Содержание

Введение

1. Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

2. исследование модели рынка ипотечного жилищного кредитования

2.1. Участники рынка ипотечного жилищного кредитования

2.2. Основные виды рисков на рынке ИЖК

2.3. Структура процентной ставки по ипотечному кредиту

2.4. Основные виды ипотечных кредитов

2.4.1. Постоянный ипотечный кредит

2.4.2. Кредиты с фиксированным платежом основной суммы

2.4.3. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента

2.5. Количественное определение ставки процента. измерение рисков

2.5.1. Доход на акционерный капитал

2.5.2. Кредитный риск. Надбавка за кредитный риск

2.5.3. Процентный риск. Надбавка за процентный риск

2.5.4. Риск изменения условий мобилизации фондов. Надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов

2.5.5. Риск альтернативного выбора (опционный риск). Надбавка за риск альтернативного выбора

2.5.6. Административный риск. Надбавка за административный риск

2.5.7. Риск ликвидности. Надбавка за риск ликвидности

2.5.8. Валютный риск. Надбавка за риск ликвидности с учетом валютного риска

2.5.9. Расчет ставки процента по ипотечному кредиту

3. Выбор методов управления рисками на рынке ипотечного кредитования

3.1. Управление кредитным риском

3.1.1. Зарубежный опыт по управлению кредитным риском

3.1.2. Андеррайтинг ипотечных кредитов

3.1.3. Управление кредитным риском с помощью инструментов вторичного рынка ИЖК

3.2. Управление процентным риском

3.2.1. Методы управления процентным риском

3.2.2. Показатели процентного риска

3.2.3. Управление процентным риском с помощью производных финансовых инструментов

3.3. Управление риском альтернативного выбора

3.4. Управление риском ликвидности

3.5. Управление валютным риском

3.6. Управление административным риском

3.7. Выбор оптимальной схемы функционирования ИЖК и определение спроса на ипотечные кредиты с пониженной процентной ставкой

4. Разработка программного обеспечения

5. Исследование опасных и вредных производственных факторов, связанных с разработкой методов повышения эффективности системы ИЖК путем управления финансовыми рисками

5.1. Идентификация опасных и вредных факторов, сопутствующих разработке методов повышения эффективности системы ИЖК путем управления финансовыми рисками

5.2. Оценка уровней действующих факторов и выявление из них наиболее опасных

5.3. Разработка и обоснование эффективности рекомендаций по организации труда и рабочего места специалистов

Заключение

Литература

Приложения

Содержание

Введение

В последнее десятилетие в сфере жилищного финансирования произошли кардинальные изменения. Государство перестало играть роль основного участника на этом сегменте рынка. В 1987 г. доля государства в финансировании строительства жилья составляла более 80%, а доля средств населения всего 15% (включая ЖСК). К настоящему времени доля городского бюджета по финансированию ввода жилья сократилась в 3 раза и составляет не более 25%, а доля федерального бюджета составляет еще меньше - не более 10%. В то же время количество жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза. Следствием сокращения бюджетных дотаций на реализацию различных жилищных программ явилось резкое снижение - примерно в три раза - количества бесплатных квартир, предоставляемых очередникам [1].

Поиск источников финансирования, которые могли бы заменить государственные, стал актуальной задачей для крупных российских городов. В Москве данная проблема решается в основном за счет инвесторов. При этом, часть средств, получаемых от реализации жилья повышенной комфортности, направляется на строительство квартир очередникам. Такая схема позволила увеличить общие объемы строительства жилья, хотя в целом по России количество вводимого жилья уменьшилось с 61,7 млн. кв. м в 1990 г., до 30 млн. кв. м в 1998 г. Вместе с тем, существующее положение дел не позволяет восполнить дефицит ресурсов для финансирования жилищного строительства [1]. Решение названной проблемы представляется возможным, если создать условия населению для приобретения жилья на рынке за счет собственных средств в рамках реализации программы ипотечного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) является для населения альтернативой длительному накоплению средств для покупки жилья. Оно позволяет значительно ускорить приобретение квартир, более того, приобрести жилье с рассрочкой. Для банков это перспективная сфера долгосрочных инвестиций. Что же касается государства или городских властей, то, решая вопросы жилищного строительства, они снимают социальную напряженность в обществе.

Несмотря на отмеченные возможности, ИЖК в России до настоящего момента не получило широкого распространения. Препятствиями на пути развития ипотеки стали: отсутствие в стране долгосрочных финансовых ресурсов, низкая платежеспособность большинства населения, невозможность подтверждения высокого уровня доходов платежеспособными клиентами, юридическая возможность использования жилья в качестве залога [2].

Ипотечный кредит на покупку жилья является одной из банковских услуг в сфере кредитования населения. Прибыльность такого продукта, объемы кредитования определяются платежеспособным спросом населения (S) с одной стороны и предложением банка с другой (D).

Как известно, объем реализованных товаров и услуг, при заданной цене определяется спросом и предложением. Ценой ипотечного кредита является ставка процента по кредиту (MR). В этом случае объемы кредитования (N), будут определяться равновесием спроса и предложения:

.

В настоящее время в России очень высокий потенциальный спрос на ипотечные кредиты, а объемы кредитования находятся на очень низком уровне из-за низкого платежеспособного спроса населения. Известно, что снижение цены, на какой либо товар или услугу ведет к повышению спроса. В связи с этим целью данной работы является рассмотрение возможностей снижения цены ипотечных кредитов для населения с помощью управления финансовыми рисками.

Минимизация компонентов, составляющих процентную ставку по кредиту, с помощью управления рисками, является одним из основных способов повышения доступности кредита для населения:

MRmin.

В настоящей работе проводится анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования, исследуется модель рынка ИЖК, осуществляется анализ рисков и инструментов кредитования на рынке ИЖК, рассматриваются вопросы управления финансовыми рисками с целью повышения эффективности рынка ИЖК и увеличения масштабов кредитования в России.

1. Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Основной целью анализа является оценка платежеспособного спроса и предложения на рынке ИЖК и построение приближенной функции спроса на ипотечные кредиты.

Главной целью государственной политики развитых стран в области жилищного финансирования является обеспечение граждан доступным жильем в достаточном количестве.

Согласно социологическим опросам, проводившимся в г. Москве [3], жители города в 1998 году оценили свои жилищные условия следующим образом (табл. 1.1):

Таблица 1.1.

Жилищные условия москвичей в 1998 году

(Данные социологического опроса)

Около 80% из этих групп получили жилье ещё в советское время или по наследству.

В настоящее время 2 млн. человек в Москве живут в ветхом жилом фонде, из них 270 тысяч - в коммунальных квартирах. В очереди на улучшение жилищных условий стоят 150 тысяч человек. Для того чтобы стать очередником, надо иметь менее 10 м² на человека в отдельной квартире и менее 18 м² - в коммунальной [4, 5, 6].

Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) является инструментом, позволяющим приблизить платежеспособный спрос населения к предложению рынка жилья. Данные о масштабах ипотечного жилищного кредитования на примере американских корпораций «Фэнни Мэй» (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae¹), «Джинни Мэй» (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae²) и «Фрэдди Мэк» (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac³).приведены в табл. 1.2 [7]. О масштабах ИЖК в России можно судить по данным из табл. 1.3.

Таблица 1.2.

Объем портфелей ипотечных кредитов ведущих американских корпораций

Таблица 1.3.

Масштабы ипотечного кредитования в некоторых московских банках

В настоящее время в связи с низкими объемами ипотечного кредитования в России ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, не выпускаются. Данные по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, ведущих американских корпораций приведены в табл. 1.4 [7].

Таблица 1.4.

Объем выпущенных в обращение ипотечных ценных бумаг ведущими

американскими корпорациями в 1985 году, млрд. USD

Оценить масштабы обращающихся ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (mortgage-backed securities, MBS) на американском рынке можно по данным табл. 1.5 [8].

Таблица 1.5.

Общий объем US Bond Market на 31.12.1990 г., млрд. USD

Анализ данных из табл. 1.2 - 1.5 показывает, что в США широко распространено ипотечное кредитование, а в России - нет.

Препятствиями на пути широкого распространения в России ИЖК являются [2]: недостаточность долгосрочных финансовых ресурсов в современной российской экономике, отсутствие реальной юридической возможности использования жилья в качестве залога. Вместе с этим, одной из главных причин низких объемов кредитования на рынке ИЖК является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса). Поэтому целесообразно провести анализ платежеспособного спроса населения Российской Федерации и стоимости жилья.

В ходе анализа, прежде всего, необходимо оценить доходы населения. Средние величины заработной платы по России и Москве представлены в табл. 1.6. Следует отметить, что в июне 1998 года средняя номинальная заработная плата по России составляла $ 181 в долларовом эквиваленте [9].

Таблица 1.6.

Средняя номинальная заработная плата

Дифференциация доходов населения в феврале 1999 года представлена в табл. 1.7 [10]. По данным этой таблицы видно, что только 22,7 % населения имеют доходы выше среднего, и только 13 % населения имели доходы выше 2 тыс. рублей.

Таким образом, если оценить доход семьи, состоящей из трех человек (двое взрослых и один ребенок) по средним показателям, то он составит:

для Москвы $ 220

для регионов $ 134.

Таблица 1.7.

Распределение населения Российской Федерации по размеру среднедушевых

денежных доходов в % к общей численности населения

Структура использования денежных доходов населения представлена в табл. 1.8 [11].

Таблица 1.8.

Структура использования денежных доходов населения

в феврале 1999 года

Следующий этап анализа - оценка стоимости жилья. В первой половине 1999 года снижение цен на жилье (в долларовом выражении) продолжалось во всех городах России. Данные по рынку жилья России приведены в табл. 1.9 [12].

В среднем по выборке из 12 губернских городов средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья в июне 1999 года составила 440 долларов США, снизившись относительно декабря на 27% и за год – на 38%. В отдельных городах снижение цен за год после кризиса составило от 30% (Москва, Калининград) до 61% (Н.Новгород). При этом отмечается уменьшение платежеспособного спроса и объема продаж [9].

В последние месяцы темпы снижения цен уменьшились и составляют 2-3% в месяц (Москва, Калининград), а в некоторых городах (С.-Петербург, Тверь, Ульяновск) снижение прекратилось. Отмечается повышение цен на отдельных сегментах рынка (на отдельные типы квартир, в отдельных локальных районах некоторых городов). Отмечается стабилизация объема продаж на достаточно высоком уровне (75-80% от докризисного).

Уменьшилась степень расслоения городов и регионов России по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе. В Москве после прошлогоднего (июнь-декабрь 1998 г.) снижения уровня цен предложения на 9% в первом полугодии цены упали на 24%. В других городах с долларовой номинацией цен (Россия-1) средневзвешенная цена предложения квартир упала на 39% (за второе полугодие прошлого года – снизилась только на 12%). В городах с рублевой номинацией цен (России-2) уровень цен предложения квартир в долларовом эквиваленте снизился в среднем только на 16% (за второе полугодие 1998 года он упал на 45%). В результате степень снижения цен (в долларовом выражении) в трех группах городов относительно докризисного уровня сблизилась и составила соответственно 30% (Москва), 46% (Россия-1) и 52% (Россия-2) [9].

Таблица 1.9.

Средние цены предложения жилья в городах Росиии, USD / кв. м

По данным эксперта и консультанта журнала "Столичная Недвижимость" А. Бекетова средняя стоимость 1 кв. м в Москве в сентябре 1999 года составляла около $ 600. При этом более половины покупателей готовы заплатить только за однокомнатную квартиру и не более $ 20 000, пятая часть покупателей готова заплатить от $ 20 000 до $ 30 000. В тоже время цены предложения составляют $ 20 000 - $ 40 000. [13]

Средняя стоимость квартиры в Москве для семьи из трех человек может быть определена исходя из того, что социальная норма общей площади на одного человека 18 кв. м (т.е. для трех человек 54 кв. м). Средняя стоимость такой квартиры в Москве (при стоимости 1 кв. м $ 670) составит:

$ 670  54 = $ 36 180.

Третьим этапом анализа является оценка источников средств для покупки квартиры. Такими источниками могут быть:

1) личные средства;

2) ипотечный кредит;

3) доля собственности граждан в виде приватизированных или купленных на свободном рынке квартир, которые они занимают;

4) жилищная субсидия для очередников.

Под личными средствами целесообразно считать текущий семейный доход и сбережения представленные в табл. 1.10 [14].

Таблица 1.10.

Объем и состав денежных накоплений населения в феврале 1999 года

Если оценить по этим показателям сбережения на одного человека в среднем по России, то они составят $ 103, и соответственно $ 310 для семьи из трех человек. Эти данные не будут казаться заниженными, если вспомнить, что на сбережения идет 11,6% месячного дохода (см. табл. 1.8). С учетом месячного дохода личные средства составят:

по Москве $ 310 + $ 220 = $ 530

по регионам РФ $ 310 + $ 134 = $ 444

Если сравнить эти результаты, с данными о стоимости квартир с площадью 60 м² (табл. 1.11), то можно сделать вывод, что купить квартиру на сбережения среднестатистическая семья не может.

Таблица 1.11.

Средняя стоимость квартиры с площадью 60 м² по регионам

Таким образом, личные средства составляют 1,3% от стоимости квартиры в Москве и 1,6 - 4,3 % в регионах.

Основным источником средств для улучшения жилищных условий путем приобретения нового жилья могут быть деньги, вырученные от продажи уже имеющихся приватизированных квартир. При этом в ходе анализа целесообразно считать, что семья из трех человек обладает приватизированной квартирой (однокомнатной) общей площадью 36 кв. м. Результаты расчетов рыночной стоимости квартиры в зависимости от региона представлены в табл. 1.12.

Таблица 1.12.

Стоимость квартиры площадью 36 кв. м в зависимости от региона

Безвозмездные субсидии семьям, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, предоставляются на строительство и покупку готового жилья. Субсидии выделяются для внесения первого взноса. Ее размер колеблется от 5 до 70% стоимости строительства или приобретения в данном регионе квартиры площадью, соответствующей социальной норме площади жилья (18 кв. м общей площади на одного человека) для семьи, получающей субсидию, а также отвечающей типовым потребительским качествам жилья. Размер субсидии вычисляется по формуле:

С = 80 - 4Д/МРОТ + 2В,

где Д/МРОТ - отношение среднего за последние 6 месяцев дохода на человека к МРОТ = 83,49 руб.;

В - количество лет пребывания в очереди на улучшение жилищных условий (среднее время пребывания в очереди на улучшение жилищных условий в Москве составляет 12 лет).

Размер субсидии, на которую может рассчитывать семья из трех человек (двое взрослых и один ребенок), при условии, что работающий член семьи получает среднюю заработную плату по региону и семья стоит в очереди на улучшение жилищных условий в течение 12 лет, приведен в табл. 1.13.

Таблица 1.13.

Размер субсидии

Повысить финансовые возможности населения для приобретения жилья могут ипотечные кредиты. Целесообразно рассмотреть условия, при которых возможно ипотечное кредитование.

Первое, что необходимо рассмотреть - это обеспечение ипотечного кредита. Обеспечение ипотечного кредита является оформление залога на недвижимость. Теоретически это означает, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, кредитор имеет право выселить заемщика из заложенной квартиры и реализовать ее. Считается, что возможность выселить заемщика в России гарантируется ст. 78 Федерального Закона об ипотеке [15]. В этой статье сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить, если они "дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом или квартиру в случае обращения на него взыскания". Следует отметить, что данное положение сложно реализовать, во-первых, из-за того, что практически невозможно взять данное обязательство от вновь вселяемых жильцов, во-вторых, из-за невозможности выселения несовершеннолетних детей без разрешения органов опеки, которые никогда не дадут согласие на выселение ребенка на улицу [2].

Другой проблемой является наличие долгосрочных финансовых ресурсов. Существуют три классические системы ИЖК [2]. Первая система ипотечного кредитования предполагает использование банком для выдачи кредитов средств с депозитов. Вторая система предусматривает наличие вторичного ипотечного рынка. Она основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - в первую очередь пенсионных фондов и страховых компаний. Третья система - контрактно-сберегательная предполагает использование средств целевых накоплений будущих заемщиков.

Функционирование первой системы затруднено из-за отсутствия у банков привлеченных долгосрочных депозитов. В настоящее время по такой схеме работает АБ Собинбанк (кредит выдается до 10 лет под 10% годовых на сумму 30 - 70% от стоимости, приобретаемой квартиры).

Функционирование второй системы предполагает наличие Ипотечного агентства, выпускающего обязательства, гарантированные государством. Благодаря таким гарантиям инвесторы рассматривают вложения в ценные бумаги Агентства как практически безрисковые и соглашаются на доходность не намного превышающую доходность гособлигаций. В то же время, российский госдолг на мировых финансовых рынках оценивается по ставке 17% годовых. Необходимо отметить, что при такой ставке по ценным бумагам Агентства ставка по ипотечным кредитам достигнет 25%, что, скорее всего, приведет к недоступности ипотечного кредитования для подавляющего большинства граждан. Другим источником средств могут стать негосударственные пенсионные фонды и компании по страхованию жизни. За 9 месяцев 1999 года негосударственные пенсионные фонды привлекли около 45 млн. долларов. Если они будут вкладывать средства в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% (столько сейчас занимают в их портфелях все государственные ценные бумаги), то средств хватит не более чем на 400 ипотечных кредитов. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию жизни составляет около 200 млн. долларов в год. Однако 85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн. долларов.

В настоящее время в условиях неустойчивой экономической ситуации в стране, внедряется так называемый «пилотный» (экспериментальный вариант ипотеки, в связи с чем было принято Распоряжение Мэра Москвы №915-РМ от 07.09.98г. «Об осуществлении пилотного проекта Московской ипотечной программы».

В рамках пилотного проекта ипотечные кредиты выдаются жителям гражданам России - жителям Москвы под льготную процентную ставку - 10%, на сумму не более $ 120 000, при условии, что стоимость 1 кв. м не превышает $1000 и сумма кредита находится в пределах 30 - 70 % от стоимости квартиры. Для банков⁴, участвующих в этой программе, устанавливается лимит ссудной задолженности в пределах которого разрешается выдавать кредиты. Для Сберегательного банка этот лимит составляет $ 2 500 000 [16].

Особенностью этой программы является то, что выданные кредиты должны рефинансироваться Московским Ипотечным агентством (МИА) в лице Банка Москвы. Банк, выдавший ипотечный кредит, уступает права по кредитному договору и договору залога Банку Москвы (МИА) путем заключения с ним договора уступки прав требования. При этом Банк Москвы возмещает Банку сумму кредита, а также разницу в процентных ставках. Банк Москвы выплачивает ежемесячное вознаграждение банку, выдавшему ипотечный кредит, в размере 1% годовых от суммы кредита за обслуживание и своевременное перечисление платежей.

Над другим пилотным проектом идет работа в Петербурге. В июне 1999 года предполагалось выдавать кредиты в размере от $30 тыс. до $80 тыс. под 15 - 18 % на срок не более 5 лет. [17].

До настоящего времени Московское и Федеральное агентства производили выкуп кредитов на бюджетные деньги.

Основой функционирования третьей системы ИЖК являются специализированные целевые депозиты. Клиент, заключив договор со специализированной ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления (50 % от стоимости квартиры), клиент получает кредит на вторую половину средств под ставку более низкую, чем рыночная ставка по кредитам. Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В Германии стройсберкассы не имеют право осуществлять какие-либо операции кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Деятельность стройсберкасс строго регулируется государством.

Российский аналог немецкой схемы работает иначе. Стройсберкассы заменяют строительные организации, оформляя взносы клиента в период накопления как долевое участие в строительстве конкретного здания. Эти средства реально инвестируются в строительство. По окончании строительства клиент получает в распоряжение квартиру (в собственность, если внесено 50% стоимости квартиры), а на оставшиеся 50% застройшик предоставляет товарный кредит. Этот товарный кредит заемщик выплачивает в течение оговоренного срока. По такой схеме работают Домостроительный комбинат (ДСК-1), "Мосстроймеханизация-5" (МСМ-5) и московская программа ссудо-сберегательных касс (СКК).

По условиям схемы СКК сумма кредита не может превышать 50% стоимости квартиры. Кредит выдается на 3 года для приобретения квартиры в готовом доме и на 5 лет - в строящемся. Ставка по кредиту составляет 8% годовых в валюте. В собственность квартира переходит только после полного погашения кредита. Цены на квартиры устанавливает СКК и они, как правило, выше рыночных на аналогичное жилье.

В процессе анализа необходимо определить сумму максимально возможного кредита для семьи из трех человек со средними доходами. При этом следует учесть, что сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30 - 60% (PTI, payment-to-income ratio) от величины дохода. Так как в рассматриваемом случае доход семьи достаточно низкий ($ 220 и $ 134 для Москвы и для регионов соответственно), то коэффициент PTI следует принять равным 30%. Таким образом, сумма ежемесячного платежа в счет погашения кредита не должна превышать:

для Москвы $ 66;

для регионов $ 40,2.

С учетом аннуитетного (annuity)⁵ погашения кредита сроком на 10 лет под 10 % годовых максимальная сумма кредита, на которую могут рассчитывать заемщики составит:

для Москвы $ 4994;

для регионов $ 3042.

В соответствии с полученным результатом и сравнением с данными приведенными в табл. 1.11 сумма ипотечного кредита существенно меньше суммы необходимой для покупки квартиры:

для Москвы в 8 раз (12,5 % от стоимости квартиры);

для регионов РФ в 3,4 - 8,7 раза (29,4 - 11,5 % от стоимости квартиры).

Кроме того, необходимо учесть, что обязательным условием получения кредита является наличие у заемщика первоначального взноса равного как минимум 30% от стоимости квартиры:

для Москвы $ 12060;

для регионов РФ $ 3096 - $ 4752.

Как следует из табл. 1.10, таких сбережений у среднестатистической семьи нет.

Для того, чтобы семья могла взять кредит равный 70% стоимости квартиры ($ 40200 * 0,7 = $ 28140 - для Москвы и $ 7224 - $ 18480) ее совокупный среднемесячный доход должен составить:

для Москвы $ 1240;

для регионов РФ $ 318 - $ 814.

В настоящее время немногие семьи имеют такие доходы (см. табл. 1.7).

Рассмотренные источники денежных средств могут использоваться в комбинации друг с другом. Целесообразно рассмотреть варианты таких комбинаций.

Первый вариант - используются личные средства, включая текущий семейный доход, и сбережения. Как уже отмечалось, в настоящее время личные средства не позволяют среднестатистической семье приобрести жилье. За счет личных средств семья может приобрести 0,8 м² в Москве и 1 - 2,6 м² в регионах.

Второй вариант - используются личные средства и ипотечный кредит. Для получения ипотечного кредита необходимо сразу внести 30% стоимости квартиры. Нынешний уровень сбережений населения не позволяет этого сделать гражданам со средним доходом. Даже если семья имеет 30% стоимости жилья, то для того, чтобы получить ипотечный кредит, ее среднемесячный доход должен составлять в Москве $ 1240 и в регионах $ 318 - $ 814. Однако таких доходов среднестатистическая семья не имеет (см. табл. 1.7).

Третий вариант - используются личные средства, жилищная субсидия и ипотечный кредит. Этот вариант возможен для очередников, которые в качестве первоначального взноса могут внести сумму жилищной субсидии. Как показано ранее размер субсидии в Москве в среднем составит 18,2% от стоимости квартиры, личные средства 1,3%. Таким образом, заемщики располагают суммой первоначального взноса в размере 19,5%, что недостаточно для получения ипотечного кредита. Даже если в регионах размер субсидии составит 52,3%, квартира не станет доступнее. Сумма первоначального взноса с учетом личных средств составит максимум 56,6 %. Следовательно, чтобы купить квартиру в российском регионе с самой низкой средней ценой в $ 10320, заемщикам необходимо взять кредит в размере $ 4479 (на 10 лет под 10% годовых), в то время как доступная сумма кредита в регионах составляет $ 3042.

Следует отметить, что реальные условия кредитования в регионах - это кредит не более чем на 5 лет под 15 - 18% годовых [17]. При таких условиях ипотечный кредит становится еще менее доступным.

Четвертый вариант - используются личные средства, доля собственности граждан и ипотечный кредит. Доля собственности семьи в виде приватизированной квартиры общей площадью 36 м² составит 60 % стоимости квартиры с общей площадью 60 м². При таких условиях заемщики будут обладать суммой первоначального взноса с учетом личных средств 61,3% и 64,3% от стоимости новой квартиры в Москве и регионах соответственно. Согласно уровню платежеспособности заемщика доступный размер ипотечного кредита составляет в Москве 12,5 % от стоимости приобретаемого жилья, а для регионов 11,4-29,5%. Следовательно, можно сделать вывод, что при данной комбинации источников средств квартиры остаются недоступными в Москве и большинстве регионов РФ.

Пятый вариант - используются личные средства, доля собственности граждан, жилищная субсидия и ипотечный кредит. Согласно Постановлению Правительства Москвы, встать в очередь на улучшения жилищных условий могут семьи, в которых на одного человека приходится менее 10 м² общей площади в отдельных квартирах и менее 18 м² в коммунальных. Для расчетов целесообразно взять цифру 7 м² (эта же цифра будет использована при расчетах для регионов). Для семьи из трех человек - это 21 м², что составляет 35% от квартиры площадью 60 м². В этом случае сумма первоначального взноса, которой обладают заемщики с учетом личных средств, доли собственности и жилищной субсидии составит:

в Москве 54,5%

в регионах не более 91,6%

При доступной сумме кредита в 12,5% и первоначального взноса в сумме 54,5% от стоимости жилья в Москве квартиры остаются недоступными большинству граждан. При доступной сумме кредита в 11,5 - 29,4 % от стоимости жилья в регионах квартиры доступны при условиях кредитования на 10 лет под 10 % годовых. В реальных условиях кредитования (кредит на 5 лет по 15 - 18 % годовых) доступность жилья значительно уменьшается. В этих условиях кредитования доступная сумма кредита в регионах составляет $ 1690 (5 лет, 15 %), что соответствует в среднем 6,4 - 16,4 % средней стоимости квартиры в зависимости от региона. Так же следует отметить, что данное сочетание источников средств доступно ограниченному числу граждан и получение субсидии не является простой задачей, так как желающих ее получить больше чем выделяемых средств [5].

На основе анализа табл. 1.3 можно построить функцию спроса на ипотечные кредиты. Исходными данными для построения функции спроса являются данные табл. 1.14. На графике рис. 1.1 эти данные обозначены точками.

Таблица 1.14.

Объем ипотечного кредитования в зависимости от ставки процента.

Целесообразно найти функцию спроса по методу наименьших квадратов [18]. В качестве искомой функции используется функция:

где a, b, c - искомые параметры, удовлетворяющие выражению:

где MR_i, N_i - значения из табл. 1.14;

n = 3.

Определение значений параметров a, b, c по методу наименьших квадратов можно осуществить с помощью MS Excel '97. В результате расчетов были получены следующие значения:

a = 0,0399;

b = - 0,1963;

c = -1,2186.

График функции спроса на ипотечные кредиты представлен на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Функция спроса на ипотечные кредиты.

В качестве итога данного раздела можно сделать вывод, что платежеспособный спрос большинства населения России не соответствует предложению рынка жилья даже при использовании ипотечного кредитования со льготными условиями предоставления кредита на 10 лет под 10% годовых. Эти параметры в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК [19, 20]. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

2. Исследование модели рынка ипотечного жилищного кредитования

Целью данного раздела является анализ рисков, которым подвержены участники рынка ИЖК, и определение процентной ставки по различным инструментам ипотечного кредитования.

2.1. Участники рынка ипотечного жилищного кредитования

Как показано в разд. 1 ипотечное кредитование является важным инструментом решения жилищной проблемы. Обобщенная двухуровневая модель рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) представлена на рис. 2.1. На этом рисунке показаны первичный и вторичный рынки, а также все участники ИЖК. Каждый из участников подвержен определенным рискам (см. рис. 2.1). Для анализа этих рисков целесообразно более детально рассмотреть состав участников ИЖК и их функции в представленной модели.

Основными участниками рынка ИЖК являются: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, риэлторские организации, страховые компании, учреждения юстиции, оценочные агентства, ипотечные агентства, биржи, брокерские и дилерские фирмы, Центральный банк России и другие государственные учреждения.

Заемщики – лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, способные внести авансовый платеж, отвечающие требованиям платежеспособности и кредитоспособности кредитора. Заемщики, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности или (и) приобретаемое на средства кредита жилье в залог на срок кредитования, который предусмотрен кредитным договором. В течение кредитного периода заемщики производят платежи в счет погашения основного долга и процентов по кредиту в соответствии с графиком погашения, установленным кредитором.

Кредиторы (первичные кредиторы) – банки и другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

Риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья из собственных жилищных фондов, а также по поручению других участников рынка (например, Правительства Москвы). Они также участвуют в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Учреждения юстиции - государственные органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти учреждения являются единым административным источником информации о правах собственности на жилье на вверенных им территориях, ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

К основным функциям органов государственной регистрации относятся:

четкое установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой собственности;

регистрация сделок купли - продажи квартир, оформление перехода прав собственности к новому владельцу;

регистрация договоров залога;

предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

предоставление четких сведений о характеристиках жилья, в том числе коммерческих ценах на него при наличии официальной оценки;

Оценочные агентства, аттестованные профессиональные оценщики – лицензированные компании, аттестованные профессиональные оценщики (физические лица), осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и т.д.).

Ипотечные агентства – специализированные институты вторичного ипотечного рынка.

К основным функциям ипотечных агентств относятся:

содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первичными кредиторами;

привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг;

представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

В настоящее время в России эти функции выполняют: на федеральном уровне – Федеральное Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию (ФАИК), в Москве – Московское Ипотечное Агентство (МИА) через Банк Москвы.

Биржи – учреждения, на которых производится торговля ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (фондовые биржи) и иностранной валютой (валютные биржи), так как в России предусматривается кредитование в рублях и долларах США.

Брокерские и дилерские фирмы – могут оказывать посреднические услуги при заключении сделок на фондовых и валютных биржах (брокерские фирмы – по поручению и за счет клиентов, получая от них комиссионные, дилерские фирмы – за свой счет на рынке ценных бумаг).

Государственные учреждения, осуществляющие контроль над деятельностью участников ипотечного рынка, формирующие законодательную базу – Министерство финансов, Министерство экономики, Государственный комитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, Центральный банк РФ, Государственная дума, другие органы исполнительной, законодательной и судебной власти.

Центральный банк России (ЦБР) – банк, осуществляющий руководство всей кредитно-денежной системой, обладающий монопольным правом эмиссии денег; хранит временно свободные средства и обязательные резервы коммерческих банков.

После рассмотрения участников ипотечного рынка и их функций необходимо перейти к анализу основных видов рисков на рынке ИЖК.

2.2. Основные виды рисков на рынке ИЖК

Как было отмечено в разд. 2.1, все из участников рынка ИЖК подвержены различным рискам (системным и несистемным). Под системными рисками, как правило, понимают макроэкономические и макросоциальные факторы. Они оказывают воздействие на всю систему ипотечного кредитования. К ним можно отнести: риск несовершенства законодательной базы, неблагоприятного изменение налогового законодательства, роста уровня безработицы и неблагоприятного изменения процентных ставок, валютного курса и т.п. Несистемные риски - риски связанные с конкретным заемщиком, объектом недвижимости, инструментом ипотечного кредитования, с внутренними издержками конкретной организации и т.п.

Наиболее характерными рисками системы ИЖК являются: риск процентной ставки, валютный риск, кредитный риск, риск альтернативного выбора, административный риск, риск ликвидности, риск изменения условий мобилизации фондов и риск изменения дохода на акционерный капитал. Целесообразно рассмотреть эти риски более детально.

Риск процентной ставки – это риск потерь, вызванных финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитам и привлеченным заемным средствам (т.е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Риск процентной ставки связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость ценных бумаг и долговых обязательств кредитора и сумму его дохода. Риск процентной ставки – это снижение прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок.

Валютный риск – это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Валютный риск - это возможное уменьшение прибыли банка. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно, при резком падении рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.

Административный риск – это риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения предельных затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов.

Кредитный риск – это риск потерь в случае, если заемщик не производит платежей или если произошла утрата, порча залога вследствие страховых случаев.

Риск альтернативного выбора – это риск потерь при реинвестировании, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потерь при финансировании кредитов, связанных с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств).

Риск изменения условий мобилизации фондов – это риск потерь, вызванных изменением стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риск ликвидности – это риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности или стоимости кредитных линий, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Риск изменения дохода на акционерный капитал – это риск уменьшения установленной величины дохода по инвестициям акционеров в связи с неточностью оценок затрат (из-за увеличения степени изменчивости процентных ставок) и потерь в результате неиспользования альтернативного курса.

Как правило, риски коммерческого банка учитываются соответствующим увеличением процентных ставок по выдаваемым кредитам. Поэтому ставка процента по ипотечному кредиту может быть определена как сумма ставки процента по безрисковым инвестициям (базовая ставка) и компонентов банковской надбавки за риски, перечисленные выше.

2.3. Структура процентной ставки по ипотечному кредиту

В самом общем случае, ставка процента по ипотечному кредиту зависит от выбора инструмента кредитования и параметров, определяющих эту ставку.

Выбор инструмента кредитования предполагает выбор вида процентной ставки (переменная или постоянная ставка) и выбор графика погашения кредита (сумма ежемесячного платежа по кредиту (П), который состоит из суммы в счет погашения основного долга и суммы в счет погашения процентов).

К параметрам, определяющим ставку процента, относятся [21]:

период кредитования (T);

сумма кредита (S);

ставка процента по заемным средствам (DY);

отношение стоимости заемных средств к стоимости активов - доля долговых обязательств (D/A);

ставка дохода на акционерный капитал (EY);

отношение стоимости акционерного капитала к стоимости банковских фондов - доля акционерного капитала (E/A);

надбавка за кредитный риск (CR);

надбавка за риск процентной ставки (RR);

надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов (BR);

надбавка за риск альтернативного выбора (OR);

надбавка за риск ликвидности (LR);

надбавка за валютный риск (CRER);

надбавка на предельные административные расходы (MC).

Общая формула для определения процентной ставки для каждого конкретного инструмента ипотечного кредитования (MR - mortgage rate) будет иметь следующий вид:

,

где T - кредитный период;

N - объем кредитования в денежном выражении;

LTV - отношение суммы кредита к стоимости залога.

Как показано во введении, основной целью данной работы является минимизация MR(T, N, LTV) с помощью управления рисками. При этом важным этапом является выбор инструмента финансирования

2.4. Основные виды ипотечных кредитов

В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. В настоящее время банки, выдающие ипотечные кредиты чаще всего используют три основных вида ипотечных инструментов: постоянный ипотечный кредит; кредит с фиксированным платежом основной суммы; кредит с переменной ставкой процента. Основным отличием этих инструментов является график погашения ипотечного кредита. Целесообразно рассмотреть эти инструменты более детально.

2.4.1. Постоянный ипотечный кредит

Большинство постоянных (permanent) закладных, используемых в США с 30-х годов, являются самоамортизирующимися. Они предусматривают периодические равновеликие выплаты [22]. В Москве, например, постоянные ипотечные кредиты выдает АБ СОБИНБАНК.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (LTV⁶, например 75-80%) от стоимости собственности, устанавливает срок кредита и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке. При этом во внимание принимаются три вышеназванных показателя:

1) основная сумма ипотечного кредита.

2) кредитный период (оставшийся).

3) ставка процента по ипотечному кредиту.

Периодический платеж может рассматриваться как еще одна переменная. Таким образом, любой кредит описывается четырьмя показателями. При этом, если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Показатель, который в первую очередь интересует заемщика, - это сумма ежемесячного платежа. При выводе формулы для его расчета, предполагается, что известны три переменные:

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

n – кредитный период (количество лет);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту.

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет .

Кредитный период равен n лет, или n_M=12n месяцев.

Постоянный кредит предполагает, что заемщик ежемесячно производит равновеликие платежи (П_М). Ежемесячный платеж включает в себя взнос в счет погашения основной суммы и выплаты процентов. Так как сумма платежа остается постоянной, и выплаты происходят в конце каждого месяца, то величина П_М представляет собой аннуитет постнумерандо. Текущая стоимость суммы таких аннуитетов равна сумме кредита К. Используя формулу суммы геометрической прогрессии, можно получить сумму ежемесячного платежа.

.

Из этого соотношения получаем сумму ежемесячного платежа:

.

Для наилучшего представления о потоках платежей по данному финансовому инструменту необходимо рассмотреть вопрос о графике погашения.

Амортизация (amortization) – это процесс погашения (ликвидации) долга. График амортизации (amortization schedule) показывает месяц за месяцем или год за годом остатки основной суммы кредита. С его помощью указывается, какая часть каждого платежа идет на выплату процента (доход на инвестиции) и какая часть на выплату основной суммы кредита.

Процент рассчитывается ежемесячно, исходя из остатка основной суммы на конец предшествующего месяца. Часть суммы месячного платежа, превышающая процент, идет на уменьшение остатка основной суммы долга предыдущего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. Со временем задолженность будет погашена полостью. График погашения кредита показан в табл. 2.1. Изменение структуры платежей по ипотечному кредиту показано на рис. 2.2.

Таблица 2.1.

График амортизации постоянного ипотечного кредита

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года; П_М=$922,90)

Рис. 2.2. Платежи по ипотечному кредиту

2.4.2. Кредиты с фиксированным платежом основной суммы

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов (spring-field loans). В мировой практике существует множество разновидностей этого кредита. Выплаты по ним процентов и основной суммы могут изменяться.

Целесообразно рассмотреть вариант кредита с фиксированным платежом основной суммы, который использует Московский банк Сберегательного банка России.

Расчет суммы ежемесячного платежа осуществляется значительно проще, чем для предыдущего инструмента.

Предположим, что известны три переменные:

K – основная сумма (сумма предоставленного кредита);

n – кредитный период (количество лет);

i – годовая ставка процента по ипотечному кредиту;

Ежемесячные выплаты по данному кредиту рассчитываются с учетом двух элементов: процента (дохода на инвестированную кредитором основную сумму) и возмещения капитала (возврата или возмещения инвестированной кредитором основной суммы).

Годовая ставка процента в пересчете на месяц составляет .

Формула для определения суммы ежемесячного платежа выглядит следующим образом:

,

где t - порядковый номер месяца (t = 1 ... 12n)

Сумма ежемесячного платежа с каждым месяцем уменьшается за счет уменьшения суммы выплат по проценту (табл. 2.2, рис. 2.3).

Таблица 2.2.

График погашения «пружинного» ипотечного кредита

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года)

Рис. 2.3. Платежи по «пружинному» кредиту.

2.4.3. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента

Ипотечные обязательства с переменным процентом (VRM – variable rate mortgage, ARM – adjustable rate mortgage) имеют процентную ставку изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный тип кредита был введен с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную на долгий срок ставку процента.

Для того, чтобы убедить заемщиков брать такие кредиты, обычно в первый год или два назначают искусственно низкую ставку процента за кредит. Эту первоначально низкую ставку называют «завлекающей» (teaser rate). Впоследствии ставка периодически пересчитывается, чтобы соответствовать рыночным условиям.

Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен. Может быть также установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или снижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. Обратное произойдет при снижении процентной ставки.

Механическая оценка VRM с использованием показателей отдачи затруднена вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена, исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки. При этом целесообразно привязать доходность по кредиту к заранее построенному индексу, удерживая ее в заданном диапазоне.

По мнению специалистов Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [19, 20] предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной ставкой процента привязанной к ставке LIBOR⁷. Целесообразно рассмотреть этот вид ипотечного инструмента не только применительно к аннуитетному инструменту (см. разд. 2.4.1), но и для "пружинного" кредита (см. разд. 2.4.2). Стоит отметить, что далее будет рассматриваться случай, при котором период пересмотра процентной ставки по ипотечным кредитам соответствует периоду пересмотра процентной ставки по заемным средствам за счет которых финансируются ипотечные кредиты.

2.5. Количественное определение ставки процента. Измерение рисков

В разд. 2.3 были перечислены параметры, определяющие рыночную ставку процента по ипотечному кредиту. В данном разделе осуществляется расчет процентной ставки для различных инструментов ипотечного кредитования. Все расчеты производятся с учетом того, что кредитный период для всех инструментов составляет 10 лет. Следует отметить, что расчет надбавок к процентной ставке по ИЖК, компенсирующих те или иные виды рисков, представляет процесс измерения соответствующих видов рисков.

2.5.1. Доход на акционерный капитал

Доля заемных средств (D/A) и доля собственных средств (E/A). В соответствии с инструкциями ЦБР [23] минимально допустимое значение норматива достаточности собственных средств банка Н1 в зависимости от размера собственных средств (капитала) составляет:

от 5 млн. евро и выше с 01.01.2000 - 10%;

менее 5 млн. евро с 01.01.2000 - 11%.

У большинства российских банков соотношение собственных и заемных средств составляет примерно 10% к 90% [24]. Поэтому в качестве исходных данных целесообразно взять следующее соотношение: 90% - заемные средства и 10% - акционерный капитал.

Ставка процента по заемным средствам (DY). В качестве ориентира для процентной ставки по заемным средствам следует взять ставку привлечения на межбанковский депозит. Российские банки высшей категории надежности могут привлекать средства на годовой депозит на российском межбанковском рынке под довольно низкую процентную ставку в размере 4-7 %. В связи с тем, что российский рынок межбанковских валютных кредитов имеет низкую ликвидность, при дальнейших расчетах целесообразно ориентироваться на ставку LIBOR-12M⁸ по евро-долларовому депозиту. На 14.04.2000 LIBOR-12M составляла 6,85874% [25], т.е. целесообразно принять DY = 6,86%

Доход на акционерный капитал (EY). Предполагается, что доход на акционерный капитал превышает плату за заемный капитал на 20% в валюте (такая высокая надбавка обусловлена длительностью вложений средств в ипотечные кредиты). Базовая ставка для заданных параметров (r₀), будет иметь следующее значение:

Таким образом базовая ставка процента определяется выражением:

где q = 1,02.

2.5.2. Кредитный риск. Надбавка за кредитный риск

В настоящее время для России определение величины кредитного риска по ипотечным кредитам представляется очень трудной задачей, во-первых, из-за низких объемов кредитования, во-вторых, потому что величина кредитного риска является коммерческой тайной банка. Поэтому для определения кредитного риска будут использованы данные по американскому рынку.

При ипотечном кредитовании нужно допускать вероятность невозврата кредитов. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими причинами (общее падение цен на жилье или безработица), так и субъективными, носящими несистемный характер.

Потери для кредитора в случае неплатежей бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если в случае реализации предмета залога, вырученная сумма, окажется меньше, чем невыплаченная часть кредита (включая возросшую сумму процентов). Кроме того, возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и конфискованным имуществом. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту и продаже конфискованного имущества. Издержки, связанные с невозвратом кредита, включают также потерю процента или основной суммы кредита, связанную с временной отсрочкой в отношении наложения санкций на должника, или реконструирования невыплаченных кредитов и времени, необходимого для получения имущества должника в результате потери им права выкупа заложенного имущества.

Для получения количественных оценок кредитный риск принято определять, как максимальный ожидаемый убыток, который может произойти с заданной вероятностью (как правило, 99%) в течение определенного периода времени в результате падения стоимости портфеля кредитов, вызванного неспособностью заемщиков к своевременному погашению этих кредитов.

На рис. 2.4 представлена зависимость уровня невозврата кредитов от величины LTV для американского рынка. На этом рисунке для каждой величины LTV показаны ежегодные потери от невозврата кредитов.

Зависимости, приведенные на рис. 2.4, можно представить в виде таблицы (табл. 2.3).

Таблица 2.3.

Зависимость уровня невозврата кредитов от LTV и кредитного периода.

Для оценки величины кредитного риска нужно определить чистую приведенную стоимость (net present value) NPV(i_M, П_М(i_M)) всех платежей П_М(i_M) по портфелю ипотечных кредитов по ставке i_M = r₀. В связи с присутствием кредитного риска реальные платежи по портфелю ипотечных кредитов П'_М(i_M) будут меньше, чем платежи П_М(i_M). Соответственно реальный NPV'(i_M, П'_М(i_M)) также будет меньше, чем NPV(i_M, П_М(i_M)). Для того, чтобы определить надбавку к процентной ставке за кредитный риск необходимо найти такое значение надбавки (CR), при которой NPV(i_M, П_М(i_M)) = NPV(i_M+CR_М, П_М(i_M+CR_М)). Тогда годовая надбавка за кредитный риск составит CR= CR_М*12.

,

,

где cr'(t) - ежемесячные потери из-за невозврата по портфелю ипотечных кредитов.

Из этого равенства определяется CR_M.

Выражение для обоих, ранее выбранных инструментов финансирования, так как. i_M=IRR⁹.

Для решения задачи по определению надбавки за кредитный риск необходимо задать функцию cr(t). Числовые данные о потерях (см. табл. 2.3), представляют собой суммарные ежегодные потери, поэтому условно можно считать, что ежемесячные потери в течение одного года составят

.

Интегральная функция потерь (CR_INT(t)) может быть представлена следующим выражением:

.

Для ипотечных кредитов (аннуитетного и "пружинного") с постоянной процентной ставкой на 10 лет в зависимости от уровня LTV, заданного графиками рис. 2.4, были определены значения надбавок к процентной ставке за кредитный риск (табл. 2.4). Методика расчета надбавок за кредитный риск представлена в прил. 1.

Таблица 2.4.

Величина надбавки за кредитный риск в зависимости от LTV

для кредитного периода T=10 лет.

Необходимо отметить, что в 1990 году надбавка на ставку процента с учетом кредитного риска в США составляла 0,35% для кредитов с LTV=90% [21]. Необходимо также отметить, что если LTV>80% осуществляется дополнительное страхование ипотечной задолженности.

Согласно полученным результатам по надбавке за кредитный риск, можно сделать вывод, что при взятом распределении потерь, "пружинный" ипотечный кредит менее чувствителен к кредитному риску, чем постоянный ипотечный кредит.

Надбавка за кредитный риск для ипотечного обязательства с переменным процентом будет определяться формой погашения кредита. Таким образом, для кредитов с переменной ставкой процента и аннуитетной формой погашения надбавки за кредитный риск будут соответствовать надбавкам для аннуитетного кредита с постоянной ставкой процента (см. табл. 2.4). Для кредитов с переменной ставкой процента и "пружинной" формой погашения надбавки за кредитный риск будут соответствовать надбавкам для "пружинного" кредита с постоянной ставкой процента (см. табл. 2.4).

Таким образом, можно сделать вывод, что для минимизации кредитного риска необходимо выбрать такие ипотечные инструменты, для которых надбавка за кредитный риск минимальна.

2.5.3. Процентный риск. Надбавка за процентный риск

Процентный риск связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость ценных бумаг и долговых обязательств кредитора и сумму его дохода. Процентный риск – это риск снижение прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок [26, 27].

Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный, по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки, возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получение кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Процентный риск имеет следующие составляющие:

1. риск убытков в силу изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам;

2. риск «разрыва» или несоответствия. Цены по активам и пассивам пересматриваются в разное время, что приводит к убыткам в силу более высоких затрат и более низких доходов;

3. риск «смешивания». Массовое изъятие относительно дешевых мелких вкладов, что вынуждает банк финансировать балансовые активы за счет более дорогих пассивов;

4. «базисный» риск. Риск того, что ставка по государственным ценным бумагам или ставка рефинансирования (или ставка, к которой привязана ставка по ипотечному кредиту) изменяется не в соответствии с состоянием на межбанковском рынке или рынке частых вкладов;

5. изменение структуры портфеля кредитов или депозитов в силу досрочного «отзыва» или предоплаты.

Если ставки по активам и долговым обязательствам кредитора пересматриваются через одинаковые периоды времени (в особенности если совпадают сроки встречных потоков наличности), то тогда стоимость активов и долговых обязательств будет изменяться на равные величины по мере изменения ставки процента (рис. 2.5).

Е
сли интервалы пересмотра ставок по кредитам и заемным средствам кредитора не равны, то процентный доход и процентные выплаты будут меняться в не равной пропорции при изменении процентных ставок, оказывая при этом влияние на рыночную стоимость и поток наличности (рис. 2.6).

В настоящее время ипотечные кредиты предоставляются как под фиксированную ставку на весь период кредитования, так и под ставку, привязанную к рыночным показателям. В России все валютные ипотечные кредиты предоставляются под фиксированную ставку процента. В худшем случае кредитор, предоставляющий кредиты с фиксированной ставкой, обеспечиваемые долговыми обязательствами со ставкой процента, корректируемой ежемесячно, может оказаться в ситуации, когда банковская надбавка будет отрицательной в условиях роста процентных ставок (рис. 2.7).

Для того чтобы определить надбавку за риск изменения процентной ставки необходимо определить прогнозные значения процентных ставок в будущем.

В условиях стабильной рыночной экономики можно предположить, что процентные ставки подчиняются нормальному закону распределения. Если известны параметры распределения, то можно получить прогнозные значения процентных ставок в будущем.

Функция плотности нормального распределения величины r равна [18]:

где r - процентная ставка;

() - волатильность процентной ставки за период ;

 - среднее, или математическое ожидание процентной ставки.

Математическое ожидание () можно определить по формуле:

где T - период измерений процентной ставки,

а историческую волатильность за период T по формуле:

Если известно значение стандартного отклонения за период T, то стандартное отклонение за период времени , может быть вычислено по формуле:

Для определения параметров нормального распределения целесообразно воспользоваться историческими данными о динамике процентных ставок, которая приведена в прил. 2 (см. табл. П2-1.). В этом случае  = 6,7965%, а () = 0,002, где = 1 год.

В качестве прогнозных значений будущей ставки процента (r_t) целесообразно взять такие значения r_t*, при которых вероятность P(r_t<r_t*)=99% (см. рис. 1.8).

Площадь под графиком на рис. 1.8. представляет собой вероятность и описывается нормальной функцией распределения:

где N(u) - кумулятивная функция нормального распределения (N^-1(u) - функция обратная ей).

Р
ис. 2.8. Определение прогнозного значения r*.

Если F(r)=0,99, то

и

откуда

По формуле (5) можно определить значения r*().По расчетам, приведенным в прил. 2 (см. табл. П2-2) с вероятностью 99% процентная ставка r_ не превысит значения r*() (=1...9)

где q=1,02 (см. разд. 2.5.1).

В рассматриваемом случае, выплаты по заемным средствам (депозиту) банк производит ежегодно (в конце каждого года, в течение T=10 лет). В момент осуществления выплат по депозиту банк одновременно занимает на следующий год новую сумму под новую ставку процента r_ (=1...10). В каждый текущий год банку необходимо занять меньшую сумму, чем год назад, так как графики погашения ипотечного кредита предполагают, что заемщик помимо процентов ежемесячно выплачивает часть основной суммы долга. Таким образом, в начале каждого года банк должен занимать сумму равную ссудной задолженности (K_=K(, r_M,)) по портфелю ипотечных кредитов. Ежегодные выплаты банка по заемным средствам (депозиту) составят:

K_*r_+ ПЧО_,

где ПЧО_ - погашаемая часть основного долга заемщиками по ипотечному кредиту за период ;

К_=0 = K - основная сумма, на которую был выдан кредит;

r_ - ставка процента по заемным средствам (депозиту) которая меняется в течение времени в соответствии со сценарием, определенным ранее (r*_).

Для определения надбавки за риск изменения базовой процентной ставки (RR) целесообразно воспользоваться тем же способом, что и для определения надбавки за кредитный риск. При этом необходимо найти такое значение RR_М=RR/12, при котором чистая приведенная стоимость всех платежей по ипотечному кредиту будет равна чистой приведенной стоимости всех платежей по заемным средствам (депозиту). Это значение задается системой уравнений:

Расчеты показывают (см. прил. 3), что значения надбавок за риск изменения базовой процентной ставки для двух инструментов ипотечного кредитования будут следующими:

постоянный ипотечный кредит: RR=0,19%;

"пружинный ипотечный кредит: RR=0,19%.

Надбавка за риск изменения процентной ставки для ипотечного обязательства с переменным процентом будет равен нулю, если период пересмотра ставки процента соответствует периоду пересмотра ставок по обязательствам банка.

Таким образом, можно сделать вывод, что для минимизации процентного риска необходимо выбрать такие ипотечные инструменты, для которых надбавка за процентный риск минимальна.

2.5.4. Риск изменения условий мобилизации фондов. Надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов

Риск изменения условий мобилизации фондов является разновидностью процентного риска.

Он возникает при долгосрочном кредитовании при переменной ставке процента, если процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам - величина переменная¹⁰. Если банк предоставляет ипотечный кредит на срок 20 лет с доходом, равным фиксированной процентной надбавке к месячной межбанковской ставке, он рискует тем, что надбавка, которую он должен заплатить по заемным средствам может через некоторое время измениться. Изменения надбавок по заемным средствам могут иметь место по объективным причинам (общий спад в сфере кредитования) или по субъективным причинам (спад в делах конкретного банка, в связи с тем, что он должен платить более высокие ставки процента по заемным средствам, чем другие банки). Пример риска изменения условий мобилизации фондов показан на рис. 2.9, на котором видно, как банковская процентная надбавка становится отрицательной из-за роста процентной надбавки по заемным средствам.

Рассматриваемые нами ипотечные инструменты предусматривают кредитование населения под фиксированную ставку процента. Банк кредитует ипотечных заемщиков средствами, полученными на межбанковском рынке. В этом случае, надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов (BR) включена в надбавку за риск изменения межбанковской процентной ставки при условии, что кредитный рейтинг банка не меняется.

Надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов для ипотечного кредита с переменным процентом так же равна нулю, если рейтинг банка останется на неизменном уровне.

2.5.5. Риск альтернативного выбора (опционный риск). Надбавка за риск альтернативного выбора

Условия предоставления ипотечных кредитов предусматривают альтернативы для заемщика и кредитора¹¹. Заемщик может получить право погашения ипотечного кредита до окончания кредитного периода¹². Кроме того, заемщик также имеет право невозврата кредита (при этом он передает свой дом кредитору для покрытия невыплаченной части основной суммы кредита)¹³.

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

1. инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2. рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Кредитор по финансовым инструментам с переменной процентной ставкой имеет возможность периодически изменять ставку процента по ипотечному кредиту в соответствии с изменяющейся рыночной ставкой процента. Кредиторы также могут предоставлять заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита (из-за конкуренции). Если ставки растут, то заемщик возьмет кредит (если ипотечная ставка ниже рыночной). Если ставки падают, заемщик обратится к другому кредитору. Альтернативный выбор для заемщика является невыгодным для кредитора. Таким образом, альтернативный выбор чреват потерями для кредитора. Ожидаемые издержки в этой связи могут быть учтены путем включения надбавки (т.е. платы за альтернативный выбор).

Риск досрочного погашения возникает тогда, когда ставка процента по кредиту фиксирована на период времени (например, ставка по ипотечному кредиту на 10 лет пересматривается один раз в год) и заемщики имеют право погасить кредит до окончания кредитного периода. Если рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту, заемщик получает стимул к рефинансированию (т.е. погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента). Рационально мыслящий заемщик так и поступит, если выигрыш от понижения ставок процента выше затрат на рефинансирование. Издержки для кредитора заключаются в затратах на реинвестирование суммы, полученной в счет погашения кредита по новой (теперь уже низкой) рыночной ставке.

Поскольку стимул к досрочному погашению кредита зависит от настоящих и ожидаемых будущих ставок процента, то риск досрочного погашения кредита заемщиком очень трудно оценить¹⁴. Ожидаемые потери от такого альтернативного выбора зависят от условий контракта по ипотечному кредиту (т.е. от периода, на который фиксируется ставка процента и модели амортизации кредита), а также от ожидаемого поведения рыночных процентных ставок.

Риск предварительных обязательств имеет место тогда, когда кредитор берет на себя обязательство предоставить кредит под определенный процент перед началом финансирования кредита. Этот риск альтернативного выбора аналогичен риску досрочного погашения, за исключением того, что период времени применения права такого выбора короче.

Значительные разработки в области оценки риска досрочного погашения по кредитам с фиксированной ставкой были проведены в США [21]. Надбавка за риск досрочного погашения с 1988 по 1991 годы находилась в пределах от 50 до 120 базисных пунктов (0,5...1,2%). Величина надбавки варьировалась в зависимости от уровня процентных ставок и степени их изменчивости.

Принятие обязательств по предоставлению кредитов под заданную ставку процента в США осуществляется на 30-60 дней. Хотя кредиторы часто не берут плату за принятые издержки (из-за конкуренции), они несут в связи с этим определенные издержки. Умеренная оценка стоимости 30-дневного обязательства в США составляет 0,25-0,5% суммы кредита.

Расчет надбавки за возможность досрочного погашения по ипотечному кредиту (OR) очень затруднен в России в силу крайней неопределенности будущего изменения ставки процента и недостатка опыта ипотечного кредитования. Хотя досрочное погашение по условиям контракта можно исключить, внося такое положение в контракт.

Если ипотечный кредит предоставляется в долларах США и по кредитному договору возможно досрочное погашение, то в качестве оценки риска альтернативного выбора можно взять надбавку к ставке процента равную надбавке в США. OR = 120 б.п. (1,2%).

Надбавку за риск альтернативного выбора для ипотечного обязательства с переменным процентом целесообразно принять равной 1,2%. Эта надбавка может быть обоснована возможным желанием заемщика досрочно погасить кредит, вследствие неблагоприятной динамики изменения рыночной процентной ставки (LIBOR).

2.5.6. Административный риск. Надбавка за административный риск

Затраты по мобилизации фондов (помимо выплачиваемого по ним процента), предоставлению ипотечных кредитов и их обслуживанию должны быть учтены в ставке процента по ипотечному кредиту. Соответствующие затраты определяются как предельные затраты по предоставлению кредитов, их финансированию и обслуживанию¹⁵.

В финансовых системах жилищного кредитования на Западе используются две основные возможности финансирования ипотечных кредитов: с помощью депозитов и фондовых рынков. Исторически сложилось так, что коммерческие банки и сберегательные учреждения занимались депозитами. Специализированные ипотечные кредитные институты (ипотечные банки или кредитные институты, представляющие широкий набор услуг кредитования) занимаются выпуском ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных их фондами.

Кредитные институты, предоставляющие широкий набор услуг кредитования, обычно более эффективны, чем депозитные институты. Это подтверждается меньшей средней величиной затрат на проведение операций. В табл. 2.5 приведены соответствующие показатели по различным странам на 1990 год [21].

В состав средней величины затрат включены издержки по предоставлению, обслуживанию и финансированию кредитов (и ценных бумаг), накладные расходы (например, затраты на подготовку специалистов, управленческие расходы, расходы на системы бухгалтерского учета и юридические службы и фонд зарплаты). Более высокая средняя величина затрат депозитных институтов отражает функцию отделений кредитных учреждений по мобилизации фондов (обычно по более низким ценам, чем рыночные) и более широкий спектр финансовых операций (ипотечное кредитование, коммерческое кредитование и потребительские кредиты). Кредитные институты, использующие различные типы финансирования своих операций, несут меньшие издержки по сравнению с депозитными институтами (особенно с теми из отделений, которые только принимают депозиты). Таким образом, предельные затраты очевидно близки к средней величине затрат, приведенных в табл. 2.5. Депозитные институты покрывают свои высокие средние затраты, связанные с финансовой деятельностью, посредством привлечения депозитов по ставкам процента ниже рыночных (например, относительно государственных ценных бумаг) и предоставления услуг (страхование, депозитные сейфы) своим клиентам за плату. Способность этих институтов принимать депозиты по ставкам процента ниже рыночных зависит от альтернативных возможностей, имеющихся у вкладчиков, и преимуществ, которые они видят в помещении вкладов в депозитные институты (удобство, небольшой объем вложения на счету, безопасность).

Таблица 2.5.

Средняя величина затрат на проведение операций

ипотечными кредиторами в 1990 году.

Отсутствие методов и опыта, свойственных западным системам ведения счетов, делает затруднительным проведение сравнения затрат между западными и российскими банками. Кроме того, ипотечное кредитование в России находится в стадии формирования, и ипотечные банки еще не достигли такого же эффекта масштаба операций, как их западные коллеги. Вначале банки могли бы провести оценку трудозатрат (основной переменный элемент), связанных с ипотечным кредитованием и обслуживанием, рассчитать отношение этих затрат к ожидаемым суммам кредитов.

Административные расходы имеют тенденцию роста с течением времени с темпом, равным темпу инфляционного роста средней заработной платы. Если для покрытия этих затрат используется надбавка к фиксированной ставке процента, сумма, которую банк получает в результате такой надбавки для покрытия административных расходов, в номинальном выражении будет расти примерно с темпом роста процентной ставки межбанковского кредита для инструмента с регулируемой процентной ставкой. С другой стороны, для ипотечного кредита с равномерными выплатами фактическая величина надбавки за административные расходы может резко снизиться через некоторое время. В обоих случаях по прошествии времени средства, полученные благодаря этой надбавке, будут недостаточными для покрытия затрат банка на обслуживание кредитов.

Для решения этой проблемы банк мог бы рассчитать издержки по предоставлению кредита и его обслуживанию как сбор, взимаемый с заемщика. Поскольку затраты на предоставление и обслуживание кредита не зависят от размера кредита, эта плата также должна устанавливаться вне зависимости от размера кредита. Плата за предоставление кредита, предназначенная для покрытия всех затрат банка в связи с проведением андеррайтинга, оформлением и выдачей кредита, могла бы устанавливаться в тот момент времени, когда происходит финансирование кредита (аналогично принятой в США системе). Плата за обслуживание могла бы начисляться ежегодно и индексироваться в соответствие с темпом инфляции или темпом роста заработной платы (внешний ориентир для банка).

Так как в данной работе рассматриваются валютные ипотечные кредиты, то в качестве первоначальной надбавки за административные издержки целесообразно взять величину равную надбавке за административные издержки (MC) для сберегательных учреждений США. Таким образом, MC = 2,21%. Такая величина MC будет использоваться для расчета процентной ставки по постоянному ипотечному кредиту и "пружинному" ипотечному кредиту с постоянной и переменной ставкой процента.

2.5.7. Риск ликвидности. Надбавка за риск ликвидности

Риск ликвидности возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним (для покрытия оттока депозитов). Чтобы мобилизовать наличность, можно продать активы или использовать их как обеспечение для получения займа у другого финансового института (или обеспечить ими кредитную линию на постоянной или резервной основе). Для обращаемых активов (т.е. ценных бумаг) риск ликвидности может быть выражен как разница между ценой спроса и предложения на ценные бумаги. Стоимость резервного кредита определяется платой, которую получает кредитор за предоставленные права пользоваться кредитом в будущем.

К кредитным организациям предъявляются требования держать свои резервные средства в Центральном банке для облегчения проведения кредитно-денежной политики и для уверенности в том, что имеются необходимые фонды для покрытия оттока депозитов. Кроме того, кредитные организации держат определенный объем наличных средств и краткосрочных ценных бумаг (портфель ликвидности) для контролирования краткосрочных колебаний потоков наличности. Портфель ликвидности и резервные средства имеют относительно низкие процентные ставки и таким образом влекут за собой определенные издержки для кредитора.

Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

До тех пор пока в России финансовый рынок не будет достаточно развит, риск ликвидности может представлять собой наиболее крупный риск. Поскольку банки имеют дело в основном с депозитами населения и предприятий, то они всегда будут стоять перед риском значительного оттока депозитов. Издержки, связанные с неиспользованием альтернативных возможностей или резервированием средств, представляют собой основной вид затрат в связи с риском ликвидности в России.

Рекомендуется [21] оценивать надбавку за риск ликвидности (LR), исходя из величины резервных требований по привлеченным средствам по формуле:

где MR – предполагаемая ставка процента по кредиту;

r = 0% – ставка процента Центрального Банка по резервным средствам;

CBR = 8,5%– объем резервных средств, требуемый Центральным Банком.

Предполагаемую ставку по кредиту можно определить как сумму базовой ставки и надбавок за все риски кроме риска ликвидности:

MR=r₀+CR+RR+AR+BR+MC.

Для аннуитетного и "пружинного" кредитов с постоянной ставкой процента:

MR=7,00%+0,11%+0,19%+1,20%+0%+2,21%=10,71%,

а для кредитов с переменной ставкой процента:

MR=7,00%+0,11%+0%+1,20%+0%+2,21%=10,52%,

Формула (6) для надбавки за риск ликвидности не учитывает особенности конкретного ипотечного инструмента. Поэтому для оценки надбавки за риск ликвидности целесообразно воспользоваться тем же подходом, что и при определении надбавки за кредитный риск и риск изменения процентной ставки.

Отчисления в Фонд обязательных резервов означают замораживание средств на определенный период. Согласно инструкциям ЦБР "Об обязательных резервах" [28], резерв регулируется на первое число каждого месяца, следующего за отчетным. Для упрощения вычислений считается, что все расчеты по ипотечным кредитам производятся в последний календарный день каждого месяца, т.е. практически одновременно с расчетами по фонду обязательных резервов. Согласно требованиям ЦБР [29], объем резервных фондов по привлеченным средствам в иностранной валюте составляет 8,5%. По отношению к ипотечным кредитам это означает, что на первое число каждого месяца резерв, относящийся к ипотеке, должен составлять 8,5% от остатка ссудной задолженности по каждому кредиту. С течением времени заемщик будет погашать часть основной суммы кредита, и в абсолютном выражении сумма обязательного резерва для каждого конкретного кредита будет уменьшаться.

Если нет отчислений в фонд обязательных резервов, то имеется чистая приведенная стоимость для всех платежей по ипотечному кредиту, равная NPV(i_M) (i_M - предполагаемая ставка по ипотечному кредиту). Для того, чтобы определить надбавку за риск ликвидности (LR), необходимо найти такую величину процентной ставки (i_M+LR), при которой чистая приведенная стоимость всех платежей по ипотеке с учетом расчетов с фондом обязательных резервов NPV'(i_M+LR) была равна NPV(i_M). Такое значение LR можно получить, решив следующую систему уравнений относительно LR_M (LR=LR_M*12):

где O_t - остаток ссудной задолженности по кредиту к моменту времени t;

ФОР_t - необходимый резерв в момент времени t.

CBR - норматив резервных требований.

Расчеты показывают, что для обоих, рассматриваемых видов ипотечных кредитов с постоянной ставкой процента надбавка за риск ликвидности составляет 0,91% (см. прил. 4).

Надбавка за риск ликвидности для ипотечного обязательства с переменным процентом будет определяться формой погашения кредита и величиной предполагаемой ставки по кредиту (MR). Таким образом, для кредитов с переменной ставкой процента и аннуитетной формой погашения надбавка за риск ликвидности будет соответствовать 0,89%. Для кредитов с переменной ставкой процента и "пружинной" формой погашения надбавка за риск ликвидности будет также соответствовать 0,89%.

Можно сделать вывод, что для минимизации риска ликвидности необходимо выбрать такие ипотечные инструменты, для которых надбавка за риск ликвидности минимальна.

2.5.8. Валютный риск. Надбавка за риск ликвидности с учетом валютного риска

Расчеты по фонду обязательных резервов с Центральным банком производятся в рублях. В связи с этим часть средств банка находящихся в фонде обязательных резервов не только замораживаются на время кредитного периода, но еще и обесцениваются в валютном эквиваленте (т.к. кредиты выдаются в валюте). Банк подвержен валютному риску. Удобнее определить совместно надбавку за риск ликвидности и валютный риск (LR+CRER). Для того, чтобы найти величину LR+CRER, необходимо скорректировать величину ФОР_t на функцию изменения валютного курса y(t):

,

тогда система уравнений для нахождения величины LR+CRER (LR+CRER= (LR_М+CRER_М)*12) будет иметь вид:

Для нахождения величины LR+CRER необходимо задать функцию изменения валютного курса для определения будущих прогнозных значений валютного курса. Исторические данные по динамике валютного курса представлены в прил. 5 (см. табл. П5-1).

Можно предположить, что изменение валютного курса (S) подчиняется выражению [30, 31]:

где S – валютный курс;

 - волатильность валютного курса;

 - ожидаемый темп роста курса;

 - значение случайной величины со стандартным нормальным распределением).

В этом случае изменение валютного курса подчиняется логнормальному распределению:

.

Необходимо оценить параметры  и . Для скалярного дифференциального уравнения (7) оценка максимального правдоподобия исторической волатильности по данным дискретных наблюдений за стоимостью или значением базисного актива известна [32]:

где ;

N - количество дискретных наблюдений величины P на интервале [0, T];

t_n - неравномерные интервалы времени между наблюдениями P_n и P_n+1.

Оценка параметра  определяется следующим выражением [32]:

Если известно значение стандартного отклонения за период T, то стандартное отклонение за период времени , может быть вычислено по формуле:

а рост актива  за период , может быть вычислен по формуле:

.

Для исторических значений валютного курса (см. прил. 5, табл. П5-1) значения () и () при =1 месяц составляют:

 = 0,00141,

 = 1,44756.

Функцию изменения валютного курса в момент времени  будут определять такие значения S_*, при которых вероятность того, что S_>S_*, не превышает =1%.

S_* - описывается уравнением:

и

где N(u) – кумулятивная функция нормального распределения, а N^-1 – функция обратная ей.

Если за начальное значение валютного курса S₀ принять величину, равную 28,50 RUR/USD, и получить необходимое количество значений этого курса на будущее (см. прил. 5, табл. П5-1), то для различных ипотечных инструментов величины LR+CRER равны (см. прил. 6):

постоянный ипотечный кредит - 2,41%;

пружинный ипотечный кредит - 2,36%.

Надбавка за риск ликвидности с учетом валютного риска для ипотечного обязательства с переменным процентом будет определяться формой погашения кредита и величиной предполагаемой ставки по кредиту. Таким образом, для кредитов с переменной ставкой процента и аннуитетной формой погашения надбавка будет соответствовать надбавке для аннуитетного кредита с постоянной ставкой процента (2,40%). Для кредитов с переменной ставкой процента и "пружинной" формой погашения надбавка будет соответствовать надбавке для "пружинного" кредита с постоянной ставкой процента (2,36%).

Можно сделать вывод, что для минимизации риска ликвидности и валютного риска необходимо выбрать такие ипотечные инструменты, для которых надбавка за риск ликвидности и валютный риск минимальна.

2.5.9. Расчет ставки процента по ипотечному кредиту

Для расчета ставки процента по ипотечному кредиту необходимо к базовой ставке процента прибавить надбавки за риски и издержки. Расчет процентных ставок для постоянного ипотечного кредита и "пружинного" кредита сроком на 10 лет представлен в табл. 2.6 - 2.7. Следует отметить, что надбавка по заемным средствам равна нулю, т.к. предполагается, что ставка по заемным средствам равна межбанковской ставке.

Таблица 2.6.

Расчет процентных ставок для ипотечных кредитов

с постоянной процентной ставкой

Таблица 2.7.

Расчет процентных ставок для ипотечных кредитов

с переменной процентной ставкой

Результаты расчета надбавок за риски по различным ипотечным инструментам показывают, что при заданном уровне кредитного риска (разд. 2.5.2), динамике рыночной процентной ставки (прил. 2) и динамике валютного курса (прил. 5) процентные ставки по ипотечным кредитам имеют небольшие различия.

Наиболее значительные надбавки - это надбавки за риск ликвидности (включая валютный риск) - 2,36-2,41% и риск административных издержек - 2,21%.

В заключение раздела необходимо определить насколько выбор ипотечного инструмента влияет на изменение спроса на ИЖК.

Для того чтобы оценить спрос на ипотечные инструменты с различными значениями процентных ставок необходимо вернуться к функции спроса (см. разд. 1) и определить уровень спроса (N) в зависимости от ставки процента по ипотечному кредиту (MR)

Зависимость между ставкой процента по ипотечному кредиту и спросом определяется выражением (1) (см. разд. 1).

Рис. 2.10. Зависимость спроса от ставки процента.

Для максимальной ставки процента (см. табл. 2.6, MR₁ = 13,12%) уровень спроса составит N₁ = 4,45 млн. USD, а для минимальной (см. табл. 2.7, MR₂ = 12,88%) - уровень спроса составит N₂ = 4,89 млн. USD. Таким образом, снижение ставки процента по ипотечному кредиту на MR = MR₁-MR₂ = 0,24% вызывает рост спроса на ипотечные кредиты на N = 0,44 млн. USD или на N/N₁100%= 9,88% (см. рис. 2.10). Следовательно, ипотечные кредиты с плавающей ставкой и "пружинной формой погашения кредита в большей степени соответствуют платежеспособному спросу населения.

3. Выбор методов управления рисками на рынке ипотечного кредитования

Цель данного раздела - выбор оптимального варианта управления рисками для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту и определение спроса на ИЖК с пониженной процентной ставкой.

3.1. Управление кредитным риском

Кредитный риск является одним из основных рисков при долгосрочном ипотечном кредитовании. Потери, вызванные кредитным риском, обусловлены различными факторами: неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков, уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчи залога. В данном разделе рассматриваются опыт зарубежных ипотечных организаций и российских банков по управлению кредитным риском на рынке ИЖК и возможности по управлению кредитным риском с помощью вторичного рынка ИЖК.

3.1.1. Зарубежный опыт по управлению кредитным риском

Организации, выдающие кредиты, устанавливают ориентировочные доли платежей в доходе заемщика и отношения суммы кредита к стоимости имущества. Величина доли платежей в доходе (PTI, payment-to-income ratio) обычно колеблется между 25% и 36% в зависимости от типа кредита, страны и методов определения дохода и ставки процента. Это соотношение может учитывать не только ежемесячный платеж по кредиту, но и расходы на страхование, налоги, другие затраты, связанные с эксплуатацией жилья. Максимальная величина отношения суммы кредита к стоимости имущества обычно составляет 80%.

В условиях развитой системы кредитования большая часть потерь по кредитам связана с LTV, превышающим 80% [21]. В Великобритании и США страхование ипотечной задолженности покрывает этот вид риска¹⁶. В табл. 3.1 приведены ставки процента с учетом кредитного риска по ипотечному кредиту при LTV в 90% (т.е. для случая превышения порога в 80%). Установление порога в 80% в странах с развитой системой жилищного кредитования основывается на относительной стабильности цен на жилье. Поскольку устойчивые цены на жилье в России еще впереди, вероятность кредитного риска очень высока, и в связи с этим требуется установление надбавки на этот риск для кредитов с LTV ниже 80%.

Различия в ставках процента (см. табл. 3.1.) отражают особенности инструментов и условий ипотечного кредитования в различных странах. Надбавки за кредитный риск в Дании, Германии и США были самыми низкими в 1990-1991 гг. Процедура андеррайтинга, используемая в Германии, очень консервативна, и случаи невозврата кредитов очень редки. Сильные стороны метода кредитования в США заключаются в хорошо развитой информационной базе по случаям невозврата кредита и значительной степени географической диверсификации¹⁷.

Системы кредитования в Дании, Германии и США основаны на инструментах ипотечного кредитования с фиксированной процентной ставкой (ФПС). Вследствие того, что номинальные ставки процента по ипотечному кредиту в течение всего кредитного периода фиксированы, невозврат платежа по причине «шока» (для заемщика), вызванного величиной ставки процента (если ставка процента по кредиту растет быстрее, чем доход), уменьшается. Во Франции и Великобритании надбавка за кредитный риск значительно выше. Невозврат кредитов (в последние годы) стал более обычным в Великобритании, что отражает высокое соотношение LTV по кредитам, ограниченную ликвидность рынка жилья и применение практически только инструментов с изменяющейся процентной ставкой. Кроме того, рынок жилья географически имеет сильную степень концентрации. Более высокая ставка процента на покрытие кредитного риска во Франции отражает тот факт, что законы в отношении изъятия заложенного имущества в сильной степени благоволят заемщикам (среднее время процедуры изъятия заложенного имущества от 2 до 4 лет), и методы оценки сравнительно менее развиты.

Таблица 3.1.

Надбавка на ставку процента с учетом кредитного риска

Надбавки, учитывающие кредитный риск в этих странах, устанавливаются на конкурентной основе и базируются на динамике экономических характеристик, на основе накопленного опыта покрытия ипотечных кредитов. Во всех этих странах используется один метод расчета ставки процента с учетом риска (т.е. кредитные процентные ставки или страховые взносы, возрастающие одновременно с LTV, отражающим больший риск при низкой величине первоначального платежа заемщика). Было бы полезно ознакомиться с рыночной практикой Франции как наиболее близким аналогом России. Трудности вступления во владение имуществом заемщика для кредиторов и несовершенство методов оценки имущества приводят к увеличению надбавки за кредитный риск. Вследствие этого ипотечные кредиторы редко предоставляют кредиты, размер которых превышает 80% от оценочной стоимости имущества, и полагаются в основном на тщательное изучение доходов в процессе андеррайтинга.

3.1.2. Андеррайтинг ипотечных кредитов

Андеррайтинг ипотечных кредитов является основным методом управления кредитным риском в процессе выдачи кредита заемщику. Теоретически процедура андеррайтига позволяет снизить кредитный риск до нулевого значения с помощью строгих критериев по оценке вероятности погашения кредита. Вместе с тем, необходимо отметить, что чрезмерно строгие критерии андеррайтинга и нулевое значение кредитного риска ведут к потерям возможностей прибыльного кредитования. Как правило, с помощью процедуры андеррайтинга банки поддерживают допустимый уровень кредитного риска, который, как правило, больше нулевого значения.

Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов - это платежеспособность заемщика и желание его производить аккуратные платежи. Платежеспособность определяется главным образом доходами (PTI) и способностью производить текущие ежемесячные выплаты, а кредитоспособность определяется способностью погасить кредит и соотношением между рыночной ценой кредита и рыночной ценой жилья (LTV). Дополнительными факторами являются: способность заемщика продать свое имущество в течение периода времени, установленного для внесения платежей по ипотечному кредиту, и способность заемщика предвидеть ситуацию, при которой банк может решить, а суд одобрить это решение – наложить арест на имущество заемщика.

Управление кредитным риском осуществляется путем выработки рекомендаций по приемлемой величине риска (обычно осуществляется кредитным комитетом). Главным ориентировочным показателем при определении платежеспособности при андеррайтинге является доля платежей в доходе заемщика - PTI (определенная на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Главным ориентиром определения желания заемщика платить при андеррайтинге является соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (LTV) (определенное на момент выдачи кредита и ожидаемое соотношение на будущий период). Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования и периодически подвергается пересмотру с учетом изменений в экономической ситуации.

Детали процедуры андеррайтинга полностью зависят от кредитной политики банка, но есть некоторая основа, которая является общей.

Основными целями анндеррайтинга являются: оценка вероятности погашения кредита (изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в соответствии с установленными Банком основными правилами оценки вероятности погашения кредита) и принятие решения о предоставлении кредита.

В процессе андеррайтинга (см. прил. 7) банку необходимо определить для каких целей заемщик приобретает квартиру, платежеспособность заемщика, стабильность доходов и его желание аккуратно производить платежи по кредиту, достаточность обеспечения кредита в виде залога на недвижимое имущество.

В самом общем случае, при определении максимально допустимой суммы кредита эксперт по андеррайтингу анализирует:

1) запрашиваемую сумму кредита;

2) максимально допустимую сумму кредита, рассчитанную на основе доходов заемщика. Максимальная сумма кредита определяется по максимально возможному ежемесячному платежу по кредиту (П_М), который определяется по формуле:

П_М = PTI  Д_М,

где PTI - коэффициент, равный 0,3 - 0,6 в зависимости от уровня доходов заемщика;

Д_М - ежемесячный доход заемщика за вычетом ежемесячных расходов;

3) максимально допустимую сумму кредита (К), рассчитанную на основе стоимости предмета залога, которая определяется по формуле:

К = LTV  З,

где LTV - коэффициент, равный 0,5 - 0,7 в зависимости от типа недвижимости;

З - стоимость залога;

4) наличные средства, необходимые для совершения сделки.

Если запрашиваемая заемщиком сумма кредита больше суммы кредита, рассчитанной из платежеспособности заемщика, эксперт по андеррайтингу определяет:

1) располагает ли заемщик необходимой суммой наличных средств либо ликвидных активов, которые он согласен продать, с тем, чтобы увеличить величину первоначального взноса;

2) имеется ли у заемщика достаточно компенсирующих факторов, анализ которых говорит о том, что он будет в состоянии своевременно и правильно осуществлять платежи по кредиту;

3) может ли заемщик подыскать себе другое жилье соответствующее по ценовым параметрам его уровню доходов.

Если запрашиваемая заемщиком сумма кредита больше величины, рассчитанной исходя из стоимости залогового имущества, эксперт по андеррайтингу сравнивает значения максимально допустимых сумм. В случае если сумма кредита, рассчитанная исходя из платежеспособности заемщика больше или равна запрашиваемой сумме, определяется насколько превышение доходов компенсирует риск стоимости имущества.

Максимальная сумма кредита и сумма ежемесячного платежа по кредиту определяется уровнем доходов заемщика, длительностью кредитного периода, стоимостью залога, вариантом ипотечного инструмента и методиками расчета платежеспособности различных банков (см. прил. 7).

Для заемщика со средним ежемесячным доходом $ 1000, прочими обязательствами $ 400 и располагаемой суммой первоначального взноса $10 000 максимальная сумма кредита сроком на 10 лет под 10% годовых составит: по методике АБ Собинбанк - $ 18 918, по методике Сбербанка РФ - $ 14 400.

3.1.3. Управление кредитным риском с помощью инструментов вторичного рынка ИЖК

Кредитному риску, связанному с невозвратом ипотечных кредитов, может быть подвержен либо банка, выдающий ипотечные кредиты, либо Ипотечное агентство. Для Ипотечного агентства кредитный риск должен быть меньше, чем для банка, т.к. у Агентства больше возможностей по диверсификации кредитного портфеля.

Если Банк выдает кредиты по программе Ипотечного агентства в соответствии со стандартами андеррайтинга, разработанными Агентством, то Агентство, в принципе, может принимать кредитный риск на себя.

Банку целесообразно передавать кредитный риск Ипотечному агентству только в том случае если у банка затраты на компенсацию кредитного риска выше, чем у Ипотечного агентства.

Механизмы управления кредитным риском [7, 34] представлены на рис. 3.1 - 3.3.

«
Наличная оплата» (рис. 3.1). Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (pool of mortgages¹⁸) Ипотечному Агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и обеспечит достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы Ипотечное Агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки. Следует отметить, что если рассматривать эту схему применительно к российскому рынку, то кредитный риск в любом случае остается за первичным кредитором [23].

«Своп» (рис. 3.2). Первичный кредитор, передает пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

Программа «гарантий» (рис. 3.3). Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство, гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Анализ вариантов схем управления кредитным риском с целью выбора оптимальной схемы является сложной задачей. Прежде всего, это связано с тем, что схемы представленные на рис. 3.1 - 3.2 в США реализуются различными ипотечными корпорациями, имеющими различный кредитный рейтинг.

По схемам "наличная оплата" (рис. 3.1) и "своп" (рис. 3.2) работают Фенни Мэй и Фредди Мак. Фэнни Мэй является частной корпорацией, пользующейся доверием правительства. Ценные бумаги, выпущенные под ее гарантии, имеют высокий рейтинг. Доходность по этим бумагам превосходит доходность по облигациям Казначейства США на 100 - 150 б. п., а доходность по ценным бумагам Фредди Мак на 200 б.п. [7].

По схеме "гарантий" (рис. 3.3) работает Джинни Мэй. Джинни Мэй является полностью государственной корпорацией. Ее ценные бумаги на вторичном рынке оцениваются с меньшей надбавкой по сравнению с ценными бумагами Фэнни Мэй и Фрэдди Мэк. Разница в доходности ценных бумаг Джинни Мэй и 10-летними облигациями казначейства США составляет 24 - 135 б. п. Такой уровень надбавки можно обосновывать тем, что Джинни Мэй имеет более надежные гарантии и меньшие задержки платежей.

Если руководствоваться критериями сравнения с облигациями Казначейства США, то необходимо выбрать схему "гарантий". Следует отметить, что размер комиссионных по обслуживанию кредитов по пулам ипотечных кредитов Джинни Мэй составляет 50 б. п., из которых 6 б. п. выплачиваются Джинни Мэй за предоставленные гарантии [7]. Ориентировочную ставку процента по ипотечным кредитам можно определить исходя из того, что доходность 10-летних облигаций казначейства США составляет 6% [21]. Таким образом, ставка процента по ипотечному кредиту составит:

MR' = 6 % + 1,64 % + 0,5 % = 8,14 %.

Ориентировочную ставку процента по ипотечному кредиту для российского рынка можно определить, используя данные расчета надбавок за риски (см. табл. 2.6 - 2.7). Для инструмента кредитования с наименьшей ставкой процента 12,88% (см. табл. 2.7) при использовании схемы "гарантий" (рис. 3.3.) процентная ставка составит:

MR = MR' + LR + CRER = 8,14 % + 2,36 % = 10,5%.

При таком расчете считается, что величина 1,64 % + 0,5% покрывает административные издержки, процентный риск, риск альтернативного выбора, кредитный риск. Коррекция величины MR' на величину риска ликвидности и валютного риска объясняется условиями кредитования в России (кредитование в долларах США, размер резервных требований).

Необходимо отметить, что при настоящих условиях кредитования в России и отсутствии опыта кредитования целесообразно оставлять кредитный риск за первичным ипотечным кредитором и управлять кредитным риском на уровне процедуры андеррайтинга.

3.2. Управление процентным риском

Целью данного раздела является рассмотрение методов управления процентным риском и выбор оптимального варианта для российских условий

3.2.1. Методы управления процентным риском

Как было отмечено в разделе 2.5.3, банк, выдающий кредиты под фиксированную процентную ставку, подвержен риску изменения процентных ставок, если сроки выплат по кредитам и обязательствам несбалансированны. Стандартным способом решения проблемы по управлению финансовым риском является использование производных финансовых инструментов: форвардных, фьючерсных, опционных контрактов, а также свопов и многопериодных опционных контрактов (флоров, кэпов и др.).

Банк-кредитор, действуя на рынке производных финансовых инструментов в целях снижения влияния риска изменения процентных ставок, выступает в качестве хеджера. Он использует рынок производных финансовых инструментов для управления своим риском, а не для получения основной прибыли от работы на нем.

Управление риском процентных ставок осуществляется казначейским отделом банка посредством расчета процентных ставок, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств. Политика в отношении риска процентных ставок разрабатывается Комитетом активов и пассивов, который проверяет периодические отчеты по динамике риска данного кредитного учреждения.

Расчеты включают анализ периодически определяемого показателя GAP (gap - разрыв, пер. с англ.), срока выплаты по портфелю кредитов, расчета рыночной стоимости и динамической имитационной модели доходов¹⁹. Эти расчеты используются банковскими учреждениями для корректировки их стратегий финансирования (в отношении срока выплат по ценным бумагам) для поддержания степени реагирования портфеля кредитов на изменение ставки процента в приемлемых пределах.

Одним из путей управления риском процентной ставки является финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения²⁰. Так, ипотечный кредит, сумма которого амортизируется за 15 лет, может финансироваться при помощи долгового обязательства, выданного сроком на 7 лет, со сбалансированным сроком выплаты (причем выплаты по этому долговому обязательству производятся только в виде процентов, а основная сумма выплачивается в конце). Ставки процента по государственным ценным бумагам используются как базовые ставки, поскольку они являются ценными бумагами с наибольшим остатком невыплаченной основной части стоимости и в основном имеют хождение на вторичном рынке (что позволяет с большей степенью точности определить рыночную стоимость) и считаются свободными от риска невозврата.

3.2.2. Показатели процентного риска

З
ащита уровня прибыльности банка от негативного воздействия изменения процентных ставок осуществляется поддержанием на фиксированном уровне чистой процентной маржи (ЧПМ):

Применительно к выбранным ипотечным инструментам чистая процентная маржа в начале кредитного периода для аннуитетного кредита приблизительно составит:

ЧПМMR - r₀=13,12% - 7,00% = 6,12%,

где MR=13,12% - ставка процента по аннуитетному ипотечному кредиту (см. табл. 2.6);

r₀=7,00% - ставка процента по заемным средствам (см. разд. 2.5.1).

Для "пружинного" кредита:

ЧПМ MR - r₀=13,07% - 7,00%=6,07%,

где MR=13,07% - ставка процента по "пружинному" ипотечному кредиту (см. табл. 2.6);

r₀=7,00% - ставка процента по заемным средствам (см. разд. 2.5.1).

Из-за изменения процентных ставок по заемным средствам, к концу кредитного периода ЧПМ может оказаться значительно меньшей величиной. Например, если на последний год действия кредитных инструментов ставка по заемным средствам составит 7,46%, то для аннуитетного кредита

ЧПМ MR - r₀'=13,12% - 7,46% = 5,66%,

где r₀'=7,46% - ставка процента по заемным средствам на 10 год кредитного периода (см. разд. 2.5.3).

Для "пружинного" кредита:

ЧПМ MR - r₀'=13,07% - 7,46%=5,61%,

Для ипотек, предусматривающих кредитование под переменную ставку процента для обеих схем погашения кредита, ЧПМ будет постоянной величиной в течение всего кредитного периода. Для аннуитетной схемы погашения кредита:

ЧПМ MR - DY=12,92% - 7,00%=5,92%,

где MR=12,92% - ставка процента по ипотечному кредиту (см. табл. 2.7);

Для пружинной схемы погашения кредита:

ЧПМ MR - DY=12,88% - 7,00%=5,88%,

где MR=12,88%- ставка процента по ипотечному кредиту (см. табл. 2.7);

Эти величины останутся приемлемыми для банка только в том случае, если соответствующий рост процентной ставки по заемным средствам заложен в ставку по ипотечным кредитам. Для страхования роста процентной ставки необходимо либо использовать производные финансовые инструменты, либо финансировать долгосрочные кредиты с помощью долгосрочных депозитов.

Чтобы определить, как изменение процентных ставок влияет на прибыльность банка, можно рассчитать величину разрыва — GAP, т.е. разницу между активами и пассивами, чувствительными к изменению процентной ставки на рынке.

GAP = RSA - RSL,

где RSA — активы и RSL — пассивы, чувствительные к изменению процентных ставок.

Положительный GAP означает, что у банка больше активов, чем пассивов, чувствительных к изменению процентных ставок. Отрицательный GAP — наоборот: у банка больше «чувствительных» пассивов, чем активов. Следовательно, положительный GAP при падении процентных ставок станет убыточным, в то время как отрицательный GAP будет убыточным при повышении этих ставок. С точки зрения риска оптимальным вариантом является нулевой GAP.

Влияние изменения процентных ставок на прибыль можно представить следующим образом [35]:

DN = GAP х DI,

где DN — ожидаемое изменение процентного дохода; DI — ожидаемое изменение процентных ставок с алгебраическим знаком.

Управление GAP происходит либо путем изменения абсолютной величины, либо с помощью относительных показателей, характеризующих процентный риск.

Например, GAP_отн = RSA/RSL.

Существуют четыре ключевых блока управления GAP:

1) измерение GAP в абсолютной сумме;

2) оценка и прогнозирование ставок;

3) планирование будущего дохода;

4) проверка различных стратегий.

Одним из методов предотвращения процентных рисков является их хеджирование. Для этого можно использовать производные финансовые инструменты: процентные фьючерсы, процентные «свопы», финансовые (долговые, процентные) опционы.

Все вышеперечисленные инструменты являются разновидностями срочных контрактов на поставку ресурсов по заранее оговоренной цене и часто используются для спекулятивной игры, но в данном случае они служат для подстраховки цены пассива или актива.

Возможны два метода расчета GAP — статический и динамический.

Статический метод представляет собой моментальный срез баланса банка. Динамический метод предполагает рассмотрение «чувствительности» к изменению процентных ставок активов и пассивов банка в определенном временном промежутке.

По реакции на изменения процентных ставок все статьи баланса могут быть разделены на три группы:

1) чувствительные к изменению процентных ставок;

2) нечувствительные к изменению процентных ставок (сюда могут быть отнесены бесплатные пассивы и неработающие активы);

3) статьи с фиксированными ставками.

Очевидно, что абсолютная величина GAP будет по-разному влиять на банки различного размера. Чтобы определить, каким же будет это влияние, применяется показатель, рассчитываемый как отношение величины GAP к валюте баланса. Он может характеризоваться так:

менее 10 % — нормальный GAP, риск допустим и управляем;

10—12 % — тактический GAP;

12—15 % — стратегический GAP;

более 15 % — спекулятивный GAP, который считается неуправляемым и опасным для банка.

В случае ипотечного кредитования под фиксированную ставку процента не совпадают сроки пересмотра ставок по ипотечным кредитам и депозитам. Заемные средства по депозиту со сроком действия 1 год составляют 90% (см. разд. 2.5.3), а ипотечные кредиты выдаются на срок 10 лет. В этом случае величина отношения GAP к валюте баланса составляет 90%.

В случае ипотечного кредитования под плавающую ставку процента, сроки пересмотра ставки по ипотечным кредитам и депозитам совпадают. Величина отношения GAP к валюте баланса составляет 10% (10% - акционерный капитал).

Еще одной мерой чувствительности долговых инструментов к изменению процентной ставки является дюрация или средневзвешенное время до окончания действия инструмента. Расчет средневзвешенного срока до погашения осуществляется по формуле:

где k – период платежа;

t – срок действия финансового инструмента;

i – ставка дисконта;

PMT – платежи.

Аналогичным образом рассчитывается средневзвешенный срок погашения по пассивам. Наилучшим вариантом структуры пассивов и активов является тот, при котором разница между взвешенным по стоимости сроком погашения портфеля активов и взвешенным по стоимости выплат сроком погашения портфеля пассивом будет стремится к нулю.

3.2.3. Управление процентным риском с помощью производных финансовых инструментов

Банк (или Ипотечное Агентство), собравший пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, подвергается риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксированная, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая. В результате может возникнуть ситуация, когда банк выплачивает большую сумму, чем получает.

Так как банк получает денежные потоки в течение продолжительного периода времени, то каждый такой поток подвергается риску изменения процентной ставки. При развитой системе производных финансовых инструментов банк может хеджировать риск изменения процентной ставки [26, 27, 34]

Для хеджирования процентного риска может быть реализована схема, представленная на рис. 3.4.

В соответствии с данной схемой продавец кэпа (дилер по кэпам) осуществляет платеж заемщику (банку) каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (reference rate) превышает контрактную ставку (contract) – ставку «потолок» (ceiling rate) на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки «потолок» равной текущей ставке LIBOR, например, 6,86 %. Каждый раз, когда ставка LIBOR, будет подниматься выше 6,86%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета (settlement date) сумму, равную

CF=max[LIBOR – “потолок”, 0]NPLPP,

где CF – денежный поток, получаемый покупателем кэпа;

NP (notional principal)– условная основная сумма, которую страхует заемщик (банк);

LPP – длина расчетного периода.

Недостатком этой схемы является то, что банку необходимо в момент покупки кэпа выплатить дилеру премию.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа (рис. 3.5). Банк обменивает ставку LIBOR (которую он выплачивает по депозитам, в начальный момент она составляет 6,86%) на фиксированную ставку i. При этом прибыль банка фиксируется на уровне r_M-i Недостатком этой схемы является отсутствие возможности у эмитента получить дополнительный доход в случае снижения ставки LIBOR.

Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа (рис. 3.6). Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LIBOR.

Продавец флора платит его владельцу, каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки «флор» (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз когда ставка LIBOR, будет опускаться ниже ставки «флор»=6,86% (текущая ставка LIBOR), дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную

CF=max[ставка “флор” – LIBOR, 0]NPLPP,

где CF – денежный поток, получаемый заемщиком (банком);

NP– условная основная сумма, которую страхует банк;

LPP – длина расчетного периода.

Четвертым вариантом страхования процентного риска может стать покупка коллара (collar).

П
окупатель коллара (рис. 3.7) покупает кэп (prime cap) и одновременно продает флор (prime floor). В результате покупки коллара происходит «запирание» (locking into a band) плавающей процентной ставки интервале, ограниченном сверху и снизу. В нашем примере ставка LIBOR для банка может колебаться от 6,5% до 6,86%. Если LIBOR превышает 6,86%, то дилер по кэпам платит заемщику, а если LIBOR ниже 6,5%, то банк платит дилеру по флорам. Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность в том, что рыночная ставка не будет ниже предела установленного ставкой «флор» – 6,5%. В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

Для страхования риска изменения процентных ставок также можно использовать форвардные, фьючерсные и опционные контракты.

Фьючерсные и форвардные контракты при использовании для управления рыночным риском обладают следующими недостатками:

1) банк, используя фьючерсные и форвардные контракты, страхуется не только от риска потерь при возникновении неблагоприятной рыночной конъюнктуры, но также ограничивает свою прибыль в случае благоприятного развития ситуации на рынке;

2) наличие фьючерсной позиции требует от Банка постоянного контроля над состоянием своего торгового счета на бирже и при необходимости своевременного внесения дополнительных залоговых средств;

При использовании опционов не возникают проблемы присущие фьючерсным и форвардным позициям:

1) потери банка ограничены при неблагоприятной конъюнктуре рынка, но при этом нет ограничений на прибыль при благоприятной конъюнктуре;

2) не возникает дополнительных затрат после приобретения опциона;

3) отсутствует необходимость в постоянном контроле рыночной ситуации;

Использование опционов имеет свои недостатки:

1) приобретение опционов требует первоначальных затрат;

2) хеджирование риска с помощью опционов на долгосрочный период может оказаться слишком дорогим или на рынке может не быть опциона на необходимый период;

Проблему хеджирования процентных рисков на долгосрочный период могут помочь решить многопериодные процентные опционы. Основным недостатком их использования является их небольшая распространенность на мировых финансовых рынках и абсолютное отсутствие на российском рынке.

При решении задачи по снижению надбавок за риски мы рассматриваем конкретные ипотечные инструменты, которые имеют свои графики погашения, т.е. сумма основного долга по ипотечным кредитам ежемесячно уменьшается и в конце концов становиться равной нулю. Однако, одним из параметров многопериодного процентного опциона является основная сумма, которая на протяжении действия стандартного многопериодного опциона является неизменной.

Необходимо отметить, что если банку удастся реализовать на практике, например, схему управления процентным риском с помощью процентных свопов (рис. 3.5), то в этом случае риск процентной ставки практически полностью переходит к дилеру по свопам. В этом случае, можно считать, что надбавка за риск изменения процентной ставки стремится к нулю, т.е. RR=0 для любого ипотечного инструмента.

Кредитные учреждения некоторых стран Запада (в особенности США) располагают данными многолетних наблюдений о динамике изменения процентных ставок Проблемы обычно возникают при финансировании долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой процента с помощью краткосрочных депозитов. В период роста ставок процента по краткосрочным вкладам чистая процентная надбавка (разница между процентным доходом и выплатами) может стать отрицательной, и рыночная стоимость ипотечных кредитов может упасть ниже рыночной стоимости долговых обязательств. Вскоре риск процентных ставок может стать фактором, определяющим требования к депозитным институтам в отношении структуры их фондов. И контрольные службы США, и Банк международных расчетов считают, что кредитные учреждения должны располагать достаточным объемом акционерного капитала для того, чтобы противостоять риску процентных ставок определенной силы (т.е. изменению стоимости акционерного капитала вследствие роста или падения процентных ставок на 200 или 400 базисных пунктов).

Управление процентным риском, как и любым другим риском в России на долгосрочную перспективу с помощью производных финансовых инструментов невозможно. Управление процентным риском невозможно прежде всего из-за нестабильности рынка, отсутствия долгосрочных государственных ценных бумаг - доходность которых могла бы служить ориентиром для определения процентных ставок, недоступности заимствований (по ставке LIBOR) на международных финансовых рынков для российских банков. В настоящее время есть возможность продавать ценные бумаги на зарубежных рынках, но доходность таких ценных бумаг для западных инвесторов должна быть около 17% годовых в валюте [2].

В экономиках с отсутствием хорошо развитого рынка государственных ценных бумаг (особенно долгосрочных) наилучшая стратегия управления риском процентных ставок – не допускать их (инвестирование в активы с плавающей процентной ставкой, финансируемыми депозитами также с плавающей процентной ставкой). Однако надбавка на риск процентной ставки, возникающей в связи с разницей в частоте пересмотра ставок процента по кредитам и привлеченным средствам, может рассчитываться на основе изучения поступления платежей по портфелю кредитов при различных процентных ставках и взвешивания показателей по соответствующим критериям.

Для управления процентным риском в России, с учетом указанных недостатков наиболее реальным способом хеджирования в ближайшее время может стать использование опционных контрактов. Основной особенностью является то, что максимальный срок, на который можно будет заключить опционный контракт, не будет превышать 6 месяцев. Это связано с тем, что в настоящее время в России не развит рынок долгосрочных депозитов. Следовательно, банк будет заключать опционные контракты в течение всего срока действия ипотечного кредита.

Необходимо отметить, что в настоящее время лучшим вариантом управления процентным риском является финансирование долгосрочных активов с помощью долгосрочных пассивов.

3.3. Управление риском альтернативного выбора

Целью данного раздела является выбор рекомендаций по управлению риском альтернативного выбора.

Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж (conversion arbitrage) [26, 27, 34].

Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации (ЗИО) на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек (collateralized mortgage obligations, CMO).

CMO представлены несколькими сериями или «траншами» облигаций «прямой оплаты» (pay-through bonds²¹) (рис. 3.8). Каждая с
ерия может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. Все CMO обеспечены пулами кредитов с фиксированным процентом. Денежный поток от пула ипотек распределяется между облигациями с различными сроками погашения. Каждое CMO имеет гарантированный фонд погашения.

Таким образом, долгосрочный инструмент (ипотека) используется для создания отдельных инструментов, траншей, которые имеют короткие, средние и большие сроки до погашения. Поток денежных платежей по пулу расщепляется на ценные бумаги (stripped-mortgage-backed securities²²), имеющие разную степень риска досрочного погашения. Первоначально погашаются облигации с наименьшим сроком обращения. Выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего. Все платежи заемщиков по основной сумме, включая денежные потоки от досрочной оплаты кредита и обращения взыскания на недвижимость, идут на погашение облигаций, с самым коротким сроком обращения. Структура CMO может содержать облигации с различными инвестиционными характеристиками, в том числе и накопительные облигации близкие к облигациям с нулевым купоном. По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Накопительные облигации максимально защищают инвестора от реинвестиционного риска. Возможен и обратный процесс, когда обычная ипотека или облигация оцениваются выше стоимости их создания с помощью сборки облигаций.