Оценка эффективности инвестиционного проекта (инвестиции в строительство офисно-торгового центра)

Оглавление

Резюме

Введение

Глава 1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы и Новосибирска

Глава 2. Теоретические аспекты оценки инвестиционного проекта

1. Актуальность оценки эффективности инвестиционных проектов и ее задачи

2. Проблема оценки эффективности инвестиций

Глава 3. Сбор данных и оценка экономической эффективности инвестиционного проекта по строительству торгово-офисного комплекса

1. Описание проекта

2. Оценка конъюнктуры существующего рынка. анализ конкурентов

3. Основные потребители и характеристика сбытовой политики

4. Ценообразование и планируемый объем выручки

5. Налоговое окружение проекта

6. Организационный план

7. Рабочий график реализации проекта

8. Финансовый план проекта

Глава 4. Сравнение различных вариантов проекта при условии изменения схемы реализации, разработка модели влияния спроса на чистую текущую стоимость проекта

1. Финансовый план проекта при условии сдачи зданий в эксплуатацию по мере завершения строительства

2.Построение модели чувствительности чистой текущей стоимости проекта к снижению спроса в связи с проведением строительных работ

Заключение

Приложения

Список литературы

Введение

Как известно, в экономической теории инвестиции трактуются как акт отказа от сегодняшнего потребления благ ради более полного удовлетворения потребностей в следующие периоды посредством вложения средств в объекты предпринимательской деятельности. Естественно, что для лиц, принимающих решения важно знать, какова должна быть мера компенсации за отказ от потребления в момент времени t=1, которая обеспечит дополнительное потребление в последующем периоде t=2,3,….n.

Инвестиционный процесс характеризуется периодом времени от принятия решения о вложении средств до получения результатов от его реализации полным объемом мероприятий, выполняемых за этот период.

В общем случае инвестиции являются целесообразными лишь тогда, когда они приносят прибыль больше, чем банковский % по депозитам, поэтому всякое инвестиционное решение требует серьезного обоснования его эффективности. На мой взгляд в этом заключается актуальность в данной дипломной работе.

В качестве объекта исследования выступает инвестиционный проект по созданию торгово-офисного комплекса с последующей сдачей его полезных площадей в аренду.

Целью исследования является финансовый анализ и разработка различных методов по принятию решений в области инвестиций.

Достижение поставленной цели обусловлено решением следующих задач:

Разработка анализа коммерческой выполняемости проекта, которая заключается в целях: продать продукт, являющийся результатом реализации проекта и получение от этого достаточный объем прибыли, оправдывающий инвестиционный проект.

По статистике последних лет степень разорения фирм в странах третьего мира составляет около 80%. Основная причина банкротства – недостаточный анализ рынка, который также включает в себя анализ потребителей и конкурентов. Анализ потребителей должен определить потребительские запросы, потенциальные сегменты рынка и характер процесса покупки. Для этого проводим детальное исследование рынка, а также анализ основных конкурентов в рамках рыночной структуры и институциональных ограничений на нее влияющих. В основе результатов анализа должна быть определена стратегия разработки продукта, ценообразования, продвижения товара на рынок и сбыт. Эти элементы «маркетинговой смеси» должны быть объединены в единое целое, которое должно обеспечить продукту наиболее выгодное конкурентное положение на рынке.

Маркетинговый анализ включает в себя прогнозирование спроса. При разработке инвестиционного проекта необходимо определить точность прогноза, сопоставив ее с издержками достижения желаемой точности. Хотя процесс принятия решений осуществляется в условиях неопределенности, правильный прогноз может уменьшить степень этой неопределенности.

Следует также оценить возможность и значение вхождения в рынок новых участников (будущих конкурентов).

Данное исследование имеет определяющее значение при анализе проектов, так как позволяет получить рыночную информацию, необходимую для оценки жизнеспособности проекта.

Разработка финансового анализа, по данному проекту включает следующие моменты:

- оценку стоимости капитала, привлеченного для реализации инвестиционного проекта;

- прогноз прибылей и денежных потоков за счет реализации проекта;

- оценку показателей эффективности проекта.

Методически наиболее сложен вопрос оценки окупаемости проекта в течение срока его реализации. Объем денежных потоков, которые получаются в результате реализации проекта, должен покрывать величину суммарной инвестиции с учетом принципа «стоимости денег во времени». Каждый новый поток денег, полученный через год, имеет меньшую значимость, чем равный ему по величине денежный поток, полученный на год раньше. В качестве характеристики, измеряющей временную значимость денежных потоков, выступает норма доходности от инвестирования полученных в ходе реализации инвестиционного проекта денежных потоков.

В данной дипломной работе рассмотрен инвестиционный проект по созданию торгово-офисного комплекса с последующей сдачей его полезных площадей в аренду. В данном проекте финансовый анализ сопровождает альтернативный вариант инвестиционного проекта, исследуются финансовые, материально-технические и трудовые ресурсы, месторасположения проектируемого предприятия, проводятся, как уже отмечалось, маркетинговые исследования. Осуществление финансового анализа инвестиционного проекта позволяет избежать ситуации, когда после подробной технической оценки данных инвестиционного проекта окажется, что проектное предложение с финансовой точки зрения неосуществимо, поскольку инвестиционные, производственные и маркетинговые издержки не могут покрываться доходами от проектируемых операций, оцениваемых во время подготовки инвестиционного проекта.

Проанализировав состояние отрасли экономики, к которой принадлежит предприятие, была показана возможность реализации этой идеи.

1. Теоретические основы инвестиционной деятельности

1.1. Роль и значение инвестиций на современном этапе развития экономики России

По мнению экономистов, восстановление своего статуса для России лежит в стратегии инвестиционного-инновационного прорыва.

Решать указанные задачи необходимо как за счет крупномасштабного привлечения частных зарубежных инвестиций, так и за счет расширения базы рефинансирования отечественных компаний и фирм, но при одной непременной предпосылке – если условия для размещения инвестиций в отечественной экономике будут относительно лучше, чем в странах, конкурирующих по привлечению капитала. Это касается не только зарубежных инвесторов, но и отечественных, предпочитающих сегодня вывозить и вкладывать капитал в развитие западной экономики. Государство должно проводить целенаправленную политику по созданию благоприятного инвестиционного климата в стране – основы формирования инвестиционной привлекательности объектов предпринимательской деятельности.

Первое, что необходимо совершить государству в указанном направлении, - это сделать выбор между чисто фискальными приоритетами и задачами обеспечения стабильного промышленного роста.

За последнее время со стороны государства были предприняты определенные шаги по разработке и претворению в жизнь налогового законодательства, направленного на расширение возможностей использования собственных финансовых ресурсов в целях развития экономики страны.

Самым революционным изменением в налоговой сфере России надо признать утверждение в августе 2001 г. Гл.25,ч.2 налогового кодекса «Налог на прибыль организаций», которая в качестве Федерального закона вступила в силу с 01.01.2002г.

Закон коренным образом меняет порядок налогообложения прибыли предприятия. Ставка налога снижается до 24%.

В 2003-2004 гг. были проведены и другие изменения в налоговом законодательстве. В частности, изменения коснулись единого социального налога, налога на добавленную стоимость, налога на имущество организаций.

ЕСН снизился с 35,6 до 26%, НДС – с 20% до 18% и планируется его дальнейшее снижение. Налоговый кодекс РФ был дополнен гл. 30 «Налог на имущество организаций», которая вступила в силу 01.01.2004 г. С ведением гл.30 налогового кодекса РФ существенно изменился порядок исчисления налога на имущество организаций. Объектом налогообложения признается только движимое и недвижимое имущество, являющееся объектом основных средств.

В настоящее время Россия занимает далеко не первое место по количеству привлекаемых инвестиций. В развивающиеся рынки ежегодно инвестируются свыше $500 млрд.

Согласно данным Росстата, в 2006 году объем прямых иностранных инвестиций составил $13,7 млрд – лишь на 4,6% больше, чем 2005 году. Хотя эти данные противоречивые, многие российские эксперты оценили данные Росстата как заниженные. Кроме того, по предварительным данным Центробанка, ПИИ составили $31млрд.¹

Проблема стоящая перед Россией, затрагивает все сферы деятельности. По оценкам специалистов, через год ожидается выбытие до 50% производственных фондов вследствие их износа. И для обеспечения хотя бы его простого воспроизводства основного капитала объем инвестиций должен быть увеличен в 3 раза.

Потребность России в инвестициях нарастает. Ситуация такова, что пауза в инвестиционном процессе может обернуться для России не только потерями темпов развития. При высоком уровне износа основного капитала прекращение обновления производства грозит самому существованию предприятий. Экспорт нефти и газа, внутренние источники накопления такого уровня инвестиций дать не могут. Поэтому активная интеграция России в мировые рынки - в первую очередь, в рынки капитала – должна рассматриваться Правительством РФ как приоритетная задача государственной инвестиционной политики.

К основные факторы, сдерживающим инвестиционную активность в настоящее время, относят:

- высокая зависимость национального хозяйства, государственных финансов и платежного баланса от внешнеэкономической конъюнктуры при существующей структуре ВВП;

- избыточные административные барьеры для предпринимателей;

- недостаточная правовая защита отечественных и иностранных инвесторов, слабая правоприменительная практика;

- достаточно высокая цена коммерческого кредитования, несмотря на заметное снижение ставок на финансовом рынке;

- отсутствие эффективных механизмов трансформации сбережений населения в инвестиции;

- недостаточный уровень развития фондового рынка.

Поэтому к числу первоочередных мер в данном направлении следует отнести укрепление законодательной базы, поправки в налоговый кодекс.

Отраслевые проблемы привлечения иностранных инвестиций тесно стыкуются с не менее острыми региональными. В России возможности экономической регионализации и ресурсы до сих пор должным образом не задействованы: именно недостаточный учет региональных условий и факторов стал одной из основных причин невысокой результативности, а иногда и пробуксовки рыночных реформ и вытекающей из этого недостаточной конкурентоспособности экономики.

Проблема конкурентоспособности является многоаспектной и многоуровневой. Именно региональный характер особенно важен для России в связи с обширностью ее территории и многообразием условий, а также с отсутствием достаточно внятной региональной политики как необходимой предпосылки повышения конкурентоспособности отдельных территорий в качестве реципиентов ПИИ. Вследствие этого наблюдается прогрессирующая дифференциация инвестиционного климата по территории страны, усиливающая неравномерность регионального распределения иностранного капитала, что и отражено в таблице.

Таблица 1.1

Распределение инвестиционного капитала

В территориальном распределении иностранного капитала, как и в отраслевом, немалую роль играют интересы инвесторов. Они вкладывают капитал с целью скорейшего получения максимально возможной прибыли и направляют его туда ,где, по их мнению, существуют наилучшие условия, то есть в крупные города с развитым производственным потенциалом и рыночной инфрастуктурой. Прежде всего это Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск и Екатеринбург.

Одной из магистральных линий политики федерального центра и самих регионов в области привлечения иностранных инвестиций и регулирования их территориального размещения должно стать усиление социальной направленности, последовательная ориентация на создание новых рабочих мест, повышение доходов бюджетов.

1.2 Оценка инвестиционной активности и сравнительный анализ столичного и региональных рынков коммерческой недвижимости

Московский рынок коммерческой недвижимости является самым ёмким рынком на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям.

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения).

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

За последние три года средняя стоимость объектов нежилого фонда существенно выросла и эта тенденция сохраниться в ближайшее время. При средней стоимости 1 кв. метра 1-1,5 тыс. долл. суммарная стоимость объектов нежилого фонда на территории столицы составляет порядка 146-219 млрд. долл. Кроме того, увеличивается доля нежилого фонда, соответствующего стандартам качества, принятом в экономически развитых странах мира. Cущественная часть нежилого фонда официально используется в настоящее время не в коммерческих целях, а для размещения властных структур и социальных учреждений. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности.

По оценке экспертов, потенциальная емкость рынка нежилых помещений г. Москвы по состоянию на середину 2004 года составляет порядка 72-75 млн. кв. метров, а его реальная емкость порядка 29-32 млн. кв.м. в том числе:

• офисные помещения различных классов - порядка 12 млн. кв. метров;

• торговые помещения различных классов - порядка 8 млн. кв. метров;

• складские помещения различных классов - около 6 млн. кв. метров;

• производственные помещения - порядка 4 млн. кв. метров;

• прочие нежилые помещения - около 0,5 млн. кв. метров.

Различные сегменты рынка коммерческой недвижимости будут показывать неодинаковую доходность. Можно предположить, что в ближайшие несколько лет наибольшей популярностью у инвесторов будут пользоваться вложения в строительство складских помещений класса "А", отвечающих международным стандартам. Это самый неразвитый и наиболее емкий с точки зрения инвестирования сегмент рынка, уровень спроса на котором существенно выше уровня предложения. Такая ситуация, в свою очередь, будет стимулировать постоянный рост арендных ставок.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения.

В мировой практике офисные здания делятся на следующие классы: А,В,С и Д. Присвоение зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев довольно размыты.

Офисные здания класса А. Это наиболее престижные строения из всех существующих. Их инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

Характеристики: индивидуальный архитектурный проект, новое строительство (конец 1990-х годов); 4-канальная современная система отопления-вентиляции, поднятые полы и подвесные потолки; все современные системы коммуникаций; круглосуточно работающая система охранной сигнализации и видеонаблюдения, ресепшен и т.п.

Офисное здание класса В. К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой. Офисы класса В называют бюджетными офисами или офисами экономкласса. Различия между офисами категорий В и В+ незначительны и заключаются главным образом в качестве отделки и инженерных систем здания.

Характеристики: качественный ремонт и высокий уровень отделки, кондиционирование, подвесные потолки, специализированная круглосуточная охрана и т.п.

Офисное здание класса С и Д. В основном к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, перепрофилированные в офисные. Они характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, имеют непрезентабельный внешний вид: это здания без реконструкций, с косметическим ремонтом фасада.

Характеристика: планировка обычно коридорно-кабинетная, ремонт выполнен силами арендаторов, есть охраняемая наземная парковка и т.п.

В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину сентября 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:

- 620 долл. за 1 кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса А (при этом для класса А1 это значение составляло 670 долл. , А2 - 580 долл. , A3 - 545 долл.);

- 485 долл. за 1 кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса В (В1- 495 долл., В2 - 420 долл.).

Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 10-21%.

Эксплуатационные расходы в офисных центрах высоких классов (А и В), как правило, определяются дополнительно и составляют порядка 70 - 110 долл. за 1 кв. м, включая НДС. Цены за аренду 1 кв. м в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и часто оплату всех коммунальных услуг):

- 210-350 долл. класс "С";

- 190-280 долл. - класс "Д".

Нынешнее состояние московского офисного рынка можно охарактеризовать как стабильный рост. Инвестиционные и строительные возможности, спрос и предложение находятся в состоянии полного равновесия.

Существует скрытая угроза сложившемуся равновесию это масштабные проекты офисных зданий, реализуемые в разных частях города.

Сейчас в Москве имеется более 1,5 мил кв.м общей поэтажной офисной площади классов А и В. В 2005 году ожидается дальнейшая стабилизация арендной платы, соответствующей европейскому уровню ставок в размере от 350 до 700 долл./ кв.м./год без учета эксплуатационных расходов.

Потенциальный размер рынка офисных площадей классов А и В становится ясным при сравнении Москвы с одной из европейских столиц, например Варшавой. Количество офисной площади на одного жителя в Варшаве – около 4,7 кв.м. общей поэтажной площади. В Москве при аналогичной потребности (12млн населения х4,7 кв.м=56,4 млн кв.м.), количество имеющейся офисной площади составляет 1,6млн кв.м классов А и В + 8,2 млн кв.м класса С = 9,8 млн кв.м общей поэтажной площади.

Таким образом, потребность в офисных помещениях составляет 43,62 млн кв.м. общей площади. Ввод такого объема помещений на рынок будет происходить в течение следующих 10-15 лет. По мере увеличения конкуренции и насыщения рынка недвижимости, девелоперские проекты будут ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ранее.

Ставки аренды двинутся вниз, независимо от успеха крупномасштабных проектов. В среднесрочной перспективе рынок офисной недвижимости столицы будет находится в своей верхней точке. Однако увеличение количества свободных офисных помещений и падение ставок аренды станет происходить очень и очень плавно, так как спрос на помещения, отвечающие международным стандартам, сейчас чрезвычайно высок и будет только повышаться по мере развития экономики России, притока инвестиций, повышения деловой активности и т.д.

Прогноз развития ставок аренды в сегменте офисной недвижимости можно охарактеризовать, как плавное снижение арендных ставок, вызванных локальным переизбытком предложения офисных помещений.

На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торговых площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

• острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения);

• приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IKEA, Aushan, Ramstore, Metro, а также поступательное развитие российских торговых сетей.

По плотности размещения торговых площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города, тогда как в районах массовой застройки она стремительно падает. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты, и объясняться этот факт может лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра города.

Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города.

На сегодняшний день, по оценкам экспертов, доля качественных торговых помещений в торговых центрах и на основных торговых улицах города Москвы в общем объеме торговых площадей не превышает 40 %. Общий прирост профессиональных торговых площадей, а также предложение и спрос на них показаны на диаграммах 1-2.

Диаграмма Диаграмма 1

Диаграмма 2

Уровень свободных помещений в торговых центрах в Москве увеличился по сравнению с 2002 г., составляя в среднем по городу 3-5%, несмотря на то, что спрос на качественные торговые помещения в торговых центрах превышал предложение. Эта тенденция особенно ярко проявляется в современных и качественных торговых центрах.

Рынок аренды коммерческой недвижимости растет с каждым днем. Это неудивительно: ежедневно в Москве, по сведениям Московской регистрационной палаты, регистрируются от 50 до 100 новых юридических лиц, которые и являются основными пользователями нежилых помещений.

Общая ситуация: сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости спрос превышает предложение более чем в четыре раза. Конъюнктуру рынка в целом можно оценить как неблагоприятную. За последние несколько лет имел место незначительный рост рынка деловой недвижимости. Более того, само возникновение данного рынка объясняется не столько увеличением предложения коммерческой недвижимости, сколько прямо противоположными процессами. Во-первых, начиная приблизительно с 2000 года, произошло постепенное сокращение числа предложений офисных, торговых и складских (последних - в меньшей степени) помещений с одновременным существенным ростом их стоимости. В связи с этим поиск дополнительных площадей (особенно для мелких и мельчайших организаций) оказался в значительной степени затруднен, что стимулировало их к более частому обращению в посреднические агентства. Однако общее число сделок не увеличилось (и, весьма вероятно, даже немного сократилось). Во-вторых, в 2001 и, особенно, в 2002 годах произошло заметное сокращение деловой активности на рынке жилья, что стимулировало агентства недвижимости к поиску альтернативных способов увеличения доходности, в том числе к открытию подразделений, ориентированных на корпоративных клиентов.

В последнее время среди московских инвесторов обозначилась тенденция вкладывать средства в недвижимость других городов России. Это связано с появлением в регионах более широких возможностей для спекуляций.

Наиболее популярные у инвесторов российские города - прежде всего Санкт-Петербург и Сочи. Также последнее время столичные частные инвесторы были замечены в Самаре и Новосибирске. Инвестирования внутри страны основываются на ожиданиях благоприятного развития экономической ситуации в стране в целом и в инвестируемых городах в частности. Но каковы бы ни были причины, по которым инвесторы обращаются к недвижимости вне Москвы, получаемые доходы не всегда соответствуют их ожиданиям.

Зачастую количество участников локальных рынков ограничено, статистическая информация крайне неоднозначна, поэтому выбор того или иного города для размещения инвестиций – задача не из легких. Своеобразным барометром для московских инвесторов в скором времени может стать активность столичных девелоперов² на региональных рынках. В 2002 году правительство Москвы заключило с семнадцатью российскими городами соглашения о торгово-экономическом, научно-техническом и культурном сотрудничестве. Одновременно московские власти обратились к столичным девелоперским и инвестиционно-строительным компаниям с предложением поучаствовать в региональных проектах в качестве инвесторов и заказчиков. И очевидно экспансия московских девелоперов в другие города будет расширяться: себестоимость возводимого в регионах коммерческой недвижимости намного ниже, чем в столице, а цены на аренду в регионах зачастую растут московскими темпами.

По оценкам специалистов рост числа торговых помещений в Новосибирске начался около 6 лет назад. Еще несколько лет назад в Новосибирске офисные помещения почти не возводились. Строительные компании ограничивались проектированием офисов на первых этажах жилых домов, ведь именно квартиры были самой «горячей» темой на рынке. Но спрос на помещения для бизнеса неуклонно рос, и сегодня деловые помещения в центре продаются уже по 40-60 тыс. рублей за 1 кв. м. Возможность получить высокую прибыль привлекает в офисное строительство все новые компании, которые «замахиваются» на возведение все более масштабных объектов. Проекты становятся все амбициознее, классы объектов — все выше. В результате дефицит на этом сегменте рынка недвижимости уже не столь велик, как прежде. Таким образом, Новосибирск по числу квадратных метров торговой площади не очень сильно отстает от Москвы. При этом, по мнению риэлторов, столица СФО способна «принять» гораздо большее число торговых объектов. Так, директор торгового дома «Сибириада» Алексей Касимов считает, что в Новосибирске достаточно мест для строительства супермаркетов - это будет плюсом для города и подстегнет местную розницу работать лучше.

Уже через год число крупных торговых центров (площадью более 10 тысяч кв.м.) в Новосибирске может вырасти в 3 раза. Согласно данным аналитического агентства RID Analytics, с учетом ввода торгового центра IKEA, суммарная площадь крупных ТЦ к концу 2006 г. может составить до 350 тысяч кв.м. Для сравнения: суммарная площадь всех магазинов Новосибирска в январе 2005 г. составляла 833,8 тыс. кв. м, торговая площадь составила 385,9 тыс. кв. Таким образом, обеспеченность новосибирцев торговыми площадями вырастет как минимум вдвое.

Интерес к строительству ТЦ обоснован, арендные ставки по торговым помещениям в среднем в два раза выше, чем по офисным. Как показало исследование RID Analytics "Анализ рынка торговых помещений Новосибирска" (декабрь 2005 г.), спрос со стороны риэлторов на помещения в крупных ТЦ стабильно высок, а предложение пока ограничено.

Проектов много, и строительство офисных центров набирает обороты. Однако необходимость в большом количестве новых бизнес--центров вызывает у многих экспертов сомнения. Не ясно, сколько офисных помещений вообще нужно Новосибирску, и не приведет ли бурное строительство к избытку предложения.

Таблица 1.2

Объекты, сдача которых запланирована на 2005 г.:

1.3 Методические подходы к оценке эффективности инвестиционной деятельности

Проблема оценки экономической эффективности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности в абсолютном и относительном выражении, что обычно характеризуется как норма дохода.

Различают два подхода к решению данной проблемы: на основе использования простых, укрупненных методов и методов, учитывающих изменение технико-экономических показателей на каждом шаге расчетного периода, неравноценность денежных потоков во времени, инвестиционные риски, интересы различных групп инвесторов – участников проекта. Первые предлагают построение статистических моделей, а вторые – динамических моделей, взаимосвязанных параметров, необходимых для оценки эффективности. Поэтому их часто называют статистическими и динамическими методами оценки эффективности.

Простые методы широко используются в процессе разработки инвестиционной стратегии на первоначальных этапах оценки инвестиционных решений.

При разработке инвестиционной стратегии всегда рассматривается множество направлений и вариантов решения конкретных задач, наиболее привлекательными будут те из них, которые характеризуются самыми высокими нормами дохода и обеспечивают превышение такого уровня дохода в сравнение с любым иным альтернативным способом инвестирования.

. В настоящее время существует достаточно большое количество методов, которые позволяют оценить проект с той или иной стороны. К динамическим следует отнести метод чистого дисконтированного дохода; метод расчёта рентабельности инвестиций, а также метод расчёта внутренней нормы прибыли. Статические методы не предусматривают использование концепции дисконтирования, что делает их менее целесообразными при принятии инвестиционных решений. К статическим методам можно отнести метод окупаемости инвестиций, а также метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций.

Метод чистого дисконтированного дохода (ЧДД), другое довольно широкое используемое за рубежом название показателя – чистая приведенная, или текущая стоимость (NPV). Показатель основан на определении разницы между суммой денежных поступлений (денежных потоков и оттоков), порождаемых реализацией инвестиционного проекта и дисконтированных к текущей их стоимости, и суммы дисконтированных текущих стоимостей всех затрат (денежных потоков, оттоков), необходимых для реализации этого проекта.

Данный метод оценки инвестиций получил широкое распространение. Расчёт с помощью приведенных формул вручную достаточно трудоёмок, поэтому для удобства применения этого и других методов, основанных на дисконтированных оценках, разработаны специальные финансовые таблицы, в которых табулированы значения сложных процентов, дисконтирующих множителей, дисконтированного значения денежной единицы и т.п. В зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования.

Но всё же при выборе инвестиционного проекта на основании чистого дисконтированного дохода основной проблемой является определение величины ставки дисконтирования. Поэтому при расчёте, как правило, используется постоянная ставка дисконтирования, однако при некоторых обстоятельствах, например, ожидается изменение уровня учётных ставок, могут использоваться индивидуализированные по годам коэффициенты дисконтирования.

Метод расчёта рентабельности инвестиций - это метод расчёта показателя PI, позволяющего определить, в какой мере возрастает богатство инвестора в расчёте на 1 руб. инвестиций.

Однако PI, выступая как показатель абсолютной приемлемости инвестиций, в то же время позволяет:

• найти предел устойчивости проекта;

• получить надёжный инструмент для ранжирования различных инвестиций с точки зрения их привлекательности.

Метод расчёта внутренней нормы рентабельности (IRR) представляет собой, по существу, расчёт уровня окупаемости средств, направляемых на цели инвестирования и по своей природе близок к различного рода процентным ставкам.

Расчёт внутренней нормы рентабельности (внутренней процентной ставки) можно производить как с помощью графического метода, так и с помощью метода полинома, который даёт более точные результаты.

Формально IRR определяется как коэффициент дисконтирования, при котором NPV = 0, то есть при котором инвестиционный проект не обеспечивает роста ценности фирмы, но и не ведёт к её снижению. Поэтому IRR называют проверочным дисконтом, так как она позволяет найти граничное значение коэффициента дисконтирования, разделяющее инвестиции на приемлемые и невыгодные.

Таким образом, показатель IRR является:

• “ситом”, отсеивающим невыгодные проекты;

• основой для ранжирования проектов по степени их выгодности;

• индикатором уровня риска по проекту - чем в большей степени IRR превышает принятый барьерный коэффициент, тем больше запас прочности проекта и тем менее страшны возможные ошибки при оценке величин будущих денежных поступлений.

Метод расчёта срока окупаемости инвестиций РР состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Иначе говоря, он предполагает вычисление того периода, за который кумулятивная сумма (сумма нарастающим итогом) денежных поступлений сравняется с суммой первоначальных инвестиций.

Показатель срока окупаемости получил широкое применение в экономических расчётах благодаря своей простоте и лёгкости определения. Однако, пользуясь показателем периода окупаемости, надо понимать, что он хорошо работает только при следующих условиях:

• все сопоставляемые с его помощью инвестиционные проекты имеют одинаковый срок жизни;

• все проекты предполагают разовое вложение первоначальных инвестиций;

• после завершения вложения средств инвестор начинает получать примерно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода жизни инвестиционных проектов.

Метод расчёта периода окупаемости, несмотря на широкое распространение, имеет серьёзные недостатки, так как игнорирует два важных обстоятельства:

• различие ценности денег во времени;

• существование денежных поступлений и после окончания срока окупаемости (а по этому параметру проекты могут различаться весьма существенно).

Именно в связи с этим расчёт срока окупаемости не рекомендуется использовать в качестве основного метода оценки приемлемости инвестиций. К нему целесообразно обращаться только ради получения дополнительной информации, расширяющей представление о различных аспектах оцениваемого инвестиционного проекта.

Однако, несмотря на наличие различных методов и подходов к оцениванию эффективности инвестиционных проектов, не существует единого критерия оптимальности выбора инвестиционного проекта, т.е. нет инструмента разработки оптимальной программы оценивания инвестиционных решений.

Тогда одним из приемов, которые дают возможность найти компромиссное решение, является мультикритериальный анализ. Такой анализ дает возможность сравнить и выбрать инвестиционные проекты на основании их исследования при помощи нескольких показателей эффективности. Однако в этом случае возникают ситуации, когда по одним критериям проект необходимо принять, а по другим - отклонить. К тому же особенно остро этот вопрос предстает при выборе инвестиционных проектов в случае несоответствия альтернатив, которые сравниваются при анализе различных инвестиционных проектов, т.е. когда сравниваются инвестиционные проекты с различными первичными расходами, с различными сроками действия, с различными суммами и сроками действия. В этом случае наиболее приемлемы подходы с учетом риска проведения отдельных этапов инвестиционных решений. Эти подходы дают возможность построить дерево решений на основании учета риска частного инвестора. Наличие простых и наглядных процедур дает возможность более гибко подходить к проблеме выбора инвестиционных решений в условиях экономического состояния, которое динамично меняется.

Одним из направлений усовершенствования оценивания инвестиционных решений является не столько разработка новых подходов, сколько оптимизация существующих методов и модификация их для применения в условиях переходного периода. А оптимизация выбора проекта должна проводиться с целью уточнения определенного критерия оптимальности в тех или иных условиях развития.

Одной из важных причин, останавливающих потенциальных инвесторов, является недостаточно убедительное для них обоснование эффективности даже тех производственных инвестиционных проектов, которые и при имеющемся в стране риске могут принести высокую прибыль, обеспечить необходимую рентабельность вложений. При оценке эффективности инвестиционных проектов основными проблемами чаще всего становятся:

• неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;

• производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.;

• колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;

• неопределённость целей, интересов и поведения участников.

Безусловно, моделирование динамических процессов (которое включает и оценку эффективности инвестиционных проектов) для переходных периодов в науке и технике всегда гораздо более сложная задача, чем моделирование квазистационарных состояний. Моделирование экономических процессов в период перехода к рыночным отношениям не является исключением из этого правила. Поэтому успешное развитие методологического обеспечение оценки инвестиционной привлекательности проектов в современных условиях требует объединения усилий всех заинтересованных организаций.

Для координации работ необходимо создание независимой группы экспертов с целью:

• обобщения опыта оценки инвестиционной привлекательности проектов;

• определения наиважнейших направлений совершенствования методического обеспечения;

• организации разработки на конкурсной основе основных аспектов методического обеспечения;

• создания банка исходных данных по приоритетным направлениям основных отраслей производства и сферы услуг;

• максимально возможной и обоснованной стандартизации алгоритмов расчёта критериев оценки эффективности инвестиций и их количества;

• централизованной разработки среднесрочных прогнозов темпов инфляции, курсов валют, изменения ценовой структуры.

Безусловно, существует множество проблем, с которыми приходится сталкиваться инвесторам, а также экспертам при оценке эффективности инвестиционных проектов.

Но учитывая уникальный характер нашей страны существуют реальные возможности получения высокой отдачи на капитал. Уникальность заключается в огромных природных богатствах, в квалифицированных кадрах, которые к тому же “привыкли” к относительно низкой оплате их труда, а также в достаточно развитой производственной инфрастуктуре.

Современная экономика является нестационарной, переходной. Ей присущи весьма повышенные и меняющиеся риски всех видов для инвесторов, неустойчивые параметры развития (включая и часто меняющиеся законы, например, в области налогового законодательства), своеобразное ценообразование и взаимные расчёты (бартер, неплатежи), относительно высокая, даже сейчас, и переменная во времени инфляция.

Всё это игнорировать нельзя. Поэтому методы оценки инвестиций, вполне корректные для стационарных экономик (как рыночных, так и директивных), дают неадекватное представление об эффективности проектов в наших условиях. Отсюда вытекает необходимость создания собственных оценочных нормативов в данной сфере.

В нашей стране осуществление инвестиционных проектов (особенно средних и крупных), как правило, опирается на поддержку государства. Такая поддержка может осуществляться в различных формах: в прямом участии (госинвестиции), налоговых льготах, государственных гарантиях на необходимые кредиты, запрашиваемых у отечественных или зарубежных банков и т.д. Следовательно, государство должно быть уверено в правильности представляемых оценок эффективности проекта, корректности используемой для их расчёта методологии и информационной базы.

Конечно, и здравый смысл, и интуиция, и привлечение в необходимых случаях экспертов-консультантов - безусловно, необходимы, но недостаточны. Квалифицированная экспертиза нужна, как правило, не для замены расчёта эффективности инвестиционного проекта, а для проверки корректности постановки задачи, принятых допущений и методов в уже проведенном расчёте. Если же экспертизу использовать вместо расчёта, то весьма вероятно, что будут получены либо необоснованный результат, либо ситуация, которая носит название парадокса Кондорсе, когда будет принято решение, в пользу которого высказалось наибольшее количество экспертов, а это решение не всегда может быть экономически выгодным. Поэтому уже сама возможность возникновения подобных ситуаций не позволяет считать экспертные методы универсальным способом решения подобного рода задач.

Поэтому, при оценке эффективности инвестиционных проектов на первое место нужно ставить теоретическую базу, её адекватность условиям реализации и функционирования проекта, а также субъективным предпочтениям инвестора.

Оценка инвестиционного проекта должна быть сложной, т.е. считать необходимо не один какой-то показатель, а много (в том числе и много эффективностей), причём по достаточно непростым алгоритмам. Это необходимо делать потому, что инвестиционный проект, как правило, является сложной системой и имеет достаточно сложную структуру: временную, субъектную, факторную и т.д. Поэтому его необходимо анализировать на относительно большом промежутке времени, для каждого из участников (субъектов) с учётом многочисленных изменений (в том числе информационных) и в недетерминированных условиях. Привлекательно простые методы непригодны для оценки эффективности инвестиционных проектов. Потому что даже в самом простом инвестиционном проекте задействовано достаточно много участников - и общество, для которого важна общественная или экономическая эффективность проекта, и организующая проект фирма, для которой рассчитывается коммерческая или финансовая эффективность, и государственный орган, для которого проверяется бюджетная эффективность. И необходимо, чтобы все участники были вознаграждены за участие в проекте.

Поэтому, принимая во внимание все вышеперечисленные факты, предлагается оценку эффективности инвестиционного проекта проводить в несколько этапов. Первый из этапов должен проводиться для привлечения потенциальных инвесторов, а последующие для доказательства эффективности участия в проекте, расширения круга учитываемых факторов, а также более сложного состава участников проекта и т.д. Безусловно, необходимо учитывать такие немаловажные факторы, как учёт инфляции, а также учёт риска и неопределённости.

Одной из проблем, которую приходится решать при разработке инвестиционного плана - это оценка опасности того, что цели, поставленные в проекте, могут быть достигнуты частично или не достигнуты вообще. Такую опасность принято называть риском. Риски принято делить на систематические и несистематические.. Систематические риски связаны с экономической ситуацией в стране, ростом цен на ресурсы, повышением инфляции, изменением денежной политики, кредитной политики и др. К несистематическим рискам относят неплатежеспособность потребителя, банкротство поставщиков, развитие конкуренции, забастовки и др. Для инвестора оценка риска представляет одну из наиболее важных задач, потому что очень важно знать насколько велика вероятность того, потеряет он свои средства или нет, то есть стоит ли вкладывать средства в данный проект. При оценке риска необходимо прежде всего рассматривать характер проекта.

Выводы:

Финансовая стабилизация и рост промышленного производства будут обеспечиваться лишь при условии, что произойдёт увеличение инвестиций в реальный сектор.

По мнению экспертов Минэкономразвития, для достижения устойчивого развития России в ближайшие 20 лет потребуется инвестировать около $2 трлн. средств из разных источников или по $100 млрд. в год.

По видам экономической деятельности накопленные иностранные инвестиции в РФ распределяются в обрабатывающие производства, сферу торговли, добычу полезных ископаемых, на операции с недвижимостью, на транспорт, связь и строительство.

В настоящее время частные инвесторы проявляют большой интерес к рынку коммерческой недвижимости. Который зарекомендовал себя, как один из перспективных, динамично развивающихся рынков. Однако прослеживается явный недостаток офисных и торговых помещений, как в Москве так и в Новосибирске. Тенденция спрос превышает предложения обращает на себя внимание частных и иностранных инвесторов. Начавшийся в 2000 году рост цен на недвижимость предоставил прекрасную возможность для вложения денег. Однако число качественных, инвестиционно привлекательных проектов чрезвычайно мало.

Все большее значение приобретает сейчас проведение оценки инвестиционной эффективности, с учетом достоинства и недостатков применяющих методов, т.к. ее результаты влияют на принимаемые инвестором решения. Основываясь на показателях характеризующих эффективность инвестиционных проектов, инвесторы имеют возможность оценить экономическую целесообразность рассматриваемых ими проектов.

2. Предприятие – региональный торгово-офисный комплекс города Новосибирска как объект инвестиционного проекта

2.1 Общая структура проекта и его информационное обеспечение

Целью проекта является создание в г. Новосибирске торгово-офисного комплекса на одной из наиболее потоковых улиц города и последующей сдаче в аренду крупноформатных торговых и офисных площадей.

Основными преимуществами реализации данного проекта являются:

• Низкие затраты на эксплуатацию зданий;

• Отсутствие законодательных ограничений по вхождению в бизнес;

• Простота в управлении бизнесом;

• Высокая остаточная и ликвидационная стоимость.

Данный комплекс можно классифицировать как региональный торговый центр, для которого характерно наличие нескольких универмагов полной линии, сетей бутиков, инфраструктуры развлечений и общественного питания. Зона тяготения подобного центра составляет, как правило 30-40 минут транспортной доступности, что позволяет привлекать жителей практически со всего правобережья.

Для успешной реализации проекта, необходимо, чтобы здание относилось не менее чем ко второму классу по своей функциональной наполненности (за основу классификации взята классификация торговых центров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»). Подобное здание характеризуется следующими особенностями:

Масштаб объекта – Торговый комплекс, торговый центр

Товарная специализация – Смешанные – все виды товаров (без элитных групп)

Основной потребитель – Средний класс

Инфраструктура и сервис – Наличие дополнительных услуг и сервиса (химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, кафетерий, парикмахерская, солярий, аптечный пункт, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, и т.д.)

Расположение – На главных площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от линий городского транспорта.

Конструктив, архитектура, отделка, планировочные решения – Современный комплекс капитальных зданий или одно здание модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением натуральных и синтетических материалов. Планировочные решения оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы).

Паркинг – охраняемые стоянки.

Управление зданием – Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации.

Создание торгово-офисного комплекса планируется осуществить на базе архитектурно-строительного ансамбля, соединенного между собой торговыми галереями. При этом общая площадь объекта составит 61 100 м².

Согласно данным Госкомстата России, рынок розничной торговли в стране растет как минимум на 15 % в год. По предварительным прогнозам на текущий год емкость рынка розничной торговли возрастет в России до 180 млрд. долларов. По данным компании А.Т. Kearney Россия по-прежнему является лидером среди стран, наиболее привлекательных в плане развития розничных сетей. При этом темпы вводимых торговых и офисных площадей в крупных городах России не обеспечивают темпы роста развития розничной торговли. Так за 2005 год прирост по городам России составил:

• Новосибирск ­– 54 тыс.м²,

• Самара – 200 тыс. м²,

• Казань – 315 тыс. м².

При этом обеспеченность населения площадями составила:

• С.Петербург – 395 м² на 1000 чел.

• Казань – 650 м² на 1000 чел.

• Архангельск – 355 м² на 1000 чел.

• Новосибирск – 314 м² на 1000 чел.

Таким образом, четко прослеживается потребность в наращивании количества торговых и офисных площадей в г. Новосибирске.

2.2 Особенности сбытовой политики и конкуренция на рынке.

В соответствии с проведенным анализом существующего рынка аналогичных видов услуг можно условно выделить следующие основные группы потенциальных потребителей услуг нового торгово-офисного центра:

Во-первых, в качестве потенциальных арендаторов торговых площадей можно рассматривать, прежде всего, торговые сети и сети общественного питания, такие, как:

• Сибириада

• Быстроном

• Мир

• Эльдорадо

• Спортмастер

• Любимый дом

• Нью-йорк пицца

• Кофе-трэвелс

• Кофетерра

• и т.д.

Кроме того, в качестве потребителей можно рассматривать сети бутиков различного направления. Необходимо учитывать, что наличие различных потребителей различного масштаба предполагает гибкую ценовую политику по отношению к различным группам клиентов в процессе фактической реализации проекта.

Во вторых, в роли основных арендаторах офисных площадей бизнес-центров по направлению деятельности являются:

• Агентства недвижимости

• Консалтинговые, аудиторские, лизинговые, юридические фирмы

• Страховые, финансовые, инвестиционные компании

• Торговые компании

• Туристические агентства

• Информационные, телекоммуникационные компании

• Издательства, журналы, информационные агентства

• Государственные учреждения

• Прочие организации

При этом основная часть компаний занимают офисы размером от 50 до 100 м².

Планируется проведение ряда маркетинговых и рекламных акций, направленных на продвижение рассматриваемого комплекса услуг:

• проведение целенаправленной рекламной кампании в местных средствах массовой информации - газетах, журналах, на радио и телевидении;

• изготовление и установка рекламных щитов и транспарантов с описанием предлагаемого комплекса услуг.

Следует отметить, что наиболее важным фактором успешного продвижения указанных видов услуг на рынок будет являться объединение всех услуг в единый комплекс, имеющий очень выгодное месторасположение.

В настоящий момент конкурентами будущего торгового комплекса являются владельцы крупных торговых центров, такие как Сибирский гигант, Торговый комплекс Левобережный, и ряд других.

При этом необходимо учесть возможность выхода на рынок новых центров, уровня, сравнимого с данным проектом. Подобными конкурентами являются «торговый квартал на Фрунзе», Икеа, торговый комплекс по ул. Гоголя ООО «Сэлф-Мастер».

Основными преимуществами рассматриваемого объекта по сравнению с существующими аналогами является то, что данный комплекс является специализированным торговым центром, в то время как большинство действующих центров расположены в переоборудованных складских помещениях..

2.3. Анализ основных тенденций и показателей в сфере ценообразования. Налоговые платежи и преференции для инвесторов

При определении полной себестоимости в целом по торгово-офисному центру были учтены следующие факторы:

• объемы расхода в натуральном выражении энергоресурсов, необходимых для реализации всего комплекса услуг;

• текущие, на дату подготовки бизнес-плана, цены на энергоресурсы;

• данные по численности и заработной плате персонала комплекса;

• интегральная ставка отчислений на социальное страхование - 24% от ФОТ;

• ставка страхового тарифа на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве (для II группы риска, к которой относится планируемое производство - 0,2%);

• данные по прочим общехозяйственным расходам;

• средний срок службы принимаемых в эксплуатацию постоянных активов определен в соответствии с действующими в РФ нормами амортизационных отчислений на соответствующие виды основных средств;

• действующее, на дату подготовки бизнес-плана, налоговое законодательство РФ (налоговый кодекс РФ от 20.02.2006);

• курс доллара США по отношению к рублю принят на уровне 28 руб./$ US.

Формирование цены на услуги нового торгово-офисного центра складывается из рассмотрения сложившихся цен на аналогичные виды услуг на рынке г. Новосибирска.

Основываясь на проводимых ранее маркетинговых исследований рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска, обозначим основные тенденции развития следующих основных сегментов данного рынка:

Бизнес-центры:

Согласно методики классификации принятой московской ассоциацией риэлтеров выделяют:

• Бизнес-центры класса А

• Бизнесс-центры класса В

• Бизнесс-центры класса С, D

На основании проводимого мониторинга введенных и строящихся бизнес - центров категории А, В, С, был сделан вывод что в структуре бизнес-центров преобладают центры категории В (44% от общего количества). В то же время в этом сегменте позиционирование здания как здания категории В представляется наиболее сомнительным. Если судить непредвзято, то настоящей «категории В» в городе почти нет. Но именно такие здания, согласно проводимым опросам, наиболее востребованы сейчас на рынке (только 6% свободных площадей).

Намеченная динамика изменения стоимости арендной платы офисных помещений по районам города за 2002-2005 гг. (Таблица ), позволяет сделать вывод о постоянном росте арендных ставок.

Таблица 2.1

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ 1 м² ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В 2003-2006 гг. В г. НОВОСИБИРСКЕ

На такое распределение цен кроме географического расположения районов, влияет также и доля офисных помещений категории В (более высокая арендная плата). Большинство бизнес-центров категории В располагается в Центральном районе, а также в Железнодорожном районах.

Таким образом основываясь на вышеуказанных тенденциях можно сделать следующие выводы:

• Наиболее высок спрос на офисные помещения категории В;

• Одним из определяющих факторов является территориальное расположение бизнес-центра;

• Основной части клиентов требуются помещения под офис от 50 до 100 м²

• Имеется положительная динамика роста цен на подобного рода услуги, позволяющая определить среднюю стоимость предложения в Октябрьском районе г. Новосибирска в размере - 28 $/м2;

• Общий объем неудовлетворенного спроса на офисные, с учетом развития экономики региона, по предварительным оценкам составляет порядка 100 тыс. м².

Торговые центры

Отметим, что слабая обеспеченность г. Новосибирска торговыми площадями на душу населения в условиях роста доходов последнего делает рынок торговых площадей одним из самых динамичных и перспективных.

Проклассифицируем торговые центры г. Новосибирска выделив:

• супермаркеты, универсамы (Быстроном, Холидей Классик; Квартал, Аллегро и др.)

• промышленные товары и бутики (Гигант, ЦУМ, ГУМ, ЭЛИС ТД и др.)

• товары для дома и офиса (Байт, Эльдорадо, Нэта, Посуда-центр, Практик, Перестройка и пр.)

Основываясь на проводимых маркетинговых исследованиях, можно сделать вывод о том, что наблюдается отчетливый дефицит торговых площадей в Первомайском, Кировском и Октябрьских районах (особенно в сегменте промышленных товаров, супермаркетов и универсамов), а самыми благополучными с этом отношении являются Центральный, Ленинский, Заельцовский и Железнодорожный районы.

Проанализировав ценовые ниши, в которых работают крупные торговые центры г. Новосибирска, можно поделить их на 2 группы: торговые центры бизнес класса и торговые центры эконом класса. В нашем случае предпочтительней рассматривать торговые центры бизнес класса, которые располагаются преимущественно во вновь построенных зданиях категории В и чаще всего они представляют собой микс различных бутиков известных марок.

Отметим универсальность таких торговых центров, а, следовательно, и большой оборот его арендаторов, поскольку поток посетителей значительно превосходит число клиентов средних магазинов. Немаловажную роль играет и авторитетность торгового центра, иными словами, известность его арендаторов на рынке.

Большинство крупнейших престижных торговых центров (ЦУМ, ГУМ, Флагман, Аркада и др.) практически не имеют свободных площадей, что говорит о высоком текущем спросе на них; при этом следует отметить наметившуюся тенденцию роста стоимости аренды 1 кв.м. торговых площадей, которая на сегодняшний день установилась в пределах 50 – 60 $/м² для всех без исключения районов г. Новосибирска. Проведенный мониторинг позволяет определить среднюю стоимость предложения в Октябрьском районе г. Новосибирска в размере – 57 $/м2.

Таким образом, сложившиеся в настоящее время на рынке средние цены на указанные виды услуг в полной мере соответствуют запланированным для нового торгово-офисного центра.

В условиях проекта выручка от нашей деятельности будет рассчитана при условии, что все торговые и офисные площади сданы в аренду. Таким образом, выручка в месяц будет составлять 44 701 440,00 р., а в год - 536 417 280,00 р.

Среди факторов, определяющих тенденции формирования цены на услуги нового торгово-офисного комплекса основными являются следующие:

• цены на энергоносители (стоимость коммунальных платежей);

• тенденции, складывающиеся на магнитогорском рынке услуг социально-культурного характера.

При планировании деятельности нового торгово-офисного центра предполагается ориентироваться на существующий уровень цен, индексируя их в зависимости от изменения указанных факторов.

Условия налогообложения, учтенные при обосновании проекта, соответствуют действующему на 2006 г.. налоговому законодательству Российской Федерации и г. Новосибирска.

На основании указанных норм при формировании налогового окружения проекта были учтены следующие моменты:

• ставка налога на имущество составляет 2,2% годовых от стоимости имущества предприятия;

• ставка налога на прибыль составляет 24%;

• льгот по налогообложению не предусматривается.

При исчислении НДС по проекту были учтены следующие моменты:

• при формировании оборотов по налогу на добавленную стоимость ставка указанного налога принималась равной 18%;

• НДС по предметам, относящимся к прочему хозяйственному инвентарю, выставляется к зачету на полную сумму в момент ввода соответствующего актива в эксплуатацию;

• НДС по постоянным активам выставляется к зачету в полной мере в момент ввода основных средств в эксплуатацию и подлежит возмещению за счет сумм НДС по текущей деятельности, подлежащих уплате в бюджет.

2.4 Основные мероприятия и график реализации проекта. Подготовка финансового плана

На настоящий момент правовой статус предприятия, создаваемого с целью реализации данного проекта (ООО, ОАО, ЗАО и т.д.), окончательно не определен. Однако, известно, что это будет отдельное юридическое лицо.

Организацию работ по обслуживанию и сдаче площадей в аренду предполагается осуществлять самостоятельно. Для этого необходимо создать структурное подразделение, которое будет выполнять функции обслуживания данного объекта в количестве 33 человек. Требуемый для организации производственного процесса персонал должен обладать необходимым опытом работы в данной сфере услуг.

Для работы создаваемого центра необходим следующий набор кадров:

Управляющий, в обязанности которого входит осуществление общего руководства, отвечая за поддержание недвижимости в исправном состоянии и за работу персонала; решение прочих вопросов в соответствии с уставом предприятия и действующим законодательством.

Заместитель управляющего по финансам, который будет отвечать за финансовое состояние предприятия, работу бухгалтерии, маркетинговые исследования рынка, работу агентов по аренде, заниматься подготовкой договоров аренды, а так же за ведение расчетов с арендаторами, своевременность и полноту оплаты счетов, кроме того, будет выполнять функции отдела кадров и взаимодействовать со службой охраны торгового комплекса.

Главный бухгалтер, обязанности которого определены в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, на него возлагаются обязанности кассира, то есть он должен вести бухгалтерский учёт, налоговую отчётность, а также принимать платежи от операторов.

Специалисты по аренде, отвечающие за работу с арендаторами и за заполняемость помещений арендаторами.

Инженер по эксплуатации, несущий ответственность за эксплуатацию здания, проведение плановых и капитальных ремонтов. В его функции входит решение с арендаторами всех вопросов связанных с эксплуатацией здания. Он также отвечает за соответствие здания требованиям контролирующих органов.

Слесарь по эксплуатации, осуществляющий текущий и плановый ремонт по заявкам арендаторов.

Электрик, в обязанности которого входит контроль за работой электрооборудования и осуществление его ремонта.

Количество сотрудников и их предполагаемая заработная плата приведены в таблице.

Таблица 2.2

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМОГО ПЕРСОНАЛА ДЛЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ СДАВАЕМЫХ В АРЕНДУ ПЛОЩАДЕЙ

Необходимая штатная численность по каждой категории персонала обуславливается набором услуг нового торгово-офисного комплекса и технологией их предоставления. Размеры ежемесячных окладов по каждой группе работников обусловлены сложившейся, на сегодняшний день, ситуацией в данной отрасли на рынке труда г. Новосибирска.

Расчет прочих общепроизводственных и общехозяйственных расходов по проекту осуществлен укрупненным образом. Указанные позиции затрат объединяют расходы на ремонт, охрану, эксплуатацию и содержание основных средств, а также затраты на рекламу.

Расчет текущих затрат по проекту при условии сдачи в эксплуатацию всех зданий осуществлен в таблице.

Таблица 2.3

РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗДАНИЙ

Продолжительность инвестиционной фазы рассматриваемого проекта (время осуществления капитальных вложений) составляет 6 лет с начала реализации проекта.

На начальном этапе инвестору необходимо подобрать участок для возведения зданий, так как успех реализации проекта связан с правильным выбором места возведения торгово-офисного комплекса. Именно поэтому площадка строительства торгово-офисного центра (19 000 м²) будет располагаться вдоль ул. Большевистская в районе перспективной застройки микрорайона «Береговой». Вблизи площадки расположена жилая застройка, а также территория завода, в помещениях которого расположены магазины и офисы торговых фирм. Фасад торгового комплекса будет выходить непосредственно на ул. Большевистскую, характеризующуюся высокой насыщенностью транспортного потока. Транспортный поток, преимущественно составляют жители Советского района, Академородка и г. Бердска, следующих в деловой центр города.

Реализация инвестиционной стадии проекта осуществляется в следующие этапы по годам:

1. В первый год реализации проекта возможно выполнение предпроектных проработок и разработка проектной документации на первый 6-этажный торговый центр и инженерные сети

2. Во второй год осваиваются 30% от стоимости первого объекта и выполняется проектная документация на второй 6-этажный комплекс, а так же выполняются инженерные сети

3. В третий год осваивают оставшиеся 70% стоимости первого объекта, 30% стоимости второго и выполняют проектную документацию на строительство третьего объекта 15-этажноо здания

4. В четвертый год завершают строительство второго объекта, выполняют 30% от третьего объекта и выполняют проектную документацию на строительство двух объектов по 3 этажа

5. В пятый год завершается строительство третьего объекта, выполняются подготовительные работы по четвертому и пятому объектам

6. Завершение строительства четвертого и пятого объектов

При этом можно рассматривать два варианта реализации проекта:

• Сдача площадей в аренду после завершения строительства всего торгово-офисного комплекса

• Сдача площадей в аренду по мере возведения объектов

Оценка инвестиционных издержек, связанных со строительством зданий представлена в таблице 2.4.

Таблица 4

УКРУПНЕННАЯ СТРУКТУРАКАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ АДМИНИСТРАТИВНО-ТОРГОВОГО КОМПЛЕКСА

Примечание: Данные по капитальным вложениям взяты по объектам аналогам.

Условия оплаты строительно-монтажных работ по проекту на сегодняшний день являются предметом дальнейшего согласования. Однако предполагается, что к моменту сдачи проекта в эксплуатацию должна быть оплачена полная стоимость всех работ.

Организация строительства здания

Строительство здания будет вестись в городской черте. Условия строительства – стесненные. Площадь участка на котором планируется застройка – 19 000 м². В процессе реализации проекта планируется возведение архитектурно-строительного ансамбля соединенного между собой торговыми галереями. При этом общая площадь объекта составит 61100м² (Таблица 5).

Предполагаемая продолжительность строительства составит 6 лет.

Весь перечень работ по управлению проектом строительства здания предполагается передать специализированной подрядной организации.

Стоимость строительства торгово-офисного комплекса площадью - 19000 м², составит­ – 1 172 720 000 рублей.

Таблица 2.5

СТРУКТУРА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ АДМИНИСТРАТИВНО-ТОРГОВОГО КОМПЛЕКСА.

Финансовый план составлен на перспективу 15 лет. Информация для расчета подготовлена по годам.

Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода горизонт исследования (срок жизни проекта) разбивается на временные интервалы (интервалы планирования), каждый из которых рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств определяются основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта.

Расчеты выполнены в постоянных ценах, принимаемых на момент формирования бизнес-плана.

доходы

Источником доходов проекта является сдача 19520,00 м² торговых и 17280,00 м² офисных площадей нового торгово-офисного комплекса в аренду.

Предполагаемые объемы реализации услуг и цены при достижении проектом планируемых показателей выручки представлены в таблице 2.6.

Таблица 2.6

ОБЪМ РЕАЛИЗАЦИИ И ВЫРУЧКА

Анализ рынка потребителей данного вида услуг показывает, что закладываемые в расчет объемы реализации услуг можно считать обоснованными.

затраты

В составе текущих затрат проекта выделяются и обосновываются:

• затраты на оплату труда;

• общехозяйственные расходы.

Инвестиционные затраты проекта складываются из капитальных вложений, направленных на создание самого комплекса, а также средств, необходимых для формирования чистого оборотного капитала проекта.

капитальные вложения

Общая величина капитальных вложений, необходимых для осуществления проекта составляет 1 172 720 тыс. руб. Из них 51 000 тыс. руб. составляют затраты на проектно-изыскательные работы, а 1 121 720 тыс. руб. составляют строительно-монтажные работы по возведению зданий ансамбля.

Капитальные вложения осуществляются в первом интервале планирования.

Оборотный капитал

Помимо инвестиций в постоянные активы организации необходимо создать запас оборотных средств, обеспечивающий бесперебойную работу проекта.

Потребность в оборотном капитале определена с учетом планируемых периодов оборота основных составляющих текущих активов и текущих пассивов. В частности:

Элементы текущих активов:

• Запасы сырья и материалов;

• Незавершенное производство;

• Готовая продукция;

• Дебиторская задолженность;

• Авансы поставщика;

Элементы текущих пассивов:

• Кредиторская задолженность;

• Авансы покупателей;

• Расчеты по налогам и заработной плате.

В нашем случае имеются только расчеты по налогам и заработной плате.

3. Разработка предложений по выбору оптимального варианта инвестиционного проекта

3.1. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта

Международная практика обоснования проектов использует несколько показателей, позволяющих подготовить решение о целесообразности (нецелесообразности) вложения средств. В их числе³:

- чистая текущая стоимость;

- внутренний коэффициент эффективности;

- период возврата капитальных вложений.

Приведение величин затрат и результатов производится путем умножения их на коэффициент дисконтирования (дисконтный множитель) определяемый для постоянной нормы дисконта Е по формуле 1:

a^t=1/(1+E)^t (1)

где t- время от момента получения результата (произведения затрат) до момента сравнения, измеряемое в годах;

Е - принятая дисконтная ставка.

В качестве ставки сравнения (Е) в дипломном проекте принята существующая на момент проведения оценки сумма ставки рефинансирования ЦБ РФ (10,5%) и премии за риск в размере 3,5%. Таким образом E=14%.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД), называемый интегральным экономическим эффектом, а также в английской версии - чистой текущей стоимостью (net present value - NPV), представляет собой величину чистого дохода, который получит инвестор от реализации инвестиционного проекта за расчетный период⁴. Этот показатель определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами:

(2)

где Р - результаты, достигаемые на t-м шаге расчета; 3 - затраты, осуществляемые на t-м шаге расчета; Т - временной период расчета.

Э_t = (P_t -3_t) - эффект, достигнутый на t-м шаге (3)

На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава затрат исключают капитальные вложения (З_и).

(4)

где З_и - сумма дисконтированных капитальных вложений; 3_t - затраты на t-м шаге при условии, что в них не входят капиталовложения.

Для того чтобы рассчитать ЧДД необходимо располагать сведениями о об инвестиционных и текущих затратах на реализацию проекта и поступлениях от него. Данные о текущих затратах и поступлениях от реализации проекта представлены в Приложении 1.

Графическое представление динамики текущих затрат и выручки от реализации проекта представлено на нижеследующем рисунке.

Рис. 4. Динамика выручки от реализации и текущих затрат

Необходимо отметить, что в течение первых шести лет осуществляется строительство зданий, поэтому в этот период отсутствуют поступления от арендаторов. После того как здания сданы в эксплуатацию проект начинает генерировать денежные поступления от арендаторов.

График реализации инвестиционного проекта и размеры инвестиций по годам на этапе инвестиционной стадии был представлен в параграфе 2.4 настоящей работы, а также на рисунке:

Рис. 5. Распределение инвестиционных затрат во времени

С учетом данных Приложения 1 и графика инвестиционных вложений можно составить таблицу чистых потоков денежных средств (см. Приложение 2). В данной таблице приток денежных средств представляет собой выручку от реализации, т.е. поступление арендной платы от арендаторов после ввода зданий в эксплуатацию. Изменения постоянных активов отражает инвестиционные вложения в строительство зданий в соответствии с графиком реализации инвестиционного проекта. Изменение оборотных активов принято в размере 50% месячных затрат на фонд оплаты труда. По строке налоги отражается налог на прибыль от реализации проекта.

В результате вычитания оттока денежных средств из поступлений можно получить чистый денежный приток денежных средств, который необходимо продисконтировать по ставке 14% для нахождения ЧДД (NPV). Таблица дисконтированных чистых потоков денежных средств представлена в Приложении 3.

В данной таблице дисконтированный чистый поток денежных средств нарастающим итогом представляет текущее значение показателя NPV.

Рис. 6. Чистые доходы для полных инвестиционных затрат.

Срок реализации проекта составляет 15 лет. По данному графику (синяя линия) можно видеть, что NPV становится положительным на 10 год реализации проекта, т.е. период окупаемости равен 10,5 лет.

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) при ставке сравнения 14% годовых и интервале планирования 15 лет составляет около 32 122 430,59 руб. (или 1 147 230 долл. США при курсе 28 руб./$ US). Положительная величина NPV подтверждает целесообразность вложения средств в рассматриваемый проект.

Внутренняя норма доходности инвестиций (ВНД) называемая еще внутренней нормой прибыли (Internal rate of return - IRR), представляет собой представляет собой ту норму дисконта при которой дисконтированные потоки денежных средств равны дисконтированным оттокам (формула 8)⁵.

(5)

Смысловое значение показателя внутренней нормы доходности инвестиций (ВНД) достаточно емкое. Внутренняя норма доходности - это ставка дисконтирования при которой чистый дисконтированный доход (ЧДД) равен нулю. Если внутренняя норма доходности инвестиций (ВНД) превышает норму дисконта, инвестиции в данный проект оправданы и может рассматриваться вопрос о его реализации. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны. ВНД является граничной ставкой ссудного процента, разделяющей эффективные и неэффективные проекты: если процент за кредит ниже ВНД, то использование кредита является целесообразным.

На практике показатель ВНД определяется математическим и графическим способами. Математический способ требует проведения дополнительных расчетов ЧДД по двум формально выбранным группам проектов с различными коэффициентами дисконтирования. Практическое применение данного метода сводится к последовательной итерации, с помощью которой находится коэффициент дисконтирования, обеспечивающий равенство ЧДД = 0.

График изменения NPV (ЧДД) в зависимости от ставки дисконтирования позволяет графически определить внутреннюю норму доходности.

Рис. 7. NPV

На представленном графике видно, что кривая пересекает нулевую линию при ставке дисконтирования 15%, т.е. реальная внутренняя норма прибыли проекта (IRR), характеризующая максимальную доходность альтернативных инвестиций, которую может выдержать данный проект, составляет 15% годовых, не значительно превышает используемую ставку сравнения (14% годовых).

3.2. Анализ альтернативных вариантов реализации проекта

В предыдущем параграфе была рассмотрена схема реализации проекта при наложенном ограничении, что эксплуатация зданий начинается после завершения строительства всех зданий торгово-офисного комплекса. Но уже к четвертому году реализации инвестиционного проекта у нас завершено строительство одного шестиэтажного здания, площади которого можно сдавать в аренду. Таким образом, имеет смысл рассмотреть план реализации проекта при условии сдачи в эксплуатацию зданий по мере завершения строительства.

Далее будет рассмотрен финансовый план для данного проекта с учетом наложенных условий, также будет проведен сравнительный анализ по показателям эффективности с предыдущим вариантом проекта.

Финансовый план также будет составлен на перспективу 15 лет и информация для расчета подготовлена по годам. Расчеты выполнены в постоянных ценах, принимаемых на момент формирования бизнес-плана.

В этот трехлетний период изменяется структура и текущих затрат, в отличие от плана, описанного во второй главе. Появляются расходы по заработной плате и ЕСН и ФСС(НС и ПЗ), затраты на рекламу, расходы на отопление и водопотребление, а также оплата охраны. Затраты на рекламу, охрану, водопотребление и водоснабжение, а также расходы по амортизационным отчислениям были взяты пропорционально полезной площади возводимых зданий. Данные по затратам в этот период представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Данные по затратам на 4 - 6 года инвестиционной стадии проекта

Полный расчет текущих затрат проекта по интервалам планирования представлен в приложения 4.

Источником доходов проекта является сдача 16880,00 м2 торговых и 17280,00 м2 офисных площадей нового торгово-офисного комплекса в аренду.

Предполагаемые объемы реализации услуг и цены при достижении проектом планируемых показателей выручки по годам инвестиционной стадии, в которые начинается реализация услуг представлены в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Объем реализации и выручка

Таблица доходов и текущих расходов по интервалам планирования представлена в приложении 4. Графическое представление динамики текущих затрат и выручки от реализации проекта представлено на нижеследующем рисунке.

Рис. 8. Динамика выручки от реализации и текущих затрат

Необходимо отметить, что начиная с четвертого года, после ввода в эксплуатацию первого здания начинает поступать выручка в виде арендной платы от арендаторов, что и отражает выше представленный рисунок.

С учетом данных Приложения 4 и графика инвестиционных вложений составляем новую таблицу чистых потоков денежных средств (см. Приложение 5).

В результате вычитания оттока денежных средств из поступлений находим получить чистый денежный приток денежных средств, который необходимо продисконтировать по ставке 14% для нахождения ЧДД (NPV). Таблица дисконтированных чистых потоков денежных средств представлена в Приложении 6.

В данной таблице дисконтированный чистый поток денежных средств нарастающим итогом представляет текущее значение показателя NPV.

Рис. 9. Чистые доходы для полных инвестиционных затрат.

Предполагаемый срок реализации инвестиционного проекта составляет 15 лет. По данному графику (синяя линия) можно видеть, что NPV становится положительным на 9 год реализации проекта, т.е. сокращается период окупаемости по сравнению с первоначальным вариантом.

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) при ставке сравнения 14% годовых и интервале планирования 15 лет составляет около 341 968 305,48 руб. Положительная величина NPV подтверждает целесообразность вложения средств в рассматриваемый проект. Стоит также отметить, что значение NPV проекта с данной схемой реализации существенно превышает NPV первоначального варианта.

График изменения NPV (ЧДД) в зависимости от ставки дисконтирования позволяет графически определить внутреннюю норму доходности.

Рис. 10. NPV.

Реальная внутренняя норма прибыли проекта (IRR), характеризующая максимальную доходность альтернативных инвестиций, которую может выдержать данный проект, составляет 23% годовых, более значительно превышает используемую ставку сравнения (14% годовых) чем в предыдущем случае.

3.3. Анализ чувствительности инвестиционного проекта

Цель проведения анализа чувствительности - установить границы изменения основных параметров, при которых проект сохраняет приемлемый уровень эффективности и финансовой состоятельности.

Параметрами наиболее подверженными возможному изменению при реализации данного проекта являются уровень цен на услуги, размер переменных затрат и уровень постоянных издержек.

В таблицах 3.3, 3.4 и 3.5 представлен анализ чувствительности первоначального проекта к изменениям указанных показателей. В качестве результирующих показателей рассмотрены варианты простого срока окупаемости и чистой текущей стоимости проекта для различного уровня цен на реализуемую продукцию, объемов переменных и постоянных издержек.

Таблица 3.3

Анализ чувствительности проекта при различном уровне цен на услуги

Таблица 3.4

Анализ чувствительности проекта при изменении размера переменных затрат

Таблица 3.5

Анализ чувствительности проекта при различных размерах постоянных издержек (арендная плата)

Из приведенных таблиц видно, что проект является достаточно устойчивым к изменению указанных внешних факторов.

Колебания любого из рассмотренных параметров как в сторону уменьшения, так и в сторону его увеличения, существенным образом не влияют на конечные показатели эффективности проекта.

Для принятого диапазона значений указанных параметров от 80% до 120% их базовой величины изменение такого показателя, как простой срок окупаемости проекта составляет приблизительно 1 месяц. Исключение составляет влияние уровня цен, здесь наблюдаются более существенные показателей.

Таким образом, приведенные результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют о достаточно высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей его реализации.

В таблицах 3.6, 3.7 и 3.8 представлен анализ чувствительности альтернативного проекта к изменениям указанных показателей. В качестве результирующих показателей также были рассмотрены варианты простого срока окупаемости и чистой текущей стоимости проекта для различного уровня цен на реализуемую продукцию, объемов переменных и постоянных издержек.

Таблица 3.6

Анализ чувствительности проекта при различном уровне цен на услуги

Таблица 3.7

Анализ чувствительности проекта при изменении размера переменных затрат

Таблица 3.8

Анализ чувствительности проекта при различных размерах постоянных издержек (арендная плата)

Из приведенных таблиц видно, что проект является достаточно устойчивым к изменению указанных внешних факторов.

Колебания любого из рассмотренных параметров как в сторону уменьшения, так и в сторону его увеличения, существенным образом не влияют на конечные показатели эффективности проекта.

Для принятого диапазона значений указанных параметров от 80% до 120% их базовой величины изменение такого показателя, как простой срок окупаемости проекта меньше 1 месяц. Исключение составляет влияние уровня цен, здесь наблюдаются более существенные показателей.

Таким образом, приведенные результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта с учетом сдачи зданий в эксплуатацию по мере завершения строительства свидетельствуют о достаточно высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей его реализации. Кроме того, стоит отметить, что данный вариант реализации проекта более привлекателен для инвесторов, чем первоначальный вариант.

При проведении расчетов для проекта, в котором сдача площадей в аренду происходит по мере завершения строительно-монтажных работ, не был учтен такой фактор, как возможное колебание спроса на торговые и офисные площади. Как показывает практика, этот фактор может нести существенное влияние на эффективность данного инвестиционного проекта, так как проходящее рядом с уже эксплуатируемыми зданиями строительство является минусом для потенциальных арендаторов.

Проследить это можно при расчете чистой текущей стоимости проекта. Инвестиционная стадия проекта длится шесть лет, к концу третьего года завершается строительство первого здания комплекса. Это означает, что эксплуатация зданий при проходящем рядом строительстве будет продолжаться три года (4, 5 и 6 года с начала реализации). В этот период возрастут затраты, связанные с эксплуатацией зданий.

Таким образом, следует оценить влияние наличия стройки на чистую текущую стоимость проекта. А точнее определить, при каком спросе на арендные площади реализация данной схемы проекта не выгодна инвесторам, и стоит обратиться к плану, изложенному во второй главе.

Для этого были проведены расчеты NPV при наличии параметра, характеризующего степень привлекательности площадей для арендаторов при условии проходящего рядом строительства.

Расчетная формула:

, (5)

где А_i – сумма,

r – ставка сравнения,

i – время

sp – степень привлекательности площадей для арендаторов при условии проходящего рядом строительства

Динамика NPV представлена на рис. 11.

Рис. 11. Чувствительность NPV проекта к снижению спроса на торговые и офисные площади в связи с проведением строительных работ.

Из рисунка видно, что при снижении спроса более чем на 25% NPV становится отрицательным, но стоит отметить, что такая низкая загруженность торгово-офисных площадей маловероятна при условии нехватки таковых в городе. Из чего можно сделать заключение о большей привлекательности для инвесторов второй схемы реализации инвестиционного проекта.

Заключение

В заключение дипломной работы целесообразно сформулировать основные выводы по проведенному исследованию.

Экономическая природа инвестиций обусловлена закономерностями процесса расширенного воспроизводства и заключается в использовании части дополнительного общественного продукта для увеличения количества и качества всех элементов системы производительных сил общества.

В настоящее время в условиях роста инвестиционной деятельности в Российской Федерации острой проблемой является эффективное вложение капитала с целью его приумножения.

Для ускорения принятия инвестором решения о том вкладывать ли средства в то или иное предприятие необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель к которую стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели.

В данной дипломной работе был рассмотрен инвестиционный проект строительства торговых площадей для последующей сдачи в аренду. Общая стоимость проекта на сегодняшний день оценивается на уровне 1 172 720 тыс. рублей. Первоначально предполагалась реализация проекта, при которой торговые площади сдаются в эксплуатацию после полного завершения строительства. Альтернативный вариант предусматривал план реализации проекта при условии сдачи в эксплуатацию зданий по мере завершения строительства.

На основании проведенного исследования мы остановили выбор на второй схеме реализации проекта, существенным отличием которого является начало реализации полезных площадей уже отстроенных зданий до окончания строительства всего торгово-офисного комплекса. Экономическая эффективность данного проекта достаточно высока и представлена следующими основными показателями:

- простой срок окупаемости проекта без учета времени строительства составляет около 1,46 года, что существенно отличается от первого варианта реализации проекта (3 года);

- дисконтированный срок окупаемости проекта при ставке сравнения 14% годовых составляет около 3,4 года с начала реализации проекта что значительно ниже периода жизни самого проекта;

- внутренняя реальная норма доходности, без учета инфляции, составляет 23% годовых, значительно превышает используемую ставку сравнения и значительно выше IRR первого варианта (15%);

- чистая текущая стоимость проекта при горизонте планирования 15 лет и ставке сравнения 14% годовых положительна, а ее величина 341 968 305,48 руб. показывает значительную устойчивость проекта к возможному колебанию ценового фактора как стоимости инвестиций, так и реализуемых услуг.

Также проанализировав влияние на спрос проходящего вблизи строительства были получены следующие результаты: минимальное положительное значение чистой текущей стоимости проекта будет при условии что в аренду будет сдано менее 25% площадей, но учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска, это маловероятно.

При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект является эффективным и финансово состоятельным.

Таким образом, приведенные результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют о высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации.

Список литературы

1. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.99 г. (ред. от 22.08.2004) № 39-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -1999. -№ 9. - Ст. 1096.

2. Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 22.07.2005) " Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" - "Собрание законодательства РФ", 12.07.1999, N 28, ст. 3493.

3. Бард В.С. Финансово-инвестиционный комплекс - новая экономическая (финансовая) категория // Финансовый бизнес. -2000. -№ 8. -348 с.

4. Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения: Экономический анализ инвестиционных проектов: Перевод с английского. - М.: "ЮНИТИ", 2003. с. 4.

5. Бирючев О. страхование в системе управления риском. // Финансовая газета, №23, июнь, 2001

6. Бочаров В.В. Финансовый анализ. – С.-Пб.: ПИТЕР, 2002, с. 194.

7. Диаров А.А., Князев В.В. Инвестиционный менеджмент. Учебно-практическое пособие. – М.,МГУТУ, 2004.

8. Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г. Обзор законодательства об иностранных инвестициях // Право и экономика. - №3, 4. - 2003 г.

9. Дюжиков Е.Ф. страхование имущества: виды и условия их проведения.// Бизнес и страхование, №7, 1997.

10. Ковалев В.В., Иванов В.В., Лялина В.А., ред. Инвестиции. - М.: "Проспект", 2004.

11. Коссов В. Инвестиции в российской экономике (новые условия и подходы) // Проблемы теории и практики управления. -2000. -№ 1. -С. 16 -27.

12. Кричевский Н. А. Страхование инвестиций. - М.: Дашков и К, 2005.

13. Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства: Учеб. пособие. -СПб.: Изд-во "Лань", 2000. -С. 116, 144.

14. Кузнецов Б.Т. Управление инвестициями. -М.: "Благовест-В", 2004.

15. Кузнецова О. Теоретические основы государственного регулирования экономического развития регионов // Вопросы экономики. 2002. № 4.

16. Левина Л.Ф. Теория инвестиционных решений. - Менеджмент в России и за рубежом, №5, 2000.

17. Ложникова А. Инвестиционные механизмы в реальной экономике. – М.: Пресс, 2001.

18. Орешина Ю. Организация страховой защиты имущественных интересов предприятий. // Финансовый бизнес №6, 1999.

19. Основы страховой деятельности: Учебник / Отв.ред. проф. Т.А. Федорова. — М.: Издательство БЕК, 2003.

20. Пастухов Б. Имущественное страхование. // Финансовый бизнес №1, 1997.

21. Подшиваленко Г.П. и др. Инвестиции: Учебное пособие. М., 2004.

22. Подшиваленко Г.П., Киселева Н.В., ред. Инвестиционная деятельность: учебное пособие / Н.В. - М.: КНОРУС, 2005.

23. Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций. - С.-Пб.: "Питер", 2005. с. 28.

24. Ромаш М.В., Шевчук В.И. Финансирование и кредитование инвестиций. - М.: "Книжный дом", 2004.

25. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции. - М.: "ИНФРА-М", 2003.

26. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. - С.-Пб.: "Питер", 2004.

27. Шарп У. Ф., Александер Г. Д., Бейли Д. В. Инвестиции / Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1997.

28. www.gks.ru

Приложение 1. Расходы на содержание и эксплуатацию зданий и прибыль от сдачи торговых и офисных площадей в аренду за соответствующие периоды

Приложение 2. Таблица чистых потоков денежных средств

Приложение 3. Таблица дисконтированных чистых потоков денежных средств

Приложение 4. Расходы на содержание и эксплуатацию зданий и прибыль от сдачи торговых и офисных площадей в аренду за соответствующие периоды для альтернативного проекта

Приложение 5. Таблица чистых потоков денежных средств для альтернативного проекта