если ставки растут, то заемщик возьмет кредит (если ипотечная ставка ниже рыночной). Если ставки падают, заемщик обратится к другому кредитору. Альтернативный выбор для заемщика является невыгодным для кредитора. Таким образом, альтернативный выбор чреват потерями для кредитора. Ожидаемые издержки в этой связи могут быть учтены путем включения надбавки (т.е. платы за альтернативный выбор).

Риск досрочного погашения возникает тогда, когда ставка процента по кредиту фиксирована на период времени (например, ставка по ипотечному кредиту на 10 лет пересматривается один раз в год) и заемщики имеют право погасить кредит до окончания кредитного периода. Если рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту, заемщик получает стимул к рефинансированию (т.е. погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента). Рационально мыслящий заемщик так и поступит, если выигрыш от понижения ставок процента выше затрат на рефинансирование. Издержки для кредитора заключаются в затратах на реинвестирование суммы, полученной в счет погашения кредита по новой (теперь уже низкой) рыночной ставке.

Поскольку стимул к досрочному погашению кредита зависит от настоящих и ожидаемых будущих ставок процента, то риск досрочного погашения кредита заемщиком очень трудно оценить. Ожидаемые потери от такого альтернативного выбора зависят от условий контракта по ипотечному кредиту (т.е. от периода, на который фиксируется ставка процента и модели амортизации кредита), а также от ожидаемого поведения рыночных процентных ставок.

Риск предварительных обязательств имеет место тогда, когда кредитор берет на себя обязательство предоставить кредит под определенный процент перед началом финансирования кредита. Этот риск альтернативного выбора аналогичен риску досрочного погашения, за исключением того, что период времени применения права такого выбора короче.

Значительные разработки в области оценки риска досрочного погашения по кредитам с фиксированной ставкой были проведены в США [5]. Надбавка за риск досрочного погашения с 1988 по 1991 годы находилась в пределах от 50 до 120 базисных пунктов (0,5...1,2%). Величина надбавки варьировалась в зависимости от уровня процентных ставок и степени их изменчивости.

Принятие обязательств по предоставлению кредитов под заданную ставку процента в США осуществляется на 30-60 дней. Хотя кредиторы часто не берут плату за принятые издержки (из-за конкуренции), они несут в связи с этим определенные издержки. Умеренная оценка стоимости 30-дневного обязательства в США составляет 0,25-0,5% суммы кредита.

Расчет надбавки за возможность досрочного погашения по ипотечному кредиту (OR) очень затруднен в России в силу крайней неопределенности будущего изменения ставки процента и недостатка опыта ипотечного кредитования. Хотя досрочное погашение по условиям контракта можно исключить, внося такое положение в контракт.

Стандарты предоставления ипотечных кредитов [23], разработанные КБ МИА и утвержденные в начале 2002 года предусматривают штрафные санкции в виде увеличение ставки процента по кредиту на 0,5%. Таким образом, целесообразно принять надбавку за риск альтернативного выбора равной OR=0,5%.

Кредитный риск

Кредитный риск – это риск потерь в случае, если заемщик не производит платежей или если произошла утрата, порча залога вследствие страховых случаев.

В настоящее время для России определение величины кредитного риска по ипотечным кредитам представляется очень трудной задачей, во-первых, из-за низких объемов кредитования, во-вторых, потому что величина кредитного риска является коммерческой тайной банка.

Потери для кредитора в случае неплатежей бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если в случае реализации предмета залога, вырученная сумма, окажется меньше, чем невыплаченная часть кредита (включая возросшую сумму процентов). Кроме того, возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и конфискованным имуществом. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту и продаже конфискованного имущества. Издержки, связанные с невозвратом кредита, включают также потерю процента или основной суммы кредита, связанную с временной отсрочкой в отношении наложения санкций на должника, или реконструирования невыплаченных кредитов и времени, необходимого для получения имущества должника в результате потери им права выкупа заложенного имущества.

Для снижения кредитного риска кредиторы проводят оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика (андеррайтинг). Теоретически процедура андеррайтига позволяет снизить кредитный риск до нулевого значения с помощью строгих критериев по оценке вероятности погашения кредита. Вместе с тем, необходимо отметить, что чрезмерно строгие критерии андеррайтинга и нулевое значение кредитного риска ведут к потерям возможностей прибыльного кредитования. Как правило, с помощью процедуры андеррайтинга банки поддерживают допустимый уровень кредитного риска, который, как правило, больше нулевого значения.

Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов - это платежеспособность заемщика и желание его производить аккуратные платежи. Платежеспособность определяется главным образом доходами и способностью производить текущие ежемесячные выплаты, а кредитоспособность определяется способностью погасить кредит и соотношением между рыночной ценой кредита и рыночной ценой жилья (LTV). Дополнительными факторами являются: способность заемщика продать свое имущество в течение периода времени, установленного для внесения платежей по ипотечному кредиту, и способность заемщика предвидеть ситуацию, при которой банк может решить, а суд одобрить это решение – наложить арест на имущество заемщика.

Управление кредитным риском осуществляется путем выработки рекомендаций по приемлемой величине риска (обычно осуществляется кредитным комитетом). Главным ориентировочным показателем при определении платежеспособности при андеррайтинге является доля платежей в доходе заемщика - PTI (определенная на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Главным ориентиром определения желания заемщика платить при андеррайтинге является соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (LTV) (определенное на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования и периодически подвергается пересмотру с учетом изменений в экономической ситуации.

Детали процедуры андеррайтинга полностью зависят от кредитной политики банка, но есть некоторая основа, которая является общей.

Основными целями анндеррайтинга являются: оценка вероятности погашения кредита (изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в соответствии с установленными Банком основными правилами оценки вероятности погашения кредита) и принятие решения о предоставлении кредита.

В процессе андеррайтинга банку необходимо определить для каких целей заемщик приобретает квартиру, платежеспособность заемщика, стабильность доходов и его желание аккуратно производить платежи по кредиту, достаточность обеспечения кредита в виде залога на недвижимое имущество.

В самом общем случае, при определении максимально допустимой суммы кредита эксперт по андеррайтингу анализирует: запрашиваемую сумму кредита; максимально-допустимую сумму кредита рассчитанную на основе доходов заемщика и стоимости залога; наличие средств у заемщика необходимых для совершения сделки.

Максимально допустимую сумму кредита, рассчитанную на основе доходов заемщика. Максимальная сумма кредита определяется по максимально возможному ежемесячному платежу по кредиту (П_М), который определяется по формуле:

где PTI - коэффициент, равный 0,3 - 0,6 в зависимости от уровня доходов заемщика;

Д_М - ежемесячный доход заемщика за вычетом ежемесячных расходов;

Cчитается, что если PTI>30%, то это уже свидетельствует о наличие риска. Следовательно, при средней сумме кредита в 35 000 USD при кредитовании на 10 лет, ежемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее П_М/30%=522,59USD/0,3=1740 USD (значение П_М - см. прил. 1). Согласно официальной статистике [26] среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника составляет около 3 836 руб., что несопоставимо с требуемой зарплатой для получения кредита.

Также российские банки не хотят ввязываться в ипотечное кредитование поскольку непрозрачны источники доходов у желающих взять кредит и потому надежность возврата денег не поддается просчету и прогнозу. Непрозрачность источников доходов в некоторой степени объясняется нынешнем налоговым законодательством, отбирающим более 46 процентов от дохода – подоходный налог плюс социальные отчисления. Вместе с тем на взятый кредит в соответствии с Налоговым кодексом (ч.II гл.23 ст.220 п.1 подпункт 2) предоставляется налоговая льгота. Однако для работодателя заемщика остаются социальные отчисления, которые не позволяют выплачивать официальную зарплату. Очевидно, что чем больше людей будет получать высокую официальную зарплату, тем популярнее станет ипотечное кредитование. Повсеместная практика сокрытия москвичами своих доходов отрицательно влияет на развитие российской ипотеки. Ведь для получения кредита надо документально доказать, что ваши доходы позволят безболезненно распрощаться с четвертью месячной зарплаты (по мировым стандартам треть зарплаты в данном случае считается уже повышенным риском). Официально зарплату больше $1000 могут показать сегодня только первые лица в крупных компаниях и банках, но у них, как правило, нет проблем с жильем.

Максимально допустимая сумма кредита (К), рассчитанную на основе стоимости предмета залога, которая определяется по формуле:

где LTV - коэффициент определяемый отношением суммы кредита к стоимости залога, равный 0,5 - 0,7 в зависимости от типа недвижимости; данный коэффициент определяется риэлторской службой банка;

З - стоимость залога;

Среднее значение коэффициента LTV можно оценить, используя динамику средних цен на 1 км. м в период с 1993 по 2002 год (см. прил. 4, [28]). Максимальная средняя стоимость 1 кв. м в Москве составляла 1217 USD, а минимальная 657 USD, тогда:

LTV_ср=100% - (1217-657)/1217*100%=54%.

Экономический смысл такого расчета заключается в том, что в случае падения цен на жилье вследствии экономического кризиса сумма залога станет недостаточной для покрытия кредита. Оценка по этой формуле условна (на сколько цены выросли на столько и могут упасть). Более точная оценка может быть проведена на основе среднеквадратичного отклонения цены.

Можно сделать вывод, что при таком соотношении LTV стоимость залога не упадет ниже суммы ссудной задолженности. Однако, это означает, что при средней сумме кредита в 35 000 USD, у заемщика должно быть примерно столько же собственных средств, для внесения первоначального взноса. Очевидно, что у среднестатистического россиянина таких сбережений нет. В качестве первоначального взноса может быть использована недвижимость уже находящаяся в его собственности. Однако, банки предпочитают кредитовать заемщиков имеющих, жилье в которое, они смогли бы переселиться в случае не выполнения обязательств по кредиту. Такой подход обосновывается тем, что пока невозможно выселить неплательщика по кредиту, если у него нет другого жилья. Закон позволяет кредитору наложить взыскание на заложенную квартиру, продать ее, но выселить из нее жильцов, если им больше негде жить, нельзя. Хотя Закон РФ «Об ипотеке» позволяет выселять злостных неплательщиков из заложенных квартир, но не исключено, что это можно признать противоречащим Конституции. Согласно закону можно выселять и должника, и его семью, если он задержит платежи по кредиту на три месяца.

Необходимо отметить и еще одну проблему для банковского кредитования является кредитование под незавершенное строительство, так как согласно Федеральному закону незавершенное строительство не является объектом недвижимости до приема объекта государственной комиссией. Право собственности на недвижимое имущество возникает только после завершения строительства дома и сдачи его Госкомиссии. Для основания возникновения ипотеки требуется залог недвижимого имущества, то есть готового завершенного объекта, у которого имеется конкретный владелец (собственник). Вместе с тем есть и риск, что объект недвижимости не будет достроен из-за не добропорядочности инвестора-застройщика. Под незавершенное строительство кредитование осуществляется только по программе «ДельтаКредит» и процентная ставка на этапе строительства по кредиту составляет 21% годовых в валюте. Кредитование незавершенного строительства под достаточно низкий процент (8% в валюте) осуществляется через стройсберкассы, однако нет закона регламентирующего их деятельность.

Помимо затрат связанных с внесением первоначального взноса, погашением кредита и выплатой процентов заемщик несет дополнительные затраты представленные в табл. 2.1 [11], Эти затраты тоже влияют на доступность ипотечного кредита.

Таблица 2.1

Накладные расходы Заемщика [11]

Если запрашиваемая заемщиком сумма кредита больше суммы кредита, рассчитанной из платежеспособности заемщика, эксперт по андеррайтингу определяет:

1) располагает ли заемщик необходимой суммой наличных средств либо ликвидных активов, которые он согласен продать, с тем, чтобы увеличить величину первоначального взноса;

2) имеется ли у заемщика достаточно компенсирующих факторов, анализ которых говорит о том, что он будет в состоянии своевременно и правильно осуществлять платежи по кредиту;

3) может ли заемщик подыскать себе другое жилье соответствующее по ценовым параметрам его уровню доходов.

Если запрашиваемая заемщиком сумма кредита больше величины, рассчитанной исходя из стоимости залогового имущества, эксперт по андеррайтингу сравнивает значения максимально допустимых сумм. В случае если сумма кредита, рассчитанная исходя из платежеспособности заемщика больше или равна запрашиваемой сумме, определяется насколько превышение доходов компенсирует риск стоимости имущества.

Таким образом, максимальная сумма кредита и сумма ежемесячного платежа по кредиту определяется уровнем доходов заемщика, длительностью кредитного периода, стоимостью залога, вариантом ипотечного инструмента и методиками расчета платежеспособности различных банков.

Для получения количественных оценок кредитный риск принято определять, как максимальный ожидаемый убыток, который может произойти с заданной вероятностью (как правило, 99%) в течение определенного периода времени в результате падения стоимости портфеля кредитов, вызванного неспособностью заемщиков к своевременному погашению этих кредитов.

На рис. 4 [7] представлена зависимость уровня невозврата кредитов от величины LTV для американского рынка. На этом рисунке для каждой величины LTV показаны ежегодные потери от невозврата кредитов.

Рис. 4. Зависимость уровня невозврата кредитов от величины LTV [7].

Необходимо отметить, что в 1990 году надбавка на ставку процента с учетом кредитного риска в США составляла 0,35% для кредитов с LTV=90% [5]. Необходимо также отметить, что если LTV>80% осуществляется дополнительное страхование ипотечной задолженности.

Для российских условий кредитный риск целесообразно оценить по просроченной задолженности по потребительским кредитам физических лиц. Согласно данным Банка России (см. рис. 5) [29] величина просроченной задолженности по кредитам физическим лицам на 01.01.2002 составляет около 2%. Необходимо отметить, что за период после финансового кризиса 1998 года процент просроченной задолженности находился в пределах от 2 до 7%. Такие значения показывают о высокой степени кредитного риска, но учитывая динамику снижения степени кредитного риска целесообразно принять надбавку за кредитный риск CR=7%/10лет = 0,7%. Надбавки к ставке процента в западных странах представлены в табл. 2.2 [5].

Рис. 5. Характеристика просроченной задолженности по кредитам [29]

Таблица 2.2.

Надбавка на ставку процента с учетом кредитного риска [5]

Административный риск

Административный риск – это риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения предельных затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов.

Затраты по мобилизации фондов (помимо выплачиваемого по ним процента), предоставлению ипотечных кредитов и их обслуживанию должны быть учтены в ставке процента по ипотечному кредиту. Соответствующие затраты определяются как предельные затраты по предоставлению кредитов (т.е. затраты на предоставление каждого нового кредита), их финансированию и обслуживанию.

В финансовых системах жилищного кредитования на Западе используются две основные возможности финансирования ипотечных кредитов: с помощью депозитов и фондовых рынков. Исторически сложилось так, что коммерческие банки и сберегательные учреждения занимались депозитами. Специализированные ипотечные кредитные институты (ипотечные банки или кредитные институты, представляющие широкий набор услуг кредитования) занимаются выпуском ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных их фондами.

Кредитные институты, предоставляющие широкий набор услуг кредитования, обычно более эффективны, чем депозитные институты. Это подтверждается меньшей средней величиной затрат на проведение операций. В табл. 2.3 приведены соответствующие показатели по различным странам на 1990 год [5].

В состав средней величины затрат включены издержки по предоставлению, обслуживанию и финансированию кредитов (и ценных бумаг), накладные расходы (например, затраты на подготовку специалистов, управленческие расходы, расходы на системы бухгалтерского учета и юридические службы и фонд зарплаты). Более высокая средняя величина затрат депозитных институтов отражает функцию отделений кредитных учреждений по мобилизации фондов (обычно по более низким ценам, чем рыночные) и более широкий спектр финансовых операций (ипотечное кредитование, коммерческое кредитование и потребительские кредиты). Кредитные институты, использующие различные типы финансирования своих операций, несут меньшие издержки по сравнению с депозитными институтами (особенно с теми из отделений, которые только принимают депозиты). Таким образом, предельные затраты очевидно близки к средней величине затрат, приведенных в табл. 2.3. Депозитные институты покрывают свои высокие средние затраты, связанные с финансовой деятельностью, посредством привлечения депозитов по ставкам процента ниже рыночных (например, относительно государственных ценных бумаг) и предоставления услуг (страхование, депозитные сейфы) своим клиентам за плату. Способность этих институтов принимать депозиты по ставкам процента ниже рыночных зависит от альтернативных возможностей, имеющихся у вкладчиков, и преимуществ, которые они видят в помещении вкладов в депозитные институты (удобство, небольшой объем вложения на счету, безопасность).

Таблица 2.3.

Средняя величина затрат на проведение операций

ипотечными кредиторами в 1990 году [5].

Отсутствие методов и опыта, свойственных западным системам ведения счетов, делает затруднительным проведение сравнения затрат между западными и российскими банками. Кроме того, ипотечное кредитование в России находится в стадии формирования, и ипотечные банки еще не достигли такого же эффекта масштаба операций, как их западные коллеги. Вначале банки могли бы провести оценку трудозатрат (основной переменный элемент), связанных с ипотечным кредитованием и обслуживанием, рассчитать отношение этих затрат к ожидаемым суммам кредитов.

Административные расходы имеют тенденцию роста с течением времени с темпом, равным темпу инфляционного роста средней заработной платы. Если для покрытия этих затрат используется надбавка к фиксированной ставке процента, сумма, которую банк получает в результате такой надбавки для покрытия административных расходов, в номинальном выражении будет расти примерно с темпом роста процентной ставки межбанковского кредита для инструмента с регулируемой процентной ставкой. С другой стороны, для ипотечного кредита с равномерными выплатами фактическая величина надбавки за административные расходы может резко снизиться через некоторое время. В обоих случаях по прошествии времени средства, полученные благодаря этой надбавке, будут недостаточными для покрытия затрат банка на обслуживание кредитов.

Для решения этой проблемы банк мог бы рассчитать издержки по предоставлению кредита и его обслуживанию как сбор, взимаемый с заемщика. Поскольку затраты на предоставление и обслуживание кредита не зависят от размера кредита, эта плата также должна устанавливаться вне зависимости от размера кредита. Плата за предоставление кредита, предназначенная для покрытия всех затрат банка в связи с проведением андеррайтинга, оформлением и выдачей кредита, могла бы устанавливаться в тот момент времени, когда происходит финансирование кредита (аналогично принятой в США системе). Плата за обслуживание могла бы начисляться ежегодно и индексироваться в соответствие с темпом инфляции или темпом роста заработной платы (внешний ориентир для банка).

Так как в данной работе рассматриваются валютные ипотечные кредиты, то в качестве первоначальной надбавки за административные издержки целесообразно взять величину равную надбавке за административные издержки (MC) для сберегательных учреждений США. Таким образом, MC = 2,21%.

Риск ликвидности

Риск ликвидности – это риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности или стоимости кредитных линий, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Риск ликвидности возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним (для покрытия оттока депозитов). Чтобы мобилизовать наличность, можно продать активы или использовать их как обеспечение для получения займа у другого финансового института (или обеспечить ими кредитную линию на постоянной или резервной основе). Для обращаемых активов (т.е. ценных бумаг) риск ликвидности может быть выражен как разница между ценой спроса и предложения на ценные бумаги. Стоимость резервного кредита определяется платой, которую получает кредитор за предоставленные права пользоваться кредитом в будущем.

К кредитным организациям предъявляются требования держать свои резервные средства в Центральном банке для облегчения проведения кредитно-денежной политики и для уверенности в том, что имеются необходимые фонды для покрытия оттока депозитов. Кроме того, кредитные организации держат определенный объем наличных средств и краткосрочных ценных бумаг (портфель ликвидности) для контролирования краткосрочных колебаний потоков наличности. Портфель ликвидности и резервные средства имеют относительно низкие процентные ставки и таким образом влекут за собой определенные издержки для кредитора.

Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

До тех пор пока в России финансовый рынок не будет достаточно развит, риск ликвидности может представлять собой наиболее крупный риск. Поскольку банки имеют дело в основном с депозитами населения и предприятий, то они всегда будут стоять перед риском значительного оттока депозитов. Издержки, связанные с неиспользованием альтернативных возможностей или резервированием средств, представляют собой основной вид затрат в связи с риском ликвидности в России.

Рекомендуется [5] оценивать надбавку за риск ликвидности (LR), исходя из величины резервных требований по привлеченным средствам. В настоящей работе риск ликвидности рассчитывается исходя из величины резервных требований Банка России по самостоятельно разработанной методике. Для оценки риска ликвидности необходимо ввести понятие средней приведенной приведенной ссудной задолженности K_ср:

где K_t – остаток ссудной задолженности в месяц t;

n_M – количество месяцев на которые выдан кредит.

Отчисления в Фонд обязательных резервов означают замораживание средств на определенный период. Согласно инструкциям ЦБР "Об обязательных резервах" [2], резерв регулируется на первое число каждого месяца, следующего за отчетным. Согласно требованиям ЦБР, объем резервных фондов по привлеченным средствам в иностранной валюте составляет CBR = 10% (7% - по привлеченным средствам в рублях). По отношению к ипотечным кредитам это означает, что на первое число каждого месяца резерв, относящийся к валютным средствам за счет которых финансируются ипотечные кредиты, должен составлять:

С течением времени заемщик будет погашать часть основной суммы кредита, и в абсолютном выражении сумма обязательного резерва для каждого конкретного кредита будет уменьшаться.

Используя формулу для чистой приведенной стоимости (NPV), можно оценить финансовый результат от замораживания средств на счетах обязательных резервов:

где i – ставка дисконтирования, равная предварительной ставке по ипотечному кредиту i_пр=8,16%+0,9%+0,5%+0,7%+2,21%=12,47%;

n – количество лет на которые выдан кредит.

Тогда надбавку за риск ликвидности можно определить отношением:

Валютный риск

Валютный риск – это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Валютный риск - это возможное уменьшение прибыли банка. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно, при резком падении рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.

Расчеты по фонду обязательных резервов с Центральным банком производятся в рублях. В связи с этим часть средств банка находящихся в фонде обязательных резервов не только замораживаются на время кредитного периода, но еще и обесцениваются в валютном эквиваленте (т.к. кредиты выдаются в валюте). Банк подвержен валютному риску. Скорректировать оценку риска ликвидности на валютный риск можно следующим образом:

где S₀ и S_n – валютный курс на момент выдачи кредита и на момент погашения. Согласно прил. 5 S₀ = 31,3058 и S_n = 50,8287

Тогда надбавку за риск ликвидности с учетом валютного риска можно определить отношением:

Для нахождения величины LR* необходимо задать функцию изменения валютного курса для определения будущих прогнозных значений валютного курса. Исторические данные по динамике валютного курса представлены в прил. 5 (см. табл. П5.1). Согласно расчетам LR*=0,73%.

2.1.3. Расчет ставки процента по ипотечному кредиту

Для расчета ставки процента по ипотечному кредиту необходимо к базовой ставке процента прибавить надбавки за риски и издержки. Расчет процентных ставок ипотечного кредита представлен в табл. 2.4.

Таблица 2.4.

Расчет рыночной процентной ставки по ипотечному кредиту

2.2. Резюме

Результаты исследования, представленные в этой главе показали существуют следующие проблемы рынка ипотечного кредитования:

1) наличие большого количества рисков в ипотечном кредитовании и высокие процентные ставки по кредитам;

2) проблема низкого платежеспособного спроса населения;

3) проблема налогового законодательства;

4) законодательные проблемы, связанные с обращения взыскания на заложенную недвижимость, банковским кредитованием незавершенного строительства и регламентацией деятельности стройсберкасс.

5) проблема отсутствия долгосрочных дешевых пассивов у кредитных организаций и отсутствие вторичного ипотечного рынка;

6) отсутствие достаточного опыта в ипотечном кредитовании у кредитных организаций.

В следующей главе будут анализироваться возможные пути решения указанных проблем и перспективы развития ипотечного кредитования.

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Целью настоящей главы является анализ возможных перспектив развития ипотечного рынка в России, а также анализ возможных путей по решению проблем ипотечного кредитования. Целесообразно рассматривать эти два вопроса в совокупности.

3.1. Предпосылки перспективности ипотечного кредитования

Ипотека делает определенные и реальные шаги в своем развитии. Около 70% [27] потенциальных покупателей москвичей, обращающихся в последнее время в риэлторские и строительные компании, интересуются возможностью получить ипотечный кредит, что обусловлено существованием большого количества ипотечных проектов федерального и регионального уровней. Однако по целому ряду причин, которые были рассмотрены в предыдущей главе ипотечные схемы не получили массового распространения в столице.

Инициаторы московских ипотек констатируют, что на сегодняшний день, ориентировочно, из 10 тысяч человек, обратившихся за ипотечными кредитами, его смогли получить только около 300 претендентов, то есть около 3 процентов от общего количества желающих. Примерно в 60% случаев люди отказываются от кредитов на предоставляемых условиях, а в 40% случаев от клиента отказываются банки [27].

Тем не менее, в правительстве России считают, что систему приобретения жилья для населения на российском рынке недвижимости необходимо сделать доступной, и важнейшим инструментом этого является ипотека. По расчетам правительственных специалистов, в настоящее время совокупный платежеспособный спрос населения России на жилье оценивается в $33 млрд. В то же время социальное жилье получают ежегодно не более 400 тысяч из 6,3 миллиона очередников.

Перспективность развития рынка ипотечного кредитования обосновывается, прежде всего, заинтересованностью участников рынка. Поэтому целесообразно представить наиболее заинтересованных в развитии ипотеки профессиональных участников рынка и указать основные причины их интереса:

1) Высшие эшелоны федеральной власти, поскольку развитие ипотеки дает шанс на экономический рост и снижает бремя некоторых социальных проблем, увеличивает поступление налогов, занятость населения, а также создает новый финансовый инструмент для инвесторов;

2) Властные структуры на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, поскольку решается одна из важнейших социальных задач – обеспечение домохозяйств (то есть - избирателей) жильем;

3) Профессиональные участники рынка недвижимости: строительные организации, поскольку увеличивается число потенциальных покупателей жилья; инвесторы, поскольку создается дополнительный финансовый инструмент для получения прибыли, обеспеченный имущественными гарантиями; риэлтеры, поскольку увеличивается число потенциальных клиентов на их услуги; страховщики, поскольку расширяется рынок страховых услуг; оценщики, поскольку расширяется рынок услуг по оценке имущества.

3.2. Перспективы развития ипотеки.

Целью данного раздела является анализ перспектив развития ипотеки. Целесообразно рассматривать перспективы ипотечного кредитования в ракурсе разрешения проблем выявленных в предыдущей главе. Развитие ипотеки в России должно двигаться по следующим направлениям:

1) доработка законодательной базы ипотечного кредитования;

2) разработка системы государственной поддержки ипотечного кредитования;

3) выбор системы финансирования ипотеки

4) создание механизмов управления финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования;

5) расширение предложения различных видов ипотечных кредитов.

Целесообразно рассмотреть эти направления более подробно.

3.2.1. Доработка законодательной базы

В настоящее органами государственной власти рассматриваются следующие законопроекты:

1) законопроект об изменениях и дополнениях к закону об ипотеке в части оборота закладных средств;

2) законопроект об изменениях и дополнениях закона о госрегистрации прав. В него вносятся поправки, касающиеся обязательной госрегистрации незавершенного строительства, которым является и возведение жилого дома на паях, то есть, с помощью финансирования инвесторов;

3) законопроект о вторичных комиссионных ипотечных ценных бумагах;

4) законопроект о защите прав инвесторов при финансировании строительства дома, в котором покупается квартира. Речь идет о защите прав пайщиков или дольщиков, которых уже не раз обманывали инвестиционно-застроечные компании;

5) закон о стройсберкассах. Он будет регламентировать процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья.

Эти законопроекты должны завершить строительство законодательной базы для развития классической массовой ипотеки и для некоторых ее вариантов, например, накопительных ипотечных систем.

3.2.2.Создание системы государственной поддержки

Поддержка ипотечного кредитования государством является необходимым элементом создания этой системы. Государство может и должно использовать различные формы и методы на всех уровнях государственного управления (федеральном, региональном и муниципальном). Это могут быть различные формы финансовой поддержки: дотации банкам, компенсирующим низкий процент по ипотечным кредитам; безвозмездные субсидии заемщикам, доходы которых ниже определенного уровня; налоговые льготы участникам ипотечных взаимоотношений; снижение процентных ставок резервирования для банков, выдающих ипотечные кредиты, и т.д.

3.2.3. Выбор системы финансирования ипотеки

В нашей стране пока так и не удалось решить вопрос о том какой из двух доминирующих в мире систем ипотечного кредитования у нас будет отдано предпочтение – американской или немецкой. Складывается ситуация, когда на практике чаще всего реализуется схема похожая на немецкую (т.е. без выпуска в обращение на финансовых рынках ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости), а законодательство – в большей степени ориентируется на американскую (двухуровневую) систему (со вторичным рынком ценных бумаг).

В настоящее время для американской системы в России открываются новые перспективы. Это связано с возможным появлением новых источников финансирования. Одним из источников денежных средств может быть Пенсионный фонд. Другим потенциальным источником могут быть деньги западных инвесторов, которые станут доступнее после предстоящего повышения рейтинга кредитоспособности России. Этого следует ожидать, так как в апреле 2002 года Россия признана страной с рыночной экономикой. Эти средства могут быть направлены инвесторами на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Предполагается, что такие ценные бумаги будут выпускать ипотечные агентства. Возможное появление у нас вторичного рынка закладных, также вызывает интерес у российских банкиров. То, что это достаточно действенный финансовый инструмент для дальнейшего развития ипотеки в России, несомненно.

Модель вторичного рынка ипотеки предполагает функционирование ипотечных агентств. Механизмы функционирования ипотечных агентств [7, 9] представлены на рис. 6 - 8.

Рис. 6. Схема управления кредитным риском «наличная оплата».

Рис. 7. Схема управления кредитным риском «своп оплата».

Рис. 8. Схема управления кредитным риском

по программе «гарантий».

«Наличная оплата» (рис. 6). Первичный кредитор продает ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и обеспечит достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы Ипотечное Агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки. Следует отметить, что если рассматривать эту схему применительно к российскому рынку, то кредитный риск в любом случае остается за первичным кредитором [4].

«Своп» (рис. 7). Первичный кредитор, передает пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

Программа «гарантий» (рис. 8). Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство, гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

По схемам "наличная оплата" (рис. 6) и "своп" (рис. 7) работают Фенни Мэй и Фредди Мак. Фэнни Мэй является частной корпорацией, пользующейся доверием правительства. Ценные бумаги, выпущенные под ее гарантии, имеют высокий рейтинг. Доходность по этим бумагам превосходит доходность по облигациям Казначейства США на 100 - 150 б. п., а доходность по ценным бумагам Фредди Мак на 200 б.п. [9].

По схеме "гарантий" (рис. 4) работает Джинни Мэй. Джинни Мэй является полностью государственной корпорацией. Ее ценные бумаги на вторичном рынке оцениваются с меньшей надбавкой по сравнению с ценными бумагами Фэнни Мэй и Фрэдди Мэк. Разница в доходности ценных бумаг Джинни Мэй и 10-летними облигациями казначейства США составляет 24 - 135 б. п. [9]. Такой уровень надбавки можно обосновывать тем, что Джинни Мэй имеет более надежные гарантии и меньшие задержки платежей.

3.2.4. Создание системы управления финансовыми рисками

Как было отмечено в главе 1, банк, выдающий кредиты под фиксированную процентную ставку, подвержен риску изменения процентных ставок, если сроки выплат по кредитам и обязательствам несбалансированны. Стандартным способом решения проблемы по управлению финансовым риском является использование производных финансовых инструментов: форвардных, фьючерсных, опционных контрактов, а также свопов и многопериодных опционных контрактов (флоров, кэпов и др.).

Банк-кредитор, действуя на рынке производных финансовых инструментов в целях снижения влияния риска изменения процентных ставок, выступает в качестве хеджера. Он использует рынок производных финансовых инструментов для управления своим риском, а не для получения основной прибыли от работы на нем.

Одним из путей управления риском процентной ставки является финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения.

Целесообразно рассмотреть некоторые варианты управления процентным риском с помощь производных финансовых инструментов, используемых в зарубежной практике.

Управление процентным риском с помощью производных финансовых инструментов

Банк (или Ипотечное Агентство), собравший пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, подвергается риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксированная, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая. В результате может возникнуть ситуация, когда банк выплачивает большую сумму, чем получает.

Так как банк получает денежные потоки в течение продолжительного периода времени, то каждый такой поток подвергается риску изменения процентной ставки. При развитой системе производных финансовых инструментов банк может хеджировать риск изменения процентной ставки [3, 4, 7]

Для хеджирования процентного риска может быть реализована схема, представленная на рис. 9 (ИК – ипотечные кредиты).

В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику (банку) каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (R – рыночная переменная ставка) превышает контрактную ставку (P) – ставку «потолок» на дату расчета (например, один раз в месяц (квартал, год) на установленную дату):

CF=max[R – P, 0]NPLPP,

где CF – денежный поток, получаемый заемщиком (банком);

NP– условная основная сумма, которую страхует банк;

LPP – длина расчетного периода.

Рис. 9. Схема управления процентным риском с помощью процентных кэпов.

Недостатком этой схемы является то, что банку необходимо в момент покупки кэпа выплатить продавцу премию.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа (рис. 10). Банк обменивает рыночную переменную ставку R на фиксированную ставку i. При этом прибыль банка фиксируется на уровне r_M-i Недостатком этой схемы является отсутствие возможности у эмитента получить дополнительный доход в случае снижения ставки R.

Рис. 10. Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов.

Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа (рис. 11). Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой R.

Рис. 11. Схема управления процентным риском с помощью процентно-флорового свопа.

Продавец флора платит его владельцу, каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (R) опускается ниже ставки «флор» (P) контракта на дату расчета. Каждый раз когда ставка R, будет опускаться ниже ставки P, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную

CF=max[P – R, 0]NPLPP,

При управлении процентным риском могут использоваться различные сочетания производных финансовых инструментов. Однако, это перспектива не ближайшего будущего. В связи с этим единственным выходом является учет процентного риска в ставке по ипотечным кредитам.

Управление процентным риском, как и любым другим риском в России на долгосрочную перспективу с помощью производных финансовых инструментов невозможно. Управление процентным риском невозможно прежде всего из-за нестабильности рынка, отсутствия долгосрочных государственных ценных бумаг - доходность которых могла бы служить ориентиром для определения процентных ставок, недоступности заимствований на международных финансовых рынков для российских банков. В настоящее время есть возможность продавать ценные бумаги на зарубежных рынках, но доходность таких ценных бумаг для западных инвесторов должна быть около 17% годовых в валюте [31].

Необходимо отметить, что в настоящее время лучшим вариантом управления процентным риском является финансирование долгосрочных активов с помощью долгосрочных пассивов.

Управление риском альтернативного выбора

Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж [3, 4, 7].

Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации (ЗИО) на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек.

Рис. 12. Схема управления риском реинвестирования с помощью CMO.

CMO представлены несколькими сериями или «траншами» облигаций «прямой оплаты» (рис. 12). Подобные схемы используются в США ипотечными агентствами для учета различных интересов инвесторов. Каждая серия может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. Все CMO обеспечены пулами кредитов с фиксированным процентом. Денежный поток от пула ипотек распределяется между облигациями с различными сроками погашения. Каждое CMO имеет гарантированный фонд погашения.

Таким образом, долгосрочный инструмент (ипотека) используется для создания отдельных инструментов, траншей, которые имеют короткие, средние и большие сроки до погашения. Поток денежных платежей по пулу расщепляется на ценные бумаги, имеющие разную степень риска досрочного погашения. Первоначально погашаются облигации с наименьшим сроком обращения. Выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего. Все платежи заемщиков по основной сумме, включая денежные потоки от досрочной оплаты кредита и обращения взыскания на недвижимость, идут на погашение облигаций, с самым коротким сроком обращения. Структура CMO может содержать облигации с различными инвестиционными характеристиками, в том числе и накопительные облигации близкие к облигациям с нулевым купоном. По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Накопительные облигации максимально защищают инвестора от реинвестиционного риска. Возможен и обратный процесс, когда обычная ипотека или облигация оцениваются выше стоимости их создания с помощью сборки облигаций.

Вторым вариантом страхования от реинвестиционного риска является выпуск ценных бумаг «прямого действия»

Владея ценными бумагами «прямого действия», инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход. Каждый пул обладает следующими характеристиками: «купонная ставка», дата выпуска, дата погашения, регулярные даты выплат «купонного» дохода.

Инвестор, владеющий ценными бумагами «прямого действия», получает все предусмотренные выплаты по основной сумме долга и процентные платежи по кредитам, на основе которых выпущены ценные бумаги, за вычетом «дифференциальных» комиссионных сборов, даже если заемщики не выполняют своих обязательств по выплатам. В этом случае эмитенты ценных бумаг «прямого действия» выделяют собственные средства на покрытие просроченных заемщиком платежей. Так же эмитенты отвечают за передачу инвесторам платежей, полученных от заемщиков, в счет досрочного погашения кредитной задолженности, а, следовательно, риск досрочного погашения переносится на конечного инвестора.

Инвестор в ценные бумаги может быть не заинтересован принять на себя риск досрочного погашения. В этом случае он может приобрести облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, которые представляют собой общее долговое обязательство эмитента. Дата погашения и даты выплат по таким облигациям известны заранее. Денежные потоки по ипотечным кредитам не связаны с выплатами по облигациям. Поэтому для защиты прав инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами, и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентов в случае банкротства эмитента.

Одним из преимуществ использования CMO является удобство их конструирования под конкретный инструмент ипотечного кредитования и перенос риска роста рыночной процентной ставки на конечного инвестора.

Управление риском ликвидности

Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов (см. рис. 6 - 8).

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному Агентству. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного Агентства на покупку данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться. В результате этого появится дефицит кредитных ресурсов и уменьшится ликвидность ипотечных кредитов. Продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное Агентство как на источник фондов.

Выступая в роли конечного покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, Ипотечное Агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность этих кредитов. Ипотечное Агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны, в то время как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер. Масштабы деятельности Ипотечного Агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация [3, 4], то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования, а, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства. Основные виды ценных бумаг, используемых в США представлены в табл. 3.1.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности для определения потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источника и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации наличных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов.

До тех пор пока в России финансовый рынок не будет достаточно развит, риск ликвидности может представлять собой наиболее крупный риск среди рисков ипотечного кредитования. Поскольку банки имеют дело в основном с депозитами населения и предприятий, то они всегда будут стоять перед риском значительного оттока депозитов. Издержки связанные с неиспользованием альтернативных возможностей или резервированием средств, представляют собой основной вид затрат в связи с риском ликвидности в России.

Таблица 3.1.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЦЕННЫХ БУМАГ

(mortgages-backed securities)

Расширение предложения инструментов ипотечного кредитования.

В настоящее время кредитование осуществляется в основном двумя видами ипотечных кредитов. Это «аннуитетный» кредит и кредит с фиксированным платежом основной суммы. В перспективе, в связи с ростом конкуренции между кредиторами, предложение ипотечных кредитов должно расширяться. Анализ зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что в мировой практике в зависимости от потребностей заемщиков используются более десятка различных видов ипотечных кредитов. Одним из перспективных видов ипотечных кредитов для России является кредиты под переменную процентную ставку. Преимуществом таких кредитов является отсутствие процентного риска для кредитора, а недостатком – возрастание кредитного риска в случае резкого ухудшения экономической ситуации в стране. Однако в мировой практике существуют кредиты предусматривающие замораживание выплат по основному долгу и/или замораживание выплат по процентам. Западные кредиторы постоянно изучают потребности заемщиков и разрабатывают новые кредитные инструменты. Целесообразно кратко рассмотреть инструменты с переменной процентной ставкой.

Ипотечные обязательства с переменным процентом имеют процентную ставку изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный тип кредита был введен с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную на долгий срок ставку процента.

Для того, чтобы убедить заемщиков брать такие кредиты, обычно в первый год или два назначают искусственно низкую ставку процента за кредит. Эту первоначально низкую ставку называют «завлекающей». Впоследствии ставка периодически пересчитывается, чтобы соответствовать рыночным условиям.

Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен. Может быть также установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или снижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. Обратное произойдет при снижении процентной ставки.

3.3. Резюме

В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" является развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Темпы развития ипотечного кредитования во многом зависят от уровня жизни населения. Население должно быть способным выполнять обязательства по кредитам, а системы ипотечного кредитования, законодательная база, системы управления рисками являются механизмами функционирования всей модели ипотечного кредитования.

Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.

Заключение

В рамках данного дипломного проекта была проведена работа по исследованию анализу проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России. В процессе работы:

1) изучены механизмы функционирования ипотечных систем в России;

2) изучены участники системы ипотечного кредитования;

3) осуществлен анализ рисков на рынке ипотечного кредитования;

4) произведен расчет процентной ставки по ипотечному кредиту с целью определения рыночной процентной ставки по ипотечному кредиту;

5) произведен анализ законодательных, налоговых, финансовых проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования;

6) обоснована перспективность развития ипотечного кредитования;

7) изучен опыт развития ипотечного кредитования в США на основе которого описаны перспективы развития ипотеки в России.

По результатам работы можно сделать вывод, что ипотечное кредитование будет развиваться в России при условии роста платежеспособного спроса населения на кредиты, решения проблем связанных с законодательством по ипотеке, решения проблем связанных с налоговым законодательством, решения проблем связанных с механизмами финансирования системы ипотечного кредитования.

Некоторая ценность данной работы заключается в анализе текущего положения дел в российской ипотеке и исследовании зарубежного опыта ипотечного кредитования и методов управления финансовыми рисками. Практическая ценность заключается в самостоятельной оценке рыночной процентной ставки по ипотечным кредитам.

Дальнейшая разработка темы может осуществляться в направлении исследований в области управления финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования, анализа и выбора оптимальной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Литература

1. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. - М.: "Российская газета", № 37, 22.07.1998.

2. Центральный банк России. Положение № 37 от 30 марта 1996 г "Об обязательных резервах кредитных организаций, депонируемых в Центральном банке Российской Федерации"

3. Галиц Л. Финансовая инженерия: Инструменты и способы управления финансовым риском: Пер. с англ. – М.: ТВП, 1998.

4. Маршалл Джон Ф., Бансал Випул К. Финансовая инженерия: Полное руководство по финансовым нововведениям: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 1998.

5. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: Методологический подход. – М.: Строительная газета, 1994.

6. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. – М.: Менеджмент в России и за рубежом №1 / 2000

7. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ИЖК.

8. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.

9. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США. - М.: Институт экономики города, 1995.

10. Кузьминский О. Ипотека захлебнется в деньгах. – М.: "Коммерсантъ-Daily", 20 апреля 2002 г.

11. СОБИНБАНК: Ипотечное кредитование. www.sobinbank.ru

12. Программа жилищного ипотечного кредитования Сберегательного банка РФ. www.mosipoteka.ru/ipoteka_sb.shtml

13. ОАО «ССК». Наша деятельность. www.cck-msk.ru

14. КБ «ДельтаКредит». Программа «ДельтаКредит». www.deltacredit.ru

15. Лебедева Е. Ипотечное кредитование строящегося жилья. VseDoma.ru , 26.10.2001

16. Рымов С. Лучшая ипотека – та, которая работает. VseDoma.ru 24.05.2001

17. Трембицкий А. Еще раз о том, что такое ипотека. – М.: «Столичная Недвижимость», Январь 2001.

18. Цифры и кредиты. VseDoma.ru, 14.09.2001

19. Выбираю квартиру в кредит. VseDoma.ru, 26.01.2002

20. Пресс-служба Сбербанка РФ. Как решать проблему? - М.: Сбережения, декабрь, 1999.

21. Как пустуют квартиры. – М.: Столичная Недвижимость, май 2000 года.

22. Условия приема вкладов в USD. Приложение к газете "Коммерсантъ" №104(2431) от 20.06.2002

23. ОАО КБ «Московское ипотечное агентство». Стандарты предоставления ипотечных кредитов кредитными организациями в рамках проведения производственного этапа Московской ипотечной программы. – М.: КБ «МИА», 2001.

24. ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. http://www.ipoteka.spb.ru/

25. Stock Price and Stock Market Data. www.forecasts.org

26. Госкомстат России. О соотношении денежных доходов населения с величиной прожиточного минимума в I квартале 2002 года. www.gks.ru

27. Краткий анализ развития мпотеки. – М.: «Столичная Недвижимость», март 2000,

28. Стерник Г.М. Рынок жилья России в 1993 - 2001 году. - Российская Гильдия Риэлтеров: http://market.real-estate.ru.

29. Вестник Банка России от 4 июня 2002 года № 32 (610)

30. Центральный банк России. Официальные курсы валют. www.cbr.ru.

31. Минц В. Вечный квартирный вопрос. - М.: Эксперт, № 12, от 27 марта 2000.

Приложение 1

Расчет выплат по кредитам

Расчет выплат по аннуитетному кредиту

Таблица П1.1

График амортизации постоянного ипотечного кредита

(K=$35 000; i=13% (1,083% в месяц); n=10 лет; П_М=$522,59)

Таблица П1.1(продолжение)

Рис. П1.1 Платежи по постоянному ипотечному кредиту

Расчет выплат по кредиту с фиксированным платежом основной суммы

Таблица П1.2

График погашения «пружинного» ипотечного кредита

(K=$35 000; i=13% (1,083% в месяц); n=10 лет)

Таблица П1.2 (продолжение)