Рынок ипотечных ценных бумаг

Содержание

Введение

1. Опыт организации рынка ипотечных ценных бумаг в США

1.1. Схема организации рынка ипотечных ценных бумаг

1.2. Виды ипотечных ценных бумаг

2. Рынок ипотечных ценных бумаг в России

2.1. Виды ипотечных ценных бумаг

2.2. Схема организации рынка ипотечных ценных бумаг

Заключение

Литература

Введение

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Большим шагом на пути развития ипотечного кредитования в России явилось принятие Федерального закона от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Данным законом установлено два вида таких ценных бумаг облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Их выпуск позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства, недостаток которых наблюдается в настоящее время.

Очень важно отметить повышенную заинтересованность государства в развитии рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), так как именно с его помощью планируется вывести на новый уровень осуществление государственной социальной политики в части обеспечения жильем населения страны. Этим обуславливается стремление правительства сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными с точки зрения инвесторов, повысить надежность этих бумаг и сделать схему выпуска, обращения и погашения ипотечных бумаг простой и прозрачной.

Таким образом, развитие ипотечных ценных бумаг в России видится очень перспективным, учитывая их необходимость, складывающуюся благоприятную экономическую ситуацию, а также мировой опыт выпуска данных ценных бумаг. Таким образом, можно сделать вывод, что тема курсовой работы актуальна.

Практическая значимость работы обусловлена становлением рынка ИЦБ в России и малым количеством научных работ посвященных данному вопросу.

В работе будет исследован зарубежный опыт выпуска ипотечных ценных бумаг и проведен анализ российского законодательства в области ИЦБ.

1. Опыт организации рынка ипотечных ценных бумаг в США

1.1. Схема организации рынка ипотечных ценных бумаг

Ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг вот уже на протяжении трех десятилетий. За этот немалый срок в ответ на потребности инвесторов появилось великое разнообразие ценных бумаг на базе ипотечного кредита (схем, форм, видов). Однако первая и самая простая схема (так называемая pass-through) остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства – FNMA (Фенни Мэй), GNMA (Джинни Мэй) и одно полугосударственное – FHLMC (Фредди Мэк).

Н
а рис. 1. показано как Фэнни Мэй взаимодействует с организациями первичного рынка и работает на вторичном рынке ипотечных кредитов.

Рис. 1. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов

На первичном рынке кредиторы выдают кредиты покупателям жилья. Фэнни Мэй не вовлечена в процесс первичного кредитования. Фэнни Мэй не разрешено выдавать кредиты непосредственно покупателям жилья. Вторичный рынок является сферой деятельности Фэнни Мэй. В правом верхнем углу показан процесс покупки Фэнни Мэй ипотечных кредитов, которые она будет держать в своем портфеле, и которые финансируются за счет долговых обязательств. Стрелка от прямоугольника «Портфель ипотечных кредитов Фэнни Мэй» к прямоугольнику «MBS Фэнни Мэй» отражает процесс трансформации купленных ипотечных кредитов в MBS. В правом нижнем углу схемы проиллюстрированы операции обмена, проводимые Фэнни Мэй. Пулы ипотечных кредитов обмениваются на MBS, которые выпускает Фэнни Мэй и по которым она гарантирует своевременную выплату основной суммы долга и уплату процентов по нему. Инвесторами являются первоначальные кредиторы или другие организации, купившие MBS на рынке.

1.2. Виды ипотечных ценных бумаг

Основные виды ценных бумаг, используемых в США представлены в табл. 1.

Таблица 1

Характеристики ипотечных ценных бумаг (mortgages-backed securities)

Таблица 1 (продолжение)

Первый тип ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке и обеспеченные ипотечными кредитами – ипотечные ценные бумаги «прямого действия». Владея этими ценными бумагами инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход pro rata. Каждый пул обладает следующими характеристиками:

• «купонная ставка»,

• дата выпуска,

• дата погашения,

• регулярные даты выплат «купонного» дохода.

Так же каждый пул обладает характеристиками, отражающими специфику ипотечных кредитов, на основе которых выпущены эти ценные бумаги.

Программы корпорации «ДЖИННИ МЭЙ»

Ценные бумаги «прямого действия» корпорации ДЖИННИ МЭЙ являются полностью модифицированными, так как инвестор получает все предусмотренные выплаты по основной сумме долга и процентные платежи по кредитам, на основе которых выпущены ценные бумаги, за вычетом «дифференциальных» комиссионных сборов, даже если заемщики не выполняют своих обязательств по выплатам.

В данном случае получается, что эмитенты ценных бумаг «прямого действия» выделяют собственные средства на покрытие просроченных заемщиком платежей. Так же эмитенты отвечают за передачу инвесторам платежей, полученных от заемщиков, в счет досрочного погашения кредитной задолженности.

Эти выплаты гарантированы корпорацией «ДЖИННИ МЭЙ», пользующейся полным доверием правительства США.

Программа «ДЖИННИ МЭЙ 1»

(первая группа программ по ценным бумагам «прямого действия»)

1970 год. Выпуск ценных бумаг «прямого действия» на базе пула кредитов под залог односемейных домов.

На базе этой программы были разработаны другие программы, каждая из которых направлена на расширение на рынке роли конкретных видов ипотечного кредита:

• кредиты на односемейные дома

• кредиты с возрастающей суммой выплат в счет погашения

• кредиты на приобретение более дешевого жилья, чем имеющееся

• кредиты на сборные дома промышленного изготовления

• строительные кредиты

Программа ДЖИННИ МЭЙ 2»

(вторая группа программ по ценным бумагам «прямого действия»)

1983 год. Этой программой предусматривался выпуск:

• пулов закладных под залог индивидуальных домов

• закладных с увеличивающейся маржей

• закладных с увеличивающейся суммой выплат в погашение ссуды

• закладных с регулируемым процентом

«ДЖИННИ МЭЙ» гораздо более привлекательна для инвесторов

1. В рамках программы «ДЖИННИ МЭЙ 2» существуют пулы с несколькими эмитентами, так называемые «джамбо» (гигантские) пулы (каждый пул «ДЖИННИ МЭЙ 1» имеет только одного эмитента). Джамбо пулы значительно больше по объему, а их кредиты имеют гораздо более широкую географию по сравнению с пулами с одним эмитентом. Благодаря большим размерам этих пулов в них ожидается более последовательный и предсказуемый процесс досрочного погашения, и снижаются риски, связанные с географической концентрацией.

2. Основным платежным агентом для пулов «ДЖИННИ МЭЙ 2» является «Кэмикал Бэнк», что делает возможным обойтись без многочисленных чеков. Каждый инвестор в рамках программы «ДЖИННИ МЭЙ 2» получает один чек в месяц, который включает в себя выплаты по всем его вкладам в рамках этой программы. Тогда как в рамках программы «ДЖИННИ МЭЙ 1» инвестор каждый месяц получает минимум отдельный чек от каждого эмитента пула, связанного с каждым вкладом инвестора в рамках данной программы. Во многих случаях инвестор получает отдельный чек по каждой принадлежащей ему ценной бумаге «ДЖИННИ МЭЙ 1».

Большинство пулом «ДЖИННИ МЭЙ» имеют общие свойства:

1. большинство пулов имеют минимальный размер комиссионных за обслуживание - 50 базисных пунктов (0,5%). Из них 6 пунктов выплачиваются «ДЖИННИ МЭЙ» в качестве комиссионного вознаграждения за предоставленные гарантии.

2. Программы «ДЖИННИ МЭЙ 1» и «ДЖИННИ МЭЙ 2» собирают, в течении года после получения обязательств со стороны «ДЖИННИ МЭЙ» о выдачи гарантий, кредиты в пулы с едиными купонными ставками и сроками погашения. В результате, новые выпуски пулов «ДЖИННИ МЭЙ» отслеживают текущую рыночную ипотечную ставку за вычетом комиссионных за обслуживание.

3. Пулы ипотек «ДЖИННИ МЭЙ» выпускаются и обслуживаются ипотечными банками, депозитными учреждениями и коммерческими банками.

4. Пулы закладных под залог индивидуальных домов, составляющие наибольшее число среди всех пулов и содержащие наибольший объем выпущенных в обращение ценных бумаг корпорации «ДЖИННИ МЭЙ», содержат долгосрочные кредиты с фиксированным процентом под залог недвижимого имущества отдельных семей. Эти ценные бумаги отличаются высокой ликвидностью вследствие большого числа их выпусков, а также взаимозаменяемости пулов. Участники сделки по этим бумагам могут либо указать конкретный пул, либо согласиться на любой («ТВА – который будет объявлен»). В последнем случае продавец может предложить любой пул, отвечающий стандартам рынка.

5. Обычно купонная ставка по пулам односемейных кредитов колеблется от 5,25 до 17%, с концентрацией вокруг 8 – 12%.

Программы «ДЖИННИ МЭЙ» также охватывают следующие категории пулов:

• Пулы ипотечных кредитов с возрастающими выплатами в счет погашения

• Пулы кредитов под залог передвижных домов

• Пулы кредитов на односемейные дома с фиксированной процентной ставкой и укороченным, 15-летним сроком погашения.

Недавно список программ «ДЖИННИ МЭЙ» был дополнен выпуском ценной бумаги, обеспеченной кредитами с регулируемым процентом. Кредиты с регулируемым процентом страхует ФЖА по поручению Конгресса. Пулы таких кредитов представлены ценными бумагами, выпускаемыми различными эмитентами в рамках программы «ДЖИННИ МЭЙ 2».

Программы «ФРЭДДИ МЭК»

Залог по ценным бумагам «прямого действия» может состоять из целых кредитов или долей кредитов (долей участия в ипотечных кредитах), а платежи получаемые «ФРЕДДИ МЭК» передаются инвесторам.

Отличия от ценных бумаг «прямого действия» корпорации «ДЖИННИ МЭЙ»:

1. Несмотря на то, что «ФРЕДДИ МЭК» гарантирует выплату основной суммы долга и процентов по своим обязательствам, тем самым придавая своим ценным бумагам статус обязательств "государственного агентства США", последние не обеспечены полным доверием правительства США.

2. Многие пулы корпорации «ФРЕДДИ МЭК» состоят как из давно выданных, так и недавних ипотечных кредитов. Следовательно, сроки истечения долговых обязательств, лежащих в основе этих бумаг, могут колебаться в широких пределах.

3. Процентные ставки по кредитам в пуле могут отличаться на 200 базисных пунктов от ставки процента «прямого действия» (исключение составляют лишь ценные бумаги выпускаемые в рамках стандартной программы).

Стандартная программа

«ФРЕДДИ МЭК» покупает кредиты, которые соответствуют ее требованиям в отношении надежности, размера, типа кредитов и типа заложенной собственности, и, скомплектовав их, выпускает на их основе Сертификаты участия.

В ответ на возросшую популярность кредитов с фиксированным процентом и сроком погашения в 15 лет, в 1984 году «ФРЕДДИ МЭК», следом за «ДЖИННИ МЭЙ», добавила к списку своих продуктов краткосрочные ценные бумаги «прямого действия» (15-летние Сертификаты участия), которые были названы «гномами». Они выпускаются в рамках Стандартной программы.

Программа Гарант (свопы)

В рамках программы Гарант единый эмитент собирает залог для формирования подходящего пула, а «ФРЕДДИ МЭК» обменивает Сертификаты участия на ипотечные кредиты.

Сертификаты участия Стандартной программы значительно больше по объему и более рассредоточены географически, чем обменные Сертификаты программы Гарант, благодаря тому, что первые обеспечены кредитами из портфеля «ФРЕДДИ МЭК», формируемого на общенациональном уровне.

Залоговые ипотечные обязательства (ЗИО)

ЗИО представлены несколькими классами (или «траншами») облигаций. Каждый танш может иметь:

• Собственную купонную ставку

• Собственный срок погашения

• Собственный средний срок амортизации

По ЗИО «ФРЕДДИ МЭК» доход выплачивается раз в полгода. Все ЗИО обеспечены пулами кредитов с фиксированным процентом. Каждое ЗИО имеет гарантированный фонд погашения.

Программы «ФЕННИ МЭЙ»

Обязательства «ФЕННИ МЭЙ», подобно ценным бумагам «ФРЕДДИ МЭК» не обеспечены полным доверием правительства США, но имеют статус ценной бумаги «правительственного агентства США» на кредитных рынках.

По ценным бумагам «прямого действия» «ФЕННИ МЭЙ» гарантирует своевременную выплату основной суммы долга и процентного дохода вне зависимости от того, были ли собраны платежи от заемщиков или нет. Гарантии «ФЕННИ МЭЙ» распространяются и на выплаты по основным суммам долга, полученным в результате обращения взыскания на заложенное имущество или досрочного погашения кредита.

Ценные бумаги «ФЕННИ МЭЙ» могут быть обеспечены либо ипотечными кредитами из собственного портфеля корпорации, либо кредитами, собранными в пакет одним или несколькими эмитентами. Обычно в качестве обеспечения используются ссуды с фиксированной ставкой. Первоначальные сроки погашения кредитов, принадлежащих данному пулу, могут быть в пределах от 8 до 15, или от 20 до 30 лет; купонные ставки могут изменяться в пределах 200 базисных пунктов.

Подобно «ФРЕДДИ МЭК», «ФЕННИ МЭЙ» осуществляет в настоящее время не столь крупную программу выпуска ценных бумаг «прямого действия», обеспеченных давно выданными кредитами ФЖА/АДВ. В 1984 году «ФЕННИ МЭЙ» имела в пулах кредитов ФЖА и АДВ более 2,9 миллиарда долларов.

Ценные бумаги «прямого действия» частного сектора

Успешный выпуск ДЖИННИ МЭЙ и ФРЕДДИ МЭК своих ценных бумаг «прямого действия» способствовал появлению в 1977 году первой партии аналогичных ценных бумаг, выпущенных в частном секторе.

Структура ценных бумаг «прямого действия» повторяет структуру бумаг ДЖИННИ МЭЙ, ФРЕДДИ МЭК и ФЭННИ МЭЙ. Эти бумаги не являются общими обязательствами эмитента. Он уступает права на ипотечные кредиты и передает их в специальный траст (на вторичном ипотечном рынке США «Grantor trust» представляет собой юридическое лицо, через которое ценные бумаги «прямого действия» продаются инвесторам, эти трасты не облагаются налогом). За эмитентом остается обязанность обслуживания ссуды и право на получение за это комиссионных, а инвестор получает неделимую долю в пуле ипотечных кредитов и право на pro rata финансовых потоков. Выплаты по процентам плюс плановые и внеплановые выплаты основных сумм кредитной задолженности ежемесячно передаются инвестору, и, как правило, организация, обслуживающая ссуду гарантирует выплаты инвесторам в случаях непоступлении платежей от заемщиков.

Частные ценные бумаги «прямого действия» не имеют статуса «бумаг агентства США», и поэтому их эмитенты должны получить независимый рейтинг. Большинству таких бумаг для того чтобы они были реализованы, необходимы дополнительные гарантии:

• Аккредитив третьего лица – повышает надежность гарантий обслуживающей организации

• Страховой полис на пул – повышает кредитное качество самого пула.

Частному эмитенту ценная бумага «прямого действия» дает возможность продать активы, сохранив за собой доход от обслуживания кредитов. С момента когда активы проданы, ценная бумага «прямого действия» не фигурирует в балансе эмитента, а прибыль или убыток проявляется в момент продажи. Основной обязанностью эмитента является передача платежей по процентам и плановых и досрочных выплат основных сумм кредитной задолженности инвестору, при необходимости авансируя эти выплаты. Высокая степень надежности правильно сформированных ценных бумаг привлекает инвесторов, а эмитенту позволяет добиться выгодной стоимости фондов. В большинстве выпущенных к настоящему времени в обращение частных ценных бумаг более 80% обеспечения составляли ссуды под залог односемейных домов с отношением размера ссуды к стоимости заложенного имущества не более 80%, что считается надежным залоговым обеспечением.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, представляет собой общее долговое обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами.

Данные облигации обладают следующими свойствами:

• имеют близкое сходство с корпоративными облигациями

• дата погашения и выплаты по такой облигации известны заранее

• выплаты по этим облигациям не связаны с выплатами по обеспечивающим их ипотечным кредитам

• предмет обеспечения и генерируемые им потоки денежных средств принадлежат эмитенту облигации

• сама облигация принадлежит инвестору

Основное отличие от корпоративных облигаций является использование особого ипотечного залогового обеспечения. Эмитент вносит в качестве залога целые кредиты или ценные бумаги прямого действия Джинни Мэй, Фредди Мэк и Фэнни Мэй, дополненные ценными бумагами казначейства США и другими типами залога. Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами, и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентов в случае банкротства эмитента. Если стоимость залога опустится ниже установленного минимального уровня, или в случае банкротства эмитента, должен вмешаться попечитель, продав залог и погасив облигации.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают свойствами привлекательными для эмитентов:

1. они представляют собой долговые обязательства, позволяющими сохранить право собственности на залоговое обеспечение, извлекая из этого выгоду. Для всех эмитентов выгода состоит в получении дохода от платежей по ипотечным кредитам, обеспечивающим облигации, а для ссудо-сберегательных ассоциаций получают кроме этого подходящий объект для инвестиций.

2. Структуру облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, легко подогнать под потребности эмитента (например, дата погашения).

3. Залоговое обеспечение повышает рейтинг облигации (эмитенты с низким собственным рейтингом могут добиться рейтинга «три А»).

4. Для инвесторов привлекательны тем, что не могут быть досрочно погашены эмитентом.

Ипотечные облигации «прямой оплаты» (pay-through bonds)

Эти облигации являются гибридным финансовым инструментом. Они соединяют в себе отдельные свойства ценных бумаг «прямого действия» и облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Свойства облигации «прямой оплаты»:

• Подобно ценной бумаге «прямого действия» такая облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации.

• В то время как сроки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям могут не совпадать (например, ежемесячные выплаты по залогу и полугодовые выплаты по облигациям).

• Доход, получаемый в виде платежей по основной сумме и процентам по ипотечному кредиту, должен быть достаточным для того, чтобы покрыть выплаты основной стоимости и процентного дохода по облигациям.

• Из-за связи между этими двумя потоками, платежи по основной стоимости облигации будут колебаться в зависимости от времени внеплановых основных выплат по залоговому обеспечению.

• Облигация «прямой оплаты» принадлежит инвестору.

• Эмитент сохраняет за собой право владения предметом залогового ипотечного обеспечения.

Для эмитента такие облигации привлекательны последующим причинам:

1. поскольку потоки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям взаимосвязаны, механизм «прямой оплаты» требует меньшего «резервного запаса» обеспечения, чем необходимо для облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Таким образом, для одного и того же объема обеспечения можно выпустить большее число облигаций.

2. Механизм прямой оплаты не требует сверять стоимость залогового обеспечения с текущими рыночными ценами и, соответственно, позволяет избежать расходов на пополнение предмета залога.

3. Облигация может быть легко приспособлена к требованиям особого графика выплат процентного дохода или срока погашения.

4. Механизм «прямой оплаты» позволяет эмитенту воспользоваться низкодоходными ипотечными кредитами для получения наличных денежных средств, не продавая активы с убытком.

5. Облигации «прямой оплаты», включающие страхование и резервирование наличных средств, обладают улучшенным качеством и позволяют эмитенту выйти на рынок с надежным долговым инструментом.

Залоговые ипотечные обязательства (ЗИО)

ЗИО представляют собой многоклассовые облигации «прямой оплаты».

Свойства ЗИО:

• Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации.

• На каждую дату выплат по облигациям будет получено достаточно денежных средств от предмета залога для выплаты всех процентов и части суммы основного долга по облигациям.

• В отличие одноклассовых облигаций «прямой оплаты» ЗИО имеют несколько классов облигаций. В случае одноклассовых облигаций «прямой оплаты» все держатели облигаций получают pro rata основной суммы долга. В случае многоклассовых ЗИО, выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего.

Механизм выплаты процентов и основной суммы долга:

1. Каждый класс облигаций (или «транш», имеет фиксированную дату погашения и определенную купонную ставку.

2. Выплаты по облигациям ранжированы, т.е. выплаты процентов имеют наивысший приоритет, затем идут выплаты по основной сумме долга для первого транша, затем для второго и т.д.

3. После завершения выплат по процентам, все оставшиеся в распоряжении денежные средства идут на выплату основного долга для транша с более ранним сроком погашения.

4. После погашения первого класса платежи по основной сумме долга получает исключительно следующий по очереди транш вплоть до своего погашения и т.д.

5. Каждый транш погашается не позже установленного для него срока.

6. Из-за досрочного погашения долга по предмету залога, облигации также могут быть погашены значительно ранее установленного срока.

Многие выпуски ЗИО включают один или более траншей, известных как «накопительные облигации». По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Это облигация представляет собой обязательство с отсроченными процентными выплатами (они напоминают облигации с нулевыми купонами) до тех пор, пока не погашены все предыдущие транши. После этого по накопительным облигациям (также называемыми Z-облигациями) выплачивается накопленная на текущий момент сумма, представляющая выплаты как по процентам, так и по сумме основного долга. Эта сумма складывается из начального баланса основного долга и накопившихся сложных процентов. Чаще всего такие облигации приобретаются инвесторами, которые либо требуют максимальной степени защиты от реинвестиционного риска и риска досрочного погашения, либо ищут наиболее мощные «ценовые» рычаги, допускаемые данным классом облигаций. Накопительная облигация не обязательно является самым последним классом, однако в очередности выплат непосредственно за накопительным классом не может следовать ненакопительный транш.

2. Рынок ипотечных ценных бумаг в России

2.1. Виды ипотечных ценных бумаг

Закладная как ценная бумага является составляющей механизма реализации договора об ипотеке (договора о залоге недвижимого имущества)¹. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа, аренды или иного обязательства. В общем случае реализуют ипотечный договор три лица (рис. 2):

1. залогодержатель (он же кредитор),

2. должник,

3. залогодатель.

Часто должник и залогодатель выступают в одном лице.

Рис. 2. Схема реализации ипотечного договора.

В соответствии с заключенным договором (например, кредитным) кредитор выдает должнику кредит в сумме Д(t₁) на определенное время (t_n-t₁). При наступлении срока платежа должник обязан вернуть основную сумму долга и проценты за пользование кредитом. Следует отметить, что в соответствии с кредитным договором выплата (основной суммы и процентов) может осуществляться частями в течение всего периода времени (Д(t₂, t₃ ... t_n) - см. рис. 1).

В обеспечение кредитного договора между кредитором и должником заключается еще один договор - договор об ипотеке. В соответствии с этим договором кредитор становится залогодержателем недвижимого имущества, передаваемого должником (залогодателем) в залог. Если должник нарушит кредитный договор, то кредитор (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть установлены особой ценной бумагой - закладной. Закладная оформляется залогодателем и передается залогодержателю. После выполнения кредитного договора залогодержатель возвращает закладную залогодателю (см. рис. 1). Целесообразно рассмотреть особенности этой бумаги.

Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная - это письменный документ, составленный залогодателем и нотариально заверенный. Копия закладной хранится в органах, осуществляющих государственную регистрацию договоров об ипотеке.

Являясь строго формальным документом, закладная должна содержать следующие реквизиты:

1. слово «закладная», включенное в название документа;

2. имя и место нахождения залогодателя;

3. имя и место нахождения первоначального залогодержателя;

4. название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора;

5. имя и место нахождения должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем;

6. сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, и размер процентов, если они подлежат уплате;

7. срок оплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой. Если эта сумма подлежит оплате по частям, то - сроки (периодичность) соответствующих платежей и размеры каждого из них;

8. название, описание и место нахождения имущества, на которое установлена ипотека;

9. денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

10. наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. (Например, право собственности). Номер, дата и место государственной регистрации этого права;

11. указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено или не обременено такими правами, как аренда и пр.;

12. подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13. сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

14. дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.

Залогодатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Причем уступка залогодержателем этих прав действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.

Существенно облегчена передача прав, вытекающих из договора об ипотеке, с помощью передачи прав по закладной.

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи самой закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Передаточные надписи, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными. Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или владельцем этой ценной бумаги, названным в предыдущей передаточной надписи.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательств по кредитному договору или иного обязательства.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о такой регистрации с надлежаще заверенной выпиской из государственного реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации приведет к возникновению рынка закладных и рынка ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных. Об этом свидетельствует зарубежный опыт. В настоящее время в России происходит формирование законодательной базы по ипотечным ценным бумагам. В соответствие с принятым в 2003 году Федеральным законом²:

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия;

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" – документарной и бездокументарной.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.

Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме.

Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.

Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг не допускается.

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом депозитарии, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется через организатора торговли на рынке ценных бумаг, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

Ипотечные ценные бумаги позволят получить заемщикам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг (основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты по сравнению с банковским процентом. Также к достоинствам, обеспечивающим хорошие перспективы развития ИЦБ в будущем можно отнести следующие, установленные законом особенности:

Во-первых, эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями, к которым помимо общих требований, установленных ЦБ РФ, предъявляются дополнительные, более жесткие требования, призванные увеличить стабильность и надежность этих организаций.

Во-вторых, владельцы облигаций с ипотечным покрытием обладают правом на удовлетворение из ипотечного покрытия в первоочередном порядке, если условия погашения долга нарушены, в то время как владельцы стандартных облигаций в случае банкротства эмитента обладают правом требовать возмещения долгов наряду с другими кредиторами.

2.2. Схема организации рынка ипотечных ценных бумаг

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" в сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Сто процентов акций принадлежит государству.

Непосредственной целью Агентства являются:

создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы (РО), банки, страховые, оценочные и риэлторские компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они имеют следующую специализацию:

- Региональные банки оформляют ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных;

- Региональные операторы выкупают стандартные закладные у региональных банков и формируют пулы закладных;

- АИЖК выкупает, сохраняя право регресса ответственности при дефолте закладной, стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Взаимодействие участников ипотечного рынка осуществляется по следующей схеме :

Агентство направляет Региональному оператору Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, включающие требования к основным участникам ипотечного рынка. Агентство проводит анализ финансового состояния и проверку правоустанавливающих документов Регионального оператора.

После согласования Стандартов заключается трехстороннее Соглашение о сотрудничестве между Агентством, Региональной Администрацией и Региональным оператором.

Региональный оператор в целях создания и развития рынка ипотечного жилищного кредитования на территории своего региона обеспечивает его инфраструктуру, что включает в себя привлечение банков (первичных кредиторов), страховых, оценочных и, при необходимости, риэлторских компаний.

После согласования и утверждения участников ипотечного рынка Агентство заключает с Региональным оператором Соглашение о сотрудничестве.

Этап формирования плана поставки закладных Агентству.

Этап включает в себя:

Формирование, согласование с АИЖК и подписание «Протокола согласования основных условий Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки» (Приложение № 33 к Стандартам), который несет следующую информацию:

Агентство объявляет о взаимных санкциях, которые будут в Договоре купли-продажи закладных.

РО объявляет о своих планах по срокам и объемам поставки закладных на текущий год.

Данный документ является важнейшим на этапе формирования плана поставки закладных и оформляется в период после подписания 3-х стороннего соглашения и до момента аккредитации РО.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

После анализа готовности РО к работе по Стандартам АИЖК направляет письмо РО с предложением начать работу с Протоколом согласования. РО самостоятельно может инициировать работу с Протоколом согласования (Приложение №33 к Стандартам).

РО анализирует свои возможности по поставке закладных по Стандартам АИЖК и после первоначального формирования Протокола согласования согласовывает его с АИЖК (по электронной почте или по факсу).

После взаимного согласования объемов и сроков поставки и взаимной ответственности, которые стороны планируют отразить в Договоре купли-продажи РО окончательно формирует Протокол согласования, подписывает его и ставит печать РО и отправляет по почте в АИЖК;

АИЖК подписывает и регистрирует Протокол согласования и высылает его РО.

Рис. 3. Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка

«Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки» (Приложение № 25 Стандартов) - Это основной документ, в котором РО и АИЖК, на основании 2-х стороннего соглашения и Протокола согласования основных условий формируют График поставки закладных со сроками и объемами поставки на конкретный период (на квартал или до конца текущего года), определяются с ответственностью каждой стороны Договора и оговаривают конкретные условия и правила (технологию) поставки закладных. Договор купли-продажи заменяет собой Протокол согласования после того, как Региональный оператор аккредитован Агентством.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

После аккредитации РО Агентство направляет письмо РО с информацией о заключении Договора купли-продажи закладных с отсрочкой платежа.

РО окончательно (на конкретное время - до конца текущего года или на квартал) анализирует свои возможности по поставке закладных по Стандартам АИЖК.

РО заполняет Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных согласовывает с Агентством (по эл. почте или по факсу).

После согласования с АИЖК, РО оформляет и подписывает Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных (Приложение №1 к Договору) и отправляет ГАРАНТПОСТом в двух экземплярах в адрес АИЖК.

АИЖК подписывает и регистрирует Договор и Приложение к нему (График поставки) и один экземпляр отправляет РО

В случае, когда РО поставляет закладные по факту вне «Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки» стороны согласовывают и подписывают «Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула)». Это основной документ поставки закладных «по факту», в котором РО и АИЖК на основании 2-стороннего соглашения и реестра конкретных закладных определяются с конкретными правилами и условиями выкупа АИЖК этих закладных и оговаривают ответственность каждой из сторон.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК в этом случае:

РО по факту наличия закладных, оформленных по стандартам АИЖК, доставляет их в АИЖК.

АИЖК проводит андеррайтинг закладных и при его положительном результате оформляется и подписывается «Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула)».

АИЖК, сформировав пул ипотечных кредитов осуществляет выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Основные условия выпуска неконвертируемых документарных купонных облигаций на предъявителя серии А3 ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» представлены в табл. 2.

Таблица 2

Основные условия выпуска неконвертируемых документарных купонных облигаций на предъявителя серии А3 ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

Заключение

Сейчас развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России сдерживается рядом факторов, среди которых неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых институтов вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, неразвитость законодательной базы, а также несовершенство системы государственных гарантий в этой сфере, но со временем, постепенно эти проблемы вполне можно решить.

В России уже сделаны первые попытки секьюритизации ипотечных кредитов - ряд финансовых институтов выпустили и разместили корпоративные облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Объемы кредитования растут и этот процесс становится необратимым. Будут ли ипотечные ценные бумаги надежным средством инвестирования? Будут ли они пользоваться устойчивым спросом у инвесторов, что является необходимым условием для привлечения средств с рынка капитала и развития всей системы ипотеки? Ответы на эти вопросы будут ясны в ближайшем будущем.

Для того, чтобы процесс секьюритизации в России стал развиваться быстрее и рынок ипотечных ценных бумаг сформировался, необходимо, во-первых, выдать достаточное количество ипотечных кредитов, во-вторых, создать законодательное пространство, которое должно учитывать интересы не только продавцов ипотечных ценных бумаг, но и покупателей. Основной покупатель - тот, у кого есть "длинные" пассивы, ведь ипотечные ценные бумаги достаточно "длинный" инструмент. Такими являются, например, страховые компании, у которых могут быть достаточно "длинные" резервы, а также пенсионные фонды. Формальные препятствия, если они существуют, для приобретения ипотечных ценных бумаг данными группами инвесторов должны быть сняты. Немаловажный вопрос связан с приданием ипотечным ценным бумагам статуса близкого к государственным ценным бумагам, а также включение их в список ломбардных ценных бумаг. Это обязан сделать ЦБР.

Помимо этого, должны быть обеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а также подготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Кроме пенсионных фондов и страховых компаний в приобретении ипотечных бумаг могут быть заинтересованы и множество других участников. Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для  всех финансовых институтов вопрос ликвидности. И это даст мощный толчок для развития рынка ипотечных ценных бумаг, что в свою очередь даст толчок развитию рынка ипотечного кредитования.

В случае, если в Росси будет сделана ставка на американскую систему секьюритизации с использованием SPV, то в первую очередь необходимо будет решить проблему налогообложения при передаче активов с баланса банка на баланс SPV. Что делать для того, чтобы платежи, приходящие от покупателей ипотечных ценных бумаг, были перечислены на баланс банка-кредитора без налоговых отчислений, а месячные платежи заемщиков - инвесторам без налоговых отчислений, при том что инвесторы могут быть как резидентами, так и нерезидентами.

В настоящее время условия, при которых выдаются ипотечные кредиты, не подтверждены интересами со стороны покупателя ипотечных ценных бумаг. Поскольку этого рынка пока нет, то банки, выдающие ипотечные кредиты, можно рассматривать как фабрики, производящие ипотечные кредиты. У них нет канала сбыта, и поэтому они не знают точно, какими параметрами должны обладать выдаваемые ими ипотечные кредиты, для того чтобы их можно было максимально выгодно продать на рынке. Если этот механизм заработает, то станет больше ясности в том числе и с точки зрения оценки рисков и будущего рынка ипотечного кредитования. Безусловно, это даст толчок развитию всего рынка, и, возможно, будут смягчены условия, по которым выдаются ипотечные кредиты.

С другой стороны, условия могут быть и ужесточены, если покупатели ИЦБ сочтут риски, связанные с приобретением бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, выданными по сегодняшним ставкам и параметрам, чрезмерными.

Литература

1. Федеральный закон РФ «О рынке ценных бумаг».

2. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах».

3. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США. Сборник материалов), составитель: институт экономики города, 1995.

5. «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (с изменениями от «13» января 2005 года №1-од).

Другие похожие работы

1. Оценка обыкновенных акций с использованием модели CAPM
2. Размещение и обращение ценных бумаг
3. Ипотечные ценные бумаги как сегмент рынка долговых обязательств США
4. Эмиссия ценных бумаг
5. Ценные бумаги