Рынок недвижимости

1. Понятие, структура, участники рынка недвижимости

2.2. Взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на рынке недвижимости

2.4. Ипотека как новый источник финансирования рынка недвижимости

Введение

Тема курсовой работы актуальна в связи с тем, что рынок недвижимости является неотъемлемой составной частью экономики любой страны, поскольку недвижимость – это важная часть национального богатства. Без рынка недвижимости рынок вообще не может существовать. Рынок работы, рынок капитала, рынок товаров и услуг, любой другой рынок для своего существования должен иметь или арендовать помещение и землю. Активизация рынка недвижимости должна дать серьезный толчок развитию многих областей экономики. Очевидно, что динамический рынок недвижимости может стать одной из предпосылок экономического развития регионов и решение многих социально-экономических проблем.

Целью курсовой работы является исследование особенностей российского рынка недвижимости. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:

- изучить содержание понятия недвижимости и рынка недвижимости;

- исследовать структуру рынка недвижимости в России;

- исследовать участников рынка недвижимости;

- проанализировать функции рынка недвижимости;

- исследовать взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на рынке недвижимости;

- проанализировать состояние рынка недвижимости в России;

- рассмотреть ипотеку как новый источник финансирования рынка недвижимости.

При подготовке курсовой работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, учебно-научные пособия и монографии, публикации специальной периодической печати.

Структурно работа состоит из введения, двух глав (в которых раскрываются вышеперечисленные вопросы) и заключения.

1. Понятие, структура, участники рынка недвижимости

1.1. Понятие недвижимости

Коренные изменения, произошедшие в структуре собственности на недвижимость в Российской Федерации с началом процесса приватизации, повлекли за собой активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.

Началом развития рынка недвижимости следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость как объект рыночных отношений обладает специфическими характеристиками и свойствами, основными из которых являются его долговечность, стационарность и уникальность, низкая ликвидность и высокая стоимость. Данные свойства недвижимости обусловливают необходимость формирования специального рынка для целей обращения объектов недвижимости – рынка недвижимости.

Материальная база рынка недвижимости складывается из двух источников. Во-первых, это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Во-вторых, это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости).

Понятие “рынок недвижимости” юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)^¹.

Рынок, на котором происходят операции с недвижимостью, отличается локальностью, индивидуальностью сделок, необходимостью высоких пороговых инвестиций для совершения операций и государственной регистрации сделок, низкой эффективностью спекулятивных сделок и сложностью достижения рыночного равновесия.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Из этого определения можно заключить, что рынок недвижимости не является чем-то обособленным, он связан с другими сферами экономики, с другими рынками.

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка. Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

-установление равновесных цен на объекты недвижимости;

-эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

-распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

1.2. Структура рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Структура рынка недвижимости России включает: объекты недвижимости, субъекты рынка, процессы функционирования рынка, механизмы (инфраструктуру) рынка. Можно выделить различные сегменты рынка недвижимости:

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок покупки / продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на: Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т.д..

Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры.

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России — частная собственность (приватизированные квартиры), кооперативная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города, района).

1.3. Участники рынка недвижимости

Инфраструктуру рынка недвижимости образуют: банки – Центральный (государственный), внешнеэкономические, инвестиционные, акционерные коммерческие, ипотечные и др.; биржи - товарно-сырьевые, трудовых ресурсов, фондовые (ценных бумаг), недвижимости и др.; брокерские конторы и фирмы; институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные общества и фирмы открытого и закрытого типа и др.; иностранные инвесторы; агентские, посреднические, рекламные, информационные службы и фирмы; инженерно-консультационные центры; аудиторские фирмы; венчурные (рисковые) предприятия в строительном комплексе; фонды и программы поддержки малого бизнеса; контрольно-инспекционные службы; суд, арбитраж и др.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

Функцией государства является регулирование рынка и установка правила игры на нем. Институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними

К профессиональным неинституциональным участникам рынка недвижимости относятся: посредники, инвесторы, девелоперы, различные ассоциации, гильдии и т.д.

Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками. В основном это агентства недвижимости, которые осуществляют сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.

Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.

Существует также множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью и увеличения её стоимости (например, посредством ремонта или увеличения площади).

Девелоперы – это компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов – строительство новых домов и т.д..

Неотъемлемыми участниками рынка являются и организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики. В России, например, многие банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку жилья (Дельта Банк, Сбербанк и т.д.)

Различные ассоциации, гильдии - объединяют участников рынка для более последовательного представления их интересов.

2. Роль рынка недвижимости в экономике

2.1. Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции^²:

1) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

2) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

3) свободное формирование цен на объекты и услуги;

4) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

5) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается^³:

1) огромной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований

2) достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте

3) достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)

4) высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней

5) большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

2.2. Взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на рынке недвижимости

Состояние экономики оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Главные факторы, вызывающие изменение цен в России:

1) инерционность рынка (например, рост цен предложения жилья может продолжаться полгода - год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса);

2) двухвалютность рынка (не во всей России – в Москве и других городах, но все же из-за этого фактора наблюдается зависимость цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России).

1) благосостояние граждан (которое, в свою очередь, в России сильно зависит от экспортирующих отраслей – в первую очередь, нефтяной)

Рост доходов ведет к изменению объема и структуры потребления жилья домохозяйствами: в общем случае, семьи с более высоким доходом могут позволить себе жилье с лучшими характеристиками качества. Однако, в силу низкой ликвидности и высоких издержек товара на рынке недвижимости, а также относительно низкой эластичности спроса на жилье, не всегда рост доходов сопровождается заменой жилья на другое.

На решение потребителя-домохозяйства в большой степени влияют трансакционные издержки, или издержки переезда. Поэтому решение о смене жилья будет принято только в случае, если субъективно оцененная выгода от переезда (лучшее сочетание жилищных услуг и стоимости) превзойдет связанные с ним издержки.

Исследования показывают, что к факторам, оказывающим наиболее существенное влияние на динамику показателей рынка недвижимости, относятся показатели финансового рынка и показатели, связанные с благосостоянием домохозяйств – изменение личного дохода, дохода от операций на фондовом рынке и уровень занятости в регионе^⁴.

Рост занятости увеличивает благосостояние домохозяйств, стимулирует спрос на жилье, связанный с миграцией домохозяйств в регионы с развивающимся рынком труда. Он может оказать влияние на рост производительности труда в регионе, что повлечет за собой рост совокупного предложения и рост цен на недвижимость.

Сопоставление доходов, получаемых домохозяйствами на фондовом рынке, с общей стоимостью жилья в собственности домохозяйств позволяет оценить уровень и динамику развития рынка недвижимости и его зависимость от переменных фондового рынка.

Показатели развитого рынка недвижимости, в свою очередь, могут оказать существенное влияние на показатели рынков капитала, труда, а через них– на общее состояние экономики. А низкая эластичность функций спроса и предложения на рынке недвижимости не могут не повлиять на положение соответствующих кривых на рынке благ.

Изменение учетной ставки процента повлечет за собой большее изменение показателей рынка финансовых активов в связи с изменением спроса на деньги для совершения операций на рынке недвижимости и привлекательностью ипотечных кредитов.

Рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям как сезонного, так и системного характера.

2.3. Состояние рынка недвижимости в России

Для оценки текущей ситуации на рынке недвижимости целесообразно обратиться к обзору рынка недвижимости за II квартал 2005 года Swiss Realty Group^⁵.

В первом полугодии 2005 года наблюдалось значительное улучшение макроэкономических показателей, что благоприятно отразилось на российском инвестиционном климате. Вслед за снижением темпов экономического роста, наблюдавшимся в начале 2005 года, во II квартале темпы роста ВВП значительно возросли – в мае и апреле 2005 года этот показатель составил 6,1% и 6,5% соответственно, тем самым еще больше повысив привлекательность российских рынков. Прямые иностранные инвестиции, увеличившиеся до $11,8 млрд. в 2004 году, в первом полугодии 2005 года выросли на 107% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года. Таким образом, макроэкономические тенденции создают благоприятные условия для развития всех сегментов рынка недвижимости.

Согласно данным Роcстата, цены на жилье на первичном рынке в 2004 году выросли на 18.5%, а на вторичном рынке – на 24.1%. В 2003 году цены как на первичном, так и на вторичном рынке выросли на 18.8%. Таким образом, давно предсказываемое снижение цен или хотя бы замедление темпов их роста в 2004 году так и не произошло.

В настоящий момент спрос на рынке жилья даже нельзя назвать большим. Он огромный. Уровень обеспеченности населения жильем в России, несмотря на наблюдающуюся в последние годы тенденцию к росту, по-прежнему существенно ниже, чем в развитых странах. Согласно данным Минпромэнерго, сейчас общий жилищный фонд России составляет около 3 млрд. кв. м или чуть больше 20 кв. м на одного жителя. В странах Европы данный показатель как минимум в два раза выше.

Кроме того, следует учитывать высокий износ жилищного фонда. Доля жилья с износом в треть и выше составляет более 60%, ветхий и аварийный жилой фонд – около 3%. Примерно 9% жилья нуждается в немедленной реконструкции. Более 62% в общем объеме жилищного фонда составляет жилье, построенное более 30 лет назад. То есть более половины жилищного фонда нужно снести и строить заново. И это при том, что, даже с учетом изношенного жилья, его на всех все равно не хватает, катастрофически. По данным Минпромэнерго, сейчас в России общая потребность в жилье составляет 1.6 млрд. кв. м. При этом потребность в новом жилье оценивается в 1.3 млрд. кв. м, а в жилье, приобретаемом на вторичном рынке,– в 0.3 млрд. кв. м.

Однако, любопытный факт – уровень цен на жилую недвижимость в регионах не зависит от обеспеченности населения жильем. Об этом частности говорится в исследовании, подготовленном АК&M, где проведен анализ цен реальных сделок с жильем в регионах РФ и рассмотрены факторы, оказавшие наибольше воздействие на их динамику. По результатам данного исследования так же было выявлено, что увеличение объемов строительства жилья не ведет к снижению цен в регионах. Начиная с 2001 года, в России наблюдается устойчивый рост объемов жилищного строительства. При этом даже в 2004 году, когда во всей экономике произошло замедление темпов роста, темпы роста строительства жилья не снизились, а еще в большей степени возросли. Так, в 2004 году ввод жилых домов увеличился по сравнению с предыдущим годом на 12.5% и составил 41.0 млн. кв. м, тогда как в 2003 году объем жилищного строительства вырос на 7.2% по сравнению с 2002 годом.

В различных регионах картина со строительством выглядела различной, в одних ввод жилья увеличивался быстро, в других он сокращался по тем или иным причинам, но это почти никак не влияло на динамику цен. Цены изменялись в зависимости от других показателей. При этом увязывать быстрый рост цен на жилье, например, в Брянской области с динамикой цен на нефть, было бы не корректно. При том, что в той же Тюменской области жилье подорожало сравнительно несильно.

Развитие ипотеки пока также мало влияет на цены на рынке жилой недвижимости, потому что опять же объемы приобретаемого с использованием ипотечных кредитов жилья, пока тонут в этом океане неудовлетворенного спроса. В перспективе по мере роста числа ипотечных сделок влияние данного фактора на динамику цен, вероятно, будет возрастать, однако в настоящее время оно не существенно.

Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время ни потребность в жилье, ни предложение на рынке жилой недвижимости почти не влияют на цены. Основные же факторы, которые сейчас влияют на уровень цен на рынке недвижимости в регионах такие же, как и в целом по стране – это уровень экономического развития этих регионов и уровень благосостояния населения, живущего в них, то есть платежеспособный спрос. В исследовании АК&М установлена довольно тесная зависимость между этими показателями.

Последние несколько лет стали доказательством привлекательности инвестиций в недвижимость - этот рынок стал популярным источником доходности не только для крупных частных и корпоративных клиентов, но и (посредством закрытых паевых инвестиционных фондов) для инвесторов с гораздо меньшими суммами. В виду 'непостоянности' фондового рынка, интерес к рынку недвижимости, как к источнику дохода, только увеличивается.

Пути получения доходности на рынке недвижимости до сих пор достаточно однообразны и сводятся к двум схемам: инвестирование в строящиеся объекты, с целью дальнейшей продажи, либо покупка готового объекта, опять же с целью перепродажи спустя какое-то время.

По показателям рентабельности рынок недвижимости в России за последние годы стал одним из наиболее высокодоходных.

Цены на жилую и коммерческую недвижимость, растут быстрыми темпами, достигая в крупных городах, таких как Москва и С.-Петербург - 40% в год и в среднем по России - до 30 %.

Эксперты прогнозируют рост цен на жилье и в последующие годы. Это связано с тем, что несмотря на ежегодный рост объемы нового строительства существенно отстают от существующих потребностей.

Этот факт является основным условием для эффективного инвестиций в эту сферу. Несмотря на рост почти в два раза, предложение все еще существенно отстает от спроса. Поэтому различные формы кредитования и финансирования строительного комплекса, а также ипотечное кредитование населения будут давать долгосрочный устойчивый доход как инвесторам, так и кредиторам.

2.4. Ипотека как новый источник финансирования рынка недвижимости

Существуют три классические схемы (модели) ипотечного кредитования^⁶. Первая модель одноуровневая. Она предполагает использование банком для выдачи кредитов средств, привлекаемых на депозитные счета. Возможно также рефинансирование ипотечных кредитов за счет эмиссии банком ценных бумаг облигационного типа, обеспеченных ипотекой. Основным достоинством рассматриваемой схемы является дешевизна ее реализации. Кроме того, одноуровневая модель более проста в нормативном регулировании и легко интегрируется в российское законодательство.

Вторая схема кредитования двухуровневая. Она предусматривает выдачу банком ипотечных кредитов на первичном рынке (на первом уровне) с последующей переуступкой прав по этим кредитам (на втором уровне) специально созданным ипотечным агентствам (в России это АИЖК – агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Эти агентства могут переуступать полученные кредиты инвесторам, формировать из однородных ипотечных кредитов пулы и продавать их или права участия в них на вторичном рынке. Они также могут выпускать ипотечные ценные бумаги, гарантированные государством. Благодаря таким гарантиям, инвесторы рассматривают вложения в эти бумаги как практически безрисковые и соглашаются на доходность, ненамного превышающую доходность государственных облигаций. Механизм двухуровневой модели ипотечного кредитования сложен и требует больших затрат на реализацию и содержание. Это, в свою очередь, приводит к увеличению стоимости кредитов. Недостатком данной модели является также сложность законодательного регулирования.

Третья схема - контрактно-сберегательная. Она тоже одноуровневая, но для выдачи ипотечных кредитов предполагает использование средств целевых накоплений будущих заемщиков. Основой функционирования данной схемы являются специализированные целевые депозиты. Клиент, заключив договор с особой ипотечной кредитной организацией (строительной сберегательной кассой), берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления (как правило, когда сумма на депозите достигнет 50 % от стоимости квартиры) клиент получает в качестве кредита недостающую часть денег для покупки квартиры под процентную ставку ниже рыночной. Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже прошедшим период накопления.

К сожалению, пока институт ипотеки у нас все еще далек от идеального: "длинные" страховые и пенсионные деньги на рынке отсутствуют, механизмы рефинансирования еще не отработаны, а первый выпуск ипотечных ценных бумаг планируется на 2006 год. Тем не менее, уже сегодня российские банки предлагают своим клиентам широкий ассортимент ипотечных продуктов, и в некоторых регионах России население очень хорошо знает, что такое ипотека.

В настоящее время все больше банков, несмотря на высокие риски, включаются в данный вид деятельности, соответственно, растет и конкуренция. Это вынуждает банки выдавать ссуды на гораздо более мягких условиях, чем несколько лет назад. Сегодня условия предоставления ипотечного кредита во всех крупных банках приблизительно одинаковы. Величина годовой процентной ставки (от 9,3% до 13% в валюте) зависит от срока, на который выдается ссуда (от 10 до 27 лет), ее величины (минимальный кредит - 87 тыс. руб., максимальный у некоторых банков не ограничен), размера первоначального взноса (от 10% до 30% от полной стоимости недвижимости) и других факторов. Например, отсутствие официальной справки о доходах делает кредит заметно дороже.

За 2004 год в России было выдано лишь 50 тыс. ипотечных кредитов, а в 2005 году по прогнозам будет выдано не более 80-90 тыс. кредитов. При этом президент поставил задачу, согласно которой за 2010 год должно быть выдано не менее 1 млн ипотечных кредитов. Эта задача будет выполнена, когда каждый субъект РФ будет ежедневно выдавать более 40 ипотечных кредитов. Однако в настоящее время реализовать директиву президента мешает отсутствие законодательства, которое позволило бы инвестировать в ипотечный рынок длинные и дешевые деньги пенсионных, страховых и резервного фондов. Но есть и положительные предпосылки к значительному росту объема выдаваемых кредитов.

Для развития ипотеки важны реальные бизнес-модели. Одна из них касается рефинансирования, когда банк выдает ипотечные кредиты, а затем продает пул закладных (обязательств клиентов выплатить эти кредиты). Продав закладные, банк на вырученные деньги снова выдает ипотечные кредиты.

Сейчас ни одна структура или банк, не имеющий государственной поддержки (как АИЖК или банки с государственным участием), не рефинансируют кредиты. Когда ипотечный рынок войдет в более зрелую стадию, рефинансированием кредитов займутся сугубо частные структуры. Сейчас некоторые банки рефинансируют кредиты, не прибегая к услугам АИЖК, другие и вовсе оставляют кредиты на собственном балансе, продолжая получать прибыль в виде процента по кредиту. Другая категория банков рефинансирует кредиты с помощью АИЖК.

В данный момент АИЖК готовит к выпуску первую серию ипотечных ценных бумаг, эмиссия которых запланирована на I квартал 2006 года. В основу этого выпуска ляжет пул закладных на 25 тыс. ипотечных кредитов. Правда, для успеха эмиссии еще необходимо внести ряд поправок в закон "Об ипотеке", а также определиться с собственно стандартами эмиссии и другими техническими категориями.

Хотя рынка ипотечных бумаг в России еще нет, купить бумаги, обеспеченные закладными, уже можно. Это паи. Их выпуском занимается входящая в группу "Руснефть" управляющая компания НВК. Для этого НВК создала закрытый паевой ипотечный фонд (ПИФ), на баланс которого банки передают требования по закладным. Под обеспечение закладных фонд выпускает паи, и продает их частным лицам (пайщикам). Паи НВК уже обращаются на ММВБ. Их привлекательность в том, что они обеспечены закладными по кредитам, выданным, например, под 15-16% годовых. Как известно, ставка по кредиту постоянно снижается. Что же касается ранее выданных кредитов, то их ставка не меняется. На этом основана привлекательность ипотечных паев, которые к тому же обеспечены недвижимостью - одним из самых надежных материальных активов.

Еще одной относительной новеллой на рынке ипотеки является ипотечный брокер - организация, призванная выполнять роль посредника между ипотечным банком и его клиентом. Например, сейчас ипотечный кредит получает лишь 1 человек из 10 обратившихся в банк. Ипотечные брокеры должны оценивать потенциальных банковских клиентов, и лишь в случае положительной резолюции отправлять их в банк. Также необходимо консультировать население по большому количеству ипотечных продуктов, имеющихся на рынке. Порой даже профессионал не сразу может разобраться в том, чем отличается тот или иной ипотечный продукт АИЖК от банковского. Нужна помощь и самим банкам: некоторые из них до сих пор не знают, как подступиться к рынку частного кредитования. В этом случае ипотечный брокер также может быть полезен, научив банк работать с ипотекой. Кстати, "Мой дом" стал первым ипотечным брокером, заключившим с АИЖК соглашение о сотрудничестве.

Заключение

Участниками рынка недвижимости являются многочисленные экономические субъекты: Центральный (государственный), внешнеэкономические, инвестиционные, акционерные коммерческие, ипотечные и др.; биржи - товарно-сырьевые, трудовых ресурсов, фондовые (ценных бумаг), недвижимости и др.; брокерские конторы и фирмы; институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные общества и фирмы открытого и закрытого типа и др.; иностранные инвесторы; агентские, посреднические, рекламные, информационные службы и фирмы; инженерно-консультационные центры; аудиторские фирмы; венчурные (рисковые) предприятия в строительном комплексе; фонды и программы поддержки малого бизнеса; контрольно-инспекционные службы; суд, арбитраж и др.

Уровень развития рыночных и финансовых отношений на рынке недвижимости в России определяется наличием рыночных форм ценообразования на продукцию и услуги, свободой предпринимательской деятельности; наличия различных форм собственности с преобладанием частной; демонополизации и концентрации производства; открытостью рынка; договорными формами взаимоотношений между хозяйствующими субъектами; исключительного права собственника по регулированию деятельности хозяйствующих субъектов и др. В настоящее время созданы основные условия для функционирования и развития строительного рынка, как составной части рыночного хозяйства страны.

Отличительной особенностью рынка недвижимости является то, что многие объекты строительства крупномасштабны и требуют большого объема инвестиций. Данное обстоятельство ставит строительные организации, покупателей недвижимости в зависимость от внешних источников финансирования, в том числе от финансовых институтов, осуществляющих свою деятельность на рынке жилья. Ими выступают банки, страховые компании, местные органы власти, прочие инвесторы. В настоящее время в России происходит становление ипотечного рынка, однако объемы выданных кредитов пока еще не так значительны, как, например в США. Это обстоятельство тормозит развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Список литературы

1 Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. - М., 2000г.

2 Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. - М., 2000г.

3 Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. - М., 2000г.

4 Покопцева Е.Б. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости.- С.-Пб., 2003.

5Обзор рынка недвижимости за II квартал 2005 года. Swiss Realty Group, 2005.

6 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. – М.: Статут, 1999.

Рынок недвижимости

Содержание

Введение

1. Понятие, структура, участники рынка недвижимости

1.1. Понятие недвижимости

1.2. Структура рынка недвижимости в России

1.3. Участники рынка недвижимости

2. Роль рынка недвижимости в экономике

2.1. Функции рынка недвижимости

2.2. Взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на рынке недвижимости

2.3. Состояние рынка недвижимости в России

2.4. Ипотека как новый источник финансирования рынка недвижимости

Заключение

Список литературы

Другие похожие работы